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文亮言
近期樓價高企原因及下半年香港經濟及樓市方向
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年5月16日

  昨晚去了一個由幾間大學校友會講座,由施永青先生同我兩個人負責演講,我對大會主辦人說,有施生就已經0k,叫我講即是班門弄斧,不過已經安排好,唯有頂硬上,我與施生在六月份還有一次對疊,由香港電台主辦,今次大家就作為熱身,施生隨隨便便唔使睇稿講一個鐘,我就不能,所以我準備了一份講稿。今次大會的題目,我認為是大塊文章,如果將近期改為長期就更好。

近期樓價高企原因及下半年香港經濟及樓市方向

1. 供應不足

  在長期供應不足,樓價長升長有,這個現象短期內不會破滅,中間可能會作出調整,或者是某些類型物業作出調整。例如: 細價樓。而土地供應不足是由於政府沒有及時修改勾地政策,到陳茂波推出招標時,已經是遠水不能救近火, 而政府官員大多數都不認同樓價飆升是因為土地供應不足。而勾地政策失敗,是因為中,小型地產商都不是「貧女」,不肯「為他人作嫁衣裳」。其實,勾地政策已經成功了99%,只欠1%,如果勾地者未能奪得土地,奪得土地者應該給與勾地者1%勾地費,這樣,就會有很多中小型地產商勾地,每年勾地表就唔會有剩,政府知道實況,亦會積極開拓土地。

2. 壓力測試

  很多時業主要賣樓是財政出現困難,迫不得已賣走。但現在金管局的壓力測試令所有業主都有極強防守能力,等閒事件都不會令業主賣樓。就算香港經濟轉壞或者美國加息。在短期內升至一、兩年間都不會令業主賣樓。無人賣樓,樓價又如何會大跌。而壓力測試最初的目的是壓抑購買力,就算有需求都冇用,過不了壓力測試就不能夠買樓,換句話說,過得了壓力測試就很難要業主賣樓,除非有一個很大溢價,這亦是近日屢創新高的原因。

3. 成交量少

  由於少人賣樓,所以,賣樓的人都會要一個比市價高價錢。但是他們亦不心急,唔到價唔賣,就算到價都唔賣,所以,樓價就穩步上揚,成交量大幅減少,業界說只有沙士時期可以相比。我認為唔應該用沙士時間相比,因為當時經濟差,市民無錢買樓,成交量低是因為業主唔肯買樓,結果就是樓價止跌回升,現在經濟不俗,很多人都可以買得起樓,但耐何樓價太高,成交量低是因為市民非必要都唔會買樓,結果雖然尚未出現,但我估計細價樓是會向下調整。

4. 資金充裕

  由低息長期處於低水平,有樓市民越儲越多錢,或者,他們不能夠加按,但欠債就越來越少,無賣樓壓力。樓價長期處於高水平。此外,國內,海外資金到港,除了有些買股票外,有很多都是投資物業。當國內投資在地產市場,就不易出讓。造成供應減少,需求增加,樓價上升。

5. 炒家復出

  最近新樓盤入飛率相當高,地產商說三成是炒家,但我估計七成是炒家,三成是用家,炒家用個人名義買樓,亦只不過多付一重印花稅。而炒家並不是現在才復出,早在去年5-6月時,炒家已經投資細價樓,令致細價樓由去年6月至今最少有3成升幅,很多人認為用家入市,其實是炒家,狂追價的大多數是用家。如果政府在現階段取消SSD,我相信在近一,兩年入市炒家,有很多都會考慮放售在這期間買入的物業,供應量增加,樓價有機會下跌,不過,我唔相信有官員夠膽提出,他們擔心被市民話官商勾結,放生炒家。

6. 股市大旺,樓市又是否會受惠

  在復活節後股市急升,很多人說市民在股票市場賺了錢去買樓,我覺得豪宅業主的機會比較大,因為豪宅業主除了自住物業外,一定尚有不少資產,包括股票,現在有個別股票升幅超過五成,不排除有豪宅業主賣股套現,然後投資到物業市場,細價樓業主應該不會持有大量股票,就算股市大旺,他們都未必能夠可以賣股買樓。

7. 樓市的隱憂

  易按惹的禍

  有很多細價樓業主,包括居屋業主用物業擔保向財務公司借私人貸款,這些變相二按利息非常之高,與私人貸款看齊,如果業主無能力還款,那些物業就會變成銀主盤,就算那些物業不是負資產,但如果不準時還款的話,銀主都可以沒收那些物業。倘若出太多銀主盤,樓價就會下跌。最近連銀行都出現銀主盤,這是由於金管局規管銀行按揭客戶搵財務公司承做二按,這是一個殺手鐧,有不違規的人可能要出售物業,供應增多,樓價就有機會下跌。

  供款一去冇回

  現在,無論持有多少個物業,多少按揭貸款,每年大約要還總貸款額4%,這些還款是一去冇回,持有多個物業的物業投資者可能要在必要時放棄一些物業,已確保供款可以繼續,在以往,物業投資者可以在某些時間加按,用來多賣物業,現在就要放棄一些,此消彼長,供應增多,需求減少,這亦是樓市下跌隱憂。

下半年香港經濟及樓市去向

零售業

  大多人認為一簽多行變成一簽一行。零售業減少。導致經濟下滑。我覺得這是震蕩,現有一簽多行很多是物流客,對於零售,尤其是高品質零售,旅遊業卻沒有太多好影響,正是有常客無濶客。一簽一行後,將會騰出大約三成容納量給其他省市,更多自由行的人到港,而那些都是消費者。震蕩期可能要一年多才可以見到成效。大家要有心裡準備。

股票金融業

  滬港通之後,更多國內公司到港找尋機會,上市是其中之一,每一間從國內來上市公司都會為香港帶來不少商機。所以,我認為商機無限,問題是香港人是否識得把握。我們應該接納更多優才移民,政府亦要取消優才移民BSD。

製造業

  大家唔好以為香港沒有製做業,有,不過不是在香港,而是在國內及其他地區,全盛時期大約有五萬間,在2003年,香港受到沙士重創,地產業能夠復甦,除了自由行外,還有一批在國內開廠的買家,那些廠有多雖然不是很大間,只得一,二百人,但每年盈利可以買一個二千呎住宅單位,現在,那些廠家最多只有一半仍然繼續之外,其餘大多數已經結業,更加不要說開新廠,很多廠家及員工甚至要在國內替內商工作,年青人的出路修窄,對香港始終是一個隱憂。
 
樓市方面
 
  樓市是沒有大礙。豪宅將會隨著更多國內人到港而上升。中型住宅會因為換樓而上升,最少保持平穩,細價樓方面,可能在過去一年有太大升幅,將會作出回調,如果出現財務公司二按危機,回調幅度會較大,我說“爆煲”,只不過是語不驚人死不休。

  現在並不是置業良機,大家亦知道這兩年新樓盤的供應量是源源不絕,二手細價樓價一定會受壓,要上車最好等多兩年。不過,換樓又無妨,甚至早好過遲。
 
  買樓就要買新樓
 
  由於新樓與二手樓同價,我建議如果要買樓不如買新樓,由於炒家大手手入飛,故此,亦要大手入飛。當新樓入伙時,最少同二手樓有20%差距,到入伙時,如果二手樓不跌,新樓就會上升。

  也可以賣樓

  世事無絕對,並不一定不可以賣走自住樓,但要遵守以下三個原則

  • 年齡不能超過四十歲
  • 物業的地點不佳
  • 財政有壓力

 
 
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1. 囧月 2015-05-16 10:06:30
多謝博士一大總結,一篇文將博士近依幾個月零散的文章想法總結出黎!

2. Teresa 2015-05-16 10:33:22
唉!這麽多抄家、安居樂業,這居咋安呢?香港怎麽辦?
3. 亮劍 2015-05-16 11:41:03
這幾年大型補地價項目,幾乎停頓晒!
其實香港嗰啲大規模的私人發展屋苑,十之八九都是由轉變用途、後補地價而完成!!
呢家轉變土地用途此路阻礙重重,每年保守估計缺你幾仟伙無走鸡。
大東北計劃要吹足20年,才過五關斬六將,整到身水身汗,才有 23400 伙私楼供應咁大把,真的伙伙有血有汗!
但未來10 年私楼,大約要有近 20 萬伙,才勉強叫供求平衡。

都唔知去邊度嘔 D 地出來!
4. 粉絲 2015-05-16 11:46:58
謝謝博士
5. Jerry 2015-05-16 12:10:26
亮劍兄,

如果你的推斷屬實,當發展商知道未來缺乏供應, 那他們今天應該HOLD 貨,並不是急速推樓盤。

會否市場的購買力已很弱,樓價已遠遠超出他們的購買力?


