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文亮言
居屋的價值觀
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2014年11月22日

  政府又推出居屋,有人認為只得二千多個單位,實在太少,應該多推居屋,用以舒緩有心初次置業人士的壓力,又可以吸引住公屋居民購買居屋,騰出的單位給輪侯的人士,一舉數得,但我認為不宜太早下判斷,曾蔭權曾經說居屋已經完成它的歷史任務,他的說法不會是信口開河,一定有相當根據,我亦同意他的說法,居屋不但沒有做到政府希望的目的,反而浪費不少資源,不但政府資源,而且還包括市民個人財力資源,是一個東不成,西不就,各方都不討好的房屋計劃,好彩,今次政府亦只不過推出二千多個單位,我相信其作用是掩住那些整天叫復建居屋的議員把口,實際作用不大。或者這就是政治,亦是我不明白的東西,少講為佳。
 
  若果問任何一個想買居屋的人,其實他們是想買私人樓宇,不過,暫時未有實力,不如先買居屋,本來,政府官員認為這是一個給予公屋的人轉買私人樓宇前的一個踏腳石。不過,不但沒有幫助他們,反令那些買居屋的人日後很難放棄居屋而轉投私人物業市場,因為,當中牽涉到“補地價”問題,而“補地價”不但困擾地產商,同樣困擾居屋業主,我聽過不少居屋業主不但沒有多謝政府的居屋計劃,他們反而會說如果政府沒有居屋計劃,他們一早就做了私人樓宇業主,不似得現在,美其名是居屋業主,實則上是只有居權,沒有地權的業主,如果要成為真正業主,請補地價,而政府計算補地價方式是以市值計算,只擁有居權的居屋業主要補一大筆錢才可以變成真正的居屋業主,但又不是太多居屋業主可以攞出這筆數目,老實說,補地價又沒有迫切性需要,唯有遲些再作打算,日後樓價升,他們又不忿補地價,樓價跌,他們又不敢補地價,唯有繼續住居屋,不過,亦有很多人有能力的居屋業主早已買了私人物業,搬離居屋,但他們仍然不肯補地價,任由他們擁有的居屋空置,或者用作渡假屋,這還不是浪費資源,又是什麼,所以,我唔明白點解政府仲要興建居屋。
 
  有人問我居屋的價值觀,我認為居屋根本冇價值,甚至是負價值,若果將居屋地皮賣給私人地產商,所得到收入可以開拓更多土地,包括高價賠償受影響的人,興建更多公屋,得益的人便廣泛得多,所以,曾蔭權說居屋完成歷史任務,他的意思是指這是一個錯誤的任務,早應該壽終正寢。現在居屋復活,不少政府官員,行政立法議員雀躍,但我認為,總有一日,又有一位特首會說,居屋已完成它的歷史任務。

 
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1. Peter Paker 2014-11-22 12:06:56

我對居屋的看法

1. 補地價是按照他日業主賣出時的地價向政府補地價,基本上補地價會呑噬大部份升幅;

2. 政府以7折賣居屋俾你,名義上以小股東形式資助理你三成買樓,你作為佔七成的大股東買入物業。但政府這個三成的小股東,其實好惡, 在未補地價前,這個小股東不准你轉賣、放租及加按,使你不能用盡整套私有產權,7折買件產權不全的亞資產,值唔值要自己秤

⋯⋯

3. 不要少看上述補地價、轉讓及出租的限制,因為當你有需要換大屋及換區時,這些限制基本上會嚴重削弱換樓的本錢,如果私樓升,而間未補地價的居屋的升值大部份會去左政府度,因此,你賣居屋後的餘款一定唔夠買私樓,以致居屋流轉比私樓慢好多

4. 如果你有間未補地價嘅居屋係上水,而你係上水翻工,that's ok。但如有一日你舊老闆叫你番去幫手,加你7成人工,不過番柴灣。如未補地價,你唔可出租上水居屋,然後再租柴灣;或者索性賣左佢,未補地價只可賣俾綠表,變相難賣好多,從而影響個人的 mobility,令你入左間居屋后,好難离開厘間居屋

