港房企穩健 難掀劈價潮
內房商資金斷鏈 被迫出貨

日前報道，內地不少房產商因面臨資金鏈斷裂風險，趕在十一黃金周前賣樓變現，多個樓盤劈價一成以上，有可能造成惡性循環，令內地樓市調整壓力加大，而香港又會否出現相似情？

事實上，評級機構標普日前也發出警告，指明年的內地房地產銷售若回落三成，將有一半地產商會出現債務違約的可能。英國《金融時報》也指出，有兩位內地官員和一名高層銀行家對該報表示，過去一年出台的各項收緊措施，目的就是要切斷中國樓市中管理不善的信貸流，並指這些政策現在產生預期效果是一件好事。

《金融時報》引述其中一名官員稱，目前中國有5萬家房產企業，有必要讓市場力量發揮作用，達到「適者生存」的效果，並指中國有許多房產開發商是小型和私有企業，而此類企業最有可能率先破產，讓政府控制的大型競爭對手佔據更大的市場份額。

港開發商控制風險 勝內地行家

相比之下，內地房產企業「缺水」，卻造就了水頭仍然充足的香港發展商的發圍機會，就如恒隆地產（0101）便趁內地行家出現財困，剛以35億元人民幣投得昆明市的新商住地王，而最終總投資額會達100億元。

恒隆董事長陳啟宗直言，「內地市場情在過去兩個月大幅逆轉……經濟轉差令競爭對手知難而退。」說開恒隆，也曾在香港大觸礁，當年曾投得港鐵多個上蓋項目，卻遇上經濟環境轉壞，要和銀行商討重組債務才渡過難關，而過去數十年，香港有不少發展商在市逆轉時捱不住，現存的大孖沙，不是身經百戰，便是實力雄厚，對控制風險遠勝內地的發展商，要劈價賣樓以應付資金需要的機會極微。

不信？正如有基金經理指出，以往做100元生意，可能會借120元的信和（0083）來說，現時負債率卻僅得8％，可謂穩陣過穩陣，要如內地行家要劈價賣樓來救亡，實在難以想像。

其實，內地一些房產商可能過於冒進，以至資金風險急增，但對於買家而言，又是另一個故事，有發展商指出，他們在北京的樓盤買家，多達四成是「現兜兜」的一次過付款，而向銀行借錢做按揭的，平均按揭佔樓價只有20％，這反映他們可能是借錢難，但同樣亦反映大部分買家，根本水頭充足，雖然不排除會有一些如溫洲幫的炒過龍而最終可能要爆煲收場，但整體而言，內地樓買家的借貸風險極低，要出現大規模二手劈價潮也極難。

97負資產規模 難再出現

香港又如何？根據美聯物業引述金管局數字，按揭貸款比率可以反映用家持貨能力，而目前香港未償還按揭貸款的按年增長率為12.8%，遠遠低於97年的36.1%（圖1）。另外，目前的按揭貸款比率（即貸款佔樓價的比例）為53.4%，同樣與2002年的高峰68.9%相距甚遠（圖2）。兩個數字反映，除非香港樓價平均勁跌四成半以上，否則再難以如97年後的出現龐大負資產，以及銀行要低價出售銀主盤。

恒隆新世界 藉市弱擴版圖

不要以為只是豪宅買家才水頭充足，新界西「地膽」代理祥益地產便表示，根據該公司統計，9月份（由9月15至27日）屯門、天水圍及元朗的買賣（包括住宅及商舖）成交中，錄得逾18%的成交個案的買家選擇一筆過全數付款，成交涉及金額由91.5萬至498萬元不等，而且全部買家均是持香港身分證的港人，購入目標自用或投資的比例均等。

從來投資市場出現調整或低潮，便是實力者擇肥而噬的好時機，除了上述恒隆大手筆投得內地昆明新地王，新世界發展（0017）也剛斥資多達66億元，為旗下的清水灣項目補地價，每呎樓面補地高達6148元，除了呎價是新界區大型補地價項目之中最高，以金額計也是近第三大的補地價項目。

上述兩個大孖沙的行為，令筆者想起一著名基金經理的說法：「多年以來，我有句金石良言，就是決定一個人可否富貴萬千年，並非升市其手頭上有幾多貨，因為升市時只要肯借錢，一定可以有貨；真正秘訣其實在於，跌市時口袋裏有幾多錢。這個道理非常簡單，路人甲、乞衣丙都知道，只是可否身體力行做到而已。」

朋友，股市近期大跌，大家手頭是否仍現金充足？又或如樓價真的出現明顯調整，大家又可有充足的彈藥，在人棄時可以我取？