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文亮言

居安思危的歪理

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2014年8月9日

  有後輩賣樓,我多口問點解連自住樓都要賣,我以為他會說樓價上升了很多,比對他的投資有兩倍收益,點解唔賣,正是有糊唔食,罪大惡極,原來唔係,而是他最近睇了任總的新書「居安思危」,又聽到那些評論員恐慌性言論,所以,便下定決心,連自住物業都賣走,我雖然不同意他的做法,但亦代表香港政府多謝他將自住物業賣走,為供應短缺的樓宇盡一分力,而且,現在賣樓的人,必定很了解樓市情況,樓價若果不下跌三成以上是不會再買樓自住,暫時不但不會增加購買力,而且他們亦是財政充裕的人,對租務市場亦有穩定作用,總括來說,對現在香港物業市場是有利無害,不過,就有人不明白,任總的居安思危,怎麼可以演繹成叫人賣樓,我相信,那人根本是打算賣樓,他們有心曲解任總的意思而已。

  不過又難怪他們,天下本無事,他們只得一層樓宇,供款又沒有問題,正式是「居安」,但不知何故,那些評論員,學者整天說香港樓市會大跌,說跌超過一半者不計其數,那些本來是「居安」的人未免要「思危」,當中有些小業主過不了自已的心理關口,索性將自住物業賣走,點不知樓價不跌,沒有評論員肯認真面對事實,有人要求打加時,他們說兩年後樓價一定會下跌超過一半,亦有評論員說樓價不跌只不過是因為他所預測的利息,失業率都沒有飆升,實在是非戰之罪,不過,大多數在過往說樓價下跌一半的評論員都沒有表態,或者,他們認為香港人是善忘的,但過往聽他們的危言而將物業賣走就慘了。

  任總的「居安思危」當然不是這樣的意思,而是叫大家做妥一切壓力測試,利息只會上調,亦要留足夠儲備以應付突發事件,不過,任總不但沒有叫大家賣走自住物業,他反而說,若果將自住物業賣走等同沽空,如果大家聽任總的說話,即是有超過一個物業的人才可以賣走用作自住以外的其他單位,這類人數不是太多,而且,那些人的財政都是非常健全,又不會無緣無故賣樓,到最後,樓宇不會出現龐大的供應量,而那些供應量不同於地產商,是不受控制,如果一窩蜂推出市場,樓價就一定會大冧,如果大家認真思考任總的「居安思危」,他亦只不過叫大家「思危」,並沒有叫大家做出賣樓這個危險動作。

 
 
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1. Or sir 2014-08-09 10:40:23
I agree so I sold two investment properties and bought back two instead to make money flow fluently to stir up the market.
2. Oscar Lam 2014-08-09 11:14:13
博士的肺俯之言。任何情況下都不要賣走自住樓,除非你要換樓。先賣後買的,在賣掉自住樓後,亦要盡快上車,貴賣貴買,問題不大。
3. 大寶二寶 2014-08-09 11:16:10
“居安思危” 比較適合用於投資者身上。 得一層自住樓慨危相对黎講比較细, 因近年上車嘅已做足壓力測試, 銀行收緊按揭,又有信貸資料庫,間接已幫忙做了居安思危呢個動作。

博士,難道你冇聽個“租樓幫你曰日賺” 呢句金句。你賣左楼嘅後輩就啱用喇! 不過係幫业主曰日賺呢!

共勉之, 哈哈!
4. 引刀一快 2014-08-09 11:17:43
引述東哥嘅:

IQ題 :
某甲, 用5蚊買左粒雞蛋, 一段時間後用6蚊賣左
跟住佢用7蚊買多一粒蛋, 再用8蚊賣返出去

請問, 某甲佢賺/蝕左幾多錢?
5. 引刀一快 2014-08-09 11:22:36
賣与唔賣,都係睇時機啫。
賣咗之後買得番兩間嘅咪就係成功咗囉。
作爲生意嚟睇,有咩係必賺嘅吖,大家都係搏下搏下啫。
6. Oscar Lam 2014-08-09 11:51:55
5/f 引刀兄,
關鍵在於,如果只有一層樓自住,關注點應放在安居樂業,而不在於投資賺錢,那是擁有二層樓或以上的業主的事情。

試問樓市的升跌誰會知道?賣出自住樓後,一定有機會以低價購回?
7. 大王妹 2014-08-09 12:10:27
我原有7間,由政府出招起,再聽博士話,逢三退一,剩4間,資產值零負債!

