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蔡志忠
2018年8月15日
供應短缺 中區甲廈追落後
 
蔡志忠
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  坊間評論樓市的專家眾多,文章也隨處可見,但是大多數是評論住宅樓市走勢,甚少提及工商舖市況,原因是工商舖市場涉及民生較少,非居住必需品,讀者或許興趣沒那麼大。而工商物業市況也不是每個人都熟悉,所以評論文章相對也不多。

  在物業投資的世界裏,住宅是比較容易參與,一般情況下,當大市上升時,無論豪宅還是中小型物業,都會跟隨大市上升。然而在工商舖和車位市場,情況有點不同。就如車位吧,有些屋苑的車位可賣到港幣600萬元一個,但另一些屋苑卻只有100多萬元,價格的高低關鍵在於住屋數量和車位數量所佔的比例。

  筆者這次並非想寫車位市況,而是想說說商廈市場,這個市場分為甲級及乙級,級數的定義除了樓宇本身的質素及規模之外,所處的位置也非常重要。作為國際金融中心的香港,跨國企業和國內外集團公司聚集在一起,近年來,核心地段如中環甲級寫字樓需求殷切,出現供不應求情況,於是政府大力發展周邊區域,如九龍區的官塘、九龍灣以及新蒲崗。

  以官塘至九龍灣為例,此區原為傳統工業區,區內工廈林立,港府近年大力重建改造其成為新的商業區。不過由於供應過多,數據顯示未來幾年將有2900萬平方呎樓面供應,因此即使有部份政府機構及大公司後勤部門進駐,區內商廈租金仍然難以大升,到目前為止,實際租金甚少可以超過每呎30元,而且空置率高達10%至15%,相信要待未來5年消化後,租金和售價才會有明顯升幅。

核心區空置率低 甲廈需求殷切

  至於位處傳統核心地段的甲級商廈,今年表現較為突出,如灣仔北至金鐘、中上環等地,今年上半年價格已錄得逾1成升幅,這跟未來供應量短缺有關。中環是香港的核心商業地段,中外資公司紛紛搶佔,在可見的未來幾年,中上環可以新落成的面積,應該不會超過500萬平方呎,相信這些供應很快會被市場吸納。目前中環甲級寫字樓的空置率只有0.8%,租金如長江中心已經到了每呎203元,而國際金融中心(IFC)租金將會進一步推高。

  買賣方面,中環甲廈放盤極少,來來去去只有幾幢大廈可供選擇,近期有幾個成交破頂,如金鐘的遠東金融中心和皇后大道中9號,成交呎價已超過6萬元。相對於當年同級數和價值相若的超級豪宅及一線旺舖,今天的呎價到了每呎15萬左右,傳統商業區甲廈的升幅仍屬於溫和,基於追落後概念,甲廈價格仍然有很大上升空間。

 
 
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1. 自然一派 2018-08-15 13:22:19
中環甲廈都好貴,0.8空置率係好少,中環就是中環,冇得傾!
比起超級豪宅,仲有啲落後!
2. 東方成竹 2018-08-15 13:30:41
蔡老闆講得有道理!
"買賣方面,中環甲廈放盤極少,來來去去只有幾幢大廈可供選擇,近期有幾個成交破頂,如金鐘的遠東金融中心和皇后大道中9號,成交呎價已超過6萬元。相對於當年同級數和價值相若的超級豪宅及一線旺舖,今天的呎價到了每呎15萬左右,傳統商業區甲廈的升幅仍屬於溫和,基於追落後概念,甲廈價格仍然有很大上升空間。"
3. 香港土著 2018-08-15 14:28:06
照咁講,現在放售中區甲廈投資者,一定係菩薩心腸,佛祖托世,要努力為接貨者創富!
4. 引刀一快 2018-08-15 17:04:06
香港土著兄

這是必然的,所有現在賣樓的地產商都只有一個目的,就是普度眾生。
5. 菩薩 2018-08-15 18:20:36
香港樓價過去50年升了千倍,賣了樓的人包括發展商的確都是菩薩,所以香港好多人都拜菩薩。冇計。
6. Aaa 2018-08-15 22:07:31
係超渡
7. 望東樓 2018-08-15 22:28:19
老蔡點算係地產商呢,極其量係比人擺上轎迫於無奈要做批發,都無行唯有做埋零售。
8. 東方成竹 2018-08-16 00:54:30
蔡老闆講得正確,商廈好多人唔識,大家了解吓都好,佢次次都咁準,又睇睇今次準唔準?
9. 望西樓 2018-08-16 08:50:58
我都好想被人擺上轎,做大批發,做菩薩,大家齊賺大錢。
10. 好開心 2018-08-16 12:55:38


見人發達好開心...

土地註冊處資料顯示,佐敦佐敦廣場2樓17舖,面積134平方呎,上月中以13萬元易手,呎價僅970元,造價比同區電單車車位更平。資料顯示,同區港景峰電單車位今年6月以37萬元易手。


該舖早於1993年以157萬元拆售,持貨25年大幅貶值92%。資料顯示,舖位於25年前由3名投資者聯名購入,是次由其中一人以13萬元承接,不排除屬於內部轉讓



11. 支持者 2018-08-16 16:56:32
睇來住宅見頂,工商仲有力,大升就未必,但起碼保值,尤其中環係寶地,甲廈唔係隨時有得買!
12. 地產人 2018-08-16 17:28:25
很有道理,中環甲級商廈有前途!

[至於位處傳統核心地段的甲級商廈,今年表現較為突出,如灣仔北至金鐘、中上環等地,今年上半年價格已錄得逾1成升幅,這跟未來供應量短缺有關。中環是香港的核心商業地段,中外資公司紛紛搶佔,在可見的未來幾年,中上環可以新落成的面積,應該不會超過500萬平方呎,相信這些供應很快會被市場吸納。目前中環甲級寫字樓的空置率只有0.8%,租金如長江中心已經到了每呎203元,而國際金融中心(IFC)租金將會進一步推高。]
13. 好時機 2018-08-16 21:48:33


現在是遊說多啲人天價買貴樓的好時機,負債累累供餐飽…



14. 危機再現 2018-08-16 23:43:21
爆煲了,今次唔單止股市爆,樓市都會爆,升咗10年,係時侯爆,因果總會循環,靠樓發達嘅日子過去了.有樓好沽,侵侵給你好提示!