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脫苦海‧梁隼
脫苦海‧梁隼
《脫苦海‧梁隼》地產博客,著有多本暢銷地產專書,誠意與讀者分享心得 網誌:notcomment.com
2047並不是死線
脫苦海
2015年10月29日

  最近地產總署批出沙田馬場地契續期,有別於以往續期15年,今次年期長達50年,若以上一張約2012年計,50年後就是2062年,已經超過「五十年不變」的2047年大限。
 
  現時最長的按揭可以做到30年,由2017年開始,就會有一些30年的按揭,年期超越2047年,坊間就有推測,認為銀行可能因為怕土地不獲續期,所以不會批出超越2047年的按揭,並且推測未來銀行對按揭的最長年期,將會逐漸縮減。
 
  不過事實卻是,香港已有案例解決土地使用期到期的方法,就是將土地續租,補地價及繳納地租,住宅物業有薄扶林花園,商業物業有海運大廈,都是透過此等方法獲得續期。過往亦沒有先例是因為土地使用期到期,而政府將私人土地和物業充公,亦沒有土地不獲續期的個案。
 
  既然有成功的先例,而沒有失敗的個案,無論業主或銀行,都未必需要假定2047年就一切化為烏有,而不去正常做生意,或者刻意自行降低土地的使用年期。
 
  今次馬會獲得續期超越2047,就成為一個先例,未來的土地續期都有機會超越2047,而無需要視之為大限,亦打破了坊間認為銀行未必讓按揭超越2047年的猜想。

 
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1. 引刀一快 2015-10-30 10:53:25
今日批地嘅,同2047年嘅,都唔係同一個政府。

如果銀行批按揭超越2047,祇係銀行對2047大限嘅樂觀預測。

到咗2047年,連政權都要易手,點可以靠2015年嘅一兩個案例就下判斷。

有幾多人記得1983年發生過咩事吖。

試過大陸物業補地價就會知道,世事無絕對。

2047年,香港係大陸一個部份。

或者,到時大陸仲開明過香港呢,係咪?

我唔敢講“望係咁望”。(唔好意思,徹夜未眠,寫嘢開始斷厥禾蟲)
2. 元朗人 2015-10-30 13:08:55
引刀兄

瞓得是福,写嘢來日方長。

港岛999年期果D,新界丁權等,所有業主都也面对這2047的問題。希望到時大家在這論壇继续吹水。哈哈!
3. 望東樓 2015-10-30 13:25:49
刀哥,你段嘢好有語病。You like it or not依家到2047香港都係中國一部份。
4. CD ROM 2015-10-30 15:35:27
PN兄, 我相信刀兄係指一國兩制到2047為止.
5. 望東樓 2015-10-30 17:07:18
CD君,我都係咁諗,如果唔係我會話佢有病。
6. 向饭民说不 2015-10-30 17:49:18
引刀条废材真系唔L知道深圳楼价开始追上香港啦,到了2047年,深圳楼价分分钟高过香港。

条友自认是中国通,但是竟然甘seven无知。
7. 向饭民说不 2015-10-30 17:53:30
条引刀废材,真系唔L知道,好多深圳人变成亿万富豪,其实就是买了地,让发展商改造。原本城中村根本不值钱。
8. 引刀一快 2015-10-30 19:29:42
To 2樓 元朗人兄

多謝關心,事緣今朝網絡先可以穩定使用,順手打幾行先瞓啫。

隨著政權逐步交接,一路去殖民化,我認爲999年期地契會被各種行政手段所取締或者改寫,呢個喺大陸已經唔係新鮮事。如果打賭,呢個揭盅日子可能好長,我覺得反而丁權超越2047嘅機會仲大D。
9. 引刀一快 2015-10-30 19:36:41
To 3樓 PN兄 、4樓 CD ROM兄

我段嘢冇語病,請留意,香港一直係“中國”嘅一部份,無可置疑,而2047之後,係“大陸”嘅一部份,呢點係我要表達嘅,我應該寫明確D係真。

比較近磅係CD ROM嘅“一國兩制到2047為止”

