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蔡志忠
2018年10月16日
數據支持「明日大嶼」
 
蔡志忠
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  特首林鄭月娥推出任內第二份《施政報告》,其中「明日大嶼」計劃最受矚目,也甚具爭議。填海1700公頃來興建東大嶼人工島,提供約40萬個單位,讓大約110萬人居住,將其打造成第三個核心商業區,加上社區設施和交通配套等,估計耗資超過5000億元以上。

  剛過去的周日有團體發起遊行,反對「明日大嶼」填海計劃,他們不滿港府威權施政、一錘定音。反對者擔心這個大型基建會花掉庫房一半儲備,是將錢倒落海,同時認為破壞生態環境,而興建房屋需要14年後才有供應,遠水救不了近火。種種疑問,看來也非沒有道理,各位又是否認同?

  著名網評家亮劍先生素來見解精闢,他認為通常港府的工程預算有少無多,除了40萬個住宅單位,另要興建道路、學校、商廈、醫院和運動場等,就當成要花7000億元吧。雖然特首林鄭月娥將公私營房屋的比率由6:4改為7:3,但是公營房屋(包括資助房屋)的實用面積比私人房屋小很多,因此總體來說,公營和私營房屋的實際興建面積應該差不多。

  亮劍兄引出具體數字支持他的論點,1700公頃等於1.83億平方呎土地,假設私人樓的地積比率為5倍,公營房屋為6倍,商用物業為9倍,他計算出各類樓宇的面積及伙數如下:私人樓為1.345億平方呎,約12萬伙單位;公營房屋為1.614億平方呎,約為28萬伙單位,而商用物業約佔2000萬平方呎。只要私樓樓面地價每呎賣@4900元,商用物業樓面地價賣@4300元,那麼7000億元填海工程就可以回本。

專家學者贊成填海

  另一位樓市專家唐榮先生是出名的數據王,他更形容「明日大嶼」計劃是「唔填就笨啦」!他以40萬個單位作一個保守估計,假設每個單位平均面積只為400平方呎,全部拿來出售,每個賣250萬元,便可賣1萬億元,而興建每平方呎樓面地價成本僅為3125元。試想想,先不算私人樓,就以資助房屋如居屋、港人首置上車盤計算,以225萬到338萬元金額,買入一個人工島有海景鐵路400呎單位,市民「買不買單」?

  專家學者的智慧告訴我們數據的重要性,特區政府率先選擇中長期的填海措施,可說是一片苦心。林鄭形容,從新界東北發展到現在改名古洞北等,至今連一塊棕地都未能收回。可今天不一樣了,有1700公頃土地作後備,眼前的農地、棕地和收購重建等項目自然較易洽談。至於「明日大嶼」計劃好像是繞過了土地供應小組的「東大嶼都會計劃」,這只是溝通上出了問題,實際上兩者有異曲同工之妙。

 
 
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2. 讀者甲 2018-10-16 17:31:21
講咩都冇用,數據就係王.亮劍兄勁,果然係網評專家.但反對者也唔少,政府面對壓力會好大,遠水救唔到近火!
3. 東成 2018-10-16 18:02:44
蔡老闆好文,成本一定可以收返,只要賣地大把人要,人工島近市區,交通鐵路一通,10分鐘到中環,應該支持!
分14年支付填海造地費用,每年400億,香港政府應付得到.
4. 啱唔啱 2018-10-16 18:20:03


「明日大嶼」數據啱唔啱都唔支持「明日大嶼」...


