主頁 樓盤搜尋 放盤 數據公佈 地產新聞 地產博客 置業手冊 背景 / 聲明 / 聯絡我們 繁體簡體English
瀏覽人次 : 8434    回應 : 52
文亮言
租與供的差異
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2014年11月27日

  在香港,有人買樓住,亦有人租樓住,現在與過往不同,租樓住的人未必沒有能力買樓,而是他們數口精,認為交租抵過供樓,而且,就算供樓,首先要攞一筆數目不菲的首期,如果將這筆首期投資,甚至做人民幣定存,又有額外收入,所以,那些人非常抗拒買樓,大家唔好以為有樓的人會游說那些人買樓,其實是相反,小業主亦非常抗拒那些人買樓,如果人人買樓,誰人租樓,所以,當有人說唔買樓的好處時,小業主都只是唯唯諾諾,沒有爭論,久而久之,唔想買樓的人認為他們的理論正確,但是他們亦只不過是強顔歡笑,其實,交租交到他們心驚膽跳,不過又說不出來,心情之壞,大家亦可想而知。

  有人話,現在租樓平過供樓,這個當然,不過,供樓的人所供的款項,有部份是清還按揭貸款,以一個四百萬住宅物業,月租大約一萬二千元,如果那人能夠攞四十萬做首期,按揭借款三百六十萬元,分三十年還款,以現時年利率2.15%計算,每月要還一萬三千五百元,比租樓多了一千五百元,但那人的供款,大約六千五百元是利息,七千元是本金,但租樓的人所付出的全部是使費,所以,供與租,那種對用家有利,相信不用名言,況且現在有不少人仍然享受年利率1%,他們的供款每月只是一萬一千五百元,比月租還要少五百元,當然,這是以前的業主優惠,現在當然沒有了。

  兩年之後,業主加租10%亦不為過,月租便會變成一萬三千二百元,與供款相若,再過八年,即是十年之後,業主每兩年加租10%,那時候,新租金應為一萬九千二百元,如果利息不加,供款是不會變,依然是一萬三千五百元,不過,供樓的人還了九十五萬按揭貸款,到那時候,差異便會很明顯,如果租樓的人依然說租樓比供樓好,他們只不過是口硬心傷,明知道每月所付的租金不但替人供樓,甚至供養業主一家,所以,他們的心理怎會平衡,只有希望加息或者政府出招將樓價壓下去。

  有人不斷向準備供樓的人提出警告,在供樓前幾年,大部份供款都會用作支付利息,這是上個世紀高利息時的說法,而當時又的確是如此,不過,在現時低利息的情況下,就算是第一期供款,本金所佔的比例亦高過利息,不要人云亦云,雖然,買樓初期是比較辛苦,但日子一久,好處就會出現,我並不是聳恿別人買樓,在能力許可的話,供樓應該比租樓為佳。

 
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
回應者登入
回應者名稱
密碼
1. 師奶仔 2014-11-27 10:52:20
博士所言甚是! 
題外話, 博士的專欄請問每天幾點竹有得出稿的呢? 有時候等到頸到長都未見到. ... (一笑)
本人親身經歷係咁既,, 
06年買了一層3百幾萬的樓, 當時借150萬, 供20年, 去到2026年, 月供一萬內.(但果陣唔知係咪租盤多, 最平同類型單位月租才8千元. 心裡覺得壓力大架, 因為工資拿了一大截去供.

點知... 日子過得好快, 唔知點樣, 又減息, 我每月供款由1萬變左7千幾. 比租金還要平宜. 當然拉, 7千我又開始覺得輕鬆多了, 想早點供完, 於是我又要求銀行, 把每月供款變回一萬蚊. 呵呵~ 沒想到, 變回一萬元後, 我的供樓時間縮短左3年.
感受係賺左..

今天我每月一萬蚊裡的供款,利息只係千六蚊, 餘下為本金. 但層樓我住緊(即係用左拉), 本金才慢慢攤還.

