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文亮言
新居屋購買力只不過是虛數
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年1月26日

  我秘書同我講,老闆今次你大獲,你在新居屋申請開始時講最多有三四萬人攞申請表,到認購時可能認購不足,最新消息,有超過十一萬份申請表,有房署職員話可能過十四萬。比秘書窒,無乜癮,不過,做評論員,預咗俾人窒,正是,出得嚟行,預咗要還。不過,十四萬似乎不是一個吉利數字。
 
  我記起,五代十國尾聲,後蜀主孟昶與老婆花蕊夫人在四川,聽聞趙康胤派大將曹彬率兵六萬入侵。孟昶對花蕊夫人說,唔使擔心,我有十四萬精兵,又有主場之利,對方只得六萬人,大可以殺他們一個片甲不留。花蕊夫人聽罷,大為放心,於是繼續在後宮研究詩詞。孟昶去到軍營,見到陣容不似有十四萬士兵,於是問人力資源官究竟有幾多士兵,資源官答,登記就有十四萬人,但大部份早已退役,有部份已戰死沙場,能夠上戰場打仗不足一萬,嚇到孟昶當場暈低,資源官再話,主公不用擔心,曹彬早已派人招降,主公依然可以做蜀主,仲話五十年不變,世界上邊度有咁大隻蛤乸隨街跳,但礙於形勢,孟昶無奈,唯有豎起白旗投降。
 
  花蕊夫人在後宮收到消息,當然是悶悶不樂,於是寫了一首詩,“君在城上豎降旗,妾在深宮那得知,十四萬人齊解甲,中無一個是男兒”,花蕊夫人借詩來鬧蜀中將士,其實,她並不知道,十四萬人只不過是曾經參軍的人數,並沒有刪除,死亡及退役人數,實際將士只得一萬人,點夠曹彬六萬人打。投降是正常。所以,我說十四萬人並不是一個吉利數字,好彩,我稍後查證,大約有118,000申請表,咁都無咁驚。

  今次新居屋申請,同蜀中將士差不多,只是一個虛數,不少申請人都是抱著執輸行頭,慘過敗家心態,他們會用盡所有家庭成員去申請,水份之多亦可想而知,當正式認購時,白表有機會一Q清袋,綠表我就深表懷疑,況且,從現在到新居屋認購日,還有三個多月,當中經歷農曆新年及復活節這兩個長假期,地產商早已磨刀霍霍,我估計最少有一萬個新單位推出市場,而且,他們已知道居屋售價,所以,定價一定會甚為克己,如果,新樓盤銷情理想,白表還有機會清袋,怎樣說,綠表能夠悉數出售我深表懷疑,如果唔將綠表的居屋撥給白表申請者,政府唯有將新居屋存倉,若果要清貨,為有減價一途,但又唔知道怎樣向那些買了新居屋的人交代,都唔知道怎樣收科,官員們真的是冇事搵事做。

報名 : http://marketing.omghk.com/
economicstrends2015/index.cfm

 
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1. 亮劍 2015-01-26 10:05:22
我重申小弟绝對看好香港磚頭。
绝對專重法子同PP的结論。
而且我認為在揀居屋之後,细码楼會升到九彩!
問題係之後個市点運行😰

香港呢幾年既私楼市場,被政府人為地扭曲,真係古理吾島。
現在我用超市點賣可樂來形容。
幾年前可樂單罐賣 5 元,四罐裝賣 19 元,八罐裝 37 元,一打裝 52 元,兩打要一舊。

超市年中一定喺唔同時間,在不同包裝中選擇做優惠,例如 4 罐裝原價係 19 元但買 3 排特價 53 元。

根據以上安排,你西裝友路過,咪畀5蚊整一罐。
而你一支公住,又只係間唔中先飲一次,那就算超市真的益街坊有特價,你買 3 排 4 罐裝來把托?

現在營運成本上升,而且超市計算過香港人的消費習慣,係一罐起、四罐止,咁標準價就改成:可樂一罐要賣 7 元,四罐裝賣 25 元,八罐裝 43 元,一打裝 56 元,兩打只要105 元。
而超市仲成日揀一打或兩打裝做優惠,原價本來係 56 元嘅一打裝, 用綑綁式銷售,買兩排送原價10元乳酪一杯;過兩個星期,買 1 排兩打裝加一元可買多兩罐雪碧。

咁攪法一罐及4罐裝,銷量会否下跌?
咁超市要不要喺 1~8 罐裝多做特價?