其實,呢種過渡應該係慢慢嚟,甚至我懐疑到咗2047年嘅71,政府都未必會高調搞慶祝、搞活動,因爲唔知到時都唔知從邊個角度慶祝。


10. 引刀一快 2015-10-30 19:46:04
To 6樓 向飯

我幾時話過自己係中國通?講說話要有根據,比你向飯更瞭解大陸嘅人好多,唔通個個都叫中國通咩。

如果政府真係通過深圳為直轄市,咁就貴過香港都唔出奇,不過,呢幾年深圳樓嘅波動,你瞭解嗎?
11. 向饭民说不 2015-10-30 20:08:15
哈哈,97年时我就想系深圳买楼,当时小弟刚结婚,老婆想系香港买楼,结果变成负资产。到了04年,小弟去深圳,发现原来当时深圳租金回报达8%以上,当时都想买,但是当时仍然是负资产,所以吾敢买,到了05年,人民币升值,深圳楼价继续飙升,小弟当时好像这里废青一样,等楼价下跌,等等,等到12年,终于下决心系深圳买。就是那样晚买,深圳楼价的升幅还是比香港高。你话我了解大陆吗?
12. 向饭民说吧 2015-10-30 22:20:40
有好多废青被亲西方的基督徒洗脑,企图好像孙大炮当年颠覆满清一样,将香港变成反共基地,成日无病呻吟,成日话咩咩97年之前点点,97后又变成点差。

但是却不知道97年之前,深圳是香港的后花园,但是今日的后花园的深圳已经成为香港的最重要的竞争对手。好多废青仲以为上海先系香港的对手,但是那些废材却不知道深圳才是香港的竞争对手。

香港要搞物流港,深圳就大搞物流港,香港人话搞科技港,深圳就搞科技港,仲搞得有声有色。

现在香港唯一的优势就是自由经港,可惜今日废青却自己破坏紧。

但是香港人仍然固步自封,自由港,免税港保护不了香港几耐,如果香港人仍然被那些基督徒颠覆,香港被深圳取代将会是时间问题。

13. 引刀一快 2015-10-30 23:37:31
向飯,你間深圳樓係自住定出租?97年到今日爲止住喺大陸幾耐?以咩身份駐留喺大陸?

98年我喺廣州買屋,唔摸頂都算摸屋檐,比你早十幾年呢。

其實所謂瞭解大陸,係一個極爲籠統嘅概念,有D嘢你熟D,有D嘢人地熟悉D,有乜咁奇怪?

深圳係一個升得快又跌得狠嘅地方,坦白講,作爲投資係唔錯,自住就一般。

14. 引刀一快 2015-10-30 23:38:53
你兜友,買咗深圳屋就成日話深圳取代香港,怪之仲話要香港同深圳合并喇,你係咪想間深圳屋變港樓?
15. 向犯明说不 2015-10-31 00:07:46
楼上废柴,我已经有了港楼,深圳楼变成港楼,结果将我的所有投资放在一个蓝上,是投资者最忌的。还有过去10几年,深圳楼价升幅比香港高几倍,不要以为港楼好值钱啦。

不过废柴,我同你讲,现在香港人如果不和深圳融合,只会是死路一条。香港的科技大学可以话系一间非常好的大学,每年培养出很多高科技人才,这些人才不能系香港发挥其强项,结果只有去深圳。相信你也知道。香港被土地,融资和市场所限制,现在占全球最大的直升机的公司老板,几年前系科技大毕业。系深圳发围啦。香港人等于帮深圳做嫁衣裳。我有认识科技大的朋友,一样系去了南沙先发围。现在都几千万,几千万赚,现在他的儿子去了美国的ivy league大学,每年60,70万的学费,生活费。我果间深圳楼,相比起来,都系鼻屎。

香港要经济转型,必须解决土地不足问题,和市场问题。或者只能继续玩金融,旅游等服务业。但是正如pretty woman里面只chicken讲的,金融,旅游等服务业其实同做chicken无分别。同时金融,旅游等服务业完完全全依靠大陆市场。没有大陆市场,等如一个高级chicken没有客人一样。吃自己。

而解决土地不足问题,和市场问题只有和深圳融合。唯一的出路。
16. 向犯明说不 2015-10-31 00:13:15
97年,小弟去了深圳科技园出差,吃完午饭,没事做,吾就过隔壁间新起大厦顺便看看,记得当时都系60/70万。现在不得了,最少300,400万啦。

