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樓市分析
強美元下的香港樓市
 
簡介
美匯指數與香港樓價的趨勢及變化
為何近年美匯與樓價出現成正比的奇怪現象?
美國加息,香港要跟嗎?
強美元下的香港基本因素
總結
Peter Paker
2015年4月8日

簡述

 

過去,一直有很多評論員講,近期美國好似經濟有少少復甦,美元轉強,資金會流走,利息會上升,香港樓市就要大跌云云。強美元下,香港出口及服務價格水平相對較其他地方為高,從而影響香港競爭力。尤其根據過往1997 - 2002年的經驗,當年在強美元周期下,樓價更大跌6 - 7成,何其恐怖!近期美匯指數轉強,由80升至近期曾升穿100,我會嘗試以多個不同角度去分析到底強美元會否對香港樓市構成重大壓力,以及香港目前的基本因素能否抵禦強美元的衝擊。

 

 

美匯指數與香港樓價的趨勢及變化

 

開始前,我將19981月至今CCL 與美匯指數的走勢於圖1畫出來,然後再睇睇兩者的關係。從圖1看:

 

A - B的位置

1998年年初至2002年年初,美匯升,港樓大跌。

 

B - C的位置

2002年初至2008年中,美匯跌,CCL2002 - 2003年低位升至2008年中的70幾多。

 

C - D的位置

2008年中至2011年中,美匯由100跌至80CCL則由約60點升至100左右,金融海嘯爆發期間則除外。

 

D - E的位置

至於,在2011年中至2014年中,美匯在80多附近牛皮、冇升跌,但CCL由低位的95升至120左右。

 

E - F的位置

2014年中至今,更出現美匯升、樓價升比較怪異的現象。其實從圖1看,由2011年中起,美匯指數與香港樓價的反向走勢並不如以前年度般明顯,甚至更出現兩者同步的反常現象。

 

1


 

為何近年美匯與樓價出現成正比的奇怪現象?

 

一直以來,宣稱因美匯上升而樓價下跌的傳媒及評論員,他們一直堅持的論點是美元上升、資金外流、利率上升、樓價下跌。從圖2看,美匯由2014年中起上升,但是香港銀行的綜合利率及加權存款利率反而下跌,以及 1 - 3個月 HIBOR都保持穩定。再者,從2014年中起,銀行總結餘更由約 HK$1,600 – 1,700億升至2014年末的HK$2,400億。以上述利率走勢及銀行總結餘水平去看,反映香港市場資金情況十分充裕,並無明顯資金外流的跡象,即使美匯持續上升。

 

2


 

3

 

從圖2 - 3去看,今次強美元之下根本並無出現傳媒口中的資金外流及利息上升的情況。我們不能好似報章評論員般「一本通書睇到老」,不能每次單憑過去的經驗,就夾硬話今次美元強、港息要升、樓價就要跌,歷史雖有參考價值,但仍要與現實情況及當時的基本因素作比對,這樣的預測才有價值。至於今次出現強美元的原因並非來自美國經濟過熱、有高通脹壓力、聯儲局須要從市場抽走資金以調控過熱經濟(2005 - 2007年的情況),而今次的強美元是來自其他國家減息及增加QE所致,所以市場資金仍是十分充裕。

 

講開利息,20141月時有段大家可能已遺忘的新聞,不過頗值得留意。其實在2013年尾、2014年初,美國當時慢慢開始落實退市及減 QE等措施,當時很多新興市場出現走資及匯價急跌的情況,這些新興市場須急急腳及大幅加息去支持匯價及調控走資(詳情可參閱圖4)。但是,短時間內突然大幅度加息其實會嚴重影響經濟。

 

4

節錄自2014130日東方日報土耳其加息勢累經濟 一文

 

若根據圖2及圖32014年初該段期間的香港利息及銀行總結餘情況基本保持穩定,香港的資本市場並無因美國退市而出現如上述新興市場般的動盪。我個人認為,這是與香港實施一系列限貸措施有關,尤其在限制樓市借貸上。經過97年亞洲金融風暴洗禮後,今天香港整體經濟及銀行體系在借貸上並無出現「借大左」的情況。由於今天香港沒有將QE多出來的錢濫借至實體經濟外,以及香港財政健全及有規律,以致2014年初美國講退市時香港資本市場並未受到衝擊。至于1997 - 2014年香港存款、貸款及 Nominal GDP 的情況,詳情可參閱圖5

 

5

 

相反,為支持經濟快速發展,當時很多新興國將QE 多出來的資金借出實體經濟以支持消費、投資等,但是借出實體經濟的資金不能一下子馬上話收就收回來。但因美國話退市後,熱錢一下子便會離開新興國,這樣就使到新興國的資本市場突然出現資金短缺及動盪,其匯價馬上急跌,進口價急升的現象。為支持匯價及資本市場穩定,這些新興國唯一可以做的就只是馬上大幅加息,但這樣急速的加息當然會損害經濟。1997年時的香港也因為「借大左」而出現上述一模一樣的情況,當時存款也有約HK$26,660億,但貸款則有HK$41,210億,當時借大左約1.11997年的GDP

 

6 (Not-in-use)

 

 

美國加息,香港要跟嗎?