家沙一開放式可租 12 K
但三房半只不過要 22 K
咁即係加 10 K,就可多 500 呎或兩間房。

例子咪好似我上面可樂 4罐 VS 2打的例子。

均罐價有巨大差距,那麼那些人會否用夾份、團購、入多兩排等方式去買可樂?

而租或買既,兩夫妻就同老人家夾份換間大既。
後果就是细碼要回氣,中高價嘅租售呎價會跑贏整體。
2. law student 2015-01-26 10:11:41

to PP,

早兩日, 見你有以下post, 基本同意your view poins, 但今日見到以下新聞, 似乎mitigate了你1, 2, 3的argument.
"
銀行清查樓貸千八億
近年銀行為物業投資公司提供有抵押循環貸款相當普遍,因歸類為商業貸款,故豁免遵守金管局逆周期按揭措施。不過,銀行界消息透露,金管局早前「執正」物業投資公司貸款,將促使銀行展開大規模清查行動,有可能收緊、取消給予物業投資公司的循環貸款額度,甚至有機會追收貸款。據了解,借款人為公司名義的未償還住宅按揭貸款,涉及金額逾1,800億元。以公司借貸是不用壓力測試及循環貸款, 而涉及金額逾1,800億元又處於歷史性高水平"
你話我硬頸又好,維穩又好,點都好,我都不會改變立場,因為客觀條件的確冇變差,原因如下:

1)依家有信貸資料庫,97冇,依家好難重複借貸,冇重複過度借貸,又如何俾銀行迫倉

2) 依家有加三厘壓測,97冇,政府已限制有能力的買當才能入場,再加上有信貸資料庫,使到壓測能夠覆蓋買家所有債項才做壓測

3)97可按7成,今日LTV隨樓價上升而下跌,加上壓測及正面信貸資料庫,根本 fundamental 仍好強

4) 按保這幾個月仍在歷年來的低位徘徊,儘管ccl 大升

5) CY話供不應求已經在尾聲,我有證據說明佢係吹水,沒有供應,如何降價

6) 租金數據上升及代理放盤量乾水,不要忘記租係冇得炒

7) 過去幾年,歐美日QE,但是金管局限制、阻止QE湧入嚟D錢流入香港實體經濟及樓市,在這些限貸措施下,市民買樓D錢一定唔係借翻嚟,這些錢一定是自己荷包D$
3. Peter Paker 2015-01-26 11:16:22
我係講住宅按揭調,建議 law student 去金管局網頁 check 下住宅按揭調查的 scopes 先,才再繼續討論
4. Price 2015-01-26 11:18:01
Market price fluctuates. To benefit the applicants, Gov. should reduce price without gilt.
5. Peter Paker 2015-01-26 11:19:00
Bsd 後,又幾多人會用公司 hold 住宅,第二,你段新聞的對象大部份係工商鋪
6. law student 2015-01-26 11:20:30

我看, 下半年的最大風險是人民幣會對美元眨值, 歐洲QE, 對美元大幅眨值, 可以預期, 此下跌會持續, 問題是, 歐洲是中國一大出口國, 而人民幣若對美元持平, 亦即會對歐元大升, 問題是, 美國正復甦, 美元強勢是正道, 但中國經濟卻下行, 現在應該跟眨值歐洲眨值, 刺激出口, 而中國已放寬人民幣對美元中間價, 而且從上年下半年開始輕微眨值.

先不論中國經濟下行對港樓的影響, 但大陸人可以打折買港樓的幅度只會愈來愈, 再加埋的double tax, 睇唔到豪宅有咩上升空間.

 

7. law student 2015-01-26 11:27:12

To 5/F PP,

Sorry, can you direct me which part of the following HKMA circular saying the subject is 工商鋪 only? I may be stupid but I really cannot find out such word.