2. 打工仔 2014-11-22 12:07:43
博士全中! 
3. 肥婆四 2014-11-22 12:11:06
不建居屋,賣本來用作居屋的地,得到的錢借給住公屋又想買私樓升呢的人,用來買私樓首期,騰出的公屋又可以縮短輪侯公屋人龍,條數唔知計唔計得掂呢?
4. sswinnie 2014-11-22 12:14:29
請問買居屋的人可否選擇不要政府的七折優惠?
5. AH-HO 2014-11-22 12:15:48
其實補地價不是大家想象中甘會阻礙賣出的。只有安排得好,其實是唔需要攞一大筆錢先補後賣的,而是賣了後等律師樓收到錢當天同時補地價的。賣家只會收到扣除地價後的淨額。
但我完全同意PP說的問題。間樓基本上是被政府綁死了。
6. LaLa 2014-11-22 12:24:15
又俾博士講中,有錢都不想補地價
7. 物業初哥 2014-11-22 12:25:04
若果買了己經補地價的居屋,其價值已等同私樓

身邊有不少人有這種睇法
8. 大寶二寶 2014-11-22 12:49:36
回1 PP兄

1. 樓價升就同政府对分,咁如果樓價跌破買時市價,吾知点補? 原價賣番比政府抑或政苦幫手share埋D loss?

2. 未補地價前可以賣比綠表或白居二,亦都可以賣比其他市民,只不過由買家幫佢補地價。所以補左地價客源反為窄咗。唯一好處係吾使同政治对分利潤。

3. 未補地價亦都可以轉按加按,只要房委會審批就得。

共勉之,哈哈!
9. 狂 2014-11-22 12:52:13
佔中之後,香港當然還有生意做:馬路交通回暢,社會秩序「正常」了,但經濟泡沫,會更惡化,交通秩序回復正常,但社會更不正常。
為甚麼呢?首先全球經濟格局:美國帶頭印鈔票,英國、歐盟、日本、中國,大家一起開動印鈔機。
英國、歐盟、日本印鈔票,都有他們的軌道。譬如日本,印鈔導致日圓貶值。日圓貶值,內可刺激日本貨出口,跟南韓競爭;外則吸引遊客,來日本浸溫泉比以前便宜。
日圓貶值,刺激出口旅遊,為國內製造就業職位。日本、歐盟、英國印鈔,都跟從這樣的道理。印鈔票要有「道」──譬如,日圓如果多印了三萬億,其中六千億,不會化為安倍晉三內閣官員及其子女的口袋,然後匯到外國,轉化為貪污的出口資產。
但是中國一印鈔,就不同了。加印人民幣一萬億,化為基建、築橋建路房地產,會有兩三千億帳目不明,經層層貪官,進了他們私人或其子女黨羽的口袋。
中央軍委副主席徐才厚,淪為「大老虎」,其豪宅抄家,中紀委就掏出了一噸重的人民幣現鈔。
藏在貪官家裏的,永遠是少數。國家印出來的鈔票,貪官有辦法,也有急切之需,以種種渠道,兌為港幣、美金、澳元、英鎊、轉運出去,在雪梨、倫敦、比華利山、溫哥華,當然還有最近的香港,最終化為房地產。
所以,美國量化寬鬆,英國歐洲日本也加印鈔票,本身不會導致香港房地產上漲,但是中國也印鈔,不但香港首當其衝,西方國家的大城市,房產都會上漲。
美英歐日印鈔,貨幣還可以自由兌換,人民幣在國際上尚不可自由兌換,加印幾次,香港的房地產就推高了幾回。
由於老大美國,帶頭玩這種遊戲,中國不跟不行,於是中國和香港的通脹,通通不得了。一幫國際大老千,一起服搖頭丸,這是一場經濟毒品的無遮舞會,梁班子根本沒有發言權。香港在夾縫裏,任由人民幣帶頭加印的貨幣鈔票大軍輪姦,無法抗拒,漸漸也享受起來。當香港房價呎價一萬元,全港嘩然,現在動不動兩三萬一呎,早已麻木了。所以,佔中之後,不錯,太陽照樣昇起,但鈔票的泡沫洪流,進一步淹沒香港。富人越有錢,每個月出糧一萬幾千的窮人,可更浮屍遍海了。 
10. 大寶二寶 2014-11-22 13:11:57
如果負擔得到梗係買私樓好喇。不過如果暫時買吾到私樓,退而其次咪買居屋囉。但有权利梗有義務,世間边有咁着數,居屋多D限制同政府分錢係正常喎。冇先至有問題。依家都好吖,等佢地都可享有資產增值呢樣嘢,可以解決部份社會貧富懸殊問題。如果睇好樓市長遠係上升嘅,我赞成有居屋呢個政策。