但都已經好後悔賣出,因為唔計樓價繼升,而係賣左真係買唔返,我將$$轉放在人仔,最多=賺租金,點及揸住物業個個月有租客入租咁好玩呀!
8. 剛上車的人 2014-08-09 12:13:10
4. 引刀一快
前題都要睇你到時仲有冇7蚊同敢唔敢用7蚊買番同一隻雞蛋。請問是否正確?
9. 大王妹 2014-08-09 12:17:42
但我已經好感恩!
因為我認識的九成人已經袋袋平安,賣出自住樓,去當租客,仲話樓價咁高必定跌,況且賺嘅錢交租都夠十幾年喎…當中包括我的Agent
10. Oscar Lam 2014-08-09 12:18:01
7/f 大王妹,
你怪博士的逢三退一策略?哈哈!開玩笑,不要介意。
11. 小陽 2014-08-09 12:18:33
大王妹,勁!風險管理好一定唔會在風暴翻船。

12. 大王妹 2014-08-09 12:29:45
Oscar,
若果我怪博士,又什會每朝瞓醒,日日看他的文章呢!
13. 大王妹 2014-08-09 12:35:32
小陽,
所以我現在油吓數字畫,去吓旅行,日日同老公去飲茶,過些悠閒生活,因為以前為了上車,儲樓,供樓這些艱辛歲月,正所謂先甜後苦,定先苦後甜,其實各人自己均可選擇!
14. 引刀一快 2014-08-09 12:37:45
To 6樓 Oscar Lam 兄

關鍵在於,如果只有一層樓自住,關注點應放在安居樂業,而不在於投資賺錢,那是擁有二層樓或以上的業主的事情。

呢個就係睇下個人情况,要唔要拼搏,想要“擁有二層樓或以上”,往往係要博。依傢樓價買樓嘅人,除非收入前途都好好,否則好可能一世一層樓。

試問樓市的升跌誰會知道?賣出自住樓後,一定有機會以低價購回?

就係博,唔得就蝕,得就賺,關鍵係自己睇形勢、展望。每個人對拼搏嘅需求都唔同,大業主可以閤埋眼個個月收租去旅行,賣樓?no way懶得去簽字!初出茅廬就係要拼搏將來先有機會做大業主。
15. 引刀一快 2014-08-09 12:42:34
8樓 剛上車的人

前題唔止咁少,呢個問題可以衍生起碼幾十個前題。

16. Oscar Lam 2014-08-09 12:44:06
12/f 大王妹,
博士的投資理論和人生哲理,使我們一生受用。多謝博士!
17. 引刀一快 2014-08-09 12:48:26
Oscar Lam兄

或者可以咁講,有兩層樓係比一層樓“更”安居樂業。
18. 大王妹 2014-08-09 12:53:05
以下内容只作參考....
2004-2024二十年是行八運=土運,所以真係要好好把握!
19. Oscar Lam 2014-08-09 13:04:10
14/f 引刀兄,
我不反對拼搏,個人更可以說是超極搏。

不過,我認為,要買第二、三甚至更多的物業,應在適當的時候,在風險可控的情況下,以及自己收入增多的時候才可以考慮。

財不入急門。如果賣掉自住樓去搏,萬一搏輸,影響家庭生活,那就不值的了。
20. 沽空heidi 2014-08-09 13:12:49
哭哭哭
21. 十下十下 2014-08-09 13:30:11

邊類人可以擁有超過一層樓?就要問問自己嘞,我身邊都有好多勤力的人做收租佬,目標唔一定要學誠哥,做十分一個攞命陳就得啦。


新地擬千六萬年薪聘陳德霖

31,715


■陳德霖曾被郭炳湘質疑,是否值得以高薪聘用。

                

22. Oscar Lam 2014-08-09 13:36:03
To: 20/f
人生滿希望!在適當的時機買回便是了。
23. 順民 2014-08-09 13:39:26

有人買樓致富,有人買樓致窮。亦有人賣樓致富,也有人賣樓致窮。皆因係各有因緣。理論歸理論,同一條理論放之於兩個不同的人身上,那結果是否亦都一樣呢?十居其九都不一樣。點解?就因為是各有因緣。理論可作為參考,但並非絕對。

24. 引刀一快 2014-08-09 13:57:40
To 23樓 順民兄

同意,所以凡係講親賣樓都唔啱嘅言論,我認為係武斷嘅。
25. 引刀一快 2014-08-09 14:18:40
To 19樓 Oscar Lam 兄

風險可控感覺有點悖論,我試試用另一種文字嚟講,就係自己在各方面有裕餘,進可攻退可守嘅情况下去拼搏,唔知合唔合Oscar兄心意?
我諗,要做到呢種咁寬裕嘅狀態,其實都唔易。想早,咪把握機會,搏下囉。
26. 自我陶醉 2014-08-09 14:20:49
To 23樓 順民兄

