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文亮言
點解金管局加多半招
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年3月4日

  有人問我,點解金管局唔一起出招,將要求銀行自律監管財務公司的部份要延遲一日,內裡有什麼乾坤,老實說,我真的不知道,但比著是我,被人恰到上門,一樣會出招,可能更辣更狠,不過,在未出招之前,一定要得到一些人認同,咁就萬無一失。

  一向以來,CY在出招打壓樓市都非常小心,儘量避免得罪基層市民,所以,過往所出辣招都是打擊中型住宅單位及豪宅,細價樓根本沒有什麼影響,若果合資格的話,根本可以獲得九成按揭,今次,金管局出招,擺明是針對細價樓,打擊基層市民置業意慾,這點與CY過往的表達不同,但如果沒有特首支持,金管局今次打擊細價樓做法一定會給一些建制派議員質疑,CY亦知道其重要性,所以,一早表態支持,陳德霖放心出招。

  有CY冇俊華,始終唔係幾好,不過,財爺應該一早知道金管局出招,而且是兩招,一招快,一招狠,「快」是收緊細價樓按揭,「狠」是指令銀行監管財務公司,準不準就下回分解,作為一個物業投資者,經驗所得,今次金管局出招,有八成以上機會完成任務,雖然不是百分百,但我認為,已經可以算是準確,今次「快,狠,準」發揮其威力。

  平時沒有出聲的陳家強都表態支持,令人有小小意外,其實,今次細價樓急升,庫務局有多少責任,我並不是說庫務局監管財務公司,不過,最低限度都應該有財務公司放貸資料,我曾經說有12,000宗四按,業界話最多得一百宗,庫務局並沒有人出來澄清,最大可能性是連他們都不知道,陳家強表態支持,情況就好似一位擺了烏龍的球員,非常支持他的隊友,非常在意球隊是否能夠贏波。

  張炳良以及陳茂波一定表態支持,他們在一年前才知道樓價飆升是因為供應不足,雖然現在努力增加供應,但需要時間支援,陳德霖出招是為他們擋風檔雨,拖延時間,待一,兩年後,供應到位,樓價飆升問題就會迎刃而解,支持,支持,支持。

  在金管局出招收緊細價樓按揭下,有財務公司負責人表示收緊按揭是直接幫助了財務公司,查詢的人立刻多了兩成,他們又立刻將按揭成數由七成提高至八成,連股價都升了一成,不但是對著幹,根本是剃金管局眼眉,不過,陳德霖都算宅心仁厚,只出半招,俾著我,一定會出全招,而且更快,更狠。

 
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1. 山高雲低 2015-03-04 08:55:12
博士: 
如果銀行能做哂財務公司的角色。咁財務公司根本就不會存在。既然不存在,又何須出招打壓? 
但又假如財務公司的存在,是整體社會共同選擇下的必然结果,咁你走去打擊佢,財務公司的職能,又由誰代替? 
一直以來,中小企佔全港經濟核心80%,但從來都是自生自滅,靠的是磚頭抵揭周轉,一急用錢,今日到財務公司,明天錢'已經到手。短期周轉,銀行不是幫不上手,就是欠靈活。 
没有財務公司,誰為急須周轉的企業解困釋憂? 
還有說之不盡的奇難雜症,你打擊財務公司,誰為他們排難解纷? 
這些社會代價,政府來付?
2. biu 2015-03-04 08:58:13
湯富豪雖然言論為個人利益出發,但真係敢言,真係好嘢佩服.
3. 惜緣 2015-03-04 09:28:33
To 2樓 Biu兄

真正為個人利益的言論是閣下你自己,我認為湯博士只不過道出事實而已。
4. 小讀者 2015-03-04 09:29:42
如果一兩年後供應仍然不足, 購買力亦重新積累, 到時請湯總提早少少轉呔, 唔好好似今次咁轉得太急, 轉到甩晒尾咁就唔夠華麗.
5. 有錯要認,被打企定 2015-03-04 09:34:46
湯博士有300多億物業放租,為自己利益發言,無可厚非。
6. 惜緣 2015-03-04 09:42:37
以小人之心度君子之腹
7. 成功辣蕉 2015-03-04 09:58:44
今次辣蕉 2015版, 满足到好多買唔起楼嘅人.

