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1. 亮劍 2014-03-29 09:07:49

康城四期補價倒退八年
呎價不足2,100元 較三期少15%

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日出康城第四期(紅框示)料可提供1,600伙。

【本報訊】港鐵(066)在政府再三催逼下,將軍澳日出康城第四期火速於截意向後兩日便推出招標,下月28日截標。該期每呎樓面補地價倒退超過8年,不足2,100元,較2007年三期補地價下調15%,預計總投資成本約65至70億元。
記者:林志光

剛於本周三才截止邀請發展商遞交第四期發展意向書的港鐵,為協助今年度土地供應「追數」,昨閃電推出項目招標。因為該項目是純住宅發展,港鐵今次決定採用過往推出上蓋物業的招標模式,即中標發展商須支付補地價,及付予港鐵一筆入場費,另再加賣樓收益的建議分紅。

樓價獨跑輸將軍澳全區

據初步了解,政府批出第四期的補地價金額約27.1億元,以該期樓面約131.6萬多方呎計,每呎樓面補價約2,059元;即使連同發展商要支付港鐵的入場費約2.9億元計,即對發展商而言,其地價成本約30億元,每呎樓面地價微升至約2,279元,如跟第一至三期當日招標時的補價比較,第四期地價仍然是倒退超過8年。
港鐵於2004年底招標首期(即已落成的首都)項目,當時每呎補價約1,540元外,之後於05及07年底分別招標的第二期(即已落成的領都、領峯及領凱)、及第三期(快將開售的緻藍天),兩期每呎補價均在2,410元至2,420元之間,換言之,在將軍澳樓價過去七年間已倍升下,第四期的補價卻大倒退,較第二及三期反跌約15%。較政府過去數年售出的市中心南地皮地價,跌幅更相差四至六成。

料不少發展商放棄入標

中原測量師行張競達表示,將軍澳整體樓價過去雖然大幅飆升,日出康城卻斯人獨憔悴,樓價一直落後大市,現時日出康城二手樓建築呎價只約5,000至6,000元計,四期的補價屬合理水平。高緯環球張翹楚亦指,日出康城因「近垃圾堆填區」而影響樓價表現,樓價跑輸整個將軍澳二手市場。
有發展商認為,今次要全數負擔地價,還要跟計算分紅成本。雖然港鐵今次並沒有設分紅下限,但如要成功投得項目發展權,分紅比例是最重要,可能最少分一半予港鐵,才有勝算,以現時樓市及經濟走勢,發展商的邊際利潤實不高,或有不少發展商放棄,入標政府地反而更簡單。
該期項目佔地約14萬方呎,總樓面約131.6459萬方呎,建四幢住宅大廈,提供約1,600伙,早前港鐵共收17家發展商的意向書,包長實(001)、恒地(012)、新地(016)、嘉華國際(173)、南豐發展及萬科置業等。

港鐵要達標 地價需回落

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■港鐵加快推地步伐,下一個項目將會是大圍站上蓋。

【拆局】
地價大倒退。將軍澳日出康城四期補價不足每呎2,100元外,更比月前南豐以12年以來低價投得的屯門地更低,反映了地價回落的不只政府地,即使擁有港鐵上蓋物業優勢的地皮也跌價。
屯門震寰路與良德街交界,今年2月由南豐以近4.56億元低價投得,每呎樓面地價低見2,139元,是屯門區12年來最低的地價比地皮,該幅撈底價地皮之後,其餘多幅新界區地皮賣價亦不見得好,如剛批出的馬鞍山白石地也低出18%。何況將軍澳供應逾萬伙,在將軍澳南的多幅住宅地皮,首批逾7,000伙料最快可於本年登場開售,區內亦自2000年以來迎來另一個供應高峯。

大圍站項目緊接登場

港鐵受到政府官員批評辦事不力之後,加快推地步伐,下一個項目將會是大圍站上蓋,可提供約2,900伙;至於西鐵元朗站和日出康城五期項目亦會緊接登場,在上半年以挾逾8,000伙數量以滿足發展局局長陳茂波的「聖旨」,達到今年全年1.88萬伙的新供應量。
當然補地價乃最關鍵,以目前區內日出康城樓價實用面積7,500元至8,000元之間,扣除每方呎建築費4,000元和兩成利潤,【地價非常吸引】
不過,鑑於未來新樓排住隊登場,將軍澳樓市重災區之名難以揮去,發展商在計算投資風險時也會極為小心,若果港鐵不減低分紅比例要求,要求發展商又要出錢又要出力的話,蝕本生意冇人做,正如多位發展商明言,若果地價不落,好難做生意。