最著數的係, 我現在層樓月租係2萬蚊.
我那天經過地產, 佢地計條數, 月供要2萬, 我想大概同租樓差不多.(5知首期幾多, 呢一層就未有計拉,) 不過作為師奶仔的我, 只知道利息平係著數架, 真係人生無幾多個10年.

問題又返番嚟, 究竟供樓定租樓? 真係每個人唔同.
我成日見D乜師物師都話樓價會跌, 死都唔肯買樓,好似捉佢娶個未見過面的老婆一樣謹慎. 
樓係長時間, 但都算係過人世, 可以換到既. 可以供都係要供架拉. 我個人經驗話我知.

雖然係咁,我又可能會把供款又要延遲D, 每月還少一半, 反正利息咁平, 等自己現金流多D,第日唔使下下問銀行借, 差少少都會哽死你. 真係親生仔不如近身$.  

利息升囉, 咪還大舊去囉. 到時,睇餸食飯拉.

湯博士真係一位資深老行尊, 好多野, 唔講唔覺, 一講好覺. 確實如此!

祝大家生活愉快!

過來人師奶仔上
2. 山高雲低 2014-11-27 11:08:00
博士深入淺出,把供租的關係說得一清二楚。再不明白,则是  非不可明,汝不想明也。若如此,则终身不買楼可也。 
然則,各有前因莫羡人,三数年後,大家财富立竿見影。十多年後,大家资產相差一大截。此其時,也莫怨天尤人也。 
老實說,到目前止,我仍未知有其他比楼宇更穩健的投資工具。
恒之有效投資楼市小富者,我認識不少,租人楼者致富者,恕未見一人。
3. 山高雲低 2014-11-27 11:09:56
久不闻懒人兄言,甚念!
4. middle middle class 2014-11-27 11:12:21
Dr., another inspiring analysis!  By the way, recently I have a friend who is trying to convince me to buy the saving plan which guarantees a yearly return no less than 4% ( managed by Prudential ).  The plan requires a yearly payment for 5 consecutive years and can be completely withdrawn in 10 years.  I have some bad experience before, but that guaranteed yield is not so bad.  Can anyone give me some advice?
5. 山高雲低 2014-11-27 11:16:54
師奶仔素来真性情,真情流露。  
值得一讚!

6. Peter Paker 2014-11-27 11:51:11

根據統計署數字,在私人屋苑的家庭,目前約66%的住戶是居於自置單位內,只有1/3住戶係租樓住,因此,租樓戶係少數


但在2011年時,約71% 的私樓住戶是居於自置單位內,過去幾年樓價上升,驅使一班居於自置物業的業主賣樓向下炒,結果..........唔使講


我2010年尾買左個物業,on 居扮勁只借5成,25年,H+0.7厘,月供9,000多D(還本佔7,000尾),收緊19,000蚊租,爽到震 la......  這就是收租業主的境況

7. 回4樓 2014-11-27 12:23:28
保誠或其它保險公司的單都有人壽成份,这人壽成份的保單,投保人都要俾保費,而頭一年的保費(按不同的計劃)都会是你朋友+他上司+他公司的收入,有关佣金是很高的,以後多少的收益各安天命,但你第一次的投入大部份都付了他人,另我都懷念懶人兄。
8. 惜緣 2014-11-27 12:37:37
To 3樓 山高兄

在下亦很掛念懶人兄及其他師兄師姐,希望可見到各位踴躍的回應及無私的分享,百花齊放,好讓在下同很多想學嘢的網友從中學習到不同的知識,不勝感激。謹祝各位身體健康、生活愉快!
9. 回4樓 2014-11-27 12:40:55
你第一年的費用給了他人后,往后幾年的資金投入保險公司會用在什麼地方?去買政府債卷、其他大型基金、籃籌股……,結果你部分的資金又再会投入地產項目,但請記得你第一年的资金(按不同計劃)是給他人分了。
10. e_kam 2014-11-27 12:42:46
通常 租樓的 都係租個自己唔會買 或者買唔起嘅單位

買樓的 就會買個自己唔會比錢租嘅單位 好少會對住同一個盤去諗租好定買好




11. 新手包租婆 2014-11-27 14:16:22
我去年離開香港前,把樓租出去,等租客帮我供。那是08年底入货的自住樓,租了給内地學生。

明年要renew lease 了,真的可以加10%嗎?

