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沿圖論勢
觸發樓市轉勢重要外在因素
 
呂梓毅
信報首席經濟及策略師
2017年3月30日 (信報)

過去3個星期,本欄從樓市小氣候(內在因素)剖析樓市前景,指出今年第三季較後時間或第四季,本港二手樓價將再次出現周期頂部並調整。然而,資金流入香港的大氣候迄今尚未出現逆轉,樓價似乎暫不虞轉勢甚至崩盤。究竟港樓價是否完全沒有隱憂,後市繼續愈升愈有呢?

過去兩星期,本欄從多項樓市內在因素探討後市發展,指出從:(1)藍籌屋苑與上車盤的溢價;(2)新樓銷售數據;(3)特區政府稍後再「加辣」;以及(4)樓市市寬指標,推算出今年第三季較後時間或第四季,二手樓價將再次出現周期頂部,並進入新一輪調整,情況類似2015年9月至2016年3月。

退市不構成即時衝擊

儘管如此,相信這小氣候尚未足以扭轉樓市上升的大方向,極其量只是令樓價繼續保持大漲小回格局。始終樓價自2009年起的大升浪,背後原動力來自資金湧入香港,而有關情況迄今尚未逆轉過來。

正如本欄3月9日的分析已指出,自2008年金融海嘯後,美國聯儲局開展浪接浪的量化寬鬆政策(QE),美國連同香港貨幣基礎(monetary base;【註】)同步攀升。截至2015年底,即聯儲局作出金融海嘯後首次加息行動之前,美國和香港貨幣基礎便分別累積上升約3.8倍和3.4倍【圖1】。

縱使聯儲局隨後開展加息行動,惟香港貨幣基礎不但沒有跟隨美國從高位回軟,反而因為2015年「8.11」滙改,令大量來自內地的資金湧入香港,進一步推高貨幣基礎水平。截至今年3月28日為止,香港貨幣基礎約達1.65萬億元(港元.下同),較2008年的不足3500億元,上升約4倍或1.3萬億元,金額較目前未償還按揭貸款總額的1.13萬億元還要多!由此可見,在如此龐大的資金停泊香港,將繼續支撐香港樓市,導致樓價暫難出現顯著跌勢。

就資金湧入香港的情況,有一點可先補充,隨着聯儲局逐步加息及即將開展貨幣政策正常化(即沽售量寬期間買入的國債/MBS)的進程,加上中國政府積極堵截走資潮,預計流入香港的資金(即貨幣基礎)縱使未見頂,距離頂部亦不遠。話雖如此,由於顧慮到其他主要央行尚進行量寬,退市會令美元走勢出現超強的現象,相信聯儲局退市的步伐將十分緩慢。

再者,從歷年美國3個月期票據息率與貨幣基礎除以GDP的比率集散圖可見(下簡稱「比率」;【圖2】),兩者大致呈逆向關係。按現時此「比率」異常偏低的水平推算,假設GDP及其他市場因素維持不變,即使美國貨幣基礎由現水平收縮三分之一,對債息的影響(或對債息推高的壓力)依然十分有限。

由此可見,僅從央行退市(貨幣政策正常化)的角度看,相信對資金充裕的市場以至香港高企不下的樓價,不會出現立竿見影的衝擊。那麼,本港樓價是否全無隱憂,後市真的可以愈升愈有呢?

聯儲局過去8年的量化寬鬆政策,除創造美股(和香港樓價)大牛市外,亦孕育出(美國)國債泡沫。除國債債息率被壓至異常偏低的水平外(當然,目前相對去年中,美國長期國債債息已從低位回升不少,惟相對歷史水平仍屬偏低),自金融海嘯後美國國債流通量亦出現激增的情況。截至去年12月底為止,美國國債流通量約達16萬億美元【圖3】。若以2000年至2007年的增長速度推算,在沒有QE的環境下,目前流通量估計只有約10萬億美元。換言之,過去8年的量寬,估計令財政部增加多達6萬億美元的國債供應!

債息顯著抽升加速走資

問題是,縱使聯儲局加息和貨幣政策正常化進程如預期般緩慢推進,無疑始終會對市場造成一定心理影響,尤其國債供應量自金融海嘯後顯著增大,加上近年來美國(及環球)通脹持續有升溫的趨勢,投資者逐步減持美債似乎是一個合理的預期和大方向。事實上,僅從央行的角度看,全球持有美國國債最多的日本和中國政府,持有量近年反覆回落,後者更降至金融海嘯以來新低【圖4】。

換言之,隨着聯儲局逐步加息和將啟動貨幣政策正常化進程,加上通脹升溫和國債供應過剩的壓力,美國國債市場的沽售壓力與日俱增。預期美國10年期國債孳息在未來一兩年內有很大機會向上突破3厘關鍵水平【圖5】,屆時意味美國國債運行逾30年的大牛市亦壽終正寢,債息料將出現顯著回升(問題是有序或是失序飆升)。而債息顯著抽升,一方面將會直接扯高市場息率;另一方面,資金亦會因而加速流出香港,進而壓低香港樓價。那時,相信香港樓市將出現轉勢,即樓市將步入較長期的下跌浪中!

 
 
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1. 丹尼 2017-03-30 12:29:16
觸發樓市轉勢重要外在因素】
人幣大落係香港嘅巨大地産動力。
一)一四年谷高個市,一五年七月国家隊卻買起佢
二)朝庭冚起省同国企外债数量,越冚国人越驚!
三)呢三年在南海擔沙塞海,大起礁石機場,倒水(人幣)無制
四)港樓等同美金真銀
五)每日,足十年,百五新買家,點頂?幾時供求平衡呢?
以上五因素,有乜改變呢?我睇吾倒!
2. 丹尼 2017-03-30 12:33:36

人幣可以狂印,港樓( 相當於US$ ) 卻供應有限,國人選擇乜,好清楚!

六八九熟港楼市,係人幣最大嘅换真銀(美金)窗口,人幣買起個A股市,正式軍票化,外滙吾收緊都吾得!問题係吾彼PRC中国人買港楼,真係講吾通,咁即係話六八九都睇楼市企定吾落了!

3. Johnny 2017-03-30 14:32:30
呢d永遠只係識睇數字唔識睇大勢既財演,信佢就真係輸一世了。
4. 磗家! 2017-03-30 20:30:09
傻西硬淡睇淡十年,自己輸就好啦,還不停叫人唔好買樓 ,害人一生,食臭屎啦去!!
5. 引刀一快 2017-03-31 02:24:30
To 1樓

粵港澳大灣區。
6. 我們 2017-03-31 15:17:10
食屎啦!
7. 專家 2017-03-31 15:19:12
我們