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蔡志忠
2017年7月26日
樓價為何易升難跌
 
蔡志忠
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  香港有很多世界第一,自由市場經濟排名全球第一,綜合競爭力排名世界第一,連樓價之高也是世界稱冠。所謂高處不勝寒,於是市場不斷有樓價下調的評論,專家們拼命地為樓市下跌找理由,一瞬間,唱跌成了主流,而看好者變得寥寥可數。

  樓市處於風口浪尖,唱跌的文章自然受到傳媒和讀者歡迎。樓價升到這樣一個程度,假如繼續再唱好,對於未買樓者或期望樓價下跌的人來說,會是一件很殘忍的事。然而,筆者作為一名樓市評論員,必須忠於事實,仍然會選擇以真話論樓市。

  樓價下跌的理由各位聽得多,但事實上,樓市沒有依照大眾的意願而下跌。究竟是什麼原因呢?

  首先,樓價會因應地價賣得高而升高。比喻上星期馬鞍山白石地皮高價賣出,整個馬鞍山以至沙田一帶的二手樓市立即出現高價、反價及封盤個案,這種現象當然也適用於全港其他區域。近年中資搶佔地產市場,他們要求利潤較低,自然可以出價較高,成功進軍香港市場,是他們的重要戰略部署。本地地產商有見及此,也不得不改變保守策略。

重徵印花稅 高成本使樓價升

  其次,辣招令二手市場交投減少,卻使樓價升幅擴大,這一點是外界所忽略的。15%的海外買家印花稅及非首置本地買家印花稅,是樓價狂升的原因之一,試問如此重的稅務成本,買家將來重售時,絕大多數會加在叫價上。即使是最低的從價印花稅,今天也要4.25%,連經紀佣金、裝修和律師費等等一起計算,成本非得加10%以上不可。回想20年前的樓市,當時買樓印花稅最高是2.75%,雖然當年炒風熾熱,但成本較輕,使投資者可以薄利多銷,樓價並沒有今天升得這麼利害。

  最後,供不應求絕對是樓價易升難跌的重要原因。當局將住宅供應集中在新樓方面,似乎看不到問題的全面。今天的樓市給一手樓壟斷,抹殺了買家對二手樓選擇的權利,在沒有選擇的情況下,他們惟有去高追,樓價又屢創新高,這也是重徵10%至20%的額外印花稅,將買家捆綁3年的結果。

  以上看法難免會引起一些爭議,樓市辣招實施多年,應該到了檢討的時候。從供需的角度看,減少了需求,卻打擊了供應,成交量萎縮反讓樓價升得更快,而加重印花稅使投資成本大增,也是樓價易升難跌原因之一。

 
 
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1. aaa 2017-07-26 11:30:03
這位工商業聯會會長似乎很關注物業投資,之前又去東莞考察。他的聯會怎麽促進工商業發展?炒樓?
5. Danny 2017-07-26 11:34:19
蔡生好文欣賞,重印花稅就是樓價升高嘅重大原因!一針見血講中曬!
6. 二少 2017-07-26 11:35:41
講真話無市場架
7. 支持者 2017-07-26 11:41:40

其次,辣招令二手市場交投減少,卻使樓價升幅擴大,這一點是外界所忽略的。15%的海外買家印花稅及非首置本地買家印花稅,是樓價狂升的原因之一,試問如此重的稅務成本,買家將來重售時,絕大多數會加在叫價上。即使是最低的從價印花稅,今天也要4.25%,連經紀佣金、裝修和律師費等等一起計算,成本非得加10%以上不可。回想20年前的樓市,當時買樓印花稅最高是2.75%,雖然當年炒風熾熱,但成本較輕,使投資者可以薄利多銷,樓價並沒有今天升得這麼利害

以上論點我非常同意!

8. 可看肖 2017-07-26 12:20:47


樓價為何易升難跌!!!

原因很簡單, 是萬億資金進香港, 未來前景可看肖!!!


9. 問政策啦 2017-07-26 13:27:13
政府一年賣地一千億,發展商一年賣樓二千幾億,祇要市塲能吸納承擔,不出現貨多價賤局面,怎跌?竟日說着樓價與購買力脫節,但銷售對象不是愛吃喝玩樂享受人生的中產。講得白一啲,是人家無諗過賣俾你呀。政府才有主導樓市的生殺權,市民和發展商都是被動的,祇不過發展商有較多籌碼和較肯冒風險,負資產是可以出現在發展商身上的。香港發展商財困賣盤清盤多得很呢。

10. 有道理 2017-07-26 16:49:53
作者蔡生身為工商聯會長,同好多商界交流及出入訪問,見識比一般本地地產投資者更加廣,佢嘅經驗是值得學習及借鏡!
11. TO:1樓aaa 2017-07-26 16:51:34
宜家香港樓市已經沒有炒家,只剩下投資者!
12. 井 2017-07-26 17:32:07
中國大陸首富王健林積極走資,當初愛國的中國民間熱烈歡迎,以 26 億美元收購 AMC 院線、以 5 億投資英國遊艇公司「追日人」(Sunseeker),並通過 AMC,進一步收購英國奧迪恩院線(Odeon & UCI Cinemas)另耗 12 億,還收購了美國的一家獨立電影製作公司「傳奇娛樂」。 

