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文亮言
點解樓價會飆升
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2014年8月21日

  如果有人問我點解樓價會飆升,我會答有很大原因是估價所惹的禍,近日銀行估價,比成交價高的個案非常多,這是一個不正常的現象,按正常情況,銀行是比較保守,估價大多數是會低於成交價,除非,有一些物業是以超低價成交,銀行的估價才會高於成交價,況且就算銀行估價高於成交價,銀行的按揭審批都是只會採用成交價或者估價的較低者,所以,銀行估價高亦沒有什麼大作用,不過,就會影響買樓人士的心理質素,他們會認為買平咗,照計,這亦不會影響樓價上升,同樣地,這亦是一個心理問題,下一個有同類物業要出售的業主,並不會以成交價為準則,他們會採用銀行的估價作為他們叫價的標準,甚至會高於銀行估價,這亦是做成樓市拾級向上的主因。或者樓價向上,銀行應該負部份責任。
 
  反過來說,當樓市下跌,銀行的估價又會大幅低於市價,這個情況在2008年金融海嘯的時候出現過,不過,當時並不是由銀行作出估價,而是由測量師行估值,而有心買樓的人出價就一樣會以估價為參考,最後,亦做樓價拾級向下,若果不是香港的小業主及物業投資者早有準備,平時準時還款,銀行沒有藉口向小業主追收差額,不過就以按揭物業資產值下跌,向物業投資者追收差額,當時,亦曾經做成一陣騷動,但好彩投資者早有準備,亦能夠適時還清差額,否則,在骨牌效應下,樓市必然會大冧,這亦是當時點解測量師那麼有信心樓市會大跌,這亦令到銀行家知道估價對樓市後市舉足輕重,自此之後,銀行風管部做估價,測量師的報考只不過是輔助性質,或者是做一些門面功夫,但點解最近銀行估價又如此寛鬆。簡單講一句,借得少,小業主借得少。
 
  由於受制於金管局條例,銀行對於物業的按揭的成數相當低,除了只有單一物業的細價樓可以按足七成外,其他的按揭都有不同程度遞減,如果擁有多個物業的小業主,他們買物業的按揭可能低至三成,試問,銀行只需借三成,樓宇估價又有何作用,估1000萬只能借300萬,就算估1200萬,亦只不過借360萬,所以,銀行對擁有多個物業的小業主所報物業的估價就不太在意,做成估價向上,但該物業的市價又未必會是銀行估價,甚至遠低於銀行估價,銀行家亦不知道,他們這樣做,無形做了樓價飆升的幫兇,若果能夠放鬆多些按揭成數,銀行的估價就會小心得多,不敢大幅高於成交價,對遏止樓市升勢有正面作用。其實,銀行都是想做多些生意,借三成又有抵押的生意,揾勻全世界都無,唔想辦法做就笨,提高估價,亦只不過是其中一種辦法而已。

 
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1. 88已上車 2014-08-21 09:04:24
呢期睇左個工廈位, 銀行話最多只做4成按! 
真係有樓有得買...冇樓冇得買... 
救教...有冇師兄可以點點我?
2. 亮劍 2014-08-21 09:14:00
喺1979年阿超出世。
在2000年他大学畢業。
同年年尾佢開始供MPF。
2014年8月20日,周教授話有樣嘢益大家,就係如果你65歲仲唔死,每月有3K!!
阿超在2017年中,開始要夾份供多成仟銀去填氹。
到2026年,呢个周氏騙局開始入不敷支。
到2041年,政府話騙局就來爆煲。
到2042年,周氏騙局正式爆煲,但阿超仲未退休……
25年白供,一毫子都收唔倒,阿超說了一句……超那麼!
現在实施全民退保的国家,呢个制度一係瀕臨崩潰,一係就來爆煲。
香港人均壽命之長,世界前列。
而香港嬰兒出生率之低,亦係世界前列。
你香港東施效顰,怎能獨善其身??
於60年代出生的港人,加上於70~80年代游水、爬山、坐快艇落來的同胞,佔主要人口比例最高。
他們將會喺2025~2035年分批攞老年金,如果見者有份,條数肯定非常驚人,唔爆真是天無眼!!!
3. 亮劍 2014-08-21 09:35:46
俾我会向每年賣地收入同補地價呢度埋手,以取代僱主及僱員供款,唔夠撥部份差餉同地租落去个計劃果度。
4. 法子 2014-08-21 09:40:13
法子《樓價升了,為何衡平比只是微升?》

2014年8月20日

很多人問我
衡平比=樓價÷衡平價
為何樓價升了這麼多,衡平比只是微升?

