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沿圖論勢
多個樓市指標現轉勢拐點
 
呂梓毅
信報首席經濟及策略師
2017年11月9日 (信報)

  筆者年初及年中於投資博覽講座及本欄,已先後指出樓市今年第三季末、第四季或現調整(或周期頂部)。現時已踏入第四季度,今期我們跟進樓市(指標)近期的表現,進而了解樓市年底前現調整的推論是否會出現,再探討樓價往後的走勢。

  差餉物業估價署數字顯示,9月整體私人住宅售價指數報340點,已連升18個月,更是連續第11個月創歷史新高,讀者或許因而感覺樓市升勢未歇。不過,有兩點要留意的是,差餉物業估價署數字較滯後(目前的數字仍只反映9月份市況)和樓市升勢已確認呈放緩情況。

二手樓價升勢減弱

  從反映整體二手樓價表現的中原城市領先指數(CCL)可見,指數在8月27日創下161.36點歷史高位後,便乏力進一步向上攀升,近月來維持高位橫行偏軟。截至10月29日,該指數報158.72點,創22個星期以來低位【圖1】。分區樓價指數表現都有類似情況,尤其港島區樓價指數更率先回落至24周低位。即使採用差餉物業估價署數字,亦不難發現樓價指數的按年變化,其實早於今年6月已見頂【圖2】。換言之,踏入第三季,二手樓價升勢已減弱。

  至於筆者編制的樓市指標方面,是否同樣確認二手樓價已進入較早前所描述的小氣候調整呢?讓我們逐一檢視部分樓市指標近期表現:

一手樓銷售數字:雖然近月市場不斷有新樓盤應市,且銷售反應頗為不俗。不過,從實質數字角度看,12個月累計一手樓住宅銷售涉及金額按年變化(下簡稱「一手銷售金額變化」),在7月份高見80%增幅後便見頂回落;截至9月底止,該數字已回落至55%,反映一手銷售金額增長勢頭已有所放緩。

一手銷售增長放緩

  正如以往分析指出,每當「一手銷售金額變化」攀升至約九成(甚至約1.5倍)的門檻水平時,意味市場已消耗一定購買力,樓價升勢往往在相若時間減慢,甚至隨後出現按年下跌的情況【圖2】。從附圖可見,樓市似乎已出現這個拐點。除非「一手銷售金額變化」如2007年9月回軟後不久再度回升,不然從這數據與樓價變化的密切關係,或意味樓市短期升勢將進一步減弱(注意:不一定錄得按年下跌)的機會甚高。

新取用按揭貸款數字:從歷年新取用按揭貸款額與樓價(按年變化;下簡稱「新取按揭額增長」)可見,兩者很多時呈亦步亦趨,情況及背後的理念跟一手樓銷售情況相若。每當「新取按揭額增長」飆升至100%或以上(某程度反映很多市場購買力已被消耗),並且確認掉頭向下時,樓價按年變化亦會在相若時間見頂