Property info: 320 ft (net), 2 bedrooms, Island West, now is 12.5k/mth

12. middle middle class 2014-11-27 14:37:55

Thanks for the comment.  I know that a portion of my contribution going to the agents...etc..  What really sounds interesting is the guaranteed 4% + yearly return.  Seems no risk and better than Fixed saving scheme on RMB.  I still cannot make up my mind.

13. 運輸工人 2014-11-27 14:44:20
2000年2.1M入,7成按揭,25年每月供13500,以12000出租。2009年加按至2M,H+0.7,25年每月供8200.剛簽2年新租約26800,市值約9M。另外09年借的2M多入了2個小型單位收租,現在每月合供18000,收租30000。人生有幾次呢D機會,低息時唔買,高息時更加唔應該買。
14. 運輸工人 2014-11-27 15:04:26
以現時市值計,總負債不到2成。自2012年3D後就再没有入貨,現在策略是不買不賣。
15. 山高雲低 2014-11-27 15:09:32
T013楼兄台:
阁下应改名为精明的物業小投資者。 

16. To 13/F 2014-11-27 15:37:14
Seems quote high rental return. What and where is your property?
My parents' Taikoo Shing's 3 bedroom only fetches $24,xxx per month
(renewed 4 months ago).
17. 運輸工人 2014-11-27 15:38:22
雲兄:投资者實不敢當,唔怕失禮講我係社會上只係低收入階層,不計資產申请公屋都夠晒資格。想講既係從來買樓都唔係容易,雖要刻苦節儉同毅力,行出左第一步,以後就好行好多。
18. 運輸工人 2014-11-27 15:47:01
回16:係港島低層特色單位,租金一向比较高同受外藉人仕歡迎。
19. 惜緣 2014-11-27 15:48:55
以在下的女為例:
佢剛剛出外工作一年幾,每月人工萬多元,佢幾個月前已經同我講佢要儲錢買樓,每天带飯返公司吃,坐巴士而唔坐小巴返工,因佢話這樣每天可以慳多幾元車資,小數化長計,差不多每月儲了八成的人工。

小富係慳返來的,唔好成日叫政府出招,始終要靠自己,時下很多年青人真的“身在福中不知福!”。
20. 向饭民说不 2014-11-27 16:03:02
宜家好多人话租楼补贴业主,主要原因是美国量化,令港币利息地。试问如果贷款利息达到5%,还有谁说租客补贴业主。还有目前租金回报有3%左右。其实比美国10年期债券高。
21. 買殼的蝸牛 2014-11-27 17:03:19
問銀行借錢唔容易呀, 查家澤.
早兩年有層寫字樓, 做了擔保, 條數照計嫁.
博士講得啱,七除八拆, 租金又計平您, 其實, 佢有心將龍門搬到佢認為'安全'的地帶.
有邊個出糧唔使唔食架, 收入都計左一半來算架拉. 係租金度又再打個八折(吹漲)
學博士話齋, 同佢ARGUE都嫌費事. 總之, 借唔到!!!

剛買左個單位, 好似唔係好大好大銀碼, 原本都唸住50%俾首期,現在唯有一家人左度右度,湊夠扶皮俾錢.
佢唔計您的資產, 其實,我地係有實力俾的一群.月月準時還款, 就算信用卡都係AUTOPAY DATE之前, 手痕網上再提前繳交的.

政府官員又好,金管局都好,下下出埋D暗招, 要上車的,都難上. 乜辣招都出齊仲嫌您未死.
打壓真正用家.