因為租金是衡平價其中一個的自變量,再看一看下面的附錄,就知道為何衡平比沒有大升。

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節錄自2014年8月20日太陽報

【太陽報】報道,太古城租金跑贏樓價。本港樓價正值歷史高峰,不過部分換樓屋苑受辣招限制升勢,令租金升勢罕有快過樓價,其中鰂魚涌太古城及康怡花園現時租金較年初出現高達約13.8%及11.9%升幅,反觀樓價僅升約3.7%及6.2%。有學者認為,部分中價樓「買樓無着數,按又按唔足」,樓價升勢較租金慢,相信一日不撤辣,租金走勢仍會較好。
5. PN 2014-08-21 09:41:41
Dear 亮劍, +1. In theory I should be supporting it as I should not be paying much salary tax after 2014; then I will have hopefully 15-20 years of freebies (rewards substantially larger than contributions). But my 良心 is telling me the opposite.
6. To 2, re 周氏騙局 2014-08-21 09:58:49

懶人兄/ 劍兄: 其實睇周永新苦瓜乾個樣, 就知佢係傀儡啦, 學者不一定能發揮獨立思考, 尤其是長期寄身在制度裏的, 陶源明哥今時今日都係落得在酒樓硬銷鮑魚矣。話樣樣唔夠應該點點點嘅都係學者, 佢地又唔諗吓冇左納稅人幫浦佢地在白象塔熱烈地進行知識的傳承, 佢地就甚麼都不是, 連擔泥紥鐵的體力活都冇佢地份, 睇吓佢地點樣回報納稅人? 開新稅、加稅、徵僱主或是僱員新費用, 心水清嘅一定會想到擔子最終全是落在盤生意, 大企業有優勢, 中小企一定更難做, 與菜爺鼓勵創業搞高增值背道而馳。

正苦的算盤是, 就如醫保, 難得有人陪/ 賠, 多多少少都好啦, 不過果啲所謂利益, 唔會益到我同你的。可以惠及家庭主婦禾, 子女就唔會扭計減家用? 有利益的人為左搞野係無所不用其極的。

7. To 5 2014-08-21 10:03:47
良心? 在愛民如此嘅正苦管治下, 村官與見祭派魚肉香民, 話監察正苦的也可以不務正業, 魚貫行出蟻事堂作壁上觀, 仲有幾多傳統價值留下?
8. 老年金 2014-08-21 10:12:08

強積金搞咗咁多年怨聲載道,揾狗笨實,強積金變強廹金,而家呢個老年金第日又變老點金,又喺揾狗笨實。

9. 引刀一快 2014-08-21 10:42:42
咁如果2025年爆煲,今年就籌備移民囉,人喺大陸搵錢,攞香港福利,避開香港果陣災難除,依傢咪入貨。
10. 巨大夢想顯得我太渺小 2014-08-21 11:08:33
新盤湧現細單位 炒風勢必再升溫
(太陽) 2014年8月21日
今年細價樓走勢嚇人,升幅大幅跑贏豪宅,無論一手、二手上車盤及二手居屋,都成為搶購對象,發展商亦即時改變策略,各區新盤均加插細單位,務求以「細細粒容易食」來滿足市場需求。但從另一角度看,亦反映樓價升幅開始遠超一般市民負擔能力,細單位供應大增,只是發展商希望透過降低入市門檻,能夠在樓市出現轉勢前加快去貨,由於需求大、銀碼細的關係,細價樓炒風勢必再升溫,預期癲價持續出現之時,距離樓市爆煲期已不遠。

香港經濟出現按季萎縮,零售業表現大不如前,政府再三提出警告經濟有下行風險,豪宅市道放緩,但市場對細價樓追捧卻有增無減,與實體經濟預期表現背道而馳,唯一可以解釋的是本港住宅剛性需求實在太大,由於細價樓供求不平衡,早前被壓抑的購買力爆升,賣家惜售,買家追貨,令成交價不斷創新高。

