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文亮言
樓價繼續破頂,都是不想被指官商勾結惹的禍
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2014年12月22日

  你問十個政府官員,樓價繼續破頂,政府點算?十一個唔識得怎樣回答,如果一定要他們回答,有官員會回答,當加息的時候,樓價一定會跌,但現在大部份經濟學家都說,利息一定加,不過唔知道是幾時,所以,樓價一定會跌,不過答案都是一樣,唔知道是幾時。亦有官員會回答,當供應增加,大幅高於需求的時候,就算利息唔加,樓價都會跌,官員們甚至會加重語氣說,良哥話十年的住宅供應量是四十八萬個單位,如果事成,而需求又沒有增加的話,樓價必定下跌。我認為兩個答案都是對,並不是答案內容是對,是官員不會錯,就算政府承認樓價上升是供應不足,但仍然沒有官員承認當日出招打擊炒家是錯誤,道歉更加不用講,官員們認為,唔再出招,已經是道歉,不過,咁樣都好,好過政府道歉,跟著繼續出招。

  我相信問責及房屋官員不止一次開會討論樓價飆升的事,但仍未得出一個結果,其實,在開拓土地上,政府應該借力打力,將群眾聲音轉到那些阻撓土地開發的議員,正是糯米治木蛩,議員最怕的是群眾聲音,如果成功將視線轉移,那些議員就算唔贊成,都唔敢反對。現在做官員人工唔錯,如果他們不是太大使的話,根本一世無憂,不會做一些犯法行為,例如接受饋贈等,而太大使的官員又不太多,而官員們最怕市民說他們官商勾結,所以,一般來說,他們很少和地產商溝通,而地產商手上有大量可供成為發展住宅用地的農地,不過,是要補地價,一向以來,政府在補地價問題上寸步不讓,官員們根據內部審查而制定出補地價,不時與市價有很大出入,但由於害怕被反對政府的議員扣以官商勾結罪,情願讓土地丟空,樓價飆升都不會批准地產商申請的補地價,現在既然樓價屢次破頂,如果有地產商申請補地價,就算與政府內部估計有所出入,都應該接受,因為主動權始終在地產商手中,如果他們不申請,政府亦不能強迫他們補地價,而開拓土地又困難重重,何不將就一些,我相信那些反對派議員亦不敢太過義正辭嚴指責政府,整色整水的說話就一定有,咪當作耳邊風,當土地足夠,供應量穩定的時候又作別論。

  其實,這又不是什麼犯法行為,當某一間公司的主管見貨品滯銷,可以會毫不猶豫下決定大幅減價,或者,在生產時見某種原料缺貨時,又會以高價購買那些原料,唔通停止生產,這些事情在商場上時有發生,但沒有人會指責這是勾結,樓價飆升,都是不想被指官商勾結惹的禍。

 
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1. Peter Paker 2014-12-22 11:00:03

住宅補地價

2011年    $161.8億

2012年    $56.0億

2013年    $12.16億

至2014年11月中        $36.8億 

(其中27億係 TKO 新地日出康城 2014年 Q2 中標的補地價,而2014年Q2 政府招標賣地伙數只有1,500 伙,較Q1 下跌左近3,000伙左右)。這27億TKO 新地日出康城 補地價只不過係補回 Q2 少賣地的單位


況且,這27億係港鐵 TKO 補地價,不是農地補地價

2. peter2 2014-12-22 12:00:59
Dr Tong has good comment to the crux of the problem... the bureaucracy has sustained the high land policy lest that they will be accused of otherwise... 不做不錯... indeed, who want to fight for CY 
3. 亮劍 2014-12-22 12:38:54
在打房政策開展前,有樣嘢叫「麵粉貴過麵包」,具體而言例如同區新樓(麵包)賣六仟,但新拍嗰D地或補地價傾得成D地(麵粉),就算發盡水,呢個均呎地價加建築費連銷售支出,高過新楼楼花!

但自從……
新批土地只能發得一成水。
銷售楼花只能用實呎。
銷售安排大幅透明化。
建築成本步步高升。
政府係咁出招,都唔知过兩日會攪边科。
楼花無晒溢價仲要代客俾各式SD。

那麼當發展商預計楼價不能於開發期大幅上升的話。
他在買地及補地價嗰陣,便會咁計数。

預楼價升一成
預發水一成
楼花要代付乜D物D、所以預市價九折發售
建築費預多兩成

人哋地產商知你政府想推冧楼價為基層,佢做生意只為逐利,咁發展商用呢種計價基準合唔合理先?

如此這般地價点可能唔跌呢?

上述情況最佳演繹係信和白石角臨海地。
咁要是同樣情況,出現在一個農地改變用途,叁四年前 AV 係7 K幾,現在地政署負責補地價的官員,如何是好?
佢夠唔夠胆接受地產商还價 AV 3 K 幾先?
4. 楊衞隆 2014-12-22 14:29:59

香港樓市末日怎樣來臨

The low interest rate party is OVER!