共勉之,哈哈!
11. 某長期讀者 2014-11-22 13:52:58
政府賣公屋,居屋比市民,本來就系等於政府賤價出售資產,對其他市民非常不公道,動作同董建華在未經招標的情況之下將數碼港割讓比李澤楷相若。受益人在私有化資產後,在將來高價轉手出售,真要多謝政府幫距賺錢。

所有政府資助房屋應該停止買賣,或者不準轉賣,那就既能幫到市民,又不會怕法律隙被有心人有機可乘。

想起施永清所言:"一個有為的政府應該是帶領更多公屋居民離開公屋,而不是帶更多人入公屋。"
"不要問國家為你做了什麼,要問你為國家做了什麼"
拿政府著數的劣質人士太多,大學生未畢業申請公屋。香港人失去了拼勁,求生精神,馬死落地行的意志。忘了先祖輩是怎樣把小漁村打造成國際金融中心。
12. 物業初哥 2014-11-22 14:36:43
To 9
你點肯定日本印錢d錢唔會去安倍班人自己個銀包度?
日本已前曾經爆過官員貪污,動用市民儲備金向幫過自己既黑社會找數
13. 回 12 2014-11-22 20:00:35
14. 引刀一快 2014-11-22 22:12:44
講真,2047大量地契到期,都係要齊齊補地價啫。

依傢買居屋,挺住33年,到時集體補地價,咁咪分分鐘著數咗囉。
15. to筆者 2014-11-22 22:25:14
我唔明你所謂既價值係咩,樓宇喺一個社會根文就祇有一個社會價值--就係居住

地產商搵到錢就可以開拓更多土地根本就本未倒置
土地一開始政府就應該係開拓俾人用黎住!!唔係俾社會一少撮人搵更多既錢!
16. 啦啦隊 2014-11-22 23:28:05
To 15/F

小朋友,你的問題,很簡單,等老施答你:

買樓能純為住嗎?

在一個研討會上,與一批「八十後」談起房屋問題,發覺他們對樓價高企怨氣很大。他們普遍有一個想法,就是樓應該是用來住的,而不是用來炒的。如果大家都不炒,樓價只反映建築成本與發展商的合理利潤,那他們就可以更容易置業了。

 

我老實不客氣地告訴他們:現實世界遠比他們想像中複雜;以他們的那套理想,如果套用到現實世界,一定會碰到頭崩額裂。房地產在本質上就存在著可供投資的因素,這是不能抽離的。他們自己可以有不贊成投機房地產的想法,但阻止不了其他人有這種想法。除非我們採用專制的手段;限制人們的市場行為;否則,樓價便無可避免會反映它的投資價值,甚至會反映人們投機起來的瘋狂性。

 

土地稀有(地球只有這麼大),而且不會毀滅。這兩項基本性質,令房地產比其他商品更適宜用作儲存財富。黃金雖也有這兩項特性,但儲存黃金沒有收益,還要付倉租與保險費,而持有房地產則既可以自住又可以出租。此外,黃金有機會被人偷走,而房地產則因為有不動性,只要在政府部門登記好後,就不愁被人偷走。此之所以,當人們有所積累之後,總會把財富以房地產的方式儲存。「八十後」想把房地產純作居住用途,很難在現實世界辦得到。

 

再者,每個房地產單位都有它在位置上的獨特性,世上沒有兩個單位是完全一樣的。人們無可避免對位置會有不同的偏好。因此市中心的樓與偏遠地區的樓,不可能都賣同一樣的價錢。在這種情況下,「八十後」要樓價只反映建築成本,只會是一句空話。多人喜歡的位置,會賣得更高的價錢,是市場競爭的必然結果。

 

由於有價格上的差異,資金在流入房地產市場時必然會有所選擇。結果是有些單位升得多,有些單位升得少。在這種情況下,只要買賣得宜,就有機會賺取差價。所以房地產常會吸引聰明錢前來投機。

