主頁 樓盤搜尋 放盤 數據公佈 地產新聞 地產博客 置業手冊 背景 / 聲明 / 聯絡我們 繁體簡體English
瀏覽人次 : 6423    回應 : 19
文亮言
中港兩地樓價上升的基​因
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2014年4月20日

  中國、香港兩地都出盡辦法希望將樓價壓下去,國家只是希望樓價不再升,下壓意圖沒有香港那麼強烈,香港部分官員希望將樓價下壓三成或以上,如果國家將樓價下壓三成,經濟就不堪設想,但香港樓市跌三成,政府官員以至特首都會笑逐顏開,但開心背後,最傷的就是那一班受政府資助而上車的人士,他們不但變成負資產一族外,更可能給政府官員恥笑,點解叫極你哋唔好買樓,梗係都要買樓。

  究竟是什麼基因導致中國、香港樓價上升,其實,中、港兩地樓市上升的基因是一樣,就是「供應」,不過,中國就是因為供應充足,樓價不能下跌。而香港就是供應不足,導致樓價在辣招等情況下,仍保持平穩,對於香港樓市,我相信大家都非常了解,但點解國內供應充裕,樓市仍不能下跌。因為那些供應仍然在地產商手中,如果樓價下跌,地產商手上的樓宇價值大降,對於地產商融資能力、發債能力,甚至還款能力就會大大減低,隨時會出現資不抵債情況,所以,現在國內的地產商唯有死守樓價,這是沒有辦法的辦法。內地會不會樓價大跌,我亦不敢預測,因為牽涉國家政策,而國家政策又牽涉很多政治因素,非常敏感,無謂招惹麻煩。

  香港樓價上升與內地基因相同,但香港是供應不足,這是因為上任特首沒有開拓土地,與及現在特首信奉樓價上升是炒家所為,不過,沒有對症下藥就算出招都冇用,因為辣招只能禁止國內人、甚至香港市民買樓,但不能強迫市民賣樓,樓價最多不能上升,要大跌就沒有可能。在去年,陳茂波宣佈取消勾地政策而改用招標的時候,政府應該意識到若不增加供應,就不能解決樓價飆升問題,但辣招的確是鎖死很多購買力,所以地產商在落標的時候亦不能太進取,甚至不敢落標。這個情況變成政府空有土地,但始終不能將之變成樓宇,亦無助解決樓宇供應不足難題,政府為了達到供應增加目標,除了要接受較低,甚至不合理的地價,好讓地產商能夠以低價售樓而有合理利潤外,政府亦應該考慮IMF提議,陸續撤招,讓購買力浮現出來,不但穩定經濟,亦達到市民要求置業的目的。

  總括來說,若果供應不足而導致樓價上升,解決便從供應著手,是最直接而有效,但國內地產商因為供應充足而強迫樓價處於高水平,若果政府沒有一些令樓價軟著陸的政策,地產商為免要支付高昂利息,劈價求售是最後的結局,亦即是我們經常說的硬著陸,由此可見,點解國內人士如此喜歡在香港置業,直接的說,因為樓價不會急速下滑,使他們的投資受到保障,他們並非要求投資在香港的物業賺大錢,所以,減少一些辣招稅,讓國內人在港置業,多少保障了他們的資產,是好事一件。

 
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
回應者登入
回應者名稱
密碼
1. 引刀一快 2014-04-20 09:38:35
大陸依傢停咗冇升,小型商場舖仲俾成七點佣D中介嚟推。
2. 引刀一快 2014-04-20 09:55:38
大陸樓市挺住其中一個目的(或效果),就係要加速同深化城市化進程,以廣州爲例,中心位置呎價直逼香港,好多新一代廣州本地人根本冇可能負擔,咁就要走去邊位買樓,隨著廣州周邊幾個地方撤市為區,近年好多人都接收落戶呢D地方,因爲同樣得到廣州市戶籍,而樓價唔似中心城區咁難負擔,咁就加速咗城市擴張。
3. 誤中奸人之計 2014-04-20 09:56:26

點解國內人士如此喜歡在香港置業,直接的說,因為樓價不會急速下滑,使他們的投資受到保障,他們並非要求投資在香港的物業賺大錢,所以,減少一些辣招稅,讓國內人在港置業,多少保障了他們的資產,是好事一件。.......