又唔係打家劫舍, 做乜當人賊扮呢?
22. 買殼的蝸牛 2014-11-27 17:06:05
錯別字

剛買左個單位, 好唔係好大好大銀碼
23. LaLa 2014-11-27 17:20:29
如博士所言,我們一早實現左幾個的八年收成期,可是租樓的朋友硬系用現在的市值樓價計算租值,觀念改不過來,説租樓平過供樓,自由度又高,不會被負債拖累云云。其實層樓價值已經翻倍,有些更翻了幾倍,回報率何止兩三個%,不過,如果不用市值計算又用那一期的價值呢,沒有如果!
24. Peter Paker 2014-11-27 17:20:54

根據2011年人口普查,列出了全港134個大型屋苑的按揭供款及租金中位數,我做了一個分類:



根據133個樣本屋苑 (註:康景花園自置家庭比率達96% , 沒有租戶數據) , 86.4%屋苑都出現供平過租內情況 , Table 3列出有關分佈:


 


 

屋苑數目

屋苑比例

>

13

9.8%

=

5

3.8%

< (差距0.1% - 9.9%)

26

19.5%

< (差距10% - 19.9%)

45

33.8%

< (差距20% - 29.9%)

37

27.8%

< (差距30%或以上)

7

5.3%

合共

133

100%


 


25. Peter Paker 2014-11-27 17:29:25
這個圖有重大含義,解釋香港樓市為何可以咁硬淨
26. 法子 2014-11-27 17:32:05
法子《為甚要受苦痛的煎熬?》
2014年11月27日

上年暑假過後,租回。

今年暑假過後,租繼續升。

為什麼?

這是因為今年已經乾盤。即係過去幾年要賣樓的人已經賣了,買的人全是長線,唔會賣返出唩。這10年起唔夠樓這問題正式浮出嚟。

數字:1985年到1999年,平均落成量是3萬一年。過去5年平均落成量唔夠1萬。

看到這數字,還租樓的人請問下自己《為甚要受苦痛的煎熬?》
27. Peter Paker 2014-11-27 17:38:07
pp facebook 原文
----------
剛做左個租金分析,分析中原10大屋苑按年計的租金變幅

大家要先明白圖?表背後的 formula:

按年計的租金變幅 = (本月呎租 - 去年同期呎租) / 去年同期呎租。

有D幾有趣的發現:

<1>
在今年暑假後,港島及九龍呎租增長幅度反而加快,愈升愈有,沒有因暑假完結而減慢。在2013年下半年,呎租係輕微下跌。2013同2014,簡直係兩個世界

在2014年9月、10月,太古城呎租按年計增幅分別為12.3%及17.4%,增幅反勝沙一、嘉湖厘D上車盤,太古城呎租升幅更成為全場總冠軍。但不要忘記,太古城 size 以C 類為主,租金入場最少要2萬尾、3萬領頭,這些應是有 $少少的中產屋苑。

C類單位過往空置率約7 - 8%,2011年約7.7%,2012年約6.1%,2013年約4.5%。太古城這類中產屋苑呎租好少會升得咁勁,因為空置量多。但今年租金升幅可能反映盤源乾水已漫延至這類中上階層屋苑,中上階層租戶可能已開始須要被迫參與過往基層住戶搶盤的遊戲,過往這批中上階層租戶不仇冇盤揀。租金上升會否迫這批富戶入市則有待觀察

因此,我有理由相信明年C類空置會更緊張,明年中上階層屋苑租金了可能會拍得住上車盤

<2>
九龍屋苑暑假後租金升幅約10%,美孚則15%

<3>
中原新界屋苑,暑假後升幅下跌DD,業主要留意,不過仍貴過暑假



28. 引刀一快 2014-11-27 17:38:46
好大程度係睇上睇落嘅原因:

300萬一間屋,就算一年只係跌3%咁少,已經每月唔見$7500,未計貸款利息。
如果勢頭係跌,一年跌3%有咩出奇?
29. Peter Paker 2014-11-27 17:42:55