正當人民歡欣鼓舞,中國女生盯着王小鮮肉王思聰,全國慶祝王健林為輸出中國軟實力搭橋的院線「一帶一路」成功,並憧憬中國 3D 大片「長城 2」和「建黨偉業」等,很快就可以在英美主流影線以 7、8 千家影院上映的氣勢,佔據意識形態市場之際,惡耗傳來。不知何故「金融時報」報道,中國指示多家大型國企銀行不准再向王健林的「大連萬達」發放貸款。 

窮不與富鬥,富自然不與官爭。但王健林也是中國的商界奇才,在中國的銀行收緊貸款之際,只有快速出售國內的資產,套現轉移國外。 

萬達的海外項目,一時難以融資,因為國內「斷貸」。但王健林不但在國際拓展版圖,在大陸的人脈也非常暢達。斷貸壓力如何抵銷?王健林即與「融創中國」的大老闆孫宏斌和「富力地產」火速達成協議,宣佈三方財團「戰略合作」。融創以 400 多億元收購萬達在大陸的 13 個文化旅遊項目,富力則出資近 200 億接手他旗下的 77 間酒店。王健林解釋,此舉是為了降低萬達商業的負債,並進一步「實現輕資產化運營」。 

王健林在大陸受到官方狙擊,有何內情不得而知,但驚心動魄的中國億萬富家走資一幕,正像海外某流亡富豪所聲稱的,看來「一切只是開始」。 

雖然隱約有「不要讓王健林跑了」的呼聲,然而全球化的一大好處,就是一兩個電話,國內外銀行家和應,資金愈龐大,國界愈模糊。中國的人不可以翻牆,但中國的錢,愈龎大,翻牆愈容易。


仲有冇傻人走入大陸炒野?
13. aa* 2017-07-26 19:01:04

Guangzhou apertment price rises up 40 % in the last year.


14. aaa 2017-07-26 19:18:55
工商業聯會會長怎麽推動工商業?去東莞考察幹什麽?炒樓?
15. 井 2017-07-26 21:37:17
【廣州市中心同廣州南站爭好遠喎﹗】
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電視不斷出廣告話48分鐘去到廣州,政府話為左快捷便利要一地兩檢。之但係高鐵的廣州南站位置,其實一早已判定高鐵快唔到。

高鐵廣州南站位處郊區(近番禺),距離天河區(現時直通車去到的廣州東站)達17公里,其距離約等同尖沙咀去大埔咁遠。如果你由廣州南站坐番地鐵去天河區,要轉綫,足足要49至50分鐘。

所以,坐。高。鐵。去。廣。州。未。必。快。左 
用番唐唐名句:政府 #你呃人

再加上,由西九總站開去廣州南站的列車只有約1成是直達車,另外9成會停站,隨時要近70分鐘先去到廣州南站,加埋50分鐘搭地鐵去市中心,咁不如去紅磡搭直通車好過了。

不過都係果句啦,唔好assume好多人鐘意番大陸,可以快少少去到廣州對大部份香港人來說並不重要,以上提出的數據只是用作踢爆政府的騙局。依條高鐵都唔係為香港人而建,到時西九站變成周圍都係自由行的羅湖商業城,唸起都恐怖......

因為重要所以講多一次:
所謂經濟效益係站不住腳,因為48分鐘係去唔到廣州市中心
要可能近120分鐘先去天河區
所以,為經濟效益要有一地兩檢係錯晒,因為經濟效益被大幅高估.......

#黃心穎你太年輕了
#70分鐘先至去到廣州郊區咋
#江華同劉江華都唔同啦
#廣州南距離廣州市區好遠架
16. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2017-07-26 23:23:21
阿井,點解你選擇性地將高鐵只解讀為港人單向上廣州做傻燦接班人嘅?

有消息認為,將有更多超班優才Assume操兵來港過優質生活帶來無限經濟利益和活力,大走班租樓 傻燦‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 你班無產階級,令東方之珠更加安定繁榮昌盛,睇清前路作多方思考喇,小朋友!
17. 樓價再 2017-07-27 00:04:36


高鐵一通,樓價再上...小朋友理論.


18. TO:14樓aaa 2017-07-27 02:06:16

哥仔,點解你咁膚淺,去東莞就係炒樓,成個團出去交流了解當地工商市況,咁叫炒樓?

唉,香港人愈來愈離地,完全唔了解內地情況,好在高鐵就來通車,小朋友,到時記得去睇睇呀!

19. 疑不決 2017-07-27 12:20:51


現在買樓是頂硬上,環境所迫...遲疑不決的失誤.