致:所有認可機構
行政總裁
敬啟者:
遵守現行物業按揭貸款的審慎監管措施
本局最近對部分認可機構進行了一輪現場審查,檢視它們就確保遵守金管局制定的物業按揭貸款審慎監管措施所推出的政策與管控的成效。這次審查得出以下兩項主要觀察結果:
對營運公司的詮釋
本局明白認可機構會向營運公司提供以物業作抵押的信貸融資,以支持這些公司的實質業務或應付公司的日常資金需要。本局了解認可機構在審批信貸融資時會整體評估這些公司的信譽,所以本局向來賦予認可機構彈性,就這類信貸融資不採納有關物業按揭貸款的逆周期措施。在大部分情況下,認可機構應對這些公司採取一套適用於企業借款人的更全面的信貸批核標準及評估、更嚴謹的信貸監察及更頻密的信貸檢討。
然而,我們在現場審查過程中抽查發現,部分認可機構在提供用作購買或加按物業的信貸融資時對營運公司作出較為寬鬆的詮釋。部分被抽查的物業按揭貸款的企業借款人除了作為物業持有、投資或租賃的工具外,並沒有明確的業務運作。這類公司的組織結構與由個人成立而用作這些用途的空殼公司沒有實際分別。認可機構在提供物業按揭貸款予這類公司時應遵守逆周期措施,包括適用的最高按揭成數及供款與入息比率。
就上述觀察結果而言,本局提醒認可機構應採取穩健有效的方法,以識別借款人是否一間有實質業務運作的營運公司。認可機構應制定有效的管控及檢視系統,以確保所有認可機構豁免跟從逆周期措施的借款人是有實質業務運作的營運公司。
儘管如上文提及,向有實質業務運作的營運公司提供信貸融資或可不受物業按揭貸款逆周期措施的規限,認可機構應就這些融資維持審慎的貸款審批標準,以及充足的信貸監察及評估,以確保妥善管理涉及的信貸風險。
就投資物業計算租金收入的扣減率
金管局在2009年10月30日發出通告,訂明在計算供款與入息比率時,租金收入總額應至少作出兩成扣減,以計及相關支出(如維修費、地租及差餉、管理費、物業空置成本及物業或利得稅)。本局在檢討市場趨勢及有關現場審查結果後,相信上述扣減不足以覆蓋相關支出。認可機構應採用較高的扣減率,在有租金收入證明的情況下採用至少三成的扣減率,而在沒有租金收入證明的情況下採用至少四成的扣減率。
為免引起疑問,最低租金收入扣減率適用於個人及企業借款人的住宅及非住宅物業與及獨立車位的按揭貸款。在合適的情況下,認可機構應考慮採用高於上述水平的扣減率。
以上有關提供予營運公司的物業按揭貸款及提高租金收入扣減率的監管要求,認可機構應在2015年1月20日開始採納。認可機構須檢討及評估其貸款做法,如有需要,應立即採取措施使其貸款做法符合本通告所述的要求。這些監管要求是審批有關物業按揭貸款的良好做法,並不構成本局就物業按揭貸款推出的新一輪逆周期措施。

8. 亮劍 2015-01-26 11:33:02
湯博士……
可能你唔知呢個抽居屋的遊戲點玩(雖然我無份但小弟乃八公一名)。
1 呢次2014新居屋大抽獎,有 2160 個獎品。
2 綠白表比例係 1296 : 864
3 綠表組別次序……公屋清拆、合乎資格中轉屋清拆、家有長者、核心家庭、非核心家庭、單身申請人。
4 白表組別次序……家有長者、核心家庭、非核心家庭、單身申請人。
5 每個組別用攪珠方式,定先後揀楼。
6 到正式揀楼果陣,首先綠表公屋或中轉屋清拆及家有長者先揀;然後輪到白表家有長者。
7 到以上各優先申請者揀完揀剩,如果仲有貨尾,咁核心綠表、核心白表、非核心綠表、非核心白表……最後係白表單身。
8 如果白表好多申請者用家有長者方式去抽籤,那麼不排除第一回後之後,你就算家有長者但條籤太後都無楼揀,遑論核心家庭或之後的申請人。
9 如此這般,要是綠表申請人反應不大理想,那麼就算你是单身,只要你肯交回公屋,都有機會揀楼。
10 如果綠表反應更加不堪,認購不足额,那麼有剩的獎品,就全数落入白表個 pool  度,咁白表申請人就照揀楼组别及揀楼次序再進行揀楼進程。