綜合各方面消息,聯儲局最可能加息的日期是2015年3月至6月。
聯儲局會在加息前3個月發出加息時間表,這就是聯儲局的透明度。那就是說,2015年1月至3月會有加息時間表。最快是聖誕節之後公佈加息時間表,最遲是農曆年。
從聯儲局的聲明去看,確實是這樣,今年9月,維持超低利率一段時間的承諾加上"視乎數據"的條件。今年12月,聯儲局將維持超低利率一段時間的承諾完全刪除。非常明顯,聯儲局做好加息前的準備。明年第一季或者第二季加息的機會極高。
時間上,市場不必等到聯儲局加息才有反應。只要聯儲局提出加息時間表,市場立即會price in。香港樓價太高,超出市民負擔能力,中國樓市亦岌岌可危,中國樓價已經連跌3個月。由於香港供樓是浮息為主,供樓的人收入不能大幅度增加,美國加息周期一開始,中國及香港樓市立即出現信心危機,炒家和用家一齊掟貨,銀行收樓會像洪水般湧現。2015年1月至3月是香港樓市中風高危時期。
加息步伐方面,我估計是緩慢而穩定,每季加息1/4厘至半厘,一年加息兩厘,2017年,息率會是3厘至5厘,雖然未到息率正常化水平,但是,已經去到可以觀望是否進一步加息水平。以現在10年債息2.1厘計算,2017年的10年債息應該是6厘。假定港元不脫匯,香港供樓利息會是8至10厘。中國的供樓利息會高約4厘,即是12厘至14厘。
我認為供樓實力不足的人太多,預期利率不上升的人又太多,聯儲局宣佈加息時間表,將會令很多香港的炒家和用家被殺個措手不及。跳車不是要跳就立即安全,賣樓要一段時間才能完成交易。相信現在以六成家庭收入供樓的人已經沒有跳車的機會。最近兩三年買樓的人都會有嚴重經濟損失。

本月是跳車的最後時間,本月不跳車,下個月聯儲局可能宣佈加息時間表。那時候,沒有跳車機會。

香港樓市凶兆是地霸突然賤賣樓盤,那就是香港樓市崩潰的前奏。

5. 佔中惡果! 2014-12-22 15:38:16

華安全城市 港由榜首跌出30名 E-mail 此主題給朋友

[隱藏]
【本報訊】佔領行動不但本身經已違法,佔領區內不時發生輕微罪案,並因虛耗大量警力而拖累區外的治安狀況。中國城市競爭力研究會昨日公布今年中國城市的競爭力排行榜,在最安全城市排行榜中,香港由去年的全國排名第一,急跌至今年的三十名以外,未能入榜,第一位由台北取得。研究會會長桂強芳解釋,台北雖然也曾發生太陽花學運,但並無影響社會及經濟發展,香港的佔領行動卻影響社會正常運作,因而令安全城市排名急跌。

上海再度排名競爭力榜首
城市綜合競爭力方面,香港再失城市競爭力「一哥」之位,在全國僅排第二,上海再度排名第一,第三位是北京。桂強芳指出,香港今年的零售業及消費市場,可能因佔領行動而受到負面影響,市場擔心香港今年的經濟增長率,難以達到政府預期的百分之二點二,若香港再無經濟新思維,勢難以追上其他大城市的經濟增長,明年有機會再跌至第三、四位。

佔領累事 聖誕消費意欲減
此外,香港研究協會在本月上旬進行的調查顯示,兩成四受訪者預計今年聖誕節的消費會較去年少,較去年同類調查上升七個百分點,僅一成指今年會增加消費,較去年急跌九個百分點。協會指市民聖誕消費意欲轉趨審慎,相信是受佔領行動、內地經濟放緩及加息周期逼近等一系列負面因素影響。
6. 亮劍 2014-12-22 15:42:16
揸住豪宅收租嘅業主,呢兩年真是要小喇叭,租金無升不特止,今年仲要交足兩季差餉,而呢兩年管理費最少每月加咗成K!
想出貨又因為大陸客失蹤,銀碼大無投資客接,實際回報有兩%要偷笑!
呢個打房政策,真係應管唔管,應做唔做。
現在攪到有錢人可用相對平嘅呎租,租住真正黃金地段豪宅。
而無殼蝸牛就要用真正豪宅嘅呎租,租住细到痴線的劏房
呢個房策直頭不知所謂!
過多年零,現在那些交緊皮幾兩皮月租的租客,見倒政府只出虚招、唔見實效,當看見政府2015年賣地的數量,就會如夢初醒,死死地氣想辦法去置業,到時美國應開始加息,楼市係時候轉勢,他們就此一網成擒。
7. Carfield 2014-12-22 17:16:51

Almost two years I didn't visit this forum. Time passes, talented people no more here, neither constructive viewpoint nor global hot money perspective.

It doesn't surprise me.

Watch out! The property price is up up to the sky at CPI 170 above in 2015-16.

Please don't recommend to have a short position.

Don't you remember that I said it before the fortune is moving around the world.


8. 運輸工人 2014-12-22 18:00:57
好多當權者自以為可以操控市埸.
9. 麗娜 2014-12-22 18:38:12
想樓價跌,是否應該要先撤SSD?

政府就像西醫一樣,治標不治本,頭痛醫頭,腳痛醫腳;樓市不健康,是否就只是用樓市政策去醫治樓市問題??

市區重建,舊城市重新規劃,比新界開拓土地同樣重要。究竟有多少人住在工廈,食在工廈,違反消防條例,但是政府又不管?

當社會經濟結構改變,是會影響土地使用?那經濟結構是否改變得當?

同意亮劍前輩3樓6樓講法,之前是那位前輩提過,現在其實是大單位underpriced.

4樓,現在仍用靠嚇語氣是嚇不到小業主賣樓的了。如何回落,變數太多,但是,樓一賣出就不一定買得番。