事實上2003年開放自由行/以及香港行政會議通過的引入中國的投資移民議決案,當年的行政會議召集人是認同和支持的.現在為什麼出現180%度的大轉灣???是否誤中奸人之計???

4. 業主銀彈對抗 2014-04-20 12:35:02
其實天天網上罵3D及苛嚴按揭作用不大。只要全港百多萬業主罷買股票至撤招為止。看來港府立刻要投降。
5. 業主銀彈對抗 2014-04-20 14:17:42
香港的死穴是金融中心  全港業主用銀彈去反抗是理所當然  因為有現金  都留翻在這樓市的冰河時期  (唔知要等幾時才解凍)  守護自己手上物業啦  股市就一股不持不沾  等那些在股票市場的大莊每天A莊買賣給B莊達至無聊時  便由他們向政府發聲撤招  好過我輩草民千言萬語
6. 飯民更可怕 2014-04-20 15:39:43
3楼,饭民反对者。不要将一部分饭民,民粹看成是香港人的意见。
7. 正確 2014-04-20 15:55:40
不嬲都覺得如果2012-2014買樓既負資產最唔抵可憐!佢負資產夠贍上街我第一個出黎幫警察淸場!而家想買樓既應該做既就係守!守到0成交!加租?黎緊甘多新樓供應又睇下而家d業主有幾大能耐加租!!業主首得起?甘吉左佢攞黎做渡假屋囉!!
8. 交贵租一样唔低可怜 2014-04-20 16:34:05
楼上,同意,同时交贵租一样唔低可怜,因为买楼的风险更高.
不过楼上可能是公屋寄生虫.
9. 交贵租一样唔低可怜 2014-04-20 16:34:05
楼上,同意,同时交贵租一样唔低可怜,因为买楼的风险更高.
不过楼上可能是公屋寄生虫.
10. 哈哈 2014-04-20 16:46:26
樓上我唔係講緊你下嘛?甘希望你負資產清場嗰陣見到你啦 nice to meet u
11. 楼上 2014-04-20 16:50:47
楼上,我又唔担心,不过事实是08之后,公屋废柴被美国老量宽了,所以越来越穷.你就继续等啦。记住交租和被美国鬼玩啦
12. Albert 2014-04-20 17:14:17
剛剛上恆生check過自己D樓嘅估值, 每間都估高咗4 - 5 萬喎!
唔通之前Yallen出嚟講完嘢有關? 
13. 引刀一快 2014-04-20 17:38:16
to 真正的自我陶醉兄

四月十八日你被人冒充出帖, 48F係剪貼太陽報社論、49F 剪貼王文彥先生嘅博客,建議你還是注册自己嘅帳號,無論對方動機如何,如此手法必損淘醉兄之聲望,此人是誰?呼之欲出喇!
14. 香港央行行长 2014-04-20 18:49:51
香港央行行长耶伦仍然实行推高楼价的金融政策.
15. 耶倫主義 2014-04-20 19:26:56

耶倫派定心丸撐經濟 加息路遙

耶倫派定心丸撐經濟 加息路遙

美國聯儲局主席耶倫在香港時間今天凌晨零時25分發表演說,重申聯儲局承諾支持美國經濟復蘇,並首次透露局方預期美國要兩年時間、即2016年底前才會達至全民就業,並說聯儲局何時加息,須待就業及物價情況與聯儲局目標就業和通脹差距大幅收窄。言論顯示耶倫向市場大派定心丸,聯儲局不會很快加息。

耶倫的言論對市場並沒有很大影響,美股保持早段的升勢,升幅亦沒有即時擴大。標普500連續第3天上升,早段升0.3%,納指最多升1.1%見4079點。道指最多曾升134點,高見報16396點;中段升108點,報16371點。

納指迫近4100點

耶倫指出,聯儲局仍持續承諾支持美國經濟復蘇。她說,如果實際就業和通脹情況與聯儲局在這兩個範圍的目標差距愈大,利率維持在目前超低水平的時間就愈低,而毫無疑問,經濟仍遠離全民就業的目標很遠。她透露,根據聯儲局的預測,要縮窄此距離,需要兩年時間,在2016年底前才達到。.....