单单呢度,都值一本你既新書加簽名啩。
9. Peter Paker 2015-01-26 11:50:19

Dear Law Student,


Currently, LTV ratio of non-residential properties is 40% under the HKMA policies.  Some non-residential investors have some companies with true and real business operations.  If those businessmen with true and real business / sales / purchase operations want to buy properties, banks can grant extra 30% commerical loans on top of HKMA's max requirements of 40% mortgage loan, totalling 70% loans.  These 30% loans are normally granted as business / commercial loans, rather than mortgage loans.


These 30% so-called business / commerical loans are actually used to finance properties purchases after completions of property transactions.  Normally, those property buyers will pay 60% down payment first.  After completion of property transactions, banks will then grant this 30% commerical loans to buyers to partially cover their initial 60% down payments.


The most critical part to achieve the above financing plans is to have a "not small" businesses which already have audited financial statements, proper cash flows and profit-making business and tax records.  These can serve as very strong proof of borrowers' credit worthiness.


I want to ask you ONE question.  Can the above financing arrangements applied to normal and small residential buyers of HK$3 - 10 million who are not likely to have "not-small" businesses and those business records?? 


That's why I asked you to check scopes of HKMA's residential mortgage survey.  Also, you have to know more about the market practices.  Otherwise, you cannot clearly interpret the HKMA's wordings.  HKMA wordings do not have responsibility to explain to you clearly.  But if you understand the market norm, you can certainly know which targets are HKMA talking about.

10. Johnny 2015-01-26 11:55:40
綠表都收萬零份點會清唔曬?
就算真系清唔曬QUOTA都會過比白表。
所以今次咪話2千貨仔,就算2萬一樣寫包單清袋。
11. law student 2015-01-26 12:00:09

To PP,

The scope of HKMA's residential mortgage survey is on the residential mortgage but you mentioned "LTV ratio of non-residential properties is 40% under the HKMA policies" seems refer to non-residential properties. Is there any misunderstanding here?

I just say the news and survey refer also to residential mortgage, that's all. I don't see the HKMA survey dosen't cover residential mortgage? I think can you direct me to see your mentioned scope of survey, if it really exist of course.  

12. Peter Paker 2015-01-26 12:04:41

Dear Law Students,


Pls also check Centaline's websites to find out the % of residential buyers who use "limited companies" to hold those properties.


After checking, you may understand who is HKMA talking about.

13. law student 2015-01-26 12:13:53

I must say I know very well what HKMA talking about.

My question is so simple, is the HKMA's survey cover residential mortgage? The answer is definitely yes, and who is the subject? of course, is a company but not a preson.

But it dosen't matter if you cannot or don't want to answer my question. You are not obliged to answer this. No hard feeling.

14. law student 2015-01-26 12:15:25

A corrrection for 13/F,

I must say I know very well what HKMA talking about.

My question is so simple, is the HKMA's survey cover residential properties? The answer is definitely yes, and who is the subject? of course, is a company but not a preson.

But it dosen't matter if you cannot or don't want to answer my question. You are not obliged to answer this. No hard feeling.

15. 同意 law student 2015-01-26 12:28:00

似乎PP誤會左law student意思,

PP 指 "Bsd 後,又幾多人會用公司 hold 住宅,第二,你段新聞的對象大部份係工商鋪 ", 而law student回應該新聞指的是residentail properties, 應該是實情. 

16. 亮劍 2015-01-26 12:55:13
綠表都收萬零份點會清唔曬?