我買唔到,你地都要陪我買唔到...哈, 有点黑心,但人性也.
8. Michael 2015-03-04 10:10:03
另一角度看問題,
政府現在提出土地供應缺, 是否意味政府已經控制樓市?
以前不是政府官員不知土地缺, 知而未解決而向公眾宣布, 造成社會不安。非智者所為。
大家不要看低現政府官員!
香港好像站起來了, 準備向前衝。



9. 有錯要認,被打企定 2015-03-04 10:20:34
6/F 惜緣兄

你係咪同大業主湯搏士有好多利益關係架 ?好似有啲不問是非,只要係阿湯博士講嘅就必定對嘅咁樣喎,咁樣好損你嘅清高形象架。
10. 閒人 2015-03-04 10:24:41
博士動機只有他自己知道。而自己看法:善心則善,惡心則惡,何必庸人自擾!
11. 中女社社長 2015-03-04 10:28:47

金管局新措施 與上車客為敵?By火四郎

隨着金管局陳德霖於近日推出了新的按揭指引,期望能加強香港金融體系的安全性;但市民普遍認為新措施是「飲鳩止渴」,為了遏止樓價升幅而犧牲未置業人士的福祉;到底,事實是否如此?

對首次置業者的影響

700萬以上的樓宇並未有任何改動,所以並不在是次分析之列。

對於600萬至700萬的樓宇,按揭由7成收緊為6成;對於二手樓宇銷售可能會有一定影響,但對於新樓銷售,則可透過發展商借出的「二按」來取代額外的首期需要,所以新按揭安排落實之初,新盤仍落得超額認購。

金管局馬上作出回應,要求任何「二按」都必須將「供款與入息比率上限」由原來的50%/60%(壓測)改為45%/55%。經過計算,金管的新要求 6成按揭外加10%發展商二按的置業者,購買700萬樓宇的「最低月薪要求」由38,222元升為41,696元方符合資格。或者一切不變;月薪 38,222元的置業者,只可以購買價值640萬的樓宇方合乎標準。

至於450萬至600萬的樓宇;與原有的按揭一樣,都只容許8成的按偈,置業者可以透過按揭保險計劃填補額外20%首期的差額;故此二手樓宇的銷售未會有太大影響

由於按揭保險只提供8成按偈,「供款與入息比率上限」維持50%/60%計算;最低月薪要求只因按揭保險費用增加而略有調整,由33,301元至44,403,調整至33,438元至44,621元。

400萬至450萬元的樓宇,火四郎先假設準備上車的置業者無法提供首期的差額,所以必須申請超逾80%的按揭保險;故此「供款與入息比率上限」必須以45%/55%計算;最低月薪要求則由29,601元至33,301元,調整至33,150元至33,438元。

綜合以上,讀者可以發現,購買樓價愈高的樓宇,影響愈少。

9成按揭的得益者

新的按揭保險安排,對於有固定收入而「供款與入息比率上限」低於45%的首置人士,仍然提供9成按揭安排,到底差別有多大?

以400萬樓宇為例,原本月薪33,925元的市民便可申請購買,現在則提高要求至37,294元。換個角度,原來僅僅可以購買400萬元的市民,按新的要求下,只能購買360萬元的房子。

如果房屋的供求是平衡,只要業主願意將售價下調10%,原有的購買力便足以抵消新按揭的影響,換句話說,樓市下行的風險為10%;但如果是求過於供的市場,新的按揭措施,只是將需求進行嚴格的篩選,對於收入不穩定的首次置業者從需求中剔走

新措施更進一步收緊投資者對房產的購買意慾,將非自用住宅的「供款與入息比率上限」進一步收緊,如《聖經》所言,將「麥子和稗子」分開;政策正正是向首次置業人士傾斜。火四郎奇怪何以市場會產生相反的感覺?