30. 運輸工人 2014-11-27 17:49:45
從90年開始買入第一個物业到現在,我係一個標準樓奴,相比起好多朋友的多姿多彩生活,我顯得生活乏味,幸得家人一直支持,才過得97,過得沙示,過得海啸。我認為今日年輕人若有心置業仍然係不錯的時機,至少還可以享受到一小段五十年難遇的超低息期,十年後回望今天的樓價一定輸唔到幾多。
31. 運輸工人 2014-11-27 17:49:50
從90年開始買入第一個物业到現在,我係一個標準樓奴,相比起好多朋友的多姿多彩生活,我顯得生活乏味,幸得家人一直支持,才過得97,過得沙示,過得海啸。我認為今日年輕人若有心置業仍然係不錯的時機,至少還可以享受到一小段五十年難遇的超低息期,十年後回望今天的樓價一定輸唔到幾多。
32. 運輸工人 2014-11-27 17:49:53
從90年開始買入第一個物业到現在,我係一個標準樓奴,相比起好多朋友的多姿多彩生活,我顯得生活乏味,幸得家人一直支持,才過得97,過得沙示,過得海啸。我認為今日年輕人若有心置業仍然係不錯的時機,至少還可以享受到一小段五十年難遇的超低息期,十年後回望今天的樓價一定輸唔到幾多。
33. 惜緣 2014-11-27 18:16:39
To 28樓 引刀兄

兄台計的數無錯,但計漏了呢層樓的租金收入,如果慢跌的話,此收入應可以頂得到樓價的跌幅,所以,樓價即使慢跌但扣了租金亦等於打和。

不過,在下對樓市的睇法沒變,未來幾年將會是慢慢向上升的格局,我估明年今天的CCL將是140點左右。
34. e_kam 2014-11-27 18:28:28
這幾年租金升似乎只集中A B 類樓  大單位嘅租從2011年後無乜點升過

依家買過千萬樓起碼要比一半cash又要守三年再加理利息同double stamp  似乎租著數DD

講返轉頭 係人都知唔好租啦





   
35. e_kam 2014-11-27 19:15:14
To 33 

如果依家買 做五成按  淨租金回報3%(其實有D高) 睇6年

1買1賣 2% 佣, stamp 6%, 利息支出 1.2% x 6 年=7.2%  這裡無左15.2%
另外D首期其實可存人仔有3% risk free。 這裡無左1.5% x 6 = 9%.

6年淨租金回報有18%  支出共24.2%  即6年後個市要升6%先打和  你可能會覺得個市同租金升係老馮 但6年前我地先有個金融海嘯  如果樓價無升跌  要收租成20年先cover 得曬所有支出  其實風險都唔細
36. 惜緣 2014-11-27 20:35:58
To 35樓 e_kam兄

同意兄台話依家買樓風險唔細,但在下認為風險會因人而异,其實幾時買樓都有風險,汪敦敬先生說得好:“買樓有風險,唔買樓都有風險”。

湯博士及呢度的師兄師姐只是把買樓與租樓的好壞處寫出來供大家參考,至於買唔買樓或幾時買?應該由買樓者自己決定並承擔後果。

兄台所列的支出費用,其實沒有意義,因為無論你任何時候買樓或换樓都需要這些費用。
37. 講得好 2014-11-27 20:53:19
博士講得好,有部分人認為租樓住不用付首期几拾萬,認為自己眼光好,將首的錢去投資股票金融產品,博士請問有多少人在股票金融產品搵大錢?
38. 講得好 2014-11-27 20:56:44
博士講得好,有部分人認為租樓住不用付首期几拾萬,認為自己眼光好,將首的錢去投資股票金融產品,博士請問有多少人在股票金融產品搵大錢?
39. 法子 2014-11-27 21:08:04
法子《沙漠礦泉水效應》

2013年7月11日

我當時寫係形容,未補地價的居屋,呎價竟然追到已補地價的居屋。

在沙漠中,你已就嚟死,看見一間士多,礦泉水1支賣$3.0,兩支賣$3.5。但你口袋裡只得,$3.0


明知唔扺,你都要買。

「沙漠」也是重點。

代表「近年供應缺乏」的意思。

而「口袋只得$3.0」,就代表現在買樓的是「結婚生仔的基層」。


明知唔底,只要「價細」,你也要買。


這就是為什麼基層樓狂升。
 
這就是「沙漠礦泉水效應」
40. 法子 2014-11-27 21:08:57
法子《爆邊》

節錄自2013年11月13日地產網站的回應:

1. 法子 2013-11-13 11:57:28
蔡生,
3D的「真正的影響」明年第一、第二季就會出現,到時就會「爆邊」。

我指的影響不是利淡的影響,爆邊係指成交價向上爆單邊市。


(唔該惜緣幫我揾返出嚟)

41. 法子 2014-11-27 21:09:58
法子《呃雨嚟落》

2014-03-09

想提出的是SSD1 造成2011年的「慢速向下調整4%」為期一年,在該年需要買樓的人暫時忍手,部份先租樓觀察一下,其現象是租務成交上升,買賣成交下跌,之後就造成2011年和2012年的需求同時在2012年爆發,稱之為「呃雨嚟落」現象。

現在想說的是DSD 造成2013年的「慢速向下調整4%」為期一年,在該年需要買樓的人暫時忍手,部份先租樓觀察一下,其現象是租務成交上升,買賣成交下跌,之後會造成2013年和2014年的需求同時在2014年爆發,「呃雨嚟落」現象再次發生。





還有一點想說明的是「為什麼在2011年和2013年大部份有需要的人都忍手不買,但樓價也不跌下去?」

其實買樓的人可分為3類:

A. 買入單位後,自己入住,街坊是也。這類人傾向以屋宛創新高價,才較為願意賣出。如果不是「屋宛新高價,他們傾向不賣,住耐啲。」

B. 買入單位後,畀人入住,收租佬是也。這類人在市場有正常流通性的情況下,沒有「賣」或「不賣」的傾向。一切看前景回報,但3D令到流通性很低,尤其 DSD令收租佬賣出物業後再買回時成本太高,所以也傾向「不買不賣」。

C. 買人單位後,無人入住,伺機沽出,炒家是也,這類人在市況下跌時,是止蝕得最狠的一類,無論在股市或樓市,大跌都是由這類人造成的。

SSD一出,C類人馬上消失。
DSD一出,B類也不賣。
現在只剩下A類,這類人在市況下調時,很難說服街坊賣掉「自住樓」,你問下地產代理就知,唯一可能就係「嚇」,嚇他們,令他們怕大跌5成,所以你看見代理們提供給報章的成交報導,都以「劈價」描述,但「劈價了一年」CCL還沒有大跌,因為代理只是想利用報章的影響力令到A類人士有認知錯誤,覺得市況急速下調,只有「嚇」才能令部份A類人放掉自住樓。

所以,現在大家也知道「為什麼在2011年和2013年大部份有需要的人都忍手不買,但樓價也不跌下去?」

上述是關於二手樓市的分析,至於一手樓,就要說供應,這部份我有更驚人的發現,但應承過好友,不把它公開。對不起。

2014-03-09

法子

---------------------------------------

42. 法子 2014-11-27 21:12:08


法子《回顧篇 之 現在不只是小陽春》
2014年10月17日

今日樓市指數公布如下:

CCL 129.83 (+2.18)
HK 141.76 (+2.75)
KLN 128.16 (+2.00)
NTW 111.82 (+2.19)
NTE 133.02 (+0.49)

法子曾在7月對友人作過對樓市到9月的看法,現在9月已過,作一回顧。
---------------------------------------

法子《現在不只是小陽春》

2014年7月21日

近來和一個朋友食飯,因為他幾年前(2011年)聽到我的說法,而買入屯門一個單位,這幾年不用交租單位也升值了,所以請我晚飯。

期間他提到有大地產代理的老闆說,這次升勢只是一次「小陽春」,到9月升市就會完。

我對他說:「現在各大屋苑的衡平比還在1.1左右,代表樓市體質還是很強。未來幾年應該還會出現"一浪高於一浪",當然期間會有些時候會橫行一段抖下氣。」

---------------------------------------
節錄
2014年06月24日
【經濟日報專訊】近日樓市明顯轉旺,美聯物業(01200)主席黃建業認為,旺勢只屬小陽春,預料會維持兩至三個月,預期在租金拖累下,住宅樓價走勢仍會向下調整。