6. 5 歲小孩 2015-05-16 12:18:34
論眼界視野,論文筆口才,C 先生技高多籌,豈能相提並論?
一隻山雞另一隻是鳯凰,何苦勉強東施效顰?
請恕直言!
7. 自我陶醉 2015-05-16 12:27:20
對於博士所提出賣自住樓的三個原則, 在下有以下看法:

1. 當決定賣的一刻, 這行為已經是一個投資行為, 而所有投資行為, 都會有機會賺或蝕的, 由於投資涉及風險, 與個人風險承受力的關係,會 比個人年齡更重要。

2. 另外,婚姻和家庭狀況也是必須考慮的因素, 單身人士做決定最容易, 其次是已婚, 再其次是有子女的, 最難會是有一家老少的家庭了。

3.  既然賣樓是一個投資投資決定, 最重要是評估風險與回報的值博度有多高, 和在最壞情況時是否輸得起,並做好最壞準備,  而不單是看個人財政是否有壓力。 相反,投資者還應按自己的入市價和工作穩定性評估自己在樓市逆轉時, 不賣樓會否為自己帶來額外財政壓力, 兩方面都應做足準備。

4. 最後是評估個人的理財能力和財務紀律, 如果這些都不強, 那就必須加倍小心了。

8. 有心人 2015-05-16 12:45:52
請問湯博士, 我現自住一間670尺 十年樓令單位, 現在是否是合適時候可以轉入一間大約1,000 尺之單位呢? 是否大單位之抗低能力會好一點呢?
9. 穋 2015-05-16 14:00:37
http://www.master-insight.com/content/article/4055

專訪曹仁超:年輕人,不要讓500尺綁住你的青春
10. 穋 2015-05-16 14:11:34
1976年,蘋果公司創辦人之一喬布斯在自己家中的車房,製造出世界最早的商業化個人電腦Apple I。曹仁超指出香港連這樣的機會也沒有:「莫說車房,只是一個車位,都是用來炒的,不是用來讓年輕人創業的。 =炒家

因為地產商太成功、太能賺錢,致令很多企業都失敗了。而他們佔據着大部分資源,他們不搞,香港沒有剩餘的資源可以搞創新。當整個社會都向房地產看時,如何會有創新?而造成這個現象,香港政府難辭其咎。」 =炒家

上一代70-90年代不停炒炒賣賣,就係利用左之後出生青少年時代利益,
有人嫁女要紅山半島,有人嫁女連公屋都冇既社會出現不公平,
當話青少年上街攪亂香港同時,上一代已經攪亂左香港財富不均,不要再說香港人不創新,因為青少年創新左一樣野之後,租左一間鋪,班仆街大業主就會加租!
你身家有100億又如何,死後連10蚊都帶不走!生前不停搵多10億,死後沒有人會知道你是誰
11. 穋 2015-05-16 14:12:46
世界上金融制度好快到達大崩潰,香港人不會再為樓打生打死
12. 亮劍 2015-05-16 15:29:31
呢家大型發展商手持的農地,達一億平方呎,而揸得最多嘅係四叔,咁恒基呢幾年賣楼,係惜售定但求清貨??

上年小弟咁睇地產發展商的部署:

1. 亮劍 2014-05-02 09:47:24


現在各地產商點喺香港玩地產:-


長和系-----拒哋應該估計於 2017 - 2019 年應爆煲,但在此之前應有井噴出現,咁他們的做法,應該係唔好入嗰啲要攪幾年才賣得嘅地皮;扣實快將落成嘅樓盤睇位賣;將其他到價嘅資產陸續沽出或分拆。如果我估計冇錯的話,小超會於臨爆前嗰段井噴期,就大手出售下樓宇,然後順手來个世紀大供股籌,補充彈藥以便在災後執平貨。


新地系-----拒哋應該估計後市應該反覆喺呢啲位上落,所以他們會扙著其名牌效應可賣高啲關係,將手上有嘅存貨順勢攞出來賣,然後再襯政府賤賣土地期,來個低吸平倉。


信和系------拒哋應該估計後市不能大升,所以再無勇往直前呢支歌仔唱。


九倉系-----拒哋應該估計後市應該會跌少少,因此拒哋在攞倒預售樓花同意書之後,就快速推售單位,玩火中取栗。


四叔、彤叔-----拒哋盡量唔得失你政府,所以邊個做特首都唔驚,照行照做、照辦煮碗。


太古系------有大把優質收租物业打底,專攪奢侈樓,每月一兩間咁出,唔嗲唔吊都得。


其他中小型發展商-----每間最多都係幾百個單位,輸唔死人!


而上年我對各持份者就咁睇。

亮劍 2014-05-02 11:45:22


現在各持份者點喺香港玩地產:-


投資者-----若是你認同KS,估計於 2017 - 2019 年應爆煲,但在此之前應有井噴出現,因為有 SSD 關係,咁你們的做法,應該係唔好入嗰啲要鎖幾年才賣得嘅新樓樓花;然後扣實你嘅現樓睇位賣。如果我估計冇錯的話,大市會於臨爆前有段井噴期,到嗰時乜東東狗屎垃圾樓都會狂升,那大家就可大手出售你名下的樓宇,自住走唔走隨機應變,之後就手持彈藥以便在災後執平貨。


收租佬-----若是你估計後市應該反覆喺呢啲位上落,因為一買一賣耗費甚巨,繼續收租方為人上人。


大陸佬------若是你估計後市不能大升,咁就靜觀其變,等發展商同你俾 BSD 才入市,方為上策。


租客-----若是你估計後市應該會跌少少,那麼你應該走去勤力 D 睇樓,希望天降「田雞業主」,俾你殺價一成。


想攪換樓-----邊個做特首你都要住,照行照做先,有多餘錢以及放寬打房才攪樓換樓。


有錢佬------持有大把優質奢侈樓的人,現在政府玩緊你們,逢三退一持盈保泰啦。


自住业主-----每間咪爭銀行幾球,呢幾年低息大家中應執倒唔少啦,唔好話俾我知使Q曬呀,總之淡定有錢剩!
13. 蜕变中嘅懒人 2015-05-16 15:38:32
???????????????????????

曹仁超:年青人,不要讓500尺綁住你的青春。 (曹生好多樓收租。)

陶淵明:不為五斗折腰。 (嫌做官俸祿太低,番鄉下耕田。)
               
14. 小人物 2015-05-16 15:42:54
Good article!
充滿真知灼見的博士好文回來了!

博士的演講稿通常都比每日兩篇的高質素。
15. 都係小人物 2015-05-16 15:46:01
我好懷疑香港青年能否整部Apple 1出來。
台灣青年比香港青年IT水平更高,台灣租金遠遠平過香港,台灣青年做了什麼出來?
16. RK 2015-05-16 17:29:04
博士,
高興昨晚可聽你發表,還可跟你互換咭片及請教。
我第一個發問,問香港/倫敦/東京樓,在現在香港大徴物業稅時,哪一個作為投資,比較好?
你説不要隔山買牛。我同意。
第二條問題你匆忙沒回答,可以考慮寫一個以此為題嗎?
如果考慮投資樓市,是否應該等下年到細價樓出銀主盤時買?還是現在可以買入中型單位,甚至豪宅,因為後二者去年只微升?
另可否定義一下細,中,豪是用什麼區分?大小?銀碼?尺價?純地段?



17. 蜕变中嘅懒人 2015-05-16 19:00:30

博士話:(我說“爆煲”,只不過是語不驚人死不休

現在並不是置業良機,大家亦知道這兩年新樓盤的供應量是源源不絕,二手細價樓價一定會受壓,要上車最好等多兩

信邊句好呢?

若QE樓價温室效持續多幾年,形成樓價獨立於所有傳統分析而緩慢上升,信第2句者可能係B版笑一笑嘅淡淡。

18. 大寶二寶 2015-05-16 19:27:53
回懶兄

C 版笑一笑 (兩句都信)

眨吓眼兩年後:

問: 点解细價樓無咩跌過嘅?