一切源於時機(timing), 因為沒有投資是必賺或必蝕的。 

什麼人應該考慮賣自住樓:
1. 持有物業令你感到不安及很大心理負擔
2. 收入非常不穩定, 當經濟不景時會首當其衝
3. 高位入市而性格係輸唔起嘅人
4. 槓桿太高
5. 如果樓市真的下跌三成甚至五成, 對你會造成極大困擾。

沒自住樓係唔洗死嘅, 但係一個超過你心理負荷嘅投資, 隨時會令人後悔一生。


27. Oscar Lam 2014-08-09 14:28:18
引刀兄,
我們一般不鼓勵人賣自住樓,其他另計。至於風險可控,意指就算投資失敗,或者突如其來的環境變壞,日常的生活也不要太受影響。
28. 引刀一快 2014-08-09 14:41:11
自我陶醉兄

我前度鄰居97入市,年幾前賣番,帳面賺咗百幾,仲住咗十幾年,理應叫做賺,但係我一路覺得佢有多少晦氣,所以唔敢咁親熱。我媽話佢成日自己300萬買返嚟,都唔知係咪真嘅。
後來見得多,先叫打下招呼有D笑容,直到年幾前,佢剛剛放咗間屋..................................................頓時判若兩人!喺𨋢口拉住我傾偈傾個幾鐘,連大厦有geat都講埋!
我自己都知道買貴咗好多嘅痛苦,我都試過。
29. 引刀一快 2014-08-09 14:48:18
Oscar Lam 兄

租屋要交租,買樓要供樓,講到對生活嘅影響,其實落差唔大,呢個風險好多人都可以承受,反而我覺得投資失利嘅打擊可能仲吃重。
30. 狗頭貓 2014-08-09 14:48:40
     專家學者打加時之笑話一則  :              两只乌龟在田边相对一动不动,老农对一旁的专家说:它们在比耐力,谁先动谁就输了。专家指着一只龟壳上有甲骨文的乌龟说:据我多年研究,这只乌龟已死五千多年了。另一只乌龟伸出头来说:死了也不说一声,害得老子在这里干等。装死的乌龟大笑说:你输了吧,专家的话你也听!
31. 引刀一快 2014-08-09 14:50:13
真嘅,到市場回落之後,講番個豪華買入價俾人聽,分分鐘冇人信。
32. 自我陶醉 2014-08-09 14:51:07
引刀兄, 其實量力而不為都係大智慧。
33. Oscar Lam 2014-08-09 15:04:45
26/f 自醉兄,
你的看法有理。其實我身邊的朋友也有幾個人他們從不買物業,一直只租不買,只要他們本身覺得沒有問題就可以了。

關於賣自住樓,我如果這麼說可能會合理一點。如果那個人介意應該擁有自住物業,除非情況不允許,如發生突發事件、經濟突然變壞、急需用錢等而又沒有其他辦法,否則,不要由於其他原因,例如希望高賣低買,輕易賣出自住樓,因為你無法估計樓價的升跌。這樣做,風險很大,如果估錯會影響你的日常生活。
34. 山高雲低 2014-08-09 15:40:17
居安思危的歪理,這句話越看越不是味道。。原來,中間藏了個思字和歪字。合起來即是思歪。難怪這麽…Mm
35. 自我陶醉 2014-08-09 15:41:43
Oscar 兄, 

同意, 賣自住樓投機不應鼓勵, 但作為保老本甚或保命之法卻是無可厚非。

由於我有朋友97入市, 結果02年失業後小命不保, 我對此感受特別深。 老實說, 現時租金回報3.25%, 減去供款2.15%, 只額外多付1.1%作租金, 讓業主幫忙承擔高位入市風險, 非常值得。 如果將首期及每月供款做人仔定期, 靜待時機, 數年後隨時有意外驚喜, 總比現時勉強入市更為穩妥。

36. Oscar Lam 2014-08-09 16:00:49
自醉兄,
你朋友的經歷令人難受。無論如何,大家要珍惜生命、珍惜目前擁有的。其他事情也不要太勉強。
37. 打工仔 Andy 2014-08-09 16:44:54
To 7 大王妹

你都好勁! 