今次新居屋果幾個屋苑,唔少单位存有缺陷。
包括位於工廠區、附送墳景、大門對厕所……

你如果唔係有公屋住又首期不足,呢次有幸到場揀楼,當然三合一加垃圾房對上你都硬食啦。
但住緊喺公屋嘅富户,你交緊只不過係 4~5 K 租,仲要全包,咁要佢哋交翻層公屋出來,當然要真正筍的居屋先得,呢度要包括……地點好、高層、有靚景、開則靚、能力可負擔!
現在就算交市值租,圍起來都係低過私楼客,今次錯過揀楼機會,下次再來過,唔使驚!
話唔定下次係將軍澳、啟德、東涌全海景,畀着你係 綠表都唔同你求其上住先啦。

綠表部分有剩餘貨,全不奇怪!
17. PN 2015-01-26 13:32:26
Table 3.5 :   Loans and advances for use in Hong Kong by economic sector1, 2
                               在香港使用的貸款及墊款:按經濟行業劃分 1, 2
Table 3.5.1 : Authorized institutions  (HK$ million, unless otherwise specified)
             認可機構  (百萬港元, 另有說明者除外)
           
As at end of
期末數字 Sep 2014
9/2014
Economic sector
經濟行業 
           
Building and construction, property 建造業、物業          1,045,789
development and investment 發展及投資
Property development and investment 物業發展及投資             1,018,357
     Industrial     工業                  37,907
     Residential     住宅                418,623
     Commercial     商業                398,189
     Other properties     其他物業                163,637
Others 其他                  27,433
18. PN 2015-01-26 13:35:14
"涉及金額逾1,800億元" = ~45% of ALL residential mortgage loans in HK by ALL AI in HK! That cannot be right.
19. cayman island 2015-01-26 13:41:49
per my understanding, even using shell company to hold property, it needs the director personal guarantee. The capacity of borrring remains subject to the HKMC guidline and financial rating of the directors.
20. 打工仔 2015-01-26 13:42:10
有個白表80後同我講, 佢話抽到就算唔岩住, 最多攞泥做貨倉!點會唔清袋?!
21. 師奶仔 2015-01-26 13:47:18
細價樓升得太急,相信真係會有人走去轉買中價樓.
22. Alan Pepper 2015-01-26 13:54:43
To Law Student,

Not to start an argument with you here, and I'm not sure I understand the discussion between you and PP, would you please elaborate?

Anyway my question is, have you had experience with obtaining a business loan from a bank?
23. 途人甲 2015-01-26 13:57:03

Law Student提及的東方日報那段新聞的出處應為:http://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20150126/00202_001.html

而內容中提及的金管局通告為:

http://www.hkma.gov.hk/media/chi/doc/key-information/guidelines-and-circular/2015/20150119c1.pdf (中文版)

http://www.hkma.gov.hk/media/eng/doc/key-information/guidelines-and-circular/2015/20150119e1.pdf (英文版)

兩者提及的以物業作抵押的信貸融資或property mortgage lending ,似乎並沒有列明物業種類。

24. Alan Pepper 2015-01-26 14:00:55
Thanks 23/F
25. Alan Pepper 2015-01-26 14:00:55
Thanks 23/F
26. 途人甲 2015-01-26 14:01:35

1800億似乎係東方日報的演譯(摘自同一篇報導):

"截至今年一月中,本港未償還住宅按揭貸款總額中,約16%屬公司借款人,若按去年十一月個人名義未償還住宅按揭總額9,760億元推算,市場上未償還住宅按揭貸款總額達1.16萬億元,即借款人為公司名義的相關貸款金額約達1,859億元,惟當局指並非全部為空殼公司,部分是營運公司。"

27. 路人甲 2015-01-26 14:14:00

可樂的價格, 我唔懂得看. 因為我唔飲可樂. 哈哈

樓價的升跌與租金有很大關連.需求/ 供應/ 通漲/ 經濟情況等.
記得 10年前 九龍區新屋苑, 一下子太多供應, 實用面積約550的3房,才$8千蚊;
現在要24k. 樓價自不然會升上去.

目前細價樓, 即使去到萬幾蚊@尺, 但係回報漸漸低情況下, 好難再盲目去入. 而且過左400萬的臨界點..... 準買家會更加小心...

投資者也看回報, 合理/高於一般都會入巿.
只係現在政府搞多咁多條辣椒係度, d人唔敢再食啫嘛. 尤其係指天椒, 太辣了! Hahaaaa
28. law student 2015-01-26 14:21:46

Thank 23/F,

That is exactly my point, 根本HKMA同報紙都無列明物業種類, 但PP在5/F回應話"大部份係工商鋪", 咁我咪不恥下問, 想知佢點知大部份係工商鋪, PP兄可能嫌我煩, 唔肯明確指出其結論引自何處.