答: 唔再大升已經係調整咗喇,我咪講咗語不驚人死不休囉。你咁都唔明。

所有嘢答哂。

19. 蜕变中嘅懒人 2015-05-16 19:50:54
大寶二寶兄

收到,明晒。
希望2年後唔會喊聲震天。
20. Follower 2015-05-16 20:37:50
謝謝博士分享。
21. 運輸工人 2015-05-16 20:55:47
博士的目的已經好明顯,衝出綱上媒體,向新聞、電視、電台……進發,求名不求利,那管是威名定臭名,總之一爆成名,為日後從政舖路.
永遠支持湯文亮博士
22. 大寶二寶 2015-05-16 21:04:01
續18

D 版笑一笑

兩年後細價樓果然跌到趴街,跌咗四成。

問: 我兩年內放哂D細價樓,依家反彈番七成,点解?

答: 我嘅細價樓爆煲論,冇話過爆完煲唔可以再爆升㗎!

(以上係纯攪笑,不負任何法律責任)

23. HW 2015-05-16 21:08:11
所有大型基建落成曰都遙遠無期,上蓋的物業供應自不然也是落成無期。CY這個大話精還吹水話供應源源不絕。只計沙中缐一個項目已經不知有多少單位供應落實唔到。

信政府一成都死。大家还是快快上車吧!
24. 今日淡友去咗邊 2015-05-16 21:38:59

買樓富貴 冇樓閉翳

有錢有勇氣就是王道,自2011年以來,恐怕樓價大跌者全都跌晒眼鏡,總有人提出樓市大時代的預測,但有多少人聽得入耳?連爆煲論專家湯文亮也延長他的預測,又多三個月,放長雙眼睇樓價跌。樓價跌是部份人主觀願望,與現實總有距離,過去四年看跌者最終也入市,總會帶句「時辰未到啫」!多次狼來了後,也會變成臣服者。

不過,機會總是留給有準備的人,老樓最近也收到一個買樓富貴起來的真實個案。話說一名十多年前購入馬鞍山居屋的小業主,當時只動用十數萬元買樓,之後把舊居賣掉變成百萬富翁,繼而棄樓買車位,每個10萬元買了數個同區車位,隨即富起來,其後買入了同區另一間居屋自住,當然那個居屋也漲價,變了數百萬元資產。最近看風水,師傅贈言十年風光已過,要搬離原區,便把賺回來的資金轉買將軍澳一樓花,至今連同原區多個物業已變成千萬富翁;新物業更增添多一間,日前行街,碰上一樓花樓開放示範單位,便決定以近千萬元購入一個在九肚山腳的兩房單位,只回應一句「睇啱便買囉」,講得十分輕鬆,也反映越有錢的越會買樓,總之有錢加埋勇氣便是贏家。

上述這宗個案只是冰山一角,抑或是時辰未到,老樓不便評論,但看跌者還未死心,再要等下去。
 

揸舊樓隨時臨老發達

香港自戰後數十年的發展,市區單幢失修舊樓無處不在,基於該等物業設備簡陋,又乏完善管理,所以成交呎價長期低企,不少業主認為此等物業質差價低,還是早賣早着,結果可能就是這個原因,最終見財化水。

早於數年前,觀塘展開收購行動,市區重建局就區內的舊樓進行收購,當年不少手持面積僅數百呎舊樓的公公婆婆,最終獲近千萬元賠償,單位市值突然由不足二百至三百萬元,一夜間市值升數倍,臨老發達的原因,原來是甚麼都不用做,做的只是手持一層的失修舊樓。

坊間有不少投資專家經常表示,要將低質舊樓盡早沽出,殊不知所謂低質舊樓,在市建局的重建計劃下,可突然升值數倍,故手持舊樓等收購,是可能突然變富,所謂置換舊樓望物業升值加快,原來結果可能適得其反。
事實上,不少發展商亦在市區不停收購舊樓,搞合併收購,加上市區舊樓多位於旺區,故租金回報,可能比知名屋苑更高,所以持有舊樓既可收取高回報之餘,又可等有心人士收購,當然這個要有耐性。

現時有不少專業投資者,以購買爛樓舊樓為主,他們行事低調,以免其收購行動外洩,至於高調以宣教形式論市的,大都教大眾怎樣捕捉高低位入市出市,信其預測做買賣,輸多贏少幾可肯定。

麵包與愛情

麵包與愛情,很多人想兩者兼得。最近有位女士,獲一位用情專一、收入穩定兼有車有樓的男友求婚,雖然她認為與他結婚能確保生活安穩,但又嫌男方不夠細心、無情趣兼不了解自己,猶豫不決;加上她近日遇上一位無微不至的舊朋友,並承諾兩年事業有成後便娶她,她希望以手上的麵包(車、樓、長期飯票等)來賭賭運氣。

大家要明白,在這個年代,政府漠視人民訴求,議員政客會隨時轉軚,新車落地也會折舊,只有磚頭才能保值。今時今日沙田第一城實用不足300呎兩房一廳單位閒閒哋超過420萬元,最近豪宅樓價開始被細價樓升勢所帶動,價格再度向上。數間著名財務公司均在電視大賣廣告,有層樓就有現金到手,仲要唔使樓契,這種風氣反映有層樓才能有人生打算。而擁有長期飯票的男人(例如醫生、律師、建築師及工程師等),更是女人眼中生活安穩的保證。一眾精明的女士們,又怎會不明白?

愛情的新鮮感確實會隨着時間而消失,要愛情持久就要學會接受激情總會消逝。愛情到了談婚論嫁時已不是娛樂,不是簡單的幾分鐘約會、不是黑暗約會、不是像火速約會般,更不是商家們的愛情遊戲,而是能夠長久的一定和責任聯繫在一起,而責任是需要受苦受難的。愛情一旦和責任聯繫在一起,它就不得輕鬆,更和簡單的娛樂沒有關係。它需要付出,敢於承擔、寬容、忠誠、信守等。

畢竟愛情是自己的抉擇,任何人都要自行負責。即使旁人給予再多再高明的意見,最重要還是清楚自己的條件與選擇。

25. 蜕变中嘅懒人 2015-05-16 21:58:14
TO 21樓 運輸工人兄

古有吳起殺妻求將
今有博士爆煲求官。

人性醜惡、今古相傳。
26. 不要隨便相信"逢三退一" 2015-05-16 22:42:16
24/F所言甚是,這裡有人提倡將殘爛舊樓首先沽出,這方法在住宅市場操作,一定做不到十年賺十倍(中原指數低點33升到今日141),但鄙人實戰中,做到由500變成今天的六千幾萬,就是從不沾手太古康怡美孚第一城這類投資熱門盤,而專攻地鐵站就近的舊唐樓劏房。當年五十萬五百呎,今天值五百萬以上。
27. 運輸工人 2015-05-16 22:56:04
懶人兄:
講爆煲唔一定要爆煲,講細價租管唔一定有租管,只要似是而非,似有還無,一舉成名已達到目的.中唔中,請唔請食飯,根本從來無在乎過.至於綱友更加……
永远支持湯文亮博士
28. 哈哈 2015-05-16 23:22:49
樓市一爆全部好友好似丁蟹d仔甘..1隻,2隻跳哂落街

真係諗起都笑出黎!!!
29. 蜕变中嘅懒人 2015-05-16 23:30:37
運輸工人兄

一切都以SHOW 到QUALI 俾政府睇為目的,三儍網友慘变五毛,顺理成章;昔日吳起、今朝者誰?名聲如糞土、糞土是命根。妖言惑眾,為官位,可以去到幾盡?且看後事如何發展,戲劇性、教育性兼而有之。
30. 蜕变中嘅懒人 2015-05-16 23:35:50
哈哈兄

B版笑一笑送给你,請留意歌詞。
31. 引刀一快 2015-05-16 23:52:07
To 12樓 亮劍兄

睇嚟你教晒全世界點完地産喎,全世界都聽你教,咁真係你玩晒嘞,厲害!
32. 珍惜香港 2015-05-17 01:30:15
珍惜香港

博士嘅文章,我有幾點回應,不過都喺舊題重申啫。

關於供應不足,我認為,庸梁當政近三年,乜嘢前屆嘅問題,乜嘢遠水不能救近火,都已經唔可以再攞嚟做藉口啦!無能即喺無能,勾地政策,定喺招標,根本就唔喺重點。問題喺,政府可唔可以好似做生意咁,同地產商坐埋,唔掂傾到掂,定喺一味玩對著幹,單方面制定政策,干預市場。响庸政年代,港府已經失去咗作為一個國際化商業城市,同商界保持緊密合作,互惠互利嘅大將之風