我計完數之後無跟隨三退一的策略! 因為真係完全唔捨得賣! 
現在一間自住 , 六間收租! 未計內地的! 
38. 打工仔 Andy 2014-08-09 16:54:12
我相信博士的三退一的策略, 適用於較高借貸的情況! 
如果只是低的%借貸就可以不用, 當然仲要計算租金收入, 還有薪金收入呢! 
39. to 21 癱牙 2014-08-09 17:42:46
看見他的癱牙這麼多就知他終日講大話啦
40. 網中人 2014-08-09 18:20:13
<胡亂砌詞>, 隔離網主講得啱,渡後輩<升仙>連自住樓都賣 ,那些評論員,千古罪人也...
41. 順 2014-08-09 18:48:18

引刀及自醉兄兩位的言論是理性和客觀的。自醉兄你呢兩日甚少發言,以為你真係醉到不醒人事,嚇死我。

42. Good new 2014-08-09 19:02:31
【on.cc東網專訊】繼上海之後,廣東房貸利率也有放鬆迹象,內地傳媒報道,工商銀行(01398)廣州分行首套房利率,已經將基準利率上浮8%下調至上浮5%,二套房利率由原來上浮15%下調至10%。

另外,廣東省內首個解除限購的城市佛山,房貸鬆綁亦更加明顯,不單止工行、農行(01288)均在近期下調利率,而招行(03968)的佛山分行甚至已經解除限貸禁令,非佛山戶籍買房毋須再提供社保或納稅證明。
43. 惜緣 2014-08-09 19:10:54
To 9樓 大王妹,
無論如何,你懂得感恩,就証明你係很有福氣之人,你的生活可能比博士還寫意,因為博士每天都要為兩篇文章找新的idea, 稍一不慎,就有人話博士repeat, 還要擔心那些......回應。
44. 小陽 2014-08-09 21:43:51
大王妹,
享福等下好時機,
輕輕鬆鬆有一day 

我都要學你那麼勤力,
博士的積極和分析能力
各師兄姐的思維。

有排學,共勉之
45. 引刀一快 2014-08-09 21:59:51
百足。。。。。
46. 睇得通 2014-08-10 00:46:57

居安思危 一詞, 講者無意, 聽者有心, 精明的小業主會把自己的處境,財務安排在一個安全的組合中, ...

沒有主見/慌失失/沒有遠見/貪圖眼前小利, 賺十幾萬/幾拾萬已經把唯一擁有/曾經擁有的自住樓買出/沽空等跌,...這袛能說: 人各有志,不可強求...

47. 大王妹 2014-08-10 16:14:14
感謝各位明白我不是曬命,而是每人都有自己的選擇!
我97高峯期入兩間直到09,10先賣,捱了咁多年,埋單都要蝕息連本200萬,對於我兩公當時婆月入3萬嚟講,確實係負資產的小市民,現在終於雨過天淸,希望以後的日子,有機會就做,冇機會就好好享受吓日子!
48. 向飯民說不 2014-08-10 22:03:04

一个月前,我suspect CY黎等人玩占中的其中一个目的就是制造信心危机,跟着攻击港币,攻击香港楼市,香港的金融市场,当日还有很多人challenge我,以为香港经济真系固若金汤。

但是今日财爷的blog同我当年的看法,是一致的。

所幸,今日占中几乎可以确定是失败了,所以肥佬黎条人渣,也失败了。

49. yy 2014-08-10 23:13:36
沒有人會歡喜個個月交租,隔年被加租的吧,除了遷往陰宅之外,住霸王屋的機會很微,與其諸多籍口解釋唔買樓,不如老實承認錢銀缺了點,本事差了點。既然擁有物業是民心所向,有機會的話當然重倉持貨,年輕時應設法盡早償清按揭,向二三四五六間進軍啦,當雪球成形,就是長命富貴的日子了。被教唆而賣走唯一自住物業的人,很大可能是有點蠢了。
50. To 49 yy 2014-08-11 00:05:15


y = yes.

yy = yes, yes.


51. Joseph Low Nang 2014-08-11 00:44:45
香港地少人多,加上成千上萬的強國人來港買樓,供不應求下,就算加息,樓價都只會上升
52. 引刀一快 2014-08-11 06:37:49
買喇喂,依傢唔買就冇得買,二三四五六間.......................
傻嘅都知道低位先買喇,雪球會滾上山嘅咩!
唔抵得人地大把時間就唔好日日睇呢版。
53. 引刀一快 2014-08-11 13:33:32
To 48樓  向飯民說不

全民反佔中,遠不如全民漠視佔中,全民無視佔中,你諗諗箇中道理。