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蔡志忠
2017年9月20日
被扭曲的樓市
 
蔡志忠
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  筆者常說每件事「有辣有唔辣」,是希望大家客觀分析事物,凡事總有好與壞的一面。香港樓價貴絕全球,引起不少未買樓的港人埋怨,因此,港府對房屋做了大量工作。但從另一方面看,也顯示了大都市的繁榮,君不見世界繁華都市,樓價都是高的嗎?我們總不能想要樓價跌,而希望香港變成經濟落後城市。

  大家應該明白,香港樓價之所以高,是剛性需求所產生,也就是說需求大於供應,樓價自然易升難跌。政府為了解決高樓價問題出盡八寶,遏抑樓市辣招出完又出,管理需求措施加完再加,結果怎麼樣呢?當然是二手樓買家被控制,另一方面,二手樓業主也被捆綁,買家在沒有選擇的情況下,只好投進新樓市場。而聰明的地產商以印花稅回贈方式,以及高成數按揭(提供二按至8成等),成功奪走了市場上大部分的買家。

  這是一個被扭曲的市場,在董建華、曾蔭權時期,香港一片反對官商勾結聲音,可當年的地產商利潤不算很高;到了梁振英、林鄭月娥年代,坊間甚少地產霸權話題,然而發展商卻愈來愈賺大錢。像新鴻基地產上周剛公佈的業績,今年全年盈利高達418億,在一個彈丸之地,有這種利潤簡直不可思議。

首置盤與居屋 政策重疊

  人們總是認為今天樓價太高了,入市的風險十分大,寧願等待樓價下跌時才買樓。這也是當局一貫的口吻,每隔一段時間,官員們都會出來講一講泡沫風險論,其實這看法似是而非,大家只想到買樓的風險,沒有留意不買樓也有風險。如果說政府不關心中下層市民的居住問題,那是不公平的,只是所推出的房策是否對症下藥,那就有商榷的餘地。

  就以港人首置上車盤為例,就是政府急市民所急的特設措施,在房屋供應來不及時,再一次優先照顧本地港人的置業需求。不過,政策落實並不容易,此計劃與居屋計劃都屬於政府資助房屋,兩個計劃同時存在,會互相比較甚至產生矛盾。例如:一個市值500萬的樓房,用一半的價格,即250萬賣給首置者,將來無論升跌,都原價賣給政府,沒有升值空間,只賺取了居住。而居屋同樣市值500萬,以7折買入時是350萬,如果升值至700萬後賣出,即須補地價3成,交210萬給政府後,還剩下490萬,減掉成本350萬,有140萬利潤。

  兩個計劃哪一個比較好,現在還未能算清楚。如果首置盤不比居屋好,那麼設計首置就失去了意義,但如果首置盤比居屋好,人們就不會買居屋。所以兩個計劃最好是刪減一個,以免出現重疊的地方。至於入息上限定到8萬左右,其實已經是社會上最高薪的一族,這樣的階層也在資助買樓範圍內,未免令人覺得香港社會充滿福利主義。

 
 
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