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文亮語
了解潛在供應量
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2018年1月27日

  陳茂波大約在兩年前開始講潛在供應量,最初的時候大約是八萬二個單位,當時大家覺得是不足夠,以每年消耗兩萬個單位速度,八萬二個單位僅僅夠四年,但兩年之後,現在潛在供應量是九萬七,比兩年前還要多,這證明一點,就是供應比消耗多,而潛在供應當中包括已建成入伙尚未賣走,俗稱貨尾的單位,現在有九千個,今年超過二萬個新樓單位入伙,相信有不少仍然未被出售,所以,我估計今年潛在供應量因為貨尾單位增加而增加,到今年底,潛在供應量將不會少於十萬個單位。

  有人曾經問我,點解潛在供應量是增加不是減少,理由很簡單,就是不斷有新樓動工來補充消耗,如果潛在供應量能夠維持在八至十萬個單位,代表動工量與消耗量持平,樓市應該很健康,如果低於八萬個單位,代表動工量不足,有可能令樓價上升,如果超過十萬個單位,代表貨尾單位增加,地產商有減價促銷壓力,如果大家了解多一點潛在供應量,對了解樓市走勢亦會有所幫助。

 
 
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1. 湯fans 2018-01-27 09:56:33
博士前軰,可惜新樓越來越貴,很多也要$2萬一呎,一房也要$800萬以上,開放式的簡直是人間悲房,也要$500萬,唉
2. 博士粉 2018-01-27 10:13:32
博士,最大鑊的是香港貨幣供應(M3)的潛在供應量也大到驚人。97年只有3萬億,現在增加到13萬億,而且增加速度加快。銀行長期水浸,利息難升。
3. 慘情 2018-01-27 10:49:25
過往一年樓價明顯上升, 估計是與發展商惜售樓盤,銷售進度被拖慢所致。目前賣多少地由政府主導,但賣多少樓則由發展商主導。在辣招及金管局按揭措施鎖死二手供應下,買家只能被迫走去買一手樓,任由發展商開高價宰割,出現深水埗劏房盤呎價貴過港島太古城、置業要兩代人供樓等等荒謬現象。

為咗迫大家買一手從、而把樓價進一步推高,金管局好大可能在下半年再進一步收緊按揭措施。

看來政府眞的是故意同有心推高樓價。

4. Koichi Fuyumi 2018-01-27 13:15:49
香港目前的政府和社會氣氛,普羅市民都喜歡用陰謀論去解釋一切他們自已未能了解的情況;其實雖然分析不能改變現時買唔到樓的事實,但總算得個知字,不必迫老父臨退休都要再背一上身債去買一個短期的安心長期的遺憾

運輸及房屋局這份報告除了未來三至四年潛在供應量外,還有很多有用數據都值得深究一下,其中最有用的是07年開始的施工和落成數據

開始施工 累計開始施工 落成 累計落成
2007            12,900                  12,900            10,500      10,500
2008              8,000                  20,900              8,800      19,300
2009              8,200                  29,100              7,200      26,500
2010            13,400                  42,500            13,400      39,900
2011            10,300                  52,800              9,400      49,300
2012            18,600                  71,400            10,100      59,400
2013            14,100                  85,500              8,300      67,700
2014            17,300               102,800            15,700      83,400
2015            14,200               117,000            11,300      94,700
2016            25,500               142,500            14,600    109,300
2017            17,000               159,500            17,800    127,100

好友一看第一反應是過去11年,開始施工數是159,500而落成數只有127,100。兩者相差32,400;就立即覺得發展商刻意拖慢落成數目以操控樓市。政府官官相衛,用辣招鎖死二手市場,為發展商建立賺錢舞台;淡友一看第一反應就是已經累積了32,400的落成量,發展商不管如何操控也快到臨界點,樓價回調不日將現

其實只要簡單的把建築週期(這裡用三年以方便計算)考慮進去,就發現其實32,400這個數是無中生有,大家都是自己騙自己,為自已的看法加持的假分析

07-14年的施工量為102,800而10-17年的落成量為100,600;兩者數字極為相近。從中可以推測其實大部分發展商都採用貨如輪轉的方式去起樓,並沒有刻意拖慢工程去製造短缺。所以我們亦可以由15到17年三年的施工量去估算未來18-20年將會有57,700(每年18,900)個單位落成。供應是增加了,但仍然未足夠應付現時盲目搶入市的需求,所以我亦在這裡不嫌其煩的再說明一次,樓價的主要影響力在需求而不在供應。