上世紀八十年代,香港經濟開始起飛,當時本港發展商因應市民購買力,大量推出實用面積約三百呎的細單位,由於涉及銀碼較小,市民較容易上車。

香港進入九十年代至二千年,社會逐漸走向富裕,發展商已絕少供應這類小型單位,現在發展商重彈舊調,可說是本港樓市開倒車,是港人居住環境倒退的絕大諷刺。

細價樓持續受到追捧涉及眾多因素,最主要是港人平均居住空間狹窄,有能力的都想擁有自置物業,令市場的剛性需求持續不墜。

市民是否入市,主要視乎整體經濟、個人收入與樓市走向變化。現時由於雙辣招沒有令樓市出現預期的跌勢,積壓的購買力突然湧現,細價樓更由於需繳付的雙倍印花稅遠低於豪宅,無論自住或投資收租都有較大靈活性,成為追捧對象。

上車盤在盤源短缺下,樓價不斷創新高,新界大型屋苑入場費動輒逾四百萬元,肯定嚇怕部分準置業人士,令成交減少,但樓市熱度則不減,並出現量縮價升的怪現象。

發展商數年前致力推出豪宅,目的是迎合內地買家的需求,但眼見近期細價樓愈升愈有,審時度勢下已改變售樓策略,紛紛推出細單位或微型單位,目的不外是搶奪市場客源,以將軍澳區為例,四個新盤同時都加插上車細單位,可以預見細價單位受追捧程度有增無減,令人憂慮炒風愈演愈烈。

市民希望盡快上車,發展商在商言商,提供入場費較低的細單位以滿足需求,這是市場規律,無可厚非,但同時反映市民對政府所謂增加樓宇供應的承諾投下不信任票,在樓價持續上升下面對現實,以有限財力加入細價樓的搶購行列。

新盤細價樓銀碼細,對初次置業人士確實有很大吸引力,但並不代表風險較低。

現時樓市價格已到了極高危水平,現時入市必須考慮清楚若美國加息,樓市轉勢,個人能否承受樓價下跌的風險。
11. 代理仔 2014-08-21 11:08:43

To :1樓 88已上車

現時購買所有非住宅類物業,不論你是否自用,最多只可做4成按揭,呢個係金管局規定,無得變。

另外要提你一點,所謂4成按揭唔係表面睇咁簡單,做個例子當你買$1000萬物業:

按金管局規定,只能做4成按揭,因此當估價充足,你只可借$400萬。

但銀行會計條數,就係以你個入或公司每月收入4成,可否供$400萬。

如你個人或公司每月收入4成,只能供款$300萬,咁銀行就只會借你$300萬,咁變相你就只可做3成按揭。

以個入或公司收入計就睇你用個人名義或公司名義去買。

如你以空殼公司買物業,銀行就會睇你而家買個物業有無租收,如果係連租約物業,佢就會用個租金當收入,都係用以上4成計法。

但如以空殼公司買交吉物業,就會收該公司有無其他物業收租計,有租收就會減去其它物業供款(用以上4成計法)多出淨租金收入計,又係將此淨租金收入當為此空殼公司每月收入。

另外一樣重點要提,現時工商類物業大部份估價不足,而銀行就只會以估價去同你做按揭,即係就算你買個物業$1500萬,但銀行估$1000萬,銀行都只會以$1000萬去做4成按揭比你,所以勸你做左估價同可做按揭金額先好去決定買物業。

上述經驗係我之前幫個上市公司老闆買物業,銀行回覆計法,銀行知佢係上市公司老闆,但佢當時只考慮用空殼公司買,所以銀行覆都要用上述計法,唔會因為佢公司上市就批多D。

如果唔想一大筆錢做首期Hold太耐,銀行會教你買入物業後,再用此物業向佢地做工商貸款,但成交果一刻首期都一樣要比咁多,只不過成交完後佢地可以再借錢比你。

上述回覆少少經驗之談希望解決到你問題。

12. e_kam 2014-08-21 12:51:18
其實銀行估價高 is very good for people who want to 加按套現.  That's how people do 100% mortgage.  For example, someone own a residential property at 9mill.  He can ask bank to borrow 4.5million.  The 4.5 million is probably good enough to buy a small flat with rent yield at 4%.  The monthly rent is going to cover the monthly mortgage payment. 
13. To 1. 2014-08-21 13:04:57
Try HSXC, I have same case in May 2014.  They can loan extra 10-20% but only 10 years amortization with same mortgage rate.
14. 貼紙佬 2014-08-21 17:44:32