博士話,政府官員,大多數唔認同樓價飆升,喺因為土地供應不足。我嘅睇法剛好相反,政府官員,幾乎所有都清楚知道哂呢個原因,只喺唔識點搞,又或者為咗扮清廉,要同商界劃清界線,有得搞都變成冇得搞。不如咁啦,如果庸梁真喺有嚴重地產商畏懼症嘅話,就揾唐英年幫幫手,叫佢帶幾支私人珍藏嘅紅酒,過去同啲地產商摸摸杯底,唔掂傾到掂。

响有限可開發嘅土地之下,只有大型屋苑,大型商場,先至可以最有效咁使用土地。所以,我從來都唔認為有乜嘢地產霸權,就算有,都只不過喺香港經濟結構衍生嘅一個大勢所趨。要多啲中小型地產商投地,可以鼓勵佢地合資發展啫,但點解為咗要大地產商行開,不惜拆細土地,減少單位量之餘,仲搞到互搶建築資源,令成本上升,落成拖慢?點解唔可以協商,唔可以合作,點解要對著幹?點解要逆勢而行

懒人兄話,博士為官位,我唔敢猜測。但如果博士真喺以為,做埋啲咁嘢,就可以撈番一官半職,咁未免太天真!庸梁喺個乜嘢人?想同佢攞著數嘅話,我就真喺要再贈一句:切忌遇人不淑矣

至於爆煲論、財仔論,都喺果句,不予置評


33. 珍惜香港 廢到唔廢 2015-05-17 02:13:05
太廢~無言
34. 珍惜香港 2015-05-17 02:13:21
珍惜香港32/F

講到炒家,博士話,炒家復出,令我驚訝。現今樓市政策之下,短線炒價圖利,成本之高,利潤之薄,操作之煩,時間之長,邊有投機者咁傻搞埋啲咁嘢?香港有大把更方便嘅炒價機會,做乜要搞大個龍鳳,賺你果少少?唔通博士已經 DOWNGRADED 成芳間啲一般見識,睇見個樓價急升,就話喺炒家炒高,又或者將啲長線投資物業嘅收租佬,當哂做炒家?咦?咁博士自己,咪又喺炒家?

曾經有段時間,我都以為响辣招之下,啲嚟自內地嘅資金,會轉投哂落啲細價樓度,不過,同各相熟地代了解過之後,發現個事實原來唔喺咁。導致細價樓急升嘅購買力,主要喺嚟自本土力量,雖然當中有唔少內地人,但佢地都喺响香港落地生根,或者準備落地生根嘅用家同收租佬,被誤傳為土豪炒家啫!所以,有評論話,內地經濟下滑,會令土豪沽細價樓,班水回朝,導致細價樓下跌,呢個講法,似乎唔太現實。

我嘅睇法,好簡單,萬物歸於實體,趨向持有物業資產,就喺市場嘅本性。香港可以發展嘅土地,又限又缺,加上政策迫使樓市喪失咗投機性,咁增持資源呢個市場本性,就會被激發。所以,博士睇見細價樓急升,又有追價嘅情況,其實唔喺乜嘢炒家所為,而喺基於呢個激發現象。而當市場嘅持貨者,充斥著惜貨嘅用家同長線收租佬,咁呢種反投機嘅羊群心態,就會為樓市築成一道抗跌護土牆

要點樣個樓市先至會大跌?香港喺一個金字塔型經濟社會,依家啲有樓人仕,主要嚟自金字塔嘅中上層,又或者喺呢個中上層支持下嘅新一代。所以,樓市下跌,會有兩個可能,第一個可能,就喺將樓市,响個金字塔嘅涵蓋範圍推低,即喺話,要大幅度增加供應。可惜,庸梁當政近三年,到依家仲喺死性不改,仍然以對著幹嘅態度,唔肯官商勾結,咁供應問題,恐怕到 2017 年換屆之前,都唔使旨意會有轉機啦!

第二個可能,就喺金字塔嘅中上層,實力急促下滑,甚至出現財困。換言之,咪即喺香港本地經濟轉壞囉!所以,博士話,影響樓市排行榜嘅第一位,喺經濟環境,我非常認同。至於博士喺咁易提下一啲行業,有好有壞,似是而非;都喺果句,冇一條具體嘅市場界線,任何評論都喺冇意義,亦唔算喺乜嘢預測。

最低工資制度嘅崩潰,就喺我訂嘅界線。


35. to 33 2015-05-17 03:54:35
好心你就用番你一向用開嗰個名啦,成日話人乜乜乜,自己就……,你估其它人唔知你邊嗰?你咪喺神憎鬼厭嗰引刀囉。
36. yy 2015-05-17 08:10:08
博士這幾個月的自辯文章,為求解譏漸失理性,一而再說一手樓比二手樓實際平三四成,謊謬!説一手樓有七成入貨者是炒家,謊謬!細價樓爆煲而不會波及其它物業,謊謬!市場上有12000四按會淪為銀主盤,謊謬!
以上博士陳述已在這裡遭人否定,博士唯有出手驅趕PP等離塲噤聲,以非理性態度面對問題,以鋸箭法解決問題。
37. English on line 2015-05-17 09:05:35

To 35

鬼鬼祟祟, sneaking

One kid can generally tell when another kid is sneaky.

一个小孩鬼鬼祟祟地在干什么事情的时候,通常另一个小孩可以判断出来。

38. 打工仔 Andy 2015-05-17 09:28:36
珍惜兄,

寫得好! 
39. yyfan 2015-05-17 09:47:13
博士根據一手樓入票數目判斷投資者入市係一個美麗誤會,有入過票嘅大部分人應該知道代理可以代入本票,求其碌十幾萬就可以開兩百幾萬票,可能博士大把錢唔需要代理幫手
40. 歷史長河 2015-05-17 09:48:33
珍惜香港兄,一如既往地精彩!
41. 生湯 2015-05-17 10:26:22
其實馮三退一要退的是最差物業已露了底。

市旺時,一個什麼維港煙花景已值二三百萬,在市差時祇值三五十萬,甚至只是令呢個單位賣得出,其他賣唔出既小點子而已。

要是真心相信到頂,當然第一時間散「優質貨」,到爆煲人踩人時什麼景都任你屈價啦

所以博士心態根本是覺得有排升,放D貨換下馬吧了,信佢等兩年真係good luck!
42. 暗淡 2015-05-17 11:10:57
唔通反智同脱離群眾係做官的先決條件?恭喜恭喜。
43. yyfan 2015-05-17 11:17:07
傳統智慧講俾我地知升市時先能搵到優質物業,跌市時優質貨出現機會較少
44. 珍惜香港 2015-05-17 11:24:31
珍惜香港34/F

最後,博士話,賣走自住樓,要遵守三個原則喎。睇穿咗,意思咪即喺,如非必要,都唔好賣囉!

沽自住樓炒跌,呢種行為,更加唔可以鼓勵。無論博士、各資深網友,甚至喺我自己,都已經多次出文談論過。大家分析嘅角度唔同,但結論都喺一樣:風險大,搏唔過,幾乎必輸!

我同好多物業長線投資者,之所以成功成為收租佬,就喺因為,對物業價位嘅升跌,唔會睇成喺輸贏。坐擁嘅物業,無論升值幾多,都冇諗過沽,唔喺因為未贏盡,而喺因為,我地從來都冇認為自己贏咗,既然冇贏,又唔喺賭,使乜離枱?响我自己嘅投資生涯裡面,認識各種各樣嘅投資者,同無數所見所聞之中,沽自住樓炒跌,能夠成功成為收租佬嘅個案,喺零!而失敗嘅個案,喪失重新上車能力嘅個案,就超過半數!

點解會咁?因為 TIMING 唔啱?咁幾時至啱?依家?半年後?一年後?兩年後?一個沽自住樓炒跌嘅人,失敗之後,埋怨 TIMING 唔啱,就等同一個賭仔輸咗之後,埋怨自己未夠技術。為咗追尋一個「跌」,將自己同家人嘅生活押注,任何一個作出咁重要決定嘅人,之前都喺經過深思熟慮,亦計算過吐現後,點樣可以對沖租金,慢慢等跌呢個理想嘅畫面

我成日話,主宰命運嘅,喺人,唔喺數字。一個出嚟嘅畫面,幾理想都得,但可惜實際上喺唔 WORK。因為「炒跌」呢種投機行為,只有好著眼於價格嘅人,先至會做得出。即喺話,佢嘅投機心態,喺好強。你要佢咁神心,將吐現咗嘅錢,冰封响個定期入面,總之對沖到租金就得,乖乖地等個樓價跌?由本來只喺供樓,變成年年俾業主照肺、加租、迫遷,都無動於衷,唔會諗啲投機新搞作?我就得!不過,有我呢種能耐嘅人,又點會沽自住樓炒跌?