 

導致今次強美元的一個原因是,市場預期美國會比其他經濟大國較早加息。在聯系匯率下,一般人認為美國加息,香港便要跟隨。但現實係,由2007年金融海嘯至今,聯邦基金利率合共減左5厘多,但香港至今只減左3厘,兩者當中有約2厘息差,詳情可參閱圖7。因此,很多人認為的美國加息、香港便要馬上跟隨,我對這個論點是相當有保留,尤其今天香港並無「借大左」的情況,出現新興市場般走資機會不大,我認為等香港加息還是須要相當耐性。

 

以今日美國乍暖還好寒的經濟情況來看,我估美國加息半至一厘應該都好勉強,尤其其他國家已開始放水及減息的情況下,美匯已變得好強,當美國加息即使是1/4厘,亦會使到美息 (in relative terms) 變得好高。不過,加息對美國並非冇好處,因為加息可引渡資金流入美國,支持其資本賬、股市等。

 

7 香港最優惠利率與美國聯邦基金利率(1/2006 – 1/2015

 

關於按息反而有一點要留意,就是金管局要求銀行明年中前將按揭組合的風險加權比率下限升至15%水平,這會使到銀行資金成本上升,理應有機會使到按息會上調。到底是現有貸款及新造貸款按息一齊加,或者只加新造貸款按息,這個我就不太確定。不過,若只加新造貸款按息,對舊業主冇壓力,只會使到現有業主更不願賣樓,尤其時間仍是業主的朋友。

 

 

強美元下的香港基本因素

 

坊間好多人認為過去曾發生多次強美元、港樓跌的現象,就認定今次美元強港樓便要跌。但我認為要預測強美元下的港樓表現,必須要知道兩件事:

 

第一是導致強美元背後的原因,譬如,1980年初,聽D前輩講,當時香港供樓要20厘,但當時導致20厘息的原因是1979年石油危機導致油價及通脹急升,當時原油價格從1979年的每桶15美元左右最高漲到19812月的39美元,當時聯儲局長Paul Volcker大幅加息撲通脹,他任內3月國庫卷曾見21厘;至於今次強美元的原因是,美國QE退市及開始「擬幻擬真」的加息,但同時其他大經濟體系則增加QE及減息,一來一回美金相對其他貨幣就會變強,但實際上市場資金沒有因美國所謂退市及強美元而減少。

 

第二,必須知道香港的經濟基本因素能否抵禦強美元帶來的衝擊。若然,香港有好強的基本因素(豐厚的儲蓄及政府財政儲備)且無「借大左」,強美元便不能如1997年金融風暴般衝擊到香港經濟。若然,香港經濟基礎脆弱及「借大左」,就算強美元與否,一樣會爆煲。爆煲後,香港要削減消費及投資去減債,若然這個減債過程中遇上強美元,經濟情況只會更雪上加霜,情況好似1998 - 2003年般。

 

以下我嘗試以宏觀、high level去看看今日香港的債務情況及是否有「借大左」:

 

1:家庭債務佔GDP 6成多?

 

某人經常話現在家庭債務(信用卡、按揭、私人貸款)佔GDP 6成,與2002年時的歷史高位相若,好危險,詳情如圖8。的而且確,2014年第3季這所謂的家庭負債比率更上升至64.2%,而1997年這個比率只是約48%,今日個數64.2%望埋去好似好恐怖。但是,金管局這個所謂的家庭負債佔GDP 的比率完全忽略左債務與存款之間的差距。若然今天香港人在擁有足夠的儲蓄,就算比以前借多左,是否就等如「借大左」。

 

8

 

199712月,認可機構存款只有$26,660億,而認可機構貸款卻有$41,210億,淨貸款$14,550億,當年GDP$13,730億,貸款 > 存款約1997GDP 1.1倍。201412月,存款有$100,740億,貸款$72,760億,2014年末淨存款約$27,980億,是2014GDP 1.3倍。若考慮今日擁有的豐厚存款及存貸兩者之間的差異後(圖9),這個今天所謂什麼家庭債務佔GDP 6成的說法是否已變得毫無意義,具體數字可參閱圖5

 

若然今天香港市民及政府並無「借大左」及擁有豐厚的儲蓄,大家要認真考慮一下強美元是否能衝擊到本港樓市。獨孤一味用GDP 6成去靠嚇有咩用,老實說,唔識就俾佢嚇死,識果D就真係俾佢笑死,實實在在搵多D地、起多D屋好過,「驚方」用得多冇用架,咪搞到冇哂公信力,為咩呢?