近日地產市況明顯好轉,新盤及二手交投亦見上升,二手屋苑樓價屢創新高,對此,黃建業不認同就之前看淡的言論是「睇錯市」,認為現時的旺勢屬小陽春,將會維持兩至三個月,購買力經過一輪消化後,預期到今年9月左右將會結束,之後樓價會在租金回落拖累下,向下調整。

倘削自由行 衝擊就業經濟

他指出,滬港通進一步落實後,資金或會轉投股票市場;另政府或削減自由行訪港人數,除衝擊酒店、零售等行業外,亦會影響整體香港的就業及經濟等,對樓市亦帶來負面影響。在種種因素下,對市況仍然看淡,住宅樓價仍有下調空間。

黃建業年前曾預期,地產代理行業將會出現一場淘汰賽,料會有3成代理被淘汰。他指,現時地產代理淘汰的速度較預期慢,但即使近日一手成交量回升,仍未能支持市場上逾3萬名地產代理的生計,預計未來行業仍會「慘」,繼續會有代理被淘汰。

管理層完善 未有計劃全退

對於黃建業被質疑管治問題,他強調,美聯由他一手創立,經歷了41年並非容易,形容公司是自己的「BABY」,還每天上班,由上午9時到晚上7時,為公司付出人力、物力、財力、心力,現階段未有計劃全身而退。

對於黃建業私人持有的舖位,租予美聯作分行。他解釋,美聯租用其持有的舖位,只佔整體租金支出約2%,比例相對低,而此舉可避免被迫加租的問題,可以穩定集團的分行營運,但他強調,日後當有關分行租約期滿後,會考慮不續租。

就美聯物業第二大股東APEX,呼籲黃建業出席本周四舉行的集團股東周年大會,黃建業只表示,有需要時會出席,並強調現時的鐵三角管理層班子完善,包括集團董事總經理黃子華、副主席黃靜怡及主席黃建業。

他又否認美聯是家族式管治,又稱給予其女兒副主席黃靜怡101分,「很多她的同輩婚後已對事業稍為淡出,但她依然投入公司,屬事業型。」黃建業說。而黃靜怡補充指,已於集團工作8年,經歷了高低,把現時的工作看為自己的事業,盡管壓力比別人多,亦享受箇中的得着。

43. 惜緣 2014-11-27 21:14:54
To 40樓 法子兄

唔使客氣,兄台對樓市預測的準確程度令在下非常佩服。
44. 法子 2014-11-27 21:47:46
惜緣,

那剛好是一年前的留言,那時主流看淡。我們說會爆邊,還被人笑是「三傻」。
45. 法子 2014-11-27 21:48:48
陸東2013年8月的說法:

46. 法子 2014-11-27 21:50:22
陸東絕對是業主們的 hero。

沒有他,現在沒有那麼多人租樓。
47. 惜緣 2014-11-27 22:12:47
To 44樓 法子兄

在下之前稱呼法子兄、亮劍兄、PP兄為“三劍俠”,還望笑訥,並多謝三位兄台造福網友。


48. PL 2014-11-27 22:43:41
法子兄:

我對他說:「現在各大屋苑的衡平比還在1.1左右,代表樓市體質還是很強。未來幾年應該還會出現"一浪高於一浪",當然期間會有些時候會橫行一段抖下氣。」

那麼現在各大屋苑的衡平價大約係幾多?我係今年3月初買了一層527尺兩房單位收租,當時用了240萬買入,最近同類型單位已經升到298萬了,而我弟弟係4月尾時都買了一個嘉湖山莊3房單位,購入價係318萬,最近同類型單位成交都已經升到383萬左右,真係好想知衡平價幾多,請指教!期待回覆。
49. e_kam 2014-11-27 23:16:55
To 36 惜兄

"兄台所列的支出費用,其實沒有意義,因為無論你任何時候買樓或换樓都需要這些費用。"

幾年前同依家好大分別。一來利息平一半。二來無double stamp. 三來無高息人民幣㨂。加埋一齊就算樓價無升齋賺租都起碼有5%回報   同負6% 一來一回差11%  風險低好多