值得一提的就是金管局將嚴格要求銀行執行風險加權下限的安排,此舉將會收緊銀行按揭借貸的銀根,將會減少按揭市場的規模,為了補回失落的盈利,即使最優惠利率隨着美國遲遲未能推高,火四郎預見未來新造按揭將會減少優惠,以往已承造按揭的業主,優勢更為明顯。


12. 等上車 2015-03-04 10:29:44
To 9/F, 惜緣只係對湯博士100%忠誠的fans, 或者曾經因為跟湯博士買樓而發達
13. 惜緣 2015-03-04 10:38:21
To 9樓 師兄

師兄你點樣睇在下,在下都無所謂。

其實,在下的言論同自己的利益是有沖突的,因在下手上揸的物業全部都是細價樓,但從香港整體利益出發的話,細價樓再癲落去就死梗,所以,無論邊個對細價樓潑下冷水,都值得在下尊重,值得在下撐的。

在下問心無愧!
14. 博士..何需落台階呢 2015-03-04 10:40:14
唉..其實由爆煲論睇到今日呢篇博士"論"文..感覺博士不停為"新局面"自完其爆煲論說..之前博士話認同網友們對爆煲論的看法是要迫政府不要胡亂出招, 誰不知過幾天政府味一樣..出招..博士認一句寫錯野其實有幾閒呢..反正你點寫都有班盲從粉師支持咖啦..湯博士又何需為自己亂搭落台階呢..只怕台戲愈搭愈難睇喔..哈哈..
15. 惜緣 2015-03-04 10:44:33
阿彌陀佛!
16. yy 2015-03-04 10:53:01
14/F分析正中target,任何卡片上自稱博士的,都有作大托大之嫌。
17. Time 2015-03-04 10:57:08
Be patient. Give some time for the truth to surface.
18. 金管局辣招苦了誰? 2015-03-04 11:22:16

審計密探CIA - Bittermelon
金管局辣招苦了誰?

20150304

 

 

有否發覺政府很多時所推政策都自相矛盾,如一邊建青年宿舍,試圖改善青年住屋問題,那邊實施新一輪「辣招」,收緊細價樓按揭成數。不是嗎?樓價高企但青年預算有限,多數人只能負擔得起細價樓,既然金管局新措施開宗明義針對細價樓,欲置業的年輕一輩自然首當其衝。

目前青年要置業已極度困難,未推出新一輪辣招前,若要買一個300萬元住宅單位,假設藉按揭保險向銀行借足九成及加借保費,以還款期30年及年利率2.15厘計,每月供款額約10,545元。但申請人須通過金管局要求的壓力測試,即以現行利率加3厘計,每月供款須低於其每月入息的60%。因申請人每月家庭入息須至少有25,443元。據統計處截至去年第四季資料,此水平差不多是一個3人家庭入息中位數。香港半數3人家庭未能達「上車」最低入息門檻。首次置業開支如首期要30萬元,加上印花稅、物業代理佣金和律師費等,入場費總計需38萬元。

推出新一輪辣招後又如何?個別人士(即固定受薪的首次置業者及其入息供款比率須在45%或以下)仍可借到九成,但按揭成數收緊至六成,按揭保險所承保成數需由兩成增至三成,保費將由95,850元增至117,450元,升幅達22.5%。九成按揭人士上車成本將增加。不單如此,若申請人加借按揭保費,借貸額將增加,壓力測試的入息要求也略提高。若不合資格申請按揭保險的朋友,最麻煩是置業首期即時由90萬元增至120萬元,意味又要多等幾年才可儲夠多出來的30萬元。當然,你可以說到時借貸金額減少,但在未來加息陰影下,或許會錯過目前低息環境,借貸利息無可避免增加。

金管局似乎意猶未盡,在加辣措施後再發通知,要求銀行收緊供款與入息上限審批,除計算此比率時需包括申請人所有負債外,若額外融資令整體按揭成數逾八成,該比率上限需調低5個百分點,即獲按揭借貸更難。有朋友認為,大不了多付點利息去找「財仔」做二按。但金管局連這一步到想到了,已要求向財仔提供借貸的銀行,須要求財仔也遵守金管局按揭審批指引,否則不讓所有銀行向違規的財仔借貸,看來金管局這次動真格。