順手同梁掁英政府辯護一下,在曾蔭權政府管治的07-11年,每年施工只有10,560而梁掁英政府管治的12-16年則每年17,940個單位施工。其實梁掁英政府是真心"做到野";事實上梁掁英政府亮出了政府會不違餘力去推地,你地唔買國內發展商買的底牌給本地老牌地產商睇;老牌地產商在政府換界後亦立刻加速補地價去創造新住宅地,以保持自己的市佔率;林鄭政府積極回應,只要補地價創造的新供應到達政府目標,政府亦減慢推地速度,唔會令供應暴增;所以供應這方面基本和博士所說的一樣,其實滿足香港長遠發展的供應已經準備到位了,但現在需求是資金帶動的需求,這種需求在香港是永遠滿足不了的(但也不會永遠存在)

小弟認為不用成日用陰謀論去亂扣政府和發展商帽子;曾蔭權政府對樓市誤判造成供應不足,梁掁英政府已經開始撥亂反正;發展商亦沒有做手腳,只係有幾多面粉就有幾多面包,少地施工就自然少樓賣
5. 真真薯片 2018-01-27 13:36:49
潛在供應只係數學上既供應, 當新盤平均售價去到萬6萬8甚至2萬以上, 香港一手樓已經進入左5成利潤率既新時代, 5成利潤代表地霸只需賣一半貨已經回本, 剩底既貨尾可以接受零成本以超慢速度一間一間咁賣, 近期地霸已經開始轉用投標方式賣樓, 就係打算一個盤賣10年, 正苦數據假設土霸投地後3年賣樓, 但係地霸已經玩緊投標式賣樓, 潛在供應幾多都冇用

要打破地霸囤貨, 一係用超高地價賣地, 對地霸造成資金壓力, 但係目前超高地價地皮未算多, 就算有例如長沙灣海皮地, 地霸似乎都打算用更高樓價去對沖, 一於起多個海旋賣5萬蚊呎, 賣唔到就拖長招標賣10年, 係浪澄灣都是未賣完就起多兩個浪澄灣係隔離接力囤貨, 另一方法打破局面係推超大量現樓供應, 每年勁推40000私樓地, 40000居屋, 樓市立即爆! 但係林鄭底牌已經比地霸睇晒, 正苦根本唔夠熟地, 連繼續689既推地速度都做唔到, 所以大家睇得好清楚, 地霸們繼續一邊囤貨, 一邊高價投地, 冇有怕, 地霸已經將新盤價開到2萬, 股市爆煲後再加埋息, 氣氛轉差就“大劈價”賣萬4蚊呎, 到時又萬人空巷搶樓, 如果股市唔爆就繼續2萬數擠牙膏, 成個劇本寫好, 一切盡在地霸掌握之中, 唔洗玩
6. 香港土著 2018-01-27 13:47:30
薯片兄,

你個觀點真係始終如一。哈哈~
7. 真真薯片 2018-01-27 13:54:08
Fuyumi兄

閣下既數據幾好, 在下有兩個問題

林鄭正苦減少推熟地, 打算用農地補地價去補數, 在下冇數據, 閣下覺得正苦是否有官地庫存不足既問題? 689臨走時推官地太快, 所以林鄭要縮? 另外用需要更長時間發展既農地去代官地, 中長線會否又對新樓落成量有影響, 假如未來5年林鄭用大量農地代官地, 3-5年後會否又有出現落成量斷層?

正苦係推多左地, 689係“做左野”, 或者可以叫“做到d野”, 但係面對地霸囤積現樓, 正苦又有咩辦法? 無錯689係提供左比貪憎多既供應, 由8年前正苦出招開始計, 正苦用左8年時間去增加供應, 但係今日在下睇到供應不足問題唔產冇改善, 反而仲大幅惡化, 樓價可以炒, 唔睇, 但係睇租金, 租金係冇得炒, 近期新落成屋苑既租算去貨速度同租值都相當強勁, 以前租客可以專門去睇新樓, 因為總有新手業主劈價放租, 但係今日此情況少左好多, 在下認為即使正苦做左野, 但係近年入伙量仲係非常唔夠, 閣下認為呢個現象係未來2, 3年會逆轉, 維持現況, 定係惡化?