5. 引刀一快 2018-10-16 18:47:29
十幾年後,香港開始處理地契到期問題,填埋一場空。
6. 亮劍 2018-10-16 18:47:45
為免讀者知頭唔知路,小弟依家將原文擺出嚟

亮劍 2018-10-15 16:05:34

林鄭月娥呢一個東大嶼填海計劃,她預計填1700公顷,開支估係五千億,估計可讓70萬~100萬人居住。

不少人話咁會掏空香港儲備,但大話怕計數,依家我又計一計圍唔圍倒條數出來。

1 通常政府做呢啲工程預算,都係有少無多,咁依家我就畀夠七千億佢去發板。

2 幾個人工島加埋預佢住100萬人。

3 填海 1700 公頃土地,我預佢要用7成來起路、學校、體育館、運動場、醫院、差館、消防局等配套設施。

4 林鄭月娥話以後私樓及資助房屋的黃金比率係3:7,但現實情況係私樓及資助房屋的黃金比率係指伙數,到落實規劃時每間私樓平均實用面積,會遠超資助房屋,我估各自佔可起樓土地的份額,應該各自佔49%,另外嗰2%用來起商場及商廈,而地積比率以私人樓計5倍,資助房屋計6倍,商用物業計9倍的話,咁第二時上述各種樓宇的樓面面積及伙數分別係……私人樓1.345億平方尺/12萬伙;資助房屋1.614 億平方尺/28萬伙;商用物業佔9.881百萬平方尺。


若果呢個立論成立的話,咁只要私樓地可以賣4,900蚊,商用物業地賣4,300蚊,呢7仟億已經可以回本!


政府呢鑊可以白賺28萬個資助房屋用地,在中長期可以解決不少低下階層嘅居住問題!
7. 亮劍 2018-10-16 18:51:25
蔡老闆私底下同我講,東大嶼計劃商用樓宇面積理應佔2仟萬呎總樓面積才合理,小弟绝對認同。
8. 亮劍 2018-10-16 18:51:30
我有朋友問我條數點計出嚟……

1,700公頃=1.83億平方呎。

3成土地用作起樓=0.549 億平方呎。

私樓地積比5倍,佔49%=1.345億平方呎。

如果起120,000伙,每個單位平均1,121方呎。

資助房屋地積比6倍,佔49%=1.614億平方呎。

如果起280,000伙,每個單位平均576方呎。

商場及商廈用地佔2%,9倍地積比:

0.549*0.02*9=

约0.1億平方呎


其實條數睇落好大,但如果攤分開,例如120,000伙私人樓分15年推出,咁每年就是8,000伙。


而資助房屋政府估計係280,000伙,我估公屋會係140,000伙(政客無呢個數唔會同你開綠燈),其餘140,000伙分別係綠置居、居屋及港人首置。

要是分14~15年推,每年大约提供20,000伙。


講到呢度,好多人就會話如果每年額外新增兩萬八千伙供應,咁樓市冧硬啦!


但大家要知道,香港喺80年代經濟起飛嗰陣時,每年單係私人樓就有2萬多個落成, 大話怕計數,到咗2030年呢批私樓及公屋應該進入半百樓齡,甚至登陸!

如果仲要狂揼錢去為呢D樓苟延殘喘,咁不如將部份醫番都嘥藥費嘅樓拆咗,然後將呢批居民搬去東大嶼人工島,而在市區騰空出嚟嘅土地,就攞出嚟重新規劃及拍賣。


9. 引刀一快 2018-10-16 18:52:00
所謂“數據”,係以今日泡沫樓價去評估未來大灣咗十幾年之後嘅香港,呢個就係評估嘅最大缺陷。
到時剩返十幾年,可能填埋都係大陸。
10. 基層市民 2018-10-16 19:47:37
[明日大嶼]願景宏偉,我同意蔡老闆睇法,支持政府填海政策,咁樣長遠來睇,基層市民有希望,做人求咩?安居樂業,有一層自住樓,人就實在好多,那怕是綠置居,居屋或上車盤,總之有樓就好安定,好似我咁,正面積極做人啦.
11. 實事求是 2018-10-16 19:51:10
蔡老闆文章好有理據,引用他人嘅數據支持,亮劍兄利害!數據你是王道,好有說服力!
12. 支持者 2018-10-16 20:18:30
支持林鄭月娥嘅"明日大嶼",真正關心市民嘅特首.宜家大把水位同地產商及農地霸主傾條件!

