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置業避雷針
身故後業權 分配依遺產法 分權持物業 比例不均等
(明報) 2008年1月5日
【明報專訊】一名男讀者來電詢問,稱夫婦二人購入一個單位,由於他收入較多,為了供樓扣稅時節省更多,所以將他的業權定為佔98%,而妻子佔2%。當時有律師行職員稱,將來他身故後,業權會自動整合歸於妻子名下。他來電詢問是否屬實。

法律界人士表示,上述個案若有業權持有人身故,業權並不會自動歸於另一方。若身故後有遺囑可依,便根據遺囑分配;若沒有,便要依靠遺產法,假如該事主有多名子女等,除非受益人一致同意以家庭協議書整合業權,否則業權便會打散成多份,建議讀者考慮訂立遺囑處理。

若物業只有一個業權持有人,沒有可供其選擇的產權類別,他理論上獨自擁有整項物業的業權,亦即以唯一擁有人(Sole Owner)身分持有業權。當有超過一人以上聯名共同持有物業,主要以聯權共有(俗稱長命契,Joint Tenants)或分權共有(即Tenants in Common)方式持有。以上的讀者個案即屬後者。

聯權一方去世 權益歸在世共有人

聯權共有人的權益是互相重疊的,故此,每一位聯權共有人都可以聲稱自己擁有整項物業。

聯權共有產權的特點,是所有共有人均有權優先繼承另一方的權益(Right of Survivorship﹚,當其中一個聯權共有人去世的話, 其物業內的權益,會自動由在世的共有人承繼,直至剩下最後一人為止。惟仍須經過辦理繼承手續及於土地註冊處註冊,物業方可出售。

除以上各點外,基本上聯權共有與分權共有其實並無太大分別。理論上,分權共有人可以將所持業權出售,例如常見的如親人之間的業權轉讓(以買賣方式進行);另發展商收購舊樓,若一單位有一半業權願意出售,發展商仍可能願意先收購增加併購機會,但於市場,由於購入者若無完整業權人同意,難以取得交吉單位,所以若全部共有人仍然在生,一般而言,要於市場出售物業仍然需要全體業主同意。

分權持有 業權將分散

另外,若以分權共有持有,其中一方去世,則視乎去世一方有否立下遺囑。如死者立有遺囑,物業將按死者之遺囑分配,否則,死者之遺產將按無遺囑者遺產條例分配(包括有關物業)。在辦理完有關之遺產承辦手續,再將有關文件登記於土地註冊處後,物業便可出售。

法律界人士稱,若受益人一致同意,可以簽署家庭協議書(Deed of Family Arrangement),同意選取一個業權方法。不過,他補充這個協議書是要於相關業權持有人身故後才能簽署,並要所有受益人一致同意,否則業權便要打散,所以以遺囑處理,可能是較穩妥的方法。

另外,若單位屬婚姻居所,業權持有人的配偶可以選取該居所以代替她有權取得的遺產。

撰文:周偉強