預期美國要兩年時間、即2016年底前才會達至全民就業,是否達至全民共產???這是否進入 耶倫主義 ???  空泛主義 ??? 年代......

16. 船夫 2014-04-20 23:00:50
政府应有政策
非永久居民购买后成为永久居民,可无息返还税金
17. 香港投資移民政策 2014-04-20 23:31:16

香港投資移民政策

內地專才赴港工作
多數月薪僅2萬港元以下
“香港輸入內地人才計劃”自2003年推出至今,特區政府入境事務處共接獲超過3.68萬宗申請,其中逾3.16萬宗申請獲批,820宗申請仍在處理中。今年4~9月,“專才計劃”共批准3367宗申請,其中以從事學術研究及教育工作的個案最多,超過1500宗,其次是藝術或文化界別,約占 17%。在學歷方面,約43%的申請人有學士學位,39%為碩士或以上學歷;在月薪方面,逾半數獲批申請人月收入在2萬港元以下。

內地體育和娛樂界明星
多用“優才計劃”定居香港
“優秀人才入境計劃”是香港有配額的移民吸納計劃,2006年6月開始實施,面向全世界的人才。據介紹,“優才計劃”每年的引進限額是 1000人,但截至今年3月底,一共只有1058人獲批赴港,其中785人已赴港。“優才計劃”有兩套計分系統,一是“成就計分制”,適合“具備超凡才能或技術並擁有傑出成就的人士”,內地明星多採用“成就計分制”申請“優才計劃”,像郎朗、劉璇、湯唯、章子怡、周迅等就是以此獲得批准。第二種是“綜合計分制”,滿分為165分。

“優才計劃”和“專才計劃”, 兩者有何區別

  • 性質區別:“優才計劃”是設有配額的移民吸納計劃,面向全世界的優秀人才;而“專才計劃”則是與內地的人才交流計劃。
  • 來港方式:“優才計劃”可由本人申請;“專才計劃”則是在來港前需要先獲得香港本地雇主聘任。
  • 人才類型:“優才計劃”的配額遠遠用不滿;而“專才計劃”普通專業人士即可申請。
  • 配偶及子女待遇:兩者在此方面待遇相同,其配偶和18歲以下未婚及受養的子女可以赴港。配偶可以工作,子女必須處於受養階段,不能就業。
18. 香港公布投資移民新政策 2014-04-20 23:32:37
2003年03月11日 格林尼治標準時間10:18北京時間18:18發表
香港公布投資移民新政策


香港實施投資移民政策

BBC中文網駐香港特約記者 楊禮民:

香港保安局周二(3月11日)公布一項投資移民新政策以及輸入內地專才計劃的詳情,新政策將在今年下半年開始實施。香港缺乏的內地專才人士以及投資650萬港元的外國居民、澳門和台灣人均可申請。

香港保安局局長葉劉淑儀聯同入境事務處處長黎棟國、涉及投資移民方面的金融管理局和期貨事務監察委員會以及其他有關的政府政策局的官員在周二下午的記者招待會上公布有關政策。

吸納專才

在輸入內地專才計劃方面,政府放寬了有關的政策,新政策下,擁有學士學位以上或同等資歷,並具有香港缺乏的技能的內地專才人士,都可以提出申請。

以上計劃沒有設定人數方面的限額,香港機構聘用這些專才人士的薪酬必須和香港的市價相若,申請人必須已經確保獲得香港公司的聘用,申請人的配偶以及21歲以下的未婚子女可以隨同來港。