"專家學者的智慧告訴我們數據的重要性,特區政府率先選擇中長期的填海措施,可說是一片苦心。林鄭形容,從新界東北發展到現在改名古洞北等,至今連一塊棕地都未能收回。可今天不一樣了,有1700公頃土地作後備,眼前的農地、棕地和收購重建等項目自然較易洽談。至於「明日大嶼」計劃好像是繞過了土地供應小組的「東大嶼都會計劃」,這只是溝通上出了問題,實際上兩者有異曲同工之妙。"
13. 栩栩如生 2018-10-16 20:30:57
很實在的一篇文章,句句說出道理,數據準確,擲地有聲,讓人看後不得不支持政府填海計劃!
14. 自然一派 2018-10-17 00:53:32
蔡生好文,填海造地係香港人之福,基層上車林鄭德政.
15. 風險 2018-10-17 11:10:17
東大嶼填海造地,係政府避重就輕嘅做法,冇辦法,施政冇力,唯有迎難而退.

未來供應大量增加,樓市危矣!
16. 龍虎豹 2018-10-17 11:18:26
填地規模隨時可以縮小甚至叫停,成個project擺出來兇下班地霸,真係上馬又得,微調又得,學老董唔提就唔存在又得,得咗!
17. 景未明 2018-10-17 11:47:13


冰川融化的影響海平面上升,未來前景未明...攞苦來呻...



黎廣德質疑海平面上升 鐵定超支 項目難持續

論壇今日在中環10號碼頭舉行,現場嘉賓包括:規劃署前署長凌嘉勤、土地供應專責小組成員劉振江、公共專業聯盟政策召集人黎廣德、守護大嶼聯盟成員任憲邦及浸會大學財務及決策系副教授麥萃才。

黎廣德在節目一起首即質疑,政府對於中部水域人工島的立場一直在變,由未必需要填,到《2030+》規劃時表示需要1,000公頃,到施政報告時又突然表示要1,700公頃,而且背後沒有任何研究報告支持。

他又引用美國紐約一批學者在國家科學院發表的研究指出,直至2300年,因應冰川融化等因素,海平面將上升10至15米,質疑再在中部水域建人工島,卻要花上幾千億,效益根本不能持續。

黎更指,政府在重大基建如高鐵,早有超支紀錄。政府原先預計高鐵可用三百多億完成,最後變成八百多億,多出1.4倍,所以政府說要5,000億,最後可能變成1.2萬億,庫房根本負擔不了。

18. 球軸心 2018-10-17 13:08:30


孔子說:“唯???與小人難養”? 他為什麼會這樣說?只有天知道......


未來地球,冰川溶化,海水漂蕩,經年累月,地球軸心將會慢慢偏移轉軸...香港的沿海地位必受影響...風浪大起...



19. 馬後車 2018-10-17 15:41:23
大島令維港水出不到, 鯉魚門打風湧浪起碼到杏花天台
20. 引刀一快 2018-10-17 17:18:13
十幾年先至有樓“供應”,仲唔知係現樓定樓花。
數據?十幾年後嘅嘢,依家呢D叫做咩數據?
哈哈哈哈
21. 東成 2018-10-17 22:03:01
樓上刀兄:
有填好過冇填,10幾年至有供應都係一件好事,大家預期未來有大量樓宇落成,買家出價就會克制,樓價至唔會大升.
好似山頂文輝道地皮流標,証明地產商都開始克制.
22. 東成 2018-10-17 22:17:55
如果宜家唔先做填海工程,繼續傾棕地農地速度會好緩慢,持份者及各業主自私自利,合作賠償等開出天價,邊個都傾唔掂.林鄭做發展局局長到宜家,超過15年了,一棕棕地都未傾得成,何來有供應.
由得基層人士住劏房唔理,輪候公屋5-6年,供應又跟唔到,樓價再大升就大鍋,填海造兩三個人工島,起多啲公營房屋俾大眾住,農地棕地重建項目等等肯定易傾過以前,呢個就係林鄭嘅德政.
23. 亮劍 2018-10-18 09:09:03
呢家我只係計將私樓及商業用地,喺1x年後以平均每平方呎樓面價五千蚊分批出售,已經收回發展成本,外加28萬個資助房屋用地,一大堆基建,只有作细绝無作大!
經過4鐵幾乎被癱瘓事件,理應居安思危,港鐵仲起埋啲掘頭鐵路,是否想香港的經濟被陰乾?
至於驚東大嶼人工島被發生百年一遇海浪襲擊,小弟並唔係工程專家,但如果畀著我去搞,東大嶼填海區既海堤,可沿岸加弱波石,要是設計到可以在有需要時,海堤可升可降就更 perfect。
24. 亮劍 2018-10-18 13:36:27
25. 亮劍 2018-10-18 13:46:07
林奮強先生的估計比小弟還要樂觀。

