To K 仔 ----- 這是我大約兩年前文章
置安心同新居屋就快被 CY否決，代之起是在市區建單幢公屋俾年輕人解決住屋問題，咁樣攪非常之唔對路，辛苦供成萬銀樓嘅中產要住大西北迫巴士地鐵，但另一方面，俾千幾銀租嘅人就可住市區，仲連管理費、差餉、地租及保養維修都包埋
香港政府擁有土地的絕對擁有權 (除了中環聖約翰座堂的所在地), 都是屬於政府, 政府賣地其實只是將土地出租一定年期, 而建於土地上的樓宇亦屬於土地的一部份, 所以業主其實只購入地契年期內該單位的權益. 地契到期後, 政府可以收回土地及建於其上的所有建築物, 如果政府決定這樣做, 單位便不再屬於業主, 而有別於重建收地的情況, 政府沒有法定責任要給予賠償.例如地契快將到期嘅九龍倉期下嘅海運大廈！當然, 政府亦可以將土地續租, 若政府決定續租, 那業主可繼續持有單位.
對於住宅用地, 為免擾民, 政府目前的政策是一般也會續租, 至於接近地契到期時買樓, 其實交易時買賣雙方都會知道這情況, 有關的風險自然會在價錢上反映出來, 而政府通常做法，係容許土地在地契到期後，不需再付地價而獲續期五十年，而地租只是差餉租值的3%，屬偏低水平，間接令地價居高不下。
我係呢度提出一個合理而可行的新土地政策，由今日開始，每年係政府土地庫中抽出 5千個單位，以免地價嘅方式，叫發展商起樓俾啲年青人，而地價就用分期付款方式，於樓宇建成入伙之後，由呢班業主繳納，以一個新界市值 2百萬嘅單位為例，建築成本連地產發展商利潤當一百萬，可以去銀行用 9成半上會，首期連使費十萬有找，1百萬地價當地租咁每月收 3千，咁置業人士可望付出一個較低的樓價「上車」，而政府又可以收租代賣斷，而地產發展商同銀行可以繼續做拒哋嘅生意，請候任行政長官 CY考慮有關想法。
我呢個將部份土地以分期支付地價方式 (Hire-purchase)，代替地產發展商一筆過購入地契年期內使用權(Pay in advance)，政府唔使上身，用者自付不存任何補貼，係唔係年輕人關鍵性唔大。
政府如推行此方案，有下列好處 –
香港嘅大型地產發展商都識得强化收租物業組合，以防每年盈利因售樓收益起落而大幅波動，咁政府用穩定收入來源已經攪掂好多議員把口！
年輕人點解未畢業就走去申請公屋？主因係拒哋恐怕成世都上唔倒車，臨老都過唔倒世，咁現在有條路，俾你十萬八萬就上倒車，係咪打定個底先！
而現在持有物業嘅小業主，呢個 (Hire-purchase) 方式對你哋嘅影響已經係最少，除非你持有大量中小型單位出租嘅包租公！
銀行同發展商因為免除左地價大幅波動風險，可以做到薄利多銷，而因為呢啲屋只係用來住，無投資價值，咁就唔驚同胞將這些住宅炒到反轉！
問答時間：一
同現行房屋政策有乜嘢分別？
係現行居屋補地價機制之下，政府可使到一半居屋業主補回地價差額俾拒，我係中環倒吊十分鐘都仲得！
但實行我嘅 (Hire-purchase) 方案，咁就担保收翻曬所有地價收益，我十幾年前嘅提議係同應課差餉租值掛勾，大約係新界 3 成，市區 4-5 成。
如果有日政府等錢洗，仲可以將上述資產打包，發行債券俾人收息，以 5 千個單位，每個一百萬來計，總數係 50 億！又當平均每個單位每月分期支付地租 3 千銀，年收益係 3.6 厘，扣除成本都有 3 厘息，最重要係派息可隨市值租金升跌，仲唔合曬香港投資者嘅口味？租約期滿又玩下一輪，收租咁收！
同發展商全包(地價加建築成本加發展商的利潤) 有何分別？
其實香港樓價高企嘅核心就係由發展商全包！
當你係一個買大陸平價手袋嘅商人，每個包包入貨價只係十幾銀，你會賣行電視廣告；或係大道中、時代廣場、IFC、太古廣場同人搶租天價舖經營嗎？咁人同此心，發展商如果入塊地都講緊十億八億，加埋建築成本又講緊十億八億，咁以後唔賣翻三十億樓上又點維皮？又點對冲期間風險？
但實行我嘅 (Hire-purchase) 方案，政府可以要求發展商「價低者得」，同之前私人參與居屋一樣，咁發展商嘅風險及利息支出會降低唔少，隨時政府自己起埋都仲得！
地價政府可以待業主供滿建築成本加發展商的利潤這塊才收嗎？
呢個建議我特開放態度，或者入伙之後數年先俾又如何？
現時不能負擔買樓的人仍是買不起！
十隻手指都有長短，香港要做世界金融中心，呢個高樓價困擾中產會如影隨形。
而且比起租私樓，交租二十年會得到乜？起碼唔使每兩年就面對業主迫遷呢度已經賺左！
相對新居屋方案，我嘅提議係合理得多。
措施旨在"維持樓價水平但幫助人置業"，那將按揭比率放寬至95%或以上已可以了，犯不著把地價拆開算。
世界唔少樓市泡沫爆破嘅原因，係因為信貸政策過度寬鬆，這會使到那些之前唔夠首期嘅人都可以入倒市，連最後賣家都出埋場，咁嗰啲貨尾揾乜水來接？唔爆有鬼！！
如果你提出的措施旨在“令樓價下跌從而令更多人可以置業”，那把地價拆開算並沒有降低成本。除非發展商甘願少賺些，否則售價不會下跌。總的來說由於樓宇整體成本不變，拆不拆開地價算亦沒甚意義。
單計大數----(建築成本加地價)乘合理利潤率大，或者係建築成本乘合理利潤率大？
當然發展商會以「市價」賣樓，但回本加利潤率點都會計埋考慮。
仲有因為發展成本少左，入場門檻會降低埋，競爭大加上投標係以私人参建居屋嘅價低者得形式運作，單單建屋成本都可以減低唔少！
而地價因為以分期 50 年支付形式運作，以自用為主，無曬炒作成份，成本點會唔降低？
點解我提議分期補地價係同應課差餉租值掛勾，主要原因是整體私樓租金一定要同潛在租客嘅負擔能力掛勾，而且租金唔同樓市，係無得囤積居奇，無得俾人炒嘅！
我提出以分期支付形式繳納地價，係睇倒於可見嘅將來，會有排山倒海，仲要係腰纏萬貫嘅同胞走來香港買樓！
上幾年將西九同新界屋仔買上兩皮嘅同胞，先遣部隊黎咋，下一波係市區一手、二手，跟手就新市鎮一手、二手-----
現在唔盡快將「港人自住」同「樓房投資」兩個市場分割，咁如果最後連大西北嘅中小型二手都賣成千萬起錶嗰陣，政府先黎發矛，咁就蛇都死！
App下載