 

再者,經濟發展難免有周期性。經濟好的時候,流入房地產的資金會增加;經濟差的時候,資金亦會從房地產市場流走。因此,房地產市場的價格起伏很大,能把握好機會,就可以賺大錢。在自由市場的機制下,很難禁止資金到房地產市場來投機。

 

香港一向奉行市場經濟,容許資金自由流通,容許個人在自由市場上追求個人利益的最大化。香港人已習慣了這套遊戲規則,絕非一朝一夕就可以改變的。因此,我們在思考房地產問題時,不能簡單地把投資因素與投機因素所能造成的影響抽走,而單獨去考慮純粹居住上的需要。現時很多急於想置業的人,其實都是被樓價上升所驅使的。

 

可惜,我們社會中有些人,就是不肯承認這個事實。他們不但拒絕去認識房地產市場的特性,還要主觀地把自己的一套強加在市場上。如果真的按他們的理想去規範市場,只會把市場僵化,很難再把社會的積極性調動起來,人們想改善自己的居住環境,將更加沒有保障。


17. 引刀一快 2014-11-22 23:48:26
To 8樓 大寶二寶兄

第二點,真係心水清。
18. 睇得通 2014-11-22 23:52:47

居屋的價值觀!!!

居屋的價值觀!!!就是以最近的市場房屋成交價的七折,六折,五折出售,作為居者有其屋,未有計入土地的價值,所以有一個附帶條件不可以作為商業性出租用途,但是附設自由補地價機制,補完地價可以在自由市場買賣,自由出租,你可以選擇在2003年補地價,或者在2014年補地價......

19. V22 2014-11-23 00:12:38
不明白同一話題,為何要重複。。。
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Peter Paker 兄, 以下是對你的看法的一些意見。。。

1. 補地價是按照他日業主賣出時的地價向政府補地價,基本上補地價會呑噬大部份升幅;

如果用補3成地價計算,如何得出“補地價會呑噬大部份升幅”?簡單計算,市價由100萬升到200萬,業主的70萬變140萬。如果要補地價,這部份由買家承擔。這其中的30萬“利潤”,本身就不屬於業主。

2. 政府以7折賣居屋俾你,名義上以小股東形式資助理你三成買樓,你作為佔七成的大股東買入物業。但政府這個三成的小股東,其實好惡, 在未補地價前,這個小股東不准你轉賣、放租及加按,使你不能用盡整套私有產權,7折買件產權不全的亞資產,值唔值要自己秤

遊戲規則。買之時,你情我願。本身居屋的目的就用低與市價滿足居住需求。你本身無居住需要,一開始可以唔買,又或者去買350尺的私樓,而放棄500尺的居屋。反轉講,居屋係幫那些只有收期去買350尺私樓,但有500尺居住需求的人。就是這般簡單。

3. 不要少看上述補地價、轉讓及出租的限制,因為當你有需要換大屋及換區時,這些限制基本上會嚴重削弱換樓的本錢,如果私樓升,而間未補地價的居屋的升值大部份會去左政府度,因此,你賣居屋後的餘款一定唔夠買私樓,以致居屋流轉比私樓慢好多

其實,我真的不太能理解師兄你為何會提出這一點。用我以上例子,假設這業主一開始就放棄買500尺居屋,而買左350尺私樓。 結果私樓升,難道這業主就有錢去換一間同樣質素的500尺私樓?

4. 如果你有間未補地價嘅居屋係上水,而你係上水翻工,that's ok。但如有一日你舊老闆叫你番去幫手,加你7成人工,不過番柴灣。如未補地價,你唔可出租上水居屋,然後再租柴灣;或者索性賣左佢,未補地價只可賣俾綠表,變相難賣好多,從而影響個人的 mobility,令你入左間居屋后,好難离開厘間居屋

其實,總結一下,居屋的確有很多限制,不是適合每個人,就算今日適合你,第時都可能變成包袱。但人生總是充滿變數,但無可否認,居屋本身幫做很多在邊緣線上的家庭,解決居住需要。