每方呎建築費 4,000元

每方呎入場費及補地價合共 2,279元

兩成利潤 = (4,000元 + 2,279元) X 20%即 1,256 元

4,000元 + 2,279元 + 1,256 元 = 7,535元

還未計另加賣樓收益的建議分紅。

比照日出康城現在實呎係 7,500元至8,000元之間

請問呢個地價非常吸引】從何說起

2. L.Y.K. 2014-03-29 09:42:07
中原城市領先指數CCL最新報118.42點,按周上升0.14%。中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass報117.73點,按周上升0.11%。二大指數同創11周新高,並連升二周,CCL累升1.06%,CCL Mass累升1.23%。中原研究部高級聯席董事黃良昇指出,反映啟德三地高價售出,短暫利好樓市。惟指數還未反映大埔白石角地皮流標,以及馬鞍山白石地皮低價售出,勢將抵銷早前利好作用。

  CCL及CCL Mass按周升幅明顯收窄,本周CCL升0.14%,CCL Mass升0.11%,而上周CCL升0.92%,CCL Mass升1.13%。而且CCL連續11周未能重踰第一個支持位118.51點,樓價調整仍未解除。昨天公布的指數主要反映14年3月3日至9日的二手市況。3月25日馬鞍山白石地皮低價售出,對香港樓價的影響,有待4月下旬公布的CCL開始反映。

  四區大型屋苑樓價指數方面,港島、新界東及新界西升,九龍跌。港島區指數報127.38點,創3周新高,按周升0.57%,結束二周連跌。新界東區指數報120.07點,創13周新高,按周升0.04%,連升二周共1.16%。新界西區指數報98.98點,創5周新高,按周升1.07%。九龍區指數報117.40點,按周跌0.88%。
3. 思維震盪!!! 2014-03-29 11:33:52

樓價出現波幅,是香港人產生的思維震盪!!!

4. 傳統小店漸式微 此情可待成追憶 - CY團隊必推行租管手段 以解社會民怨 2014-03-29 11:35:39

香港被譽為「美食天堂」,不僅匯聚中西佳餚,更有不少具有本地特色的街坊小食,令人津津樂道。可惜時移勢易,在租金昂貴的今天,小商戶艱苦經營,特色食店買少見少,漸漸成為香港人的集體回憶。

一家著名牛雜店敵不過貴租,不得不黯然結業。昨日最後一天營業,賓客盈門,其門如市,店方準備了平日三倍貨量,依然被一掃而空,顧客排成長長的人龍,無不流露依依不捨之情。店主慨嘆此情不再,高峰期他曾經擁有多間分店,可惜先後被「租魔」趕入絕路,即使退守北角老店,在租金由六年前的兩萬多元加到目前近五萬元之下,只好被迫結業,暫時沒信心在香港東山再起,可能轉戰台灣。

租金高企,生意難做,問題並非始於今日,受影響的也不只這家牛雜店。事實上,香港核心商業區的商舖租金已超越紐約,成為世界第一,鬧市商舖呎租動輒上千元,小商戶根本不可能生存。本報記者曾走訪銅鑼灣、旺角、尖沙咀等黃金地段,發現部分街道店舖十室九空,傳統小店灰飛煙滅。最諷刺的是,部分特色食肆雖然獲得米芝蓮推介,依然難逃倒閉厄運,有餐廳東主明言擔心業主加租多於獲得推介的喜悅,亦有旅客根據旅遊指引專程前來品嘗地道美食,詎料小店已經結業,吃了閉門羹,乘興而來,敗興而返。

加租潮蔓延之下,即使二線街道及地區也未能幸免。以俗稱「金魚街」的旺角通菜街來說,目前已面目全非,原有金魚店及水族店陸續撤離,改由藥房進駐。即使是公屋商場,小商戶亦被領匯趕盡殺絕,過往的街坊味與人情味一去不返。可以見到,如今的店舖幾乎是千篇一律的連鎖店,不是賣化妝品,就是賣珠寶首飾,不是賣電器,就是賣中西成藥,香港小店的特色已被淹沒在一片銅臭之中。