一個投機者,就喺一個投機者;一個投資者,就喺一個投資者。投機者,喺唔會有投資者嘅能耐。

所以,股神阿伯,只可以喺一個股神,一生注定同磚頭無緣,永遠冇可能成為一個物業長線投資者,永遠冇可能成為一個收租佬。縱使三十年前,曾經坐擁兩個九龍塘千多尺嘅豪宅連車位,結果轉個頭就沽哂,到臨老,先至用二百萬响深井上番車。同樣地,沽自住樓炒跌,喺一種投機行為,呢種人,更加冇可能轉營成為一個收租佬。以投機嘅心態,挑戰自己投資嘅能耐,最終連重新上車嘅機會都喪失埋。

多年投資之後,體會到,一個人,只可以選擇投資,或者投機,唔可以兩樣都喺,否則幾乎一定輸!
45. 怒婦炒魚柳 2015-05-17 13:06:11
珍惜香港兄,文章比以前~廢咗

支持33/F
46. 魚蛋仔 2015-05-17 13:25:21

樓上,

各抒已見,就算你不同意別人的論點,都要保持持平的態度。你說什麼話,你就是什麼人。唉,你一定係早期沽空自住樓,等到現在發窮惡,真慘!

47. 自我陶醉 2015-05-17 14:37:48
To 44/F 珍惜香港兄

看了你的文章, 完全感受到你對收租行業的熱愛和推崇, 不知小時作我的志願時, 珍惜兄是否寫 “我要做個收租佬” 呢?
其實每個人都有自己的性格、強項、優點及缺點,  只要找到自己的興趣, 自己的強項, 朝這方向努力才是最重要的。 世上根本就沒有一個職業是比其他職業優勝的, 如果你問Bill Gates, 佢會話: "唔係啩, 做收租佬?  You're kidding me."  如果你問愛迪生, 佢會問你做咩要做收租佬咁投機呀! 梗係花時間做多啲新發明貢獻世界喇, 點可以咁頹廢㗎!

同樣, 世界上都唔會有一項投資會明顯比其他投資優勝的, 你問股神, 佢會話股票投資最穩陣, 只要你用長線投資心態, 買咗就同佢做人世, 必定係最佳投資,  話雖如此, 他也有賣出自己手上股票的時候。  但如果你問Bill Gross, 佢梗係話買債好喇。 但我估佢哋都唔會話世上只有買股或買債, 才是唯一最好的投資。如果我問阿媽, 佢一定會話買外幣先最明智。 

每次看到你的 “主宰命運嘅,喺人,唔喺數字。”  我都十分同意, 但理解上卻有南轅北轍之感。創造數字的是人, 那人為何要創造數字呢?  數字work唔 work, 其實同數字本身毫無關係, 問題是人作為萬物之靈, 如何使用數字, 駕馭數字。  閣下強調 "因為「炒跌」呢種投機行為,只有好著眼於價格嘅人。"  莫非「炒升」的投機行為就沒有這個特質? 難道那些炒升的人,  借財仔, 碌卡, 全家籌錢, 不惜一切代價買樓炒升的人, 風險會低一些嗎?

閣下話 “一個人,只可以選擇投資,或者投機,唔可以兩樣都喺,否則幾乎一定輸!”  , 這點我絕不同意, 除非你只有10蚊資產, 否則, 都要面對portfolio allocation 嘅問題, 資產類別都會包含一些較低風險和較高風險的投資, 在你的定義裏, 不知李嘉誠是否算是投機者, 他除實業地產外, 也有投資一些不知名小公司及Angel Fund 找尋不同級別的風險資產。 在大家的MPF, 也可能同時持有conservative 與 growth 的組合, 莫非這些都是一定輸嗎? 我也曾聽說你也有投資垃圾債, 那些算是投機性較重的資產吧!  所以小弟認為一切成敗都不在乎如何定性投資與投機, 而是在於個人資產比例和個人理財能力上。

但有一點我可以肯定的,正如 “ 曹仁超:年輕人,不要讓500尺綁住你的青春”一文所說的 "靠收租的社會難有前途",  如果香港每個年青人都以這樣的心態生存, 又或只存有投機心態, 香港的未來堪憂了!
49. 又係引刀 2015-05-17 16:28:49
個X哀咗咁多次,現在又要改名。
50. 林一鳴 2015-05-17 20:39:02
以下是我在Facebook給湯文亮博士的公開回應;希望媒體朋友們可以支持,不用再打電話問我了。

***********
近日有很多記者和朋友問我,湯文亮博士在8月14日福臨門已訂了位,請全港媒體吃飯,特別邀請我出席。

我去,還是不去?
我回應說:我不去了。

不難想像:在這餐飯局之後,無論我去或是不去,第二天都會成為新聞,部分會被記者放上“出位"的標題,然後被網民瘋狂轉載,寫上令人不舒服的字句。何苦呢?

近日在網上看見很多討論,都是對湯博士作出一些負面的評論,我看見了之後,心裡感到很不舒服。不知大家有沒有想過這問題:湯博士的公司擁有很多物業,如果樓市下跌的話,他肯定有很大損失;為什麼他還要唱淡樓市?我估計其中的原因,就是他不希望現在入市的人,買了細價樓後受到損失。現在香港樓價高企,令到整個社會產生很大怨氣,年輕人對社會十分不滿,經營生意的人受到貴租之苦;如果細價樓繼續上升,對社會一定不是好事。所以湯博士的提醒,相信只是出於一片苦心,希望大家明白。

我有另外一個建議,請湯博士考慮:不如取消原來的飯局,湯博士把這飯局的錢,捐贈給慈善機構,我亦可捐出相同的金額。希望湯博士可以考慮一下。

P.S.:湯博士在5月16日寫了「下半年香港經濟及樓市方向」一文,寫得真好。以前的湯博士回來了。
51. hkhope1 2015-05-17 21:09:24

十分欣慰看到博士提出了取消優才移民BSD的想法。

政府一方面想要吸引能夠為外地的優秀人才來港定居發展事業,不能提供優惠政策之餘,還要加上一個BSD,優才來港意味著7年租樓的生涯,很多人來之前都要仔細衡量過。

  滬港通之後,更多國內公司到港找尋機會,上市是其中之一,每一間從國內來上市公司都會為香港帶來不少商機。所以,我認為商機無限,問題是香港人是否識得把握。我們應該接納更多優才移民,政府亦要取消優才移民BSD。

52. 何苦? 2015-05-17 22:29:37
其實珍港真係對引刀最客氣既一個,咁都想迫人走,真係想成個forum玩完? 

53. 引刀勝在面皮厚 2015-05-17 22:55:21
勝在面皮厚,衰幾多次都仲响度人身攻擊其他高手。講錯哂。說自己是負責任,其實是不負責任。根本是丁蟹
54. 蜕变中嘅懒人 2015-05-17 23:59:47
TO 48樓 運輸工人兄

兄台嘅意思係:女星要出名只要肯脱就一定爆紅,有身材又得、無身材又得。
不同處係:有身材就大把人讚;無身材就大把人鬧。
相同處係:一定出位!

明晒,謝運兄。

56. 引刀一快 2015-05-18 04:09:35
好笑,引刀幾時都係呢個名,批人駛改名嘅咩,你估撈波弟呀。

你地依傢玩下玩下玩埋自己人,未傷人先自殘七分,咪咁傻喇。

我要貼多次先:論壇係用論據說話嘅,果D經唔起反問嘅人,恨我我都冇辦法,就算你撈波弟無所不用其極,你又攞咗D咩岀嚟俾人睇?咪日日喺度人身攻擊、侮辱人、冤枉人,你係咪覺得大家好鍾意睇你呢D咁嘅低劣嘢?人貴自知!

唔駛保存,以後我會得閑貼下。
57. 引刀一快 2015-05-18 04:20:10
To 50樓 林一鳴先生

林生謙謙君子,不過如果我係你對手的話,睇完你呢篇回應會好唔舒服。當然,引刀一介草民只配唔舒服。
58. 引刀一快 2015-05-18 04:36:37
To 47樓 自我陶醉兄

如果一個地方嘅人,全部都只買不賣,未發展就發展唔起,已經發展就會走下坡,如果好似香港咁背靠大陸,就係衰敗之兆。

我做個假設,全港私樓俾珍惜香港一個人買晒,咁肯定冇放盤喇,租金隨珍港兄定都得喇,香港會出現咩情况呢?