新措施公布後,政府官員紛為政策護航,說要保護香港金融體制。有評論認為此說不合理,因樓按只佔銀行總借貸不多。但翻查金管局《按主要經濟行業劃分的本地貸款》統計,包括用作物業發展與投資及購買私人住宅樓宇的物業貸款,於2014年第四季總金額是20,200億元,佔同期本地貸款總額約38%。再看看個別銀行,例如恒生(011),於去年度個人住宅物業按揭貸款總數1,592.5億元,以同期客戶貸款總額6,602.7億元計,私人按揭貸款佔總額約24%。又例如東亞(023),於去年度個人住宅物業按揭貸款總數和客戶貸款總額分別是341.1億元和4,432.9億元,前者佔後者約8%。由此看來,樓按佔銀行總借貸並非少數。

新一輪辣招確有助穩固本港金融體系,因篩走「欠缺實力」的用家,減輕因樓市大下跌而出現負資產的風險,但犧牲一眾用家。再講,實在懷疑收緊借貸能否有效壓抑樓市。往績告訴我們,政府最初推出的辣招只針對豪宅,結果游資轉移到中價樓大炒可也。政府繼而出辣招應對,游資轉移炒細價樓。好了,現在再出辣招針對細價樓,整體樓市會否變成一池死水?收緊借貸根本對付不了游資,因他們根本不用借貸。從事內審多年,記得某位Auditee曾說過,監管制度是懲罰守規矩的人,因不守規矩的人永不會守規矩。初時不以為然,現在回想確有其道理。樓市辣招苦了誰?看來不是炒家,而是守規矩的用家!

19. 曾蔭權是偉大領袖, 2015-03-04 11:24:51

曾蔭權是偉大領袖,

粱特首在新一份施政報告演講中,花掉兩個多小時才能讀畢,在房屋政策方面,卻用了個多小時。內容兜兜轉轉曲折離奇,聽到人頭昏腦脹‧‧‧!結論 一言蔽之:『香港沒有土地』,講完散會。

記得董事長1997年度施政報告提出的一項政策。董提出『每年供應不少於85,000住宅單位,希望10年內全港七成的家庭可以自置居所,輪候租住公屋的平均時間由6.5年縮短至3年,否則的話,相關的房策官員,將要落台』

如沒老董這樣解決房屋需求決心的領袖帶領香港,任何新任特首只可以解說為;“沒有足夠土地是上任領導班子留下來的問題,本介政府已投入大量資源盡力解決問題”,來推卸責任。

都係跟 +X哥嗰句上:年輕人若買樓自住,又負擔得起的話仍是可以「上車」。話之你政府辣招或美國加息喇!

20. 亮劍 2015-03-04 11:33:00

根據2011年人口普查(簡要報告 p.72 – p.77),香港有237萬個家庭,居住情況如下:

表一:2011年人口普查全港家庭戶數居住情況

 

居於「自置」物業的家庭(包括私樓、居屋、村屋等)  共 123萬戶(52%)

 

居於「全租」物業的家庭


私樓、居屋及其他非公屋住宅

(104 -72萬戶倒推之估計數字)  共 32萬戶

 

公共房屋 (假設所有公屋戶都是從政府租入單位居住) 共72萬               

即租賃及資助房屋呢度合共104萬戶(44%)


 

其他居住情況(例如:免交租金, 由僱主提供, 合租/二房東/三房客等) 约10萬戶(4%)

 

2011年人口普查全港家庭戶數,总共係  237萬戶

 

21. 亮劍 2015-03-04 11:38:52

圖二:2006年及2011年按不同收入之家庭數目分佈

http://www.property.hk/writing_manage/web_img/peterpaker_20131008_image004.gif

(摘錄於 2011年人口普查簡要報告第68)

22. 亮劍 2015-03-04 11:45:21

表三:截至2012年年末,香港有111.8萬個私人住宅,按單位大小分佈如下:

 

分類

實用面積 (平方米)

數量

比例

A

< 40

353,023

31.7%

B

40 69.9

545,791

48.8%

C

70 99.9

133,563

11.9%

D

100 159.9

60,658

5.4%

E

≥ 160

24,897

2.2%

 

合共

1,117,932

100%

1平方米 = 10.76平方呎
23. 亮劍 2015-03-04 11:47:43

財爺話現在供樓負擔比率好重,如果美國 XX 年之時,加多 XX 厘,咁負擔比率就會升到 XX%

從表二2011年人口普查我得知,家庭入息中位數應處於 2 万零銀,但常識講俾我知呢班人大多住緊公屋(表一數据)

喺香港住上幾年而又有正常智力者,自必知道你有幾多入息,就已限制你所能選定樓宇的範圍,例如你的家庭總收入只有兩叁万,基本上你只能等政府打救,要輪大米等公屋或居屋!