師兄你不斷用一些“如果樓市繼續升值”的假設,但有否想過“如果樓市下跌”,買家就可以減低損失。幾時去補地價,本身就是一個學問。

幾時買樓係人生一個重要決定。居屋政策幫買家將一個沈重的決定,變成2個不小的決定。勸問一個只能負擔細價樓的買家,為何不去買豪宅,為何不想在樓價升的時候賺多D,多少有點不貼近現實。

20. V22 2014-11-23 00:45:23
明顯,博士最近幾篇有關居屋的文章,只用投資者的角度去考慮居屋的價值。  
但,假若居屋政策的目的,根本就不是面向這群無居住需求的純粹投資者,這樣的討論,有何價值?
政策是否完美,或將來政府政會否翻來覆去,都不是重點了。

21. 大寶二寶 2014-11-23 08:07:10
回3 肥婆四兄

係房屋供不應求下,呢個政策恐會更谷高私樓需求,樓價再升多一浸。

共勉之,哈哈!
22. 肥婆四 2014-11-23 10:05:45
 TO21大寳兄,樓價起初或者會高些少,之後應會平穩。我用意係重整資源,減少政府負擔,減少浪費資源。大家知道公屋收到的租金都唔夠開支,又佔去政府可賣的地積,政府很難要呢啲租客走,要給些誘因,若可行,政府可慳一份地,又多一個業主,發展商多點生意,政府除了賣多啲地,稅收也會多些。樓價高低,應與總供求關係最大,其次為裡外金融政策,望大寳兄賜教。
23. 睇得通 2014-11-23 11:07:41

居屋的價值觀!!!

居屋的價值觀!!!就是以最近的市場房屋成交價的七折,六折,五折出售,作為居者有其屋,未有計入土地的價值,所以..........是恊助一部份人士早日成為小業主,同時可以有機會賣樓套利......

24. 引刀一快 2014-11-23 11:49:12
依傢嘅補地價係超高,仲高過幾年前成間屋,而且大部份2047年亦到期,拉勻係每月幾千,政府唔係分走樓價上升嘅利潤,係將最冇數維嘅部份分離岀嚟,啃咗佢。
要買私樓,都係搵番太古城呢類地契999年期嘅穩陣D。
25. 引刀一快 2014-11-23 11:52:46
就算係分,咪由佢分囉,比例合理就得嘞。唔通D公司唔上市,費事D股民分佢地利潤咩,都係一個道理啫。
26. 大寶二寶 2014-11-23 12:03:04
回22 肥婆四兄

四兄言重喇,大家有緣咪係度吹吹水,交換意見,賜教唔敢當。

其實你提議嘅方法同我之前提倡過嘅差不多。我話為咗鼓勵多D空置公屋交返出來,提議正苦每户比返八十萬(因起一間公屋要大約一百萬,除笨有精)。公屋供應即時增加,加快上車,又可解決富户,又吾使谷高樓價。

不過你同我嘅方案都係齋嗡,一定過吾到立法會班政棍,尤其係你嘅方案會即時谷高樓價,佢比边會睇得咁長遠吖,剩係攞短期票啫。

共勉之,哈哈!
27. 肥婆四 2014-11-23 12:46:21
回26大寳兄,今日君子所見略同,政府幫人應以最少資源幫最多人為要。建一個公屋要100多萬,重要搵地,收租返回圍唔到數要蝕,不如借100萬出去「其實送100萬都制得過」,慳咗的地賣出去,都攞返個百萬喇,經營少啲蝕嘅公屋,納稅人其實慳咗錢,社會多咗業主,政府多咗稅收。立法會唔想社會和諧咩?佢哋可以將件事完善啲,公平啲咪得囉。
28. 大寶二寶 2014-11-23 13:32:04
回四兄

實有人睇吾開,吾肯面对現實,話佢地間公屋已經佔用左正苦資源, 仲要貼錢(或借底息) 送佢地走!再浪費多正苦一筆資源。所以我地都係喺度吹水吧了。

共勉之,哈哈!
29. 肥婆四 2014-11-23 14:28:50
回28大寳兄,我都知有啲朋友睇唔開,但了解到係慳咗資源就應改變,我哋係吹水,但正所謂好彩夾大話,多啲人講多啲人加入新原素,始終有好處。又執你口水尾,共勉之!