其實凡事有個度,冇絕對嘅,點解我唔覆珍港兄而回覆咗你呢?因爲我睇見幾篇大文,要回應真係唔駛瞓喇,果D屈我話我隊珍港兄嘅人,我D回應大作未有精神慢慢打字呀,慢慢等下喇。
59. 珍惜香港 2015-05-18 05:05:21
珍惜香港TO:47/F 自我陶醉

自醉兄言重啦!人生,何只一個理想?一個目標?

小時候作「我的志願」喺乜,就真喺唔太記得囉。不過,幼年時家道中落,家人股場失利,連自住樓都輸埋,租屋住幾年後,終於申請到兩戶一厠嘅七層廉租屋一個六樓單位,仲攞埋公緩(果陣嘅綜緩喺叫公緩)。當時社處不時會派人突擊檢查,每次過嚟都好似搜屋咁。記得有次,借咗同學部 LASER 電腦返屋企,突然聽到社處啲人敲門,就怱怱走去用被蓋住,費事俾佢地見到部腦,以為喺我地自己買啦!入到嚟,佢地撥開張床簾睇,好彩冇揭開埋張被啫。果陣個狼狽情景,依家仲記憶猶新,諗起都有啲緊張。

所以,我童年第一個目標,就喺脫離公緩,第二個目標,就喺脫離廉租屋,喺唔喺好羞家?

同好多年青人一樣,我果陣都好多嘢諗,不過就冇諗過個社會,可以點樣幫到自己,去實現啲乜嘢理想。借同學部腦返屋企,喺因為要自學寫程式,我以前都响度分享過,以書寫模擬電腦嘅運作,去做程式設計,但有時總要搵部腦實戰一下。試過上果位同學屋企,用佢部腦,仲帶埋麵包做午餐,結果俾佢隻狗搶咗嚟食,又一件狼狽往事。

入讀夢寐以求嘅學科,進身理想行業,打出名堂,仲搞埋生意、打官司;跟住行業由盛轉衰,最後結業。整個歷程之中,無數難忘嘅往事,我唔識得計算,自己究竟為社會貢獻咗幾多。但响追求理想、事業嘅過程中,我嘅爭扎求存,亦同時令到好多人、好多家庭、好多企業,得以生存,得以發展。就算到今日,我嘅投資事業,亦改變咗一啲行業參與者嘅命運,帶出咗新嘅思維,令佢地絕處逢生。

自醉兄,我唔喺想晒啲乜嘢,只喺想閣下明白,大部份收租佬,最初都唔喺想做收租佬。人嘅一生,最賺錢嘅時期,可能只得果二十至三十年,而我地只喺响果段期間,追求理想嘅同時,將自己賺到嘅財富,擺哂入啲磚頭裡面,而唔喺燒哂响啲吃喝玩樂度啫。

所以,你話我對收租行業熱愛、推崇,閣下可能有啲誤會。香港行低稅率,退休就要靠自己;而我地投資物業,只喺為咗老來唔使搞到求仔女或政府養,呢啲根本唔算喺乜嘢理想,乜嘢志願。希望閣下明白,我地每個收租佬,無論對社會貢獻咗幾多,到退休果陣,只希望靠自己唔使靠政府,就當喺對社會最後嘅貢獻

呢度有幾個留言,話我好「廢」。我知道有好多人,認為收租佬好「廢」,但當中有幾多個,真喺了解過收租佬嘅人生歷程?我諗佢地真喺要用一面鏡,照一照自己,睇下自己,究竟對社會嘅貢獻多啲,定喺對社會嘅不滿同素求多啲;追求理想,喺靠自己努力創造機會,定喺一味要求社會俾自己機會。

曹仁超話,年輕人,唔好讓 500 尺綁住自己嘅青春,又話,靠收租嘅社會難有前途喎!

我話,曹先生,未免太膚淺!邊個話,追求買樓置業嘅同時,唔可以追求其他理想?唔可以追求事業?唔可以追求愛情?唔可以追求家庭?唔可以追求幸福?青春,就只喺容得下咁少?又邊個話,個社會要靠收租生存?通過貢獻社會得到嘅財富累積响磚頭度,換嚟安穩嘅退休生活,有幾錯?全民燒光哂自己賺到嘅財富,吃喝玩樂,臨老就個個伸手問政府攞,咁個社會,又幾有前途?

記得我曾經响度提過矽港計劃,慨嘆香港錯失機會,但睇下曹生點講:「那時候有一間公司來香港想要土地發展晶片,但晶片技術是台灣的,機器是 Intel 不要的,來香港幹什麼?最後他們去了上海,搞得損失慘重」。即喺話,人地提供唔到一流嘅技術俾你,唔使搞啦!咦?遼寧號,咪好似都喺用人地唔要嘅嘢,改建而成?

原來,香港嘅年青人,冇創意,喺因為租金太貴,冇地方俾佢地思考,唔可以好似喬布斯咁有個私人車房;哦!原來喬布斯咁成功,都喺全靠個車房咋!又原來,香港嘅年青人,冇得上位,喺因為唔可以好似人地咁,隨便一個 IDEA 就攞到一兩球美金發為;嘩!我都要諗諗有乜嘢 IDEA 先!

回想起當年冇錢買電腦,自己書寫模擬電腦嘅運作,去做程式設計嘅日子,真喺無言!

睇完曹生篇嘢,我終於見識到,乜嘢喺「廢」!
60. KK 2015-05-18 06:56:14
湯文亮,人家林一鳴已經回應了你,答案好顯然比你答得很大方得體,就算比你勝了林一鳴,人家的風度比你大方,氣量比你大量,對答一定比你得體。

你呢方面最少要向人家學習啦!XXX!

利申,我立場中肯,只看文章的內容的參考性
也認同,有一篇似樣的湯文亮的文章番來了


61. 蜕变中嘅懒人 2015-05-18 08:46:25
TO 59樓 珍惜香港兄

述珍兄:曹仁超話,年輕人,唔好讓 500 尺綁住自己嘅青春,又話,靠收租嘅社會難有前途喎!

曹先生好後悔佢當,自己年紀就己經俾 500 尺綁住自己嘅青春,而且對於今時仍然俾嗰堆收租物業,緊緊綁住自己嘅花甲年華後悔不己所以至苦口婆心由衷勸告今日班望樓兄台,古道熱腸令懒人佩服到五体投地、四脚朝

曹先生仲於年前放棄寫樓經,路边社話佢成立基金,做埋基金經理幫人投資,所以年靑人應該:                         
                                           打破樓籠飛股市,推開地代變啫神

結論係:膠人為己,唔衰唔做,狗上瓦坑,同一条路。
62. 自我陶醉 2015-05-18 09:03:23
To 59/F 珍惜香港兄

多謝分享閣下的人生經歷, 唔怪得珍惜兄對股票投資咁抗拒喇! 每個人的自身經驗對自己的世界觀的確有很大影響力, 個人來說, 對於高價入市買樓的風險, 我認為也不能輕視。之前我也曾與各位網友分享過亡友在97買樓的慘痛經歷, 畢竟對很多人來說, 自住樓就是他們一生中最大甚至係唯一的投資, 他們的財力和能力與博士及各位師兄師姐相比固然差距甚遠 , 所能承受的市場震盪也因此無法相比, 所以我才認為沽自住樓不一定是什麼萬惡不赦的投機行為。只要沽得其所, 沽得其心安, 為自己在財務上、心理上卸下一個大包袱, 亦不見得一定是件壞事。

千祈唔好誤會我對收租行業有任何偏見, 我只係覺得行行出狀元, 在自己認為別人的行為投機和沒出息的同時, 別人對自己的評價也可能是差不多啫!  所有的投資都有風險的, 股票如是, 債匯如是, 物業如是, 重點是認識自己的投資和明白自己的風險而已。

63. 打工仔 Andy 2015-05-18 09:45:30
珍惜香港兄,

多謝分享! 好!
64. 自我陶醉 2015-05-18 10:55:53
To 58/F 引刀兄

其實, 我覺得曹先生的看法與你差不多, 當一個社會將所有資源和心力都建構在一個高地價高樓價的目標, 最終只會扼殺所有行業的生存空間, 將自己帶入不歸路, 可惜這裡能夠領略的人不多。