 

9

 

2:貸款的結構

 

從圖5及圖9去看,由1997金融風暴後,認可存款 > 貸款的差距逐漸拉闊,當然這是一個很好的趨勢,這很大程度反映香港沙士後的經濟繁榮並非由過度借貸所致,且有豐厚的儲蓄,因為靠過度借貸得到的繁榮最終係要還,情況有如今日歐豬一樣。

 

若然深入研究當中認可機構的貸款的組成部份,會發現一個很有趣的現象。根據圖10,由200412月時,用于香港境內的貸款佔整體貸款約89.2%,但是,201412月用于香港的貸款佔整體貸款的比率下跌至69.7%,而用于境外的貸款由200412月的10.8%升至2014年的30.3%。反映香港本地經濟持續強勁增長的同時,但原來用于本地的貸款之比例卻由2004年的9成下跌至2014年的7成,過去十年認可機構之存款還一直高於其貸款約GDP 1.3 – 1.9

 

從圖10可以看到,導致用于本地的貸款之比例由2004年的9成下跌至近期的7成,主要來自幾個近年被標籤為「萬惡」的貸款用途:

 

<1>

個人購買私人住宅物業按揭貸款由2004年的28.3%,一直下跌至2014年的14.2%

 

2>
用于建造業及物業發展與投資的貸款由2004年的17.9%,上升至2008年的20.9%,然後下跌至2014年的14.6%

 

3>
用于與財務公司的借貸由2004年的7.8%,升至2008年的8.6%,然後下跌至2014年的5.4%

 

4>
用于個人 - 其他(信用卡及私人貸款)由2004年的6.9%,升至2007年的7.5%,再跌至20146.2%

 

從圖11可以看到,用于香港本地的貸款按年計的增幅(包括住宅按揭、物業發展/投資、與財務/金融公司借貸、個人貸款信用卡等)一直遠遠跑輸境外貸款的升幅,再加上認可機構存款大於貸款約1.3倍香港GDP及政府擁有豐厚儲備,香港整體「借大左」的風險其實好低。

 

10 


11


 

3:政府的財政儲備

 

引述林奮強先生未來基金一錯再錯  香港可有未來?”一文(刊登于201533日),其中有一段如下:

 

政府可用儲備有$15,000億,佔GDP70%。若按歐盟的財赤安全線每年GDP3%去計,這筆錢可讓香港「搣」23年!又或者,2000年代初科網泡沫、911、沙士打擊下,4年間財赤總額是1,700億,極粗略估計,1.5萬億足夠抵禦同樣衝擊近9次。…….. 而且,過去5年是環球經濟自大蕭條以來最差時期,香港依然錄得每年GDP 3%的盈餘…….

 

個人覺得,香港在政府及市民有錢到咁的情況下,歐盟都仍未爆,香港就要先爆,我估普遍業主應該會認命吧,冇得怨,如果係咁,真係抵輸啦……..

 

12

 

若然,今天香港擁有堅實的財政底子,市民及政府且並無「借大左」的情況,就算真的出現強美元引申的資金外流、或者甚至很多人口中但卻「up」唔出的黑天鵝,香港是否真的會頂不住,倒值得大家想一想。

 

4:財務公司的影響

 

節錄自金管局副總裁阮國恒2015320財務公司的物業按揭貸款情況與逆周期措施 一文,內容如下:

 

1.    金管局有否了解財務公司承造物業按揭貸款的情況? 有沒有最新的數據? 對樓市和銀行體系有何影響?