意見唔同唔緊要, 周末飲茶得閒, 純粹交流下


8. 香港土著 2018-01-27 13:56:44
KF兄,

正常情況下,供求關係應該係對等地位,但香港此刻已經進入弱勢資金狗衝買細價樓階段,需求因素確實較供應因素強。由於現時需求主要由老弱婦孺主導,形勢一掉頭,烏合之眾確實會快速潰敗。
9. 十郎 2018-01-27 14:18:55


      我始終懷疑緊政府有冇釋放現有工廠 , 去改建住房的可行性。

10. 689 2018-01-27 18:32:30
689下台,主要原因之一是被地霸玩殘,聯手不補農地地價。
11. 好友淡友 2018-01-28 00:28:10
梁振英年代供應增加只因地產商近年多建了中小型甚至少於200呎的納米樓。

單位一變二、二變四咁,數字看上去更係多了啦。以往單憧樓建一梯2、3伙現在閒閒地都一梯8-10伙,伙數看上去好似真的增加了供應既,但真正適合一個正常家庭的單位跟本沒增加多少 。 

個餅無大到,只係切多左幾份,但價錢就以倍上
12. 引刀一快 2018-01-28 00:37:35
To  11樓 好友淡友兄

你意思係總建樓面積冇單位數增加咁多,呢個係事實,不過亦要留意另一樣嘢,就係買樓人士嘅收入,受薪階層亦唔見加咗幾多人工。
13. Koichi Fuyumi 2018-01-28 10:31:02
週六日是家庭日,未能花太多時間一一詳細回應,小弟習慣論點均有大量數字支撐,找出數字需時甚久,只能把手上現有同一份報告數字拋出來,來個拋磚引玉,激發大家更多討論

已落成未售 建築中 已預售樓花 已批可動工 可提供單位
2017Q4 9 77 -16 27 97
2017Q3 9 74 -17 31 97
2017Q2 8 77 -16 29 98
2017Q1 8 75 -14 27 96
2016Q4 6 77 -13 27 97
2016Q3 6 74 -12 25 93
2016Q2 6 74 -9 22 93
2016Q1 6 76 -11 21 92
2015Q4 6 64 -11 28 87
2015Q3 5 65 -10 26 86
2015Q2 6 63 -9 24 84
2015Q1 6 61 -10 21 78
2014Q4 6 60 -7 15 74
2014Q3 5 60 -6 15 74
2014Q2 6 62 -6 11 73
2014Q1 6 62 -8 12 72
2013Q4 5 57 -7 16 71
2013Q3 4 57 -6 17 72
2013Q2 4 57 -7 16 70
2013Q1 5 53 -7 17 68
2012Q4 5 52 -4 15 68
2012Q3 4 55 -5 11 65

我們簡單的把已落成未售的單位當成"貨尾";貨尾由梁掁英政府當政的2012Q3開始,由4千翻倍到政府換屆的2017Q2的8千;

這是不是等於發展商因為樓價Margin上升,所以只賣一半回本,任由另一半坐貨呢?

個人看法是否定的。因為同時期的已預售樓花數字亦由5千急升到1萬6千,這數據顯示貨尾是因為樓賣得比以前多,所以貨尾亦會自然增長。

博士之前文章亦非常貼地指出,發展商不是賣一兩間,而是賣一兩百間,唔造勢點賣?而且貨尾價錢唔一定比頭水好,你睇下家下幾有半新盤放咗幾年仲要蝕錢個案就知。造咗勢有時可以用比同區二手高好多去賣;反而個勢過咗,你總唔能夠比同區甚至同屋苑二手價偏離太遠,賣樓的藝術是賣夢想,夢想變番現實溢價就好難支撐了

其實香港地產商大部分都是上市公司,每年都要向投資者交數,實在很難扣起貨唔賣。因為你可控制自已唔賣,但控制唔到另一個發地產商一起唔賣的;只要人地賣你唔賣,你盤數就會比其他人差,市佔下降,造成換馬活動,推低股價;其他發展商只會一句多謝;再補充一句,現時部分發展商差不多有一半收入來自收租/物業管理等非一次收益,你唔賣樓搞唔旺個場,會同時影響自已另一半收入

再一次重申,其實沒這麼多陰謀論,只是供應不足,同時遇著全球放水推高需求,結果把樓市推高,在全球大動向下,即使發展商有陰謀,他們也沒有動力去改變世界大潮流 
14. Koichi Fuyumi 2018-01-28 10:32:14
真真薯片兄:

1:要看政府推補地價是什麼農地,不少農地其實基建成熟道比安達臣礦場仲要成熟,要看政府實際操盤實力

2:將來有時間在差餉物業估價署拿到租金走勢再回覆,今日事忙難以抽身
15. 好友淡友 2018-01-28 15:21:43
To 引刀兄

完全同意!大學生收入中位數二十年跌了5.5%,新一代要上車真係好慘。

現實係游資太多,錢無出路...我個地產經紀由sell樓,變sell 車位 現在 sell 埋電單車位...