65. 引刀一快 2015-05-18 11:34:12
自我陶醉兄

我諗,人嘅所有資産之中,其中有一件好重要,而又分分鐘俾人忽略咗嘅,就係社會經驗同發展能力,早排講到澳門已經出現呢種問題,有家賣餅嘅,因爲間舊屋價值暴漲至2200萬,所以冇心機造餅,如果好多人學佢咁,去澳門嘅人就只有賭錢嘅啫,一下大陸禁賭,即刻無以為繼。
66. 引刀一快 2015-05-18 11:35:05
自我陶醉兄

我諗,人嘅所有資産之中,其中有一件好重要,而又分分鐘俾人忽略咗嘅,就係社會經驗同發展能力,早排講到澳門已經出現呢種問題,有家賣餅嘅,因爲間舊屋價值暴漲至2200萬,所以冇心機造餅,如果好多人學佢咁,去澳門嘅人就只有賭錢嘅啫,一下大陸禁賭,即刻無以為繼。
67. 引刀一快 2015-05-19 02:36:06
珍惜香港兄

原本我冇諗住回應兄台大作,既然有人屈我話我係33樓,咁我都係回應下,等大家知道我嘅筆路唔係33樓咁様嘅,雖然引刀喺呢個論壇俾人屈到慣晒,但係有時都要做下反應,等果D亂屈人嘅人仔,有D世藝。

咁就逐篇嚟喇。
68. 引刀一快 2015-05-19 03:07:39
珍惜香港

博士嘅文章,我有幾點回應,不過都喺舊題重申啫。

關於供應不足,我認為,庸梁當政近三年,乜嘢前屆嘅問題,乜嘢遠水不能救近火,都已經唔可以再攞嚟做藉口啦!無能即喺無能,勾地政策,定喺招標,根本就唔喺重點。問題喺,政府可唔可以好似做生意咁,同地產商坐埋,唔掂傾到掂,定喺一味玩對著幹,單方面制定政策,干預市場。响庸政年代,港府已經失去咗作為一個國際化商業城市,同商界保持緊密合作,互惠互利嘅大將之風

同地產商坐埋,唔掂傾到掂, “咪俾人話官商勾結囉。

博士話,政府官員,大多數唔認同樓價飆升,喺因為土地供應不足。我嘅睇法剛好相反,政府官員,幾乎所有都清楚知道哂呢個原因,只喺唔識點搞,又或者為咗扮清廉,要同商界劃清界線,有得搞都變成冇得搞。不如咁啦,如果庸梁真喺有嚴重地產商畏懼症嘅話,就揾唐英年幫幫手,叫佢帶幾支私人珍藏嘅紅酒,過去同啲地產商摸摸杯底,唔掂傾到掂。

呢類係插科打諢,大家笑下喇。

响有限可開發嘅土地之下,只有大型屋苑,大型商場,先至可以最有效咁使用土地。所以,我從來都唔認為有乜嘢地產霸權,就算有,都只不過喺香港經濟結構衍生嘅一個大勢所趨。要多啲中小型地產商投地,可以鼓勵佢地合資發展啫,但點解為咗要大地產商行開,不惜拆細土地,減少單位量之餘,仲搞到互搶建築資源,令成本上升,落成拖慢?點解唔可以協商,唔可以合作,點解要對著幹?點解要逆勢而行

地産冇霸權?

懒人兄話,博士為官位,我唔敢猜測。但如果博士真喺以為,做埋啲咁嘢,就可以撈番一官半職,咁未免太天真!庸梁喺個乜嘢人?想同佢攞著數嘅話,我就真喺要再贈一句:切忌遇人不淑矣

既然”唔敢猜測“,咁點解後面加咁多”答案“?自己講就夠喇,又何必拉懶人兄落氺?呢樣嘢我真心認爲人家湯生唔駛你教,人家食古月粉多過你食米。如果係寄夢仕途,一定深謀遠慮,早就作好準備,唔會咁様急轉彎,轉呢個急彎,篩咗好多人落車。

至於爆煲論、財仔論,都喺果句,不予置評不予置評
69. 引刀一快 2015-05-19 03:40:55
珍惜香港續 32/F

講到炒家,博士話,炒家復出,令我驚訝。現今樓市政策之下,短線炒價圖利,成本之高,利潤之薄,操作之煩,時間之長,邊有投機者咁傻搞埋啲咁嘢?香港有大把更方便嘅炒價機會,做乜要搞大個龍鳳,賺你果少少?唔通博士已經 DOWNGRADED 成芳間啲一般見識,睇見個樓價急升,就話喺炒家炒高,又或者將啲長線投資物業嘅收租佬,當哂做炒家?咦?咁博士自己,咪又喺炒家?

炒高樓價嘅,就淨係得炒家做獨腳戲咩。

曾經有段時間,我都以為响辣招之下,啲嚟自內地嘅資金,會轉投哂落啲細價樓度,不過,同各相熟地代了解過之後,發現個事實原來唔喺咁。導致細價樓急升嘅購買力,主要喺嚟自本土力量,雖然當中有唔少內地人,但佢地都喺响香港落地生根,或者準備落地生根嘅用家同收租佬,被誤傳為土豪炒家啫!所以,有評論話,內地經濟下滑,會令土豪沽細價樓,班水回朝,導致細價樓下跌,呢個講法,似乎唔太現實。

大陸土豪乜樓都會沽,最緊要係柺點出現,一出現,你咪睇下咩叫”重力加速度“囉。

我嘅睇法,好簡單,萬物歸於實體,趨向持有物業資產,就喺市場嘅本性。香港可以發展嘅土地,又限又缺,加上政策迫使樓市喪失咗投機性,咁增持資源呢個市場本性,就會被激發。所以,博士睇見細價樓急升,又有追價嘅情況,其實唔喺乜嘢炒家所為,而喺基於呢個激發現象。而當市場嘅持貨者,充斥著惜貨嘅用家同長線收租佬,咁呢種反投機嘅羊群心態,就會為樓市築成一道抗跌護土牆

1997年到2003年,香港土地仲少過依傢。

要點樣個樓市先至會大跌?香港喺一個金字塔型經濟社會,依家啲有樓人仕,主要嚟自金字塔嘅中上層,又或者喺呢個中上層支持下嘅新一代。所以,樓市下跌,會有兩個可能,第一個可能,就喺將樓市,响個金字塔嘅涵蓋範圍推低,即喺話,要大幅度增加供應。可惜,庸梁當政近三年,到依家仲喺死性不改,仍然以對著幹嘅態度,唔肯官商勾結,咁供應問題,恐怕到 2017 年換屆之前,都唔使旨意會有轉機啦!

叫政權?提議將香港主體管治權交俾地産商,珍港兄可謂赤裸裸,但係有個重點嘅問題,在商言商,冇著數商人係唔會so你,咁,俾咩著數地産商,香港市民可唔可以知?可唔可以管?

第二個可能,就喺金字塔嘅中上層,實力急促下滑,甚至出現財困。換言之,咪即喺香港本地經濟轉壞囉!所以,博士話,影響樓市排行榜嘅第一位,喺經濟環境,我非常認同。至於博士喺咁易提下一啲行業,有好有壞,似是而非;都喺果句,冇一條具體嘅市場界線,任何評論都喺冇意義,亦唔算喺乜嘢預測。

中上層實力無論下滑出面與否,總有提前出逃者,李生係先鋒。

最低工資制度嘅崩潰,就喺我訂嘅界線。

最低工資會出現暗崩潰,即係同一工時大幅加大工作量,大批工作條件處于臨界嘅人失業。好似,已經開始發生。
70. 引刀一快 2015-05-19 04:39:51
珍惜香港續 34/F

最後,博士話,賣走自住樓,要遵守三個原則喎。睇穿咗,意思咪即喺,如非必要,都唔好賣囉!
賺錢係必要,將資産提升亦係必要,唔係必要,點解大家喺度日日討論?

沽自住樓炒跌,呢種行為,更加唔可以鼓勵。無論博士、各資深網友,甚至喺我自己,都已經多次出文談論過。大家分析嘅角度唔同,但結論都喺一樣:風險大,搏唔過,幾乎必輸!

沽得自住樓就意味銀碼上已經賺咗,能唔能夠再低吸已經係第二件事,如果仲要定好多苛求性標準,咁就梗係乜都唔駛做喇。依傢嘅樓價,賣樓樓款做定期夠交租,手上嘅錢就係機會,係唔敢賣樓嘅人所缺嘅”機會“!