高地價、高樓價、高租金的「三高」之下,香港已成為全球最難創業的地區,不僅扼殺市民向上流動的機會,也拖累整體競爭力。過去香港機會多多,基層市民只要肯捱肯做,便有機會創業致富;如今地產獨大,基層市民就業難,創業更難。近年社會分化日益嚴重,仇富仇商情緒不斷高漲,豈是無因。

眾所周知,近年香港競爭力每況愈下,經濟發展被新加坡愈拋愈遠,主要就是因為香港的樓價及租金升幅遠高於星洲,導致營商成本大大增加。在此情況下,新興行業根本沒有發展空間,所謂「六大產業」只能流於空談。現屆政府揚言要突破土地資源限制,將產業「做大做闊」,恐怕也是說說而已。

三高死結難解,傳統小店式微,香港遲早淪為一座冷冰冰、沒有特色的城市。不管當局如何推動產業轉型,也必然事倍功半,終究改變不了沉淪的命運。「六朝更代幾興亡,滿地黃花只舊香。」傳統小店隨着朝代更迭、時代變遷而逐漸消失,剩下的只是滿地黃花以及集體回憶,令人唏噓不已!

 

5. 打倒金融地產獨大 2014-03-29 12:03:30
做政府應該嚴正打壓金融地產獨大!!所以資源放喺開創新生職位!政府自己做地產商!不停起平樓!停止大量金融買賣!
6. 梁振英重申不推租管 2014-03-29 12:10:28

《施政報告》梁振英:租管政策不奏效 最終影響基層市民

(阿思達克財經網) 2014年01月16日 11:48

行政長官梁振英出席立法會《施政報告》問答大會。有立法會議員向梁振英提出租金管制政策,措施包括租住權保障及租金調整幅度管制,以協助基層市民。梁振英回應指,本港70年代末曾經推出租管措施,惟經驗所得,與外國國家所得經驗一致。雖然過去數十年多個國家樓市曾經出現起伏,但已絕少國家再推出租管措施,因影響牽連甚大。

他解釋,若立例實施租管,業主或會封盤,因而影響市場流通性,及樓宇的市場價值。出租盤將會愈來愈少,租金只會上升,結果將適得其反,最終受害是基層。

他重申,政府會盡最大努力興建更多公屋單位,以滿足基層市民需要。(ka/a)

阿思達克財經新聞.

2013-01-18 07:06:00 来源: 香港成报

7. 冇錢派綜援 2014-03-29 12:15:02
5. 打倒金融地產獨大 2014-03-29 12:03:30
做政府應該嚴正打壓金融地產獨大!!所以資源放喺開創新生職位!政府自己做地產商!不停起平樓!停止大量金融買賣!
????????????????????冇錢派綜援???是否改印陰司陰錢????
8. 路人一名 2014-03-29 13:34:39
地產商非常配合政府政策,你政府想樓價跌,佢地味開個低價投地,成全你政府囉!
9. 小浪 2014-03-29 18:06:34
珠算行業式微,只淨电腦、
思歪團隊果断打壓高科技產業,
继續努力??????
本來時代進步就係甘架。
要不然曰本甘多銀座式抬咩!
10. 傻仔 2014-03-29 21:22:19
開創新生職位呀明唔明呀傻仔!香港經濟唔駛一味地產金融架.得下諗下創新唔好祇係識炒股炒樓
11. 小浪 2014-03-29 23:57:25
創新?中東創新產業,,,太陽能!哈!哈!哈!
每處地方有每處地方既優勢產業。
一如香港,處於中國對外開放大門。
本來金融服務應是處於優勢。
硬要改為製造業,只会白废心机。
牛什鋪根本要轉營,一如士多变7仔。
髮型屋要上樓,時代巨輪本來就係甘。
其實有乜好諗?搞下厨餘搞下多諗餘咪ok囉!
又下家庄。
12. 珍惜香港 2014-03-30 01:47:27
珍惜香港TO:10/F 傻仔

開創新生職位?閣下以為,職位呢樣嘢,可以話創就創?