16. 真真薯片 2018-01-28 15:46:20
FM兄,

閣下同在下睇到既係同一件事, 就係貨尾累積, 不過就用唔同角色既思考, 並無對錯, 始終我同你都唔係4叔, 只有4叔自己先知自己囤貨既原因同目的

在下只補充一下, 閣下指出地霸因為上市, 要賣樓交數同保市佔率, 否則股價會下跌, 在下就見地霸已經囤貨左幾年, 在下認為囤貨係睇百份比, 貨尾多左, 係因為689塞多左面粉代地霸, 例如貪憎一年塞10000個單位面粉比地霸, 地霸囤1成, 就有1000個貨尾, 689塞左18000個單位比地霸, 地霸依家囤3成, 就有5400個單位貨尾, 貨尾多左, 主因係土地供應+囤貨百份比, 而在下經常指出囤貨百份比係同margin有關, margin高減低資金壓力就可以囤多d, 而囤多d減少供應又調轉可以賣貴d拉高margin, 所以囤貨同加價可以互為因果, 而閣下講“貨尾多係因為賣樓賣多左”, 在下就認為囤貨係“土地供應多左+賣樓margin高左”兩個因素, 而閣下就係focus係“賣樓多左”

至於交數同股價, 仲有地霸之間既競爭, 競爭方面在下認為係存在, 不過就有限度競爭, 起碼唔係電知公司鬥劈果種競爭, 一來大細地霸實力差距極大, 本地大型地霸一隻手數晒, 有如百佳惠康同香港幾間油公司, 佢地會聯手加價多過互相劈價, 而由於供應稀少, 細地霸就算減價散貨, 數量太少亦會被市場立即吸納(如華懋一Q過賣好), 跟住其他地霸敗加返價, 在下睇唔到香港地產市場有好大競爭性, 至於唔做貨如輪轉唔交數股價有壓力, 呢樣真係要問過去兩年賣樓最慢既4叔, 佢賣樓最慢, 但係股價照升, 唔知佢點做到, 而投資者又繼續信佢
17. 真真薯片 2018-01-28 16:38:23
FM兄,

農地補地價要由地霸提出, 所以主動權係地霸手上, 正苦要操盤唔易

期待閣下既租金數據, 在下純粹睇報紙同去新算附近望人地d窗, 覺得入住速度比以前大盤入伙快, 在下感覺有錯都未定
18. 真真薯片 2018-01-28 17:05:27
11樓, 

單位拆細當然係增加供應既偽術之一, 或者調轉講, 在下認為以土地面績計, 在下認為正苦冇能力可以連續5年以上好似689最後一年咁推到達標既供應量, 在下冇數據, 不過在下既感覺係正苦10個煲得9個蓋, 拉前補後, 唔理庫存狂掟貨只可以短期一兩年達標, 再配合地霸囤貨貨尾+4-6年賣樓當成3-4年黎造數

都係果句, 如果正苦真係有貨, 不妨搞個一連10集電視節目詳細講解香港未來土地供應既庫存同計劃, 解釋實質數字, 地點, 年期得讓香港人包括在下呢d人睇到心服口服, 真係有貨既話洗乜驚比人質疑?最賤係冇貨扮有貨, 叫人等等等, d人信佢等左幾年, 自己拍拍蘿油換届走人, 信佢既人就眼金金睇住樓價升幾升, 又蝕幾年租, 真係害人不淺
19. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2018-01-28 18:32:44
12樓傻燦話:『不過亦要留意另一樣嘢,就係買樓人士嘅收入,受薪階層亦唔見加咗幾多人工。』

聽落好似十分有道理,即系話個D湖南,湖北,四川,廣西,江西等地來大灣區打工的民工,人人都系受薪階層亦唔見加咗幾多人工,所以大灣區D樓市得不到受薪階層的支持好極有限,投資前景一般般,所以話傻燦真系戇狗9。