月入三万以上的家庭,請睇餸食飯參考表三,例如你月入 35 K,除非你老豆大把,根本上你只能選購 3 M 樓下得單位,即居屋或新界 A 類私樓 

同樣道理你月入 5 万,只能揀 4 M 幾或樓下;月入 6 万,只能揀 5 M 幾或樓下 的B單位,單單呢兩款單位,就佔所有私樓單位存量的 8 成!

那些 C 類單位,佢哋係俾嗰 D 月入 7 M 以上的專業人仕,或有層細碼樓作換樓籌碼嘅人兄買嘅!

至於嗰啲 D-E 類單位,你一係老豆剩落大把;一係就要有幾層樓收緊租;再唔係你就係強國有米同胞!

正常計香港私人物业每年的流轉率大約係 7- 8,我亮劍敢說係世界最高嘅幾位,甚至可說坐三望二或一,因為香港 D 業主係有迫切需要去樓換樓!

你財爺同嗰D磚家,成日整一个全港市民入息中位數,來比較私樓樓價中位數,睇下樓市有否起泡,但咁攪法真的只見樹不見林,完全不能反映香港私樓業主的真實狀況!

24. Alan Pepper 2015-03-04 11:49:07
To 1/F

There's a difference between free market and an unfair advantage. Banks are regulated so that they cannot loan more than the regulations allows. The more strict the regulation the more people cannot borrow money. The regulations only apply to properties, not businesses. Everything is fine if personal and business loans are used for short term personal and business liquidation. 

The problem arises when the government tries to intervene  with property market using mortgage regulations, while creating a loophole to 財務公司 issuing short term personal and business loans in place of long term mortgages. The stricter the regulations the larger the loophole, which defeats the purpose of regulations. 

If you must regulate, you must do it to the entire system. An analogy is like Arsenals playing South China, but you took away the goalie from Arsenals and let them play with 5 players only.

Of course I am against heavy regulations and also a market believer. But a certain regulations put in place to ensure an even playing field is also important.
25. Peter Paker 2015-03-04 12:01:54

To :亮劍兄


2011年12月31日              私宅量                     1,110,561 間 (差估署香港物業報告2012)


租住(房委會年報2011/12)

2012年3月31日         租住房屋量                      722,368 間

2012年3月31日        租住中轉房屋量                    4,541間


Sold Flats (房委會年報2011/12)

2012年3月31日   居者有其屋計劃單位                         215,815間

2012年3月31日   私人參建居屋                                     99,833間

2012年3月31日  可租可買計劃及重建置業計劃單位  7,644間

2012年3月31日  租者置其屋計劃單位                        120,247 間


村屋或其他                                                                  Unknown



2011年6月人口普查有2,368,769個家庭

26. Peter Paker 2015-03-04 12:20:10

To: 亮劍兄


根據“2011人口普查簡要報告第80 - 81頁”,私人住宅租戶家庭之租金支出中位數為$7,500,租金:家庭收入比率中位數為25.7%,即租住私樓家庭的收入中位數約$29,183($7,500 / 25.7%)。居於自置私樓的家庭住戶,其按揭供款中位數為$8,000,按揭:家庭收入比率中位數為20%,有按揭私樓自置的家庭住戶的家庭收入中位數為$40,000($8,000 / 20%)。