正路投資風險唔會因人而異。只係每人可乘受之風險有不同。有多D錢就可以博大D。而家樓市驟眼睇應該係高風險低回報。當然有貨無乜需要依家賣。等佢向下跌先賣都未遲  
50. 法子 2014-11-27 23:26:57
惜緣,
咁好聽的名,當然好。

PL:
嘉湖管理費幾多?(per 實呎)

我試下計。
51. 惜緣 2014-11-28 00:17:13
To 49樓 e_kam兄

在下的“投資風險因人而異”同兄台的“每人可承受之風險有不同”雖然說法不同,但意思差不多。而在下是這樣睇現時的樓市,在政府的辣招之下,市場上的投資者大部份都是強者,博士話齊,手持3個物業以上的投資者借貸比率只有二、三成,加上供不應求、低利息、低失業率、多貨幣供應等等,所以現時樓市很健康,並不存在泡沬。

關於double stamp, 它令到很多人非不得以都不會换樓,在下最近换樓,嘩,俾double stamp真的很肉痛。
52. 亮劍 2014-11-28 08:27:58

瘋搶工人 「建築費貴過地價」

業界促短期輸外勞 長遠吸納新血

在大型基建、房屋項目瘋搶建造業人手的情況下,本港樓房近年出現罕見的「建築費高於地價」現象。

有建造業界指出,私樓每平方呎建築費高達4,000元,有未做滿1年的新紮學徒,要求加薪近倍至1.6萬元。

有利集團主席黃業強形容情況是他入行64年來首見,料短期樓價難跌;業界促請政府協助業界吸納新血、考慮輸入更多外勞,以提高生產力。

本港多個大型基建、房屋項目上馬,加上澳門酒店娛樂新項目挖角,本港建造業人手渴市,薪金亦水漲船高,是帶動整體工程招標價上漲的主因之一。

根據「利比私樓工程投標價格指數」及建築署「建築工程投標價格指數」,私人樓宇建築工程投標價指數,由2005年第二季的1,270,急升88%至今年第二季的2,390;而公營房屋建築工程招標指數更由716,躍升130%至1,648。

新紮學徒 加薪近倍至1.6萬

承建商有利集團主席黃業強接受本報訪問時指出,私樓每平方呎建築費已高達4,000元,有些更高達4,500元,是他入行64年來,首見建築費高於地價。

以每平方呎建築費4,000元計算,與新界區大埔等3,000多元地價比較,已超出近千元,若以本月12日招標的屯門第4區景秀里住宅地,樓面呎價約2,209元,建築費已較地價高近一倍。黃業強解釋,建材價格近兩年升幅平穩,但工資卻升幅驚人,導致樓價難下。

統計處最新公布,2013年平均每間建造業機構的營運開支及僱員薪酬,按年上升15.5%至1,230萬元。各建造業工種的工資升幅驚人,混凝土工日薪由2004年的975元,升84.6%至今年8月的1,800元(見表)。

澳門挖角推高本地建造業工人工資,據澳門人力資源辦公室發布的統計數據,截至上月底,澳門輸入9,196名香港勞工,當中5,308人(58%)從事建造業。

黃透露,旗下平水學徒入職月薪9,000元,工作7至8個月後,要求加薪至1.6萬元,再要求另要1,500元津貼,他慨歎,無人手,沒有辦法下也都要比。

業界歎樓價 短期難下跌

香港建造商會秘書長謝子華亦指出,早前紮鐵工人的公價日薪1,710元,但有工人叫價2,200元才願意到機場工作;他認為,工人工資升幅如脫韁馬,加上本港環保建築技術不成熟致拉高成本,建造業處於被動狀態:「麵粉已咁貴,麵包價(樓價)短期難下!」

黃業強及謝子華均認為,本港短期要輸入外勞,但長遠需吸引本地新血入行;亦有學者認為,政府可效法當年建香港國際機場的做法,於建大型基建時聘請外勞,一來政府工程成本下降,二來釋放本地勞工。

撰文:陳寶瑤、劉雅艷