投資移民

至於投資移民方面,凡是在香港投資650萬港元的外國人、獲得外國永久居民身份的中國籍和無國籍人士、澳門人以及台灣人都可以提出申請。由於中國大陸實行外匯管制,故此內地人士不符合申請資格。

申請人可以投資的範圍包括香港的房地產以及指定的金融資產,包括香港的股票和債券等等。投資人在香港住滿7年或者其資金留在香港滿7年,就有資格獲得香港永久居留權。

投資移民人士的配偶、50歲以上的父母,以及21歲以下的未婚子女可以隨同前來香港居住。

投資移民人士投資的資產如果在期間增值將不能提取,反之如果貶值也無需填補差額。投資移民人士需要證明其提出申請前兩年就已經擁有不少於650萬的資產。

19. 投資移民政策變化在即 2014-04-20 23:36:18
香港投資移民政策變化在即 申請人較去年同期增五成
2013/09/10 09:00
    上海 2013-09-10(中國商業電訊)--進入9月,香港調整投資移民政策的風聲也越來越緊。按移民行業的規律來看,移民定居政策的調整無非有兩種情況,一種是提高門檻,比如新加坡提高投資額度﹔另一種是關閉政策,比如中國澳門關閉移民定居政策。業界普遍認為,港府今年若收緊投資定居計劃,最大可能性會是提高投資門檻。

適逢政策檢討期

    香港投資移民漲價並非謠傳

    華商移民是國內主推香港投資定居的移民機構,據該機構負責人連振文介紹,現行的香港投資移民規定,投資人需投資1000萬港幣到香港移民局認可的金融產品,如股票、債券、基金等,時間維持7年,投資期滿後,即可申請獲得全家香港身份和福利。

    適逢香港投資定居政策施行10周年之際,且讓我們回顧下香港投資定居政策推出至今都有哪些變動吧: 

    2003年10月27日,香港政府推出“資本投資者入境計劃”(即香港投資移民計劃),投資人無需在香港開設、經營任何生意,隻需投資不少於650萬港元於房地產或金融資產等指定投資類別,即可全家定居香港。 

    2010年10月14日,香港特區政府13日公布,已針對香港資本入境者計劃作出修訂,修訂後申請來港的投資門檻由650萬港元增至1000萬港元,並將房地產投資暫時剔除獲許投資資產類別。 

    2013年10月,2013年《施政報告》或出台香港投資定居新政策,新政策的可能性為兩種:其一是漲價(1000萬港元或將升至2000萬港元),其二是第三國身份可能會提出居住要求或限制。 
 “今年正好是香港投資定居政策施行十周年,且正逢政策檢討期,所以說2013年調整政策是勢在必行。”連振文推斷香港投資定居的漲價的說法並非謠傳,其投資要求可能會提高至1500萬至2000萬港幣左右。

    申請人比去年同期增長50%

    投資定居市場潛在需求十分巨大

    加拿大、澳大利亞等大國的移民政策向來都是從簡到嚴,政策不斷緊縮,批准率相對降低,審理周期也變得漫長起來,而且這些國家的移民監至少也有半年。香港政策寬鬆,沒有移民監的要求,相對來說更具親和力。

    根據華商移民提供的數據顯示,截至2013年6月30日,10年來申請香港投資定居的家庭達29604個,其中中國內地居民25906個;已獲批20020個,其中中國內地居民17488個。值得一提的是,2013年上半年,申請人數比2012年同期增長了近50%。

    此外,移民香港的數量大增的同時,身在海外的香港人也出現了回流趨勢。據早前《南華早報》一項調查發現,在1996年至2011年期間,超過6.5萬名在香港出生的加拿大移民回流香港﹔過去15年總人數則超過15.3萬人。

    連振文分析稱,這些數據充分說明了香港投資定居市場潛在需求依然十分巨大。現行的1000萬港元已是政策“末班車”,對此,連振文提醒有意向的申請人應在新政推出之前遞交申請,一旦錯失,移民政策將很難重現當初的條件。