上述數據反映,同樣住私樓,有按揭的自置戶家庭每月收入比租戶家庭高出約 $10,000。

27. pp leung 2015-03-04 12:22:55
正如資深金融專家林一鳴所講:「金管局的出招,是要保持銀行體系穩定啊!但這就像要保持一間餐廳清潔,把客人全部趕走出去,餐廳就很乾淨了。」被趕走的人沒飯吃,餐廳也沒生意做,大家有想過他們的感受嗎?
28. TO: 27樓 PP LEUNG 2015-03-04 14:16:24
29. 引刀一快 2015-03-04 14:32:38
30. 2015年兩萬個400呎以下公屋入伙,借財仔就是高息上樓. 2015-03-04 15:31:04
126. 2015年兩萬個400呎以下公屋入伙,借財仔就是高息上樓. 2015-03-04 15:10:31
深圳已下跌
深圳樓價已開始下跌. 曾經在約10年前拋香港樓, 買深圳樓, 然後賺了買回香港樓的, 可以翻兜.
31. Oscar Lam 2015-03-04 15:43:52
回19樓,

兄台的分析很到位!
32. 引刀一快 2015-03-04 17:25:13
惜緣兄

唔好介懷,論壇百花齊放,總有意見相左,大家千祁唔好人身攻擊。
33. 占尾 2015-03-04 17:40:28

其實為何正苦要保持銀行體系穩定呢 ? 銀行不是應該自己評估過 RISK 才做每單生意嗎 ? 為何銀行不可自行調節 mortgage 成數 ? 而需要金管局制定 ?

34. 惜緣 2015-03-04 19:16:27
To 32樓 引刀兄

唔好意思,剛剛先睇到兄台的回應,請見諒。

在下絶對不會介懐的,在下相信,只要真心為香港整體利益著想的話,就問心無愧。
35. 亮劍 2015-03-04 19:59:53
『 無錢唔好嚟食嘢,請食客自行睇餸食飯 』。

呢度好多網友好友都係呢個論調啫,有咩奇怪?

小弟在5年前開始留言,全本著良心辦事。

我覺得我已盡力將真相寫出來,至於點決定就閣下自理。其實香港整個稅制設計,係呵護富豪;打刧中產;資助草根!

我個零月前,睇倒報紙一篇報導,話有一對就來結婚的年輕男女,「投訴」香港楼價貴得驚人,佢哋好難買楼喎…… 

我再睇落去,原來呢對未婚夫妻月入只有「兩萬鬆D」,小弟以為係講每人;原來係夾埋!

大佬呀!你俩個都成弍幾叁拾歲人,就咪聽政府班高官老點,話你揾萬幾就係中產得架。

事實上就算畀你「每人」揾弍萬,你根本已經過咗上車時機最少兩年,即兩年前唔上,請等下一個楼市循環!


呢對兩小無猜呢家最需要的唔係乜嘢上車渠道,而是一盤冷水呀!

36. 引刀一快 2015-03-04 21:47:34
亮劍兄

『 無錢唔好嚟食嘢,請食客自行睇餸食飯 』。

呢度好多網友好友都係呢個論調啫,有咩奇怪?

我冇話引刀除外喎,買嘢都係自己打自己算架喇!有咩問題?有咩奇怪?
37. 等上車 2015-03-04 22:17:11
請問月入5萬, 首置, 最多可以買幾多錢既樓? 500萬?
38. ahchiu 2015-03-04 22:19:18
To 23亮劍兄

>例如你月入 35 K,除非你老豆大把,根本上你只能選購 3 M 樓下得單位,即居屋或新界 A 類私樓 !
>同樣道理你月入 5 万,只能揀 4 M 幾或樓下

家庭月入多過4萬的, 只有554,000個家庭左右
私樓有1,110,000個

私樓數目係有能力負擔的家庭的2倍!!!
代表什麼?
39. 地盤佬 2015-03-04 23:27:22
路過插嘴:代表資本報酬率遠高於工資增長率,買得起嘅時候唔買,好大機會未來買唔起。

其實重要嘅係月入高於四萬嘅新增家庭數目同新屋供應量
40. sammy 2015-03-05 00:45:40
湯老師見解一向精闢  小弟拜服
請問湯老師對車位有甚麼預測  是供求關係  只升難跌  加上政府無暇監管
願聞其詳
41. 信Q錯人 2015-03-05 01:09:49
看近日其他的分析,報導才知道,湯博士之言論 ,是沒有真正數據,我以後唔睇佢咯!