彈丸之地,又冇資源,七百幾萬人,要幾多職位至夠?職位從來都喺由行業衍生出嚟,冇行業,何來就業?不如全民打政府工,倒退走共產?

閣下究竟知唔知,要建立一個成功嘅行業,有幾難?但喺要摧毀一個行業,只需旦夕!

董政年代對矽港計劃嘅一個政策失誤之後,香港嘅高科技行業已經玩完。時至今日,香港嘅所謂創新科技,唔喺錢就喺錢,有邊個真正可以發展成優勢產業?有啲嘢,冇咗就喺冇咗,一去就永不復返!

我响一篇舊文度都講過,香港唔喺一個自給自足嘅城市,賺取外匯嘅能力喺好重要,要養得起七百多萬人,賺幾多外匯至夠?呢度已經百業衰亡,剩低嘅就只有金融、地產、旅遊、零售。庸梁上任之後,除咗因應民綷,將有潛質發展嘅醫療教育產業強拉落馬之外,果四個剩低嘅支柱行業,冇一個未被打壓過,尤其喺佢地賺取外匯果部份,更喺重點嘅打擊對象。

任總講過,一個成功嘅行業,唔等於喺霸權;當一個行業有幸發展成優勢產業,就必需要大量投資去速成企業化,先至可以創造更多嘅就業機會。如果好似你咁,啲行業一大就話要打倒佢,又話要政府搶番嚟派街坊,就真喺搵鬼去你度投資啦!曾蔭權响離任前話,要做地產商,需要好大嘅資本先至可以競爭,香港有六至八個地產商,已經算幸運。呢個教徒,俾人插到阿媽都唔認得,仲可以咁勇去講埋哂啲咁逆耳嘅忠言,我有時真喺幾服佢。

閣下究竟知唔知,乜嘢喺金融,乜嘢喺地產?你以為,金融,就喺炒股?地產,就喺炒樓?各行各業,喺一環扣一環,金融體系嘅核心,喺借貸鍊,而唔喺股市!企業嘅融資,對各行各業都好重要。仲有,如果冇咗所謂嘅地產霸權,你以為最低工資會 WORK?

好多嘢,唔喺你鍾意點就點,你嘅父母可能會將就你,個政府仲有錢果陣都可能會將就一下你。不過,時代巨輪呢樣嘢,喺好無情,唔理閣下喺乜水,都冇面俾!
13. 偉大施政造福後人 2014-03-30 04:07:52

開創新生職位?閣下以為,職位呢樣嘢,可以話創就創?
開創創新科技???不如開創創舊行業好過啦!!!!

舊話重提:話說在2006年至2007年間,我給曾蔭權去了一封信函建議在新界東北興建一個新農產品批發市場/既中草藥批發市場/土特產批發市場,可以提供一部份低下階層就業機會,同時又可以發展商機,原因是香港中草藥批發市場一直混雜在中上環一帶私人商廈區,此是1950年代前一直以50萬人小香港為服務中心,現在香港已經人口722萬人了,仍然停留在一個混雜發展區中,....

在新界東北興建一個新農產品批發市場/既中草藥批發市場/土特產批發市場,.............可以延續伍仟年前中國第一位古老: 皇帝(神農氏)建立創造第一個:農產品批發市場/既中草藥批發市場/土特產批發市場......的偉大施政造福後人..........

14. 自我陶醉 2014-03-30 07:36:19
珍惜香港兄說得非常有道理, 有時回想香港真是很可悲, 政府冇遠見,冇魄力,只會空談,只會乜都外判唔使理,仲有一大班逢政必反嘅廢議員, 同一班驚香港唔死得,乜都攪施法覆核嘅人嚟拖垮香港,試問怎會有進步。以往光輝的香港是亞洲四小龍, 再這樣下去,不出廿年就只會是亞洲一條虫了。
15. 引刀一快 2014-03-30 09:40:37
香港要自强,首先就係要多接觸大陸,瞭解大陸,瞭解自身嘅真正優勢同缺點,唔好一時自視過高一時又妄自菲薄,一個對自身嘅準確定位比什麼口號都要來得有意義。
16. 引刀一快 2014-03-30 13:52:27
如果只提高供應,不堵截大陸炒家買家,樓市沒得跌!