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文亮言
物業市場的物質不變定律
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2017年6月26日

  上星期五,中原指數在連升十九個星期之後斷纜,有記者問我會不會是樓市調整期開始,我話無論樓市怎樣好,總會有下跌一日,如果指數在連升之後下跌一次,就被認為是樓市調整期開始,這是否太過兒戲,最少要等多幾個星期才可以肯定,不過,有不少評論員已經急不及待說樓市轉勢,而當中有不少是在三、四個月前才轉軚,現在反轉再反轉,的確是有多少難度。

  記者又問我怎樣才可以確認樓市轉勢,其實,老施在兩、三個月前已經確認樓市轉勢,不過大家沒有察覺,當時老施話,樓價與用家的購買力脫節,即是話用家買不起樓宇,在物業市場,有一條物質不變定律,就是在上升中樓市成交量大幅減少,如果能夠證明是買家嫌樓價太貴或者根本沒有能力買樓,樓價就很難維持,向下調整只不過是遲早的事,不過,成交量大幅減少是可以見到,但如何證明市民是沒有能力買樓就比較困難,不過,老施就有足夠數據,所以他說樓價與用家脫節即是樓價太貴,當成交量大幅減少出現之後,樓價就會向下調整。

  在中原指數十九連升之後,指數負責人表示樓價雖然在上半年升了13%,下半年仍然會上升5%,但在上星期一,物業代理行表示六月份一、二手樓成交量太少,一手樓只有六百多宗,二手樓則低於二千,估計樓價會在未來三個月下跌3至5%,很多人會覺得很奇怪,怎麼可以同一間公司在三日內出現截然不同言論,其實不用大驚小怪,行內人都知道這條物業市場的物質不變定律,現在由公司其他人修正,總好過以後被人問及的時候不知怎樣解釋。

  不過,亦有評論員話這只是樓市鞏固期,在幾個月之後,樓市又會重拾升軌,我不敢抹殺這個可能性,但首先要考慮影響樓價的不利因素正在發酵,供應增加以及利息上升,如果可以預計到供應不會增加甚至減少,利息亦不會上升,樓市就有機會進入鞏固期,但現在樓價已經與用家購買力脫節,在利息上升之後,他們又如何能夠負擔,供應增加會對樓價做成壓力,樓市又怎樣可以出現鞏固期,現在說什麼也是言之尚早,不如多等一段時間,觀察這條物業市場的物質不變定律有沒有變質。

 
 
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1. Desmond 2017-06-26 09:17:38
唱好是給準買家聽,唱淡的聲音是給有樓放盤的人聽。
2. 失落的二十年 2017-06-26 09:41:22
回歸後港人沈迷政治,把精力集中於政治鬥爭。二十年來全港居然連一個新市鎭都冇開發過,居住問題搞成咁,政府及香港人自己要負主要責任,中聯辦身為影子政府,也是失職,也要打三十大板。
3. 真真薯片 2017-06-26 09:48:32
成交少, 但係好多發展商已經達成甚至超越今年銷售目標, 代表香港地產業已經正式進入厚利少銷時代, 如果下半年或明年市況轉差, 發展商一定會齊心罷賣, 到時又係少數守唔住既二手樓業主劈價乾跌, 而劈價盤當中, 按揭成數, 息率越高既業主, 越容易守唔住
4. 十郎 2017-06-26 09:52:24


      發展商都識玩高賣低買㗎,買出咗可以低價買番,點會罷賣咁苯。

5. 十郎 2017-06-26 10:04:52


      發展商都識玩高賣低買㗎,賣出咗可以低價買番,點會罷賣咁苯。

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