用受薪階層收入平均中位數,去論斷唔飲唔食20年收入才可買得起樓宇叫多牛餘,首先要考慮有冇咁多供應先?在金字塔型的社會結構中,無可否認只有上層高收入人士才可分配到社會的優質資源。其他如 傻燦‧土著‧自醉‧浪子等無產階級,只配做社會金字塔結構的最底層,租樓日日賺,等待俾業主強姦到體冇完膚,不似人形還扮享受。
20. 好友淡友 2018-01-28 21:22:33
薯片兄,

同意! 一來覓地真係好難,二來政府本身就唔想樓價跌,因為大跌佢都好唔掂。現時的高按揭門檻,只是想保障金融體系穩定。其實更加穩定了樓價,因為只有有實力的人先入到場,又如何大跌。

政府現在只是buy time, 一味叫人唔好接火棒唔好買樓。佢個思路係:「現在唔好買樓,等待外圍經濟環境變差,到時樓價自然下跌。樓價一下跌,通常d剛需又突然消失,咁樣供應又變左好夠,咁就一天都光晒。」
21. 十一哥 2018-01-28 21:42:16
大家做台好戲、揾地小組開會…冇得傾…軍地…貴族波地、因為公務員未得閒預備…文件、明未  ?  點會冇地、成日又生地…又熟地…藥材咩 ?  正苦噏嚟拖拉…唔想比供應隊冧樓市、明未 ? 

冇限嘅量寬…有限嘅供應、隊冧就比人狂掃、笨7先會平賣、而家咪幾好…飢餓營銷、有肉又唔洗清倉。


22. 引刀一快 2018-01-28 21:44:35
其實一路講嚟講去都係講緊香港唔夠地,討論香港嘅地,呢個祗係節流,開源就一定係大灣區,比填海、郊野公園、實際得多。

最近大陸出咗本書,叫做“大逃港”,內容係62年之後大量同胞冒死偷渡嚟香港,同埋往後深圳特區形成嘅因由,係依傢大陸嘅政治氣候,呢本書居然可以出版,一定有相關政治因素。
23. 真真薯片 2018-01-28 22:05:44
其實香港可以學澳門租橫琴咁黎解決土地問題, 係深圳西面填海造島, 然後整條橋+地鐵直駁香港, 個島實施香港法律, 咁果個島就完全係香港, 填海由深圳政府做, 香港環團冇聲出, 公平計, 賣地收入全部過返比深圳政府, 以南海造島速度, 兩年就搞惦, 以林鄭速度, 兩年後個搵地小組先岩岩開完會
24. Koichi Fuyumi 2018-01-28 22:59:42
真真薯片兄,

認同貨尾是由多於一個因素驅動,如果一手貨尾比率相同,新增4000個貨尾大約有2600來自自然增長,另外1400個貨尾則另有不同原因了。

一手成交量
梁掁英政府執政第一年(Jul 2012 - Jun 2013):12,782
梁掁英政府執政第五年(Jul 2016 - Jun 2017):20,987
一手成交上升65%,同期貨底由四千升上八千,升幅100%

恒地過去一年上升47%,同時恒指上升44%。和大市同步。和貨如輪轉的長實(1113)升幅亦大致一樣。兩者同時跑贏信和。到底是銷售策略影響股價還是持有農地數量影響股價發展,投資市場就就各家自有說法
25. 向飯民說不 2018-01-28 23:15:56
23楼,这个做法其实是中港融合。支持你,但是有几个问题,第一,深圳都无地,所以不可能比你,最近看地图,可以的就是和惠州合作。大亚湾离西贡比港岛离大愉山更近,只要连条桥就可以。不过又有问题,你好朋友饭民一定反对。猪西肯定弹出来。
深圳好快会发展到惠州,苏州过后无艇搭。
不过做人千期唔好好像愚公甘固执,山不动,你可以搬。你可以听你好朋友引刀的话,用自己的脚,自己的方法投资大湾区。
26. 引刀一快 2018-01-29 09:39:20
唔使借地租地,簡化通關程序就已經好大效果。
27. 向飯民說不 2018-01-29 11:13:59
引刀,今次我都支持你,不过你好朋友饭民和那些律棍肯定拿几千个理由反对。

仲有深港的河套的高新科技计划讲左10几年,现在还是一块烂地。就是怕左饭民和律棍。
28. 引刀一快 2018-01-30 06:18:36
向飯

通關程序唔係香港說了算,大陸如果單方面簡化,香港完全冇話語權,即使係協同簡化,都要搵到理據先至可以反對,而我就認爲極難搵理據嚟推搪刁難,因爲可以只針對香港人嚟做簡化。