26. 無奈了 2018-10-18 16:59:41
香港人乜都反對, 可能要整個天空之城...哈哈
27. 支持者 2018-10-18 17:53:38
好見解!
[專家學者的智慧告訴我們數據的重要性,特區政府率先選擇中長期的填海措施,可說是一片苦心。林鄭形容,從新界東北發展到現在改名古洞北等,至今連一塊棕地都未能收回。可今天不一樣了,有1700公頃土地作後備,眼前的農地、棕地和收購重建等項目自然較易洽談。至於「明日大嶼」計劃好像是繞過了土地供應小組的「東大嶼都會計劃」,這只是溝通上出了問題,實際上兩者有異曲同工之妙。]
28. 龍虎豹 2018-10-18 19:03:19
亮劍兄,條linkl冇咗,可否post內文?謝謝。
29. Admin 2018-10-18 19:34:49
樓上, 條Link現在ok
30. 引刀一快 2018-10-19 08:38:13
To 21樓 東成兄

填海要俾錢兼有排等,十幾年後,依家等改善居住環境嘅人,好多都死L咗喇。

大灣區大把地方,交通又方便,只要阿爺批,三年內有大把現成單位用。

到底邊個係惠民方案?
31. 回樓上引刀 2018-10-19 10:50:39
叫香港人搬去大灣區?咪玩啦!

每次在上水廣場見到大批大灣人每人買兩罐其實生產自大灣的奶粉都好笑!

大灣人壽命短,因為吃地溝油太多,
32. 亮劍 2018-10-19 10:52:20
https://skypost.ulifestyle.com.hk/article/2188600/%E3%80%8C%E6%98%8E%E6%97%A5%E5%A4%A7%E5%B6%BC%E3%80%8D%E9%A1%98%E6%99%AF%E7%9A%84%E8%B2%A1%E6%94%BF
33. 亮劍 2018-10-19 10:55:44
上述文章係雷鼎鳴先生所寫。
34. 東成 2018-10-19 13:37:25
除咗蔡老闆,仲有亮劍,唐榮,林奮強,雷鼎鳴等都支持明日大嶼計劃,值得進行,唔好怕反對聲音,任何事都有人反對!唔應該有反對就害怕,要迎難而上!
35. 亮劍 2018-10-19 14:00:12
好多人反對係東大嶼填海,因為新界仲有好多土地可供發展,呢家我就同佢哋擺事實講道理。

新界的土地分開幾種,有啲係祖堂地,係阿公剩落由一個宗族共同持有,想變賣就成個宗族開會,要絕大部分人甚至全體通過先好講嘢。

有啲土地係家族持有,阿爸由阿爺手上承襲翻來,想變賣就要揾那個七老八十的業主去簽名,佢可能瞓喺老人院甚至身在英國或荷蘭,要說服佢哋去賣地真係有難度。

其實最容易搞嘅反而係由發展商持有嘅農地及棕地,人哋打開門做生意只為逐利,但呢家一句「官商勾結」,試問有哪一個負責談判嘅官員膽敢「開平價」益發展商?

啲友仔叫林鄭月娥去搞棕地及農地,講句衰啲即係叫佢「與虎謀皮」,十年間可揾倒過千公顷地用來起屋的機會,等同白表抽倒啟朗苑三房!

有啲人就叫政府運用「土地收回條例」去收番啲棕地及農地,但香港實行私有產權,你政府唔出番咁上下價,那些地主肯唔肯咁順攤嘔塊地出來?