如果到了銀髮之年,人老、房子也老,一心寄望「以房養老」,原來一場空,那是多麼令人張皇失措。近日內地就房產土地使用權熱議一番,擔心房產土地使用權只有七十年,無法以房養老。那麼來港買房養老又如何?恐怕讓您更為擔心。

現在港人買樓99%都沒有注意土地使用權,更遑論內地人。其實,大部分香港樓房的土地使用期到2047年為止,距今只有34年使用期。如果擔心土地使用權期限,買港樓比買內地樓的風險更大。內地於1998年實行房改,以住房享有70年期計算,這批落成的住房到2068年才到期;而住房於之後落成的,到期年份更為順延,可享的居住權更為長久。

香港除中環聖約翰座堂因為直屬英國皇室而獲得永久地權外,所有土地及物業均是批租土地,早年批租年期有75年、99年及999年三種;其後,香港島及九龍半島的批租年期劃一為75年,並容許交地稅續期;新界及新九龍由於是租借地而非割讓地,所以土地契約由1898年7月1日起計,年期一般為99年減三天或75年加24年減三天。1984年中英兩國簽訂《中英聯合聲明》,附件三規定一般的批租土地的契約年期,不得超逾2047年6月30日。1997年6月30日前期滿的契約,亦可續期至2047年。

然而,港九及新界土地使用權實質可有很大差異。西環豪華屋苑寶翠園於2030年9月5日到期,距今只有17年,樓價實用呎價高達近兩萬港元。薄扶林花園於年前續期,直至2056年為止,仍有43年使用期。太古城獲得999年地契租期,於2899年到期,剩餘年期 886年。理論上,年期愈長,價格愈高;但現時有趣的現象是:999年期的太古城,呎價是13000港元,比17年使用期的寶翠園便宜得多。

內地富人來港買樓早成趨勢,去年全年內地人在香港買入2000萬以上亳宅佔36.4%,今年因辣招而下降至一成。選購港樓,現時鮮有注意樓宇使用年期;然而這或許是一個隱藏炸彈。當心急需把樓宇套現時,剛好來一個土地期限紛爭,樓價可能落後大市,吃虧了。2006年薄扶林花園土地使用權屆滿,問題一度懸而未決,出現法律真空,該樓宇的價格曾落後於附近屋苑。再說,「一國兩制」五十年不變,於2047年大限屆滿,相信北京與港府於20年內便會就此磋商。香港前終審法院首席法官李國能曾表示:「一國兩制的去向與未來,得早於2047年,恐怕在2030年左右便得解決。」

數年前筆者專訪一些地產界大戶,包括中原地產主席施永青,問及2047年補地價問題,他們都不約而同說:「不用擔心,屆時要補地價,各家各戶一起補。」答案似是實非;無論如何,從法理上看,香港土地至2047年將租約期滿,是否續期?如何補地價?涉及金額多少?這均有待中港政府未來磋商。筆者相信,香港房產地契問題懸而未決,於不久將來困擾投資者,期時或會出現價格震盪。正如八十年代初期,商人不清楚1997年香港主權回歸,導致投資疑惑。

談到土地使用權,值得一提現任香港特首振英對中港兩地的參與。梁振英於多年前接受筆者訪問時表示:「八十年代初期,中國重視意識形態,國家不能出賣土地,但商人及市民對土地需求殷切,遂建議效法香港實施批租。」1988年中國修改《憲法》,容許土地使用權有償出讓、有償轉讓,上海率先賣地。他說:「當年並建議上海進行土地公開招標,為了標書中英兼備,日以繼夜趕工。」於八、九十年代主政上海的朱鎔基,期時已過六旬,向當年只有三十多歲的梁振英請教有關土地批租及使用。結果上海市政府同意,請他和上海市官員共同起草;期間他也義務協助深圳招標賣地。至於香港方面,1984年初,英國同意於1997年「交回」香港。因內地尚沒有私人房地產,北京不認識新界地契年期於1997年6月30日屆滿的問題,中國政府遂找他寫意見書,後來成為《中英聯合聲明》附件三的主要內容。

廖美香是《南華早報》中文網副總編輯