看了那个大厦,在看附近那条大陆,又令我想起90年从罗湖做小巴去蛇口,那种跳下跳下的日子。但是的感觉真系变得好快,曾经是一条泥路,现在变成了又寬又快的高速公路。
17. 向饭民说不 2015-10-31 15:12:23
甘compare 香港,深圳97楼和今日楼价。当年我系科技园看的楼价是60,70万,香港间后来负资产楼价是300,400万,今日间深圳楼估计300,400. 而香港楼是600,700.
18. 引刀一快 2015-11-01 19:17:06
向飯

我98年喺廣州果間摸頂屋,80左右,依家都係四百幾喇。唯一比你97年睇嘅深圳屋好嘅地方,就係當年算廣州嘅高級屋苑之一,威咗幾年,廣州嚟講亦算好住,而當年嘅深圳,出租唔敢講,住就麻麻地。

講到同深圳融合,咩形式融合先?人家依家講嘢有牙力,香港未必有着數。
19. 引刀一快 2015-11-01 19:21:21
金融,旅游等服务业完完全全依靠大陆市场。

呢點絕對係香港自掘墳墓,亦於國家無益。
20. 向犯民说不 2015-11-01 19:52:13
引刀,饮水思源啦,你的广州楼,最低限度帮你赚了5倍。如果你当时吾识死,买了港楼,甘就惨啦。肯定会出现负资产。好彩一点,就系前两年,开始变成正资产。在吾好彩一点。买了深井楼等。现在还是负资产啦。
21. 向犯民说不 2015-11-01 20:08:29

香港犯民日日闹鉛水,看看民主普选的台湾,点处理比香港严重的鉛水问题,

根據台北市政府內部提供資料顯示,主管機關台北市自來水事業處早在二○○○年左右,就已意識到鉛管危機,但汰換速度卻牛步化,甚至連歷年施做網管改善工程,竟還優先汰換非鉛管管線。

北水處多年來任由鉛水殺人,在輿論譁然後第一時間竟還表示改善「還要十年」,這種恐龍反應,究竟原因何在?而為何多年來市府歷經政黨輪替,鉛管危機卻仍未透過議會監督而檢討改進?北水處保一路平安的「政治煉金術」,竅門又在哪裡?

22. Hongkong People 2015-11-01 22:16:29
刀兄,

深圳有幾唔好住呢?我父母一住十几年,樓價亦由99年60零萬升到而家接近500萬, 樓價都唔係點大上大落,成日橫行之後大上,咁多年係得金融海嘯時跌過下,二手都幾平穩,可能一手偏遠地區發展商減價狠D。深圳樓其實有好多高幹買及作退休之地,當然呢幾年深圳係科技發展長足進步,亦吸引好多年輕人進駐. 深圳樓而家都係一般港人可投資得起.

To a certain extent 我都同意飯兄所言,隔離就好大進步,香港就固步自封,新一代素質每況愈下,都有D唏噓.


23. 向犯民说不 2015-11-02 00:22:40
楼上,其实引刀系广州的楼价升幅度,同你差吾多,他就97年买,记忆之中,深圳,广州楼价好像有97年到03年好像是小小调整。

其实大陆为他赚了不小,点解仲甘不满。

我点解成日喜欢挑战他,因为他根本就是典型的负能量港人。关于港深融合,这些负能量的港人根本吾敢去挑战。但是既然不接受港深融合,这些人又日日反对香港建立和深圳竞争的基建,比如3跑,比如港珠澳,比如高铁。

见左这些负能量的废柴,香港吾知道还有没有前途。
24. yyfan 2015-11-02 08:25:30
刀兄

我係廣州分別93年同04年都買過樓,93年果層03年蝕賣,04年買果層係東山口,120平當時買六十萬一手持有到今日,但好似依家都係四百幾萬,你果層80平98年樓點解要咁貴?

深圳龍華有個樓盆開賣緊,最貴5萬一平,有深圳朋友掃左9個,根本深圳依家太多有錢人,年薪五十萬只係騰訊一個打工仔收入,所謂中層管理人員年薪可以過千萬,深圳人挖