而且新界土地業權分散,地塊夾雜阿公地、私人地、發展商地,仲有啲地係唔知乜水霸返嚟嘅,又有D地個業主已經賣咗鹹鴨蛋,都唔知點挖返佢啲後人出嚟……

總之收新界地全部都係濕滯嘢,啲友仔講得咁輕鬆,不如佢去in地政總署,專門同鄉紳及發展商收地,睇下事情會唔會有突破性發展🤣

 
36. 向亮劍請教 2018-10-19 15:15:28
亮劍兄, 想請教樓價到哩個階段, 你們三傻點睇? 是正常回調或已轉勢?法子兄的衡平比有咩啟示? 
短線1-2年?
中線3-5年?
長線?
多謝指點
37. 向亮劍請教 2018-10-19 15:21:15
照目前睇, 似乎唔似15-16年那種回調, 氣氛似乎更加似08-09年那種。
38. 見得到 2018-10-19 17:51:24

亮劍兄好嘢,蔡老闆都讚!


著名網評家亮劍先生素來見解精闢,他認為通常港府的工程預算有少無多,除了40萬個住宅單位,另要興建道路、學校、商廈、醫院和運動場等,就當成要花7000億元吧。雖然特首林鄭月娥將公私營房屋的比率由6:4改為7:3,但是公營房屋(包括資助房屋)的實用面積比私人房屋小很多,因此總體來說,公營和私營房屋的實際興建面積應該差不多。

  亮劍兄引出具體數字支持他的論點,1700公頃等於1.83億平方呎土地,假設私人樓的地積比率為5倍,公營房屋為6倍,商用物業為9倍,他計算出各類樓宇的面積及伙數如下:私人樓為1.345億平方呎,約12萬伙單位;公營房屋為1.614億平方呎,約為28萬伙單位,而商用物業約佔2000萬平方呎。只要私樓樓面地價每呎賣@4900元,商用物業樓面地價賣@4300元,那麼7000億元填海工程就可以回本。

專家學者贊成填海


42. 冰川溶 2018-10-20 19:34:14

樓股動盪,黃金價起...冰川溶化,填海冇用......


市場動蕩時期,投資者常常會湧向黃金。每當此時,黃金礦業類股的表現往往會更加出色。

10月份以來確實出現了這種情況。10月至今紐約的黃金期貨累計上漲2.7%,而標普500指數同期下跌3.6%。與此同時,許多全球大型黃金礦業類股都錄得兩位數漲幅。

43. 引刀一快 2018-10-20 20:12:06
支持填海嘅人,千祁唔好怕反對聲音,最緊要回應到反方嘅問題,唔係靠迴避、東拉西扯。
44. 冇水沖 2018-10-20 22:05:58


咁嘅環境,填海起樓是多餘的,建100萬人口的居住區,另外又要幫呢100萬人口買水,好似好多黃婆買水咁,唔買水會喝死嘅啊...100萬人冇水沖涼會臭氣沖地嘅啊.....





45. 時差太 2018-10-21 08:33:12


    人生輕鬆寫意階因早年買樓傻供,現在叫人買樓東施效顰似乎時差太大...



46. 寄生力 2018-10-21 22:30:52

「明日大嶼」是孤島移民,強行移入此類沒有生產力移民群對整體社會結構沒有好處,任何有生命力的社群,必須擁有生產力,創富力,而不是寄生力...


47. ?? 2018-10-22 18:41:17
但係地價貴左 層樓唔係都會賣貴左咩😂
48. 抵得喝 2018-10-22 20:21:23


在香港,地價買貴咗, 層樓都會係會賣平咗都未定, 信置過往的30餘年投地中多次高位癲價搶貨後大市不就坐艇多年後才回家鄉經常會發生嘅啦,同期有好多已經消失蚊形地產公司冇話你知咪...食得鹹魚抵得喝...



49. 引刀一快 2018-10-22 22:43:05
樓上

有人俾得起,想賣幾貴都得。