我同好多物業長線投資者,之所以成功成為收租佬,就喺因為,對物業價位嘅升跌,唔會睇成喺輸贏。坐擁嘅物業,無論升值幾多,都冇諗過沽,唔喺因為未贏盡,而喺因為,我地從來都冇認為自己贏咗,既然冇贏,又唔喺賭,使乜離枱?响我自己嘅投資生涯裡面,認識各種各樣嘅投資者,同無數所見所聞之中,沽自住樓炒跌,能夠成功成為收租佬嘅個案,喺零!而失敗嘅個案,喪失重新上車能力嘅個案,就超過半數!
呢個唔係嬴輸嘅問題,係賺幾多嘅問題,依傢入市買樓嘅人,如果工作”穩定“,咁就真係一世都唔駛旨意做收租佬,一世都冇得同你爭客。
” 同無數所見所聞之中,沽自住樓炒跌,能夠成功成為收租佬嘅個案,喺零! “
你有冇見過我唔知,不過,你將沽自住樓嘅人夾硬評爲失敗者,係有點過份,一條好簡單嘅數,細路都會明,唔駛點樣大跌,樓價500萬跌到400萬,就兩成,已經可以fullpay一間再供一間,唔計升番賺幾多。


點解會咁?因為 TIMING 唔啱?咁幾時至啱?依家?半年後?一年後?兩年後?一個沽自住樓炒跌嘅人,失敗之後,埋怨 TIMING 唔啱,就等同一個賭仔輸咗之後,埋怨自己未夠技術。為咗追尋一個「跌」,將自己同家人嘅生活押注,任何一個作出咁重要決定嘅人,之前都喺經過深思熟慮,亦計算過吐現後,點樣可以對沖租金,慢慢等跌呢個理想嘅畫面

你估個個都冇嘢做嘅咩。

我成日話,主宰命運嘅,喺人,唔喺數字。一個出嚟嘅畫面,幾理想都得,但可惜實際上喺唔 WORK。因為「炒跌」呢種投機行為,只有好著眼於價格嘅人,先至會做得出。即喺話,佢嘅投機心態,喺好強。你要佢咁神心,將吐現咗嘅錢,冰封响個定期入面,總之對沖到租金就得,乖乖地等個樓價跌?由本來只喺供樓,變成年年俾業主照肺、加租、迫遷,都無動於衷,唔會諗啲投機新搞作?我就得!不過,有我呢種能耐嘅人,又點會沽自住樓炒跌?

炒跌係投機,炒升就唔投機?珍港兄你所有假設都唔會定喺樓市下跌之後,我要講句,炒唔跌,都係投機呀!
賣自住樓,既可以作爲發展事業之用,亦將手上資産轉化為機會,係積極嘅。

一個投機者,就喺一個投機者;一個投資者,就喺一個投資者。投機者,喺唔會有投資者嘅能耐。
用投資同投機夾硬將身份模式化,根本就唔現實


所以,股神阿伯,只可以喺一個股神,一生注定同磚頭無緣,永遠冇可能成為一個物業長線投資者,永遠冇可能成為一個收租佬。縱使三十年前,曾經坐擁兩個九龍塘千多尺嘅豪宅連車位,結果轉個頭就沽哂,到臨老,先至用二百萬响深井上番車。同樣地,沽自住樓炒跌,喺一種投機行為,呢種人,更加冇可能轉營成為一個收租佬。以投機嘅心態,挑戰自己投資嘅能耐,最終連重新上車嘅機會都喪失埋。

呢類故事係冇示範作用嘅,因爲中間嘅劇情你全部抽起晒,外國有好多中咗巨獎之後破産潦倒嘅真實個案,咁係咪中咗六合彩都唔好去領獎先?

多年投資之後,體會到,一個人,只可以選擇投資,或者投機,唔可以兩樣都喺,否則幾乎一定輸!

賣樓根本就唔可以武斷地歸類為投機。投資投機,只係觀點與角度。
71. 引刀一快真小人 2015-05-19 06:08:25
68、69、70的留言,切切底底証明佢喺33樓。
用番引刀的筆路和思路,33樓和引刀只是想講珍港兄寫嘅都是廢,引刀一快真小人。
72. 引刀一快 2015-05-19 07:30:16
原來係你。都叫咗你唔好咁傻,未損敵自殘七分,呢種做法好傻架,最主要係珍港兄同我交手咁多次,係唔係我佢知道嘅,佢實嬲你啫,你都唔顧佢感受。
73. 回 72 2015-05-19 08:40:01

自打咀巴 !


自己講就夠喇,又何必拉懶人兄落氺?呢樣嘢我真心認爲人家唔駛你教,人家食古月粉多過你食米。

最主要係珍港兄同我交手咁多次,係唔係我佢知道嘅

自己講就夠喇,又何必拉珍港兄落氺?呢樣嘢我真心認爲人家唔駛你教,人家食古月粉多過你食米。

74. 地藏 2015-05-19 09:10:44
命裡有財,緣成熟,自會有。以甚麼方法得財,只是緣已矣!
75. 路人丙 2015-05-19 09:20:09

先quote一段關於古月粉(胡椒)嘅文獻.


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胡椒主要產於印度,可以溫暖腸胃,消除牙齒的腫痛

胡椒能使你在正餐以及正餐之間的那些時間中少吃東西,胡椒中含有一種叫辣椒素的複合物,而這種物質有助於抑制食欲,在一項動物研究中,辣椒素被證明能抑制食欲,促進脂肪燃燒。在另一項研究中,一個一吃飯就開始加胡椒的人,接下來吃進去的東西要比吃了一些東西後才加紅胡椒的人要少,這個一吃飯就習慣性撒點胡椒的人,一天中總共吃進去的東西的熱量低於1000卡路里。


在藥用方面,胡椒有解毒、散寒、和胃的作用,尤對肺寒、胃寒有療效。 

在營養方面,胡椒本身具有辛辣作用,可令血管擴張,有助散熱;而且配以胡椒烹調的菜式令人特別開胃,能刺激大腦運作,從而增加胃酸分泌,是夏日菜式的調味良方,黑胡椒味道辛辣,白胡椒較為芳香,夏天可以去暑,冬天進食則又可以驅寒。另外,亦可促進唾液分泌,刺激胃粘膜、增進食慾、下氣、溫中、祛痰等功效,更可作為調味料去除肉類腥味。

在對身體影響方面,胡椒涉取過量對腎和肝都會有大影響,嚴重者會導致腎衰竭,造成永久性腎傷害,建議只能少量攝取.

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只想指出,古月粉(胡椒)不能亂食,亂食古月粉者會導致永久性交合障礙,



76. 珍惜香港 2015-05-20 22:09:53
珍惜香港TO:67/F、68/F 引刀一快

引刀兄,既然冇諗住回應,何必呢?閣下針對議題,想同我討論,我無任歡迎,但如果喺基於第三者推波助瀾,為鬥咀而覆埋啲唔等使嘢嘅話,我喺唔會睬你。

其實,面對啲無厘頭攻擊,我從來都當佢地透明。就好似有人話我「廢」咁,但喺既然送埋上門,梗喺唔使客氣,一於攞佢個「廢」字嚟用啦!可以將焦點帶番入個議題度,又間接破解咗佢嘅攻擊,一舉兩得,好過浪費時間同佢鬥咀嘛!

關於懒人兄,我諗要澄清一下。我唔喺擺佢上枱,博士為官位,的確喺佢嘅猜測,唔喺我嘅猜測,而我嘅立場,喺中性。所以我話,唔敢猜測,喺老實說話,唔使諗得咁複雜。博士為官位,可能喺,亦可能唔喺,但既然有呢個可能,咁我就覺得有需要贈下佢。

呢個世界,冇人喺完美,每一個人,總有自己睇唔到嘅盲點,唔喺邊個教邊個。胸襟,喺成功嘅元素,如果覺得自己高高在上,冇接受他人批評嘅胸襟,咁成功,都只會喺曇花一現。我當博士喺朋友,先至贈佢,而我亦唔喺第一次贈佢。贈啱嘅,就喺功德,贈錯嘅,又冇壞啫。

正如,我多次贈博士,三思而後行。佢收到同接受嘅話,今日就唔會出果篇文章
77. 回 76珍港兄 2015-05-20 23:05:09

我是35樓,兄台留言每每有精僻見解,多謝。
今次我見引刀(33)出言不遜寸寸貢,所以督爆佢要佢出醜。
再次多謝珍港兄用心的留言。