 

金管局不時要求銀行提供它們貸款予財務公司的資料,以便了解銀行與財務公司的信貸關係。根據金管局收到的資料,在201412月底,有45間銀行向59間財務公司提供融資。當中,29間財務公司有經營物業相關貸款業務,這包括大部分目前市面上比較活躍的財務公司,涉及以物業抵押的貸款(包括按揭和其他一般周轉使用)總額約為92億元(去年6月底為86億元),跟本港銀行業總體約9,900億元未償還住宅按揭貸款總額比較,僅約為百分之一。可見財務公司借出的置業貸款金額並不足以影響香港樓市的發展

 

此外,香港銀行向該59間財務公司提供融資的總額只有270億元,佔銀行體系總貸款額不足0.4%,比例甚低。當中,有提供物業相關貸款的29間財務公司從銀行取得的資金總額為200億元。因此,這些財務公司是否穩健,並不會對銀行體系帶來系統性影響

 

若大家有興趣,可到金管局網頁參閱全文。

 

 

5:黃金5年的經濟表現

 

引述黃金五十創辦人 林奮強﹕供應不足 是樓市最大隱憂(刊登於明報201542日),其中有幾段文字講及香港經濟表現,原文節錄如下:

 

香港最近公布的按年經濟增長率只有2.2%,財政司長曾俊華更預測未來一年的GDP只會介乎1%至3%,但去年香港樓價卻升了約13%,似乎樓價與香港經濟表現極度脫節。不過,正如中國總理李克強曾表示內地GDP數據意義不大,所以會參照他另行選擇的「李克強指標」,林奮強也指香港的GDP未必能準確全面反映經濟實況,所以他會採用四個更實在的「硬指標」﹕(一)政府利得稅和薪俸稅收入;(二)就業人口;(三)家庭收入中位數;以及(四)接受綜援的人數變化。

 

實際經濟 遠好於GDP數字

 

林奮強解釋,「一個地方的經濟變好,人們一定可以容易找到工作,也更容易加人工,要申領綜援的人數便會減少,商業機構也更易賺錢,於是打工仔和公司便會交更多薪俸稅和利得稅。」

 

那回顧林奮強提出的黃金五年(20102014年),該四項指標表現如何?其間,香港的就業人口增加了約10%,香港的家庭入息中位數則增加了約33%(圖1),領取綜授人數卻減了21%(圖2),至於利得稅,由932億元升至1361億元,薪俸稅收則由443億元增至580億元

 

「我提出的四個硬指標,在黃金五年內都表現強勁,但財政司長卻連年對香港經濟預測悲觀,說要審慎理財,政府亦由此而不察覺港人收入上升,自然對房屋需求強烈,未能積極增加土地供應,當需求急升而供應受約束,樓價和租金便也自然會爆上。」

 

高收入人士過去5年增近半

 

另外,林指過去5年高收入人士的收入快速增長(月入5萬至10萬的家庭增加了46%,月入10萬以上的則增加了59%),透過「滴漏效應」,令到月入2萬至5萬元的中等收入家庭也增加了24%,收入少於2萬元的家庭則少了18%(圖3),呈現「均富」效應,也解釋為何細價樓多了大批買家。

 

13
 

 

總結

 

從近期的強美元趨勢下,香港根本並無出現很多傳媒評論員口中的走資及加息,甚至近期利率在強美元下更有下跌旳趨勢。要知道強美元下是否對香港樓市的影響,必須要知道導致強美元的背後原因,不能一通書睇到老就話美元強樓價跌,否則只會得出離天萬丈的結論。其次,就算美國要「真加息」又如何,以美國今天乍暖還寒的經濟情況,可以加息幾多厘呢?利息係相對的,當美國加息少少,而其他國家則減息,美息(in relative terms)尤如係大升一樣,對經濟復甦的影響不能被低估。還有一點,金融海嘯時,香港並未完全跟足美國減息的步伐,就算美國加息,香港仍有很大不跟隨加息的空間。

 

還有一點,就算香港真的出現強美元下的走資,大家仍要想想香港市民及政府是否擁有足夠的底子,去抵禦走資對經濟的衝擊。

 
 
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2. 中女社社長 2015-04-08 12:18:04
同意! 現在美元係被迫強
3. 支持. 2015-04-08 12:24:41
好文. 
4. 亮劍 2015-04-08 13:13:44
在金融海嘯發生後,香港政府同金管局高層,已經紮行個馬,金睛火眼實香港的金融體系會否被人唧濕。
之後香港一連串打房政策出 籠,亦主要係針對金融體系安全出發,背後實際上係防止實力不足及不自量力之人買楼混桔。 
六年下來金管局一方面收緊信貸;另一方面又通過徵收各式各樣的 SD 來阻撓搏懵人士,攪下攪下除非你係葉問,否則咪使旨意買私人楼。 
對於香港整體金融系統來說,政府咁做無可厚非,但咁攪法邊緣人士若想置業,唯有望阿爸打救!
5. 70後小弟 2015-04-08 13:31:44
多謝PP兄塞錢入大家袋
6. 亮劍 2015-04-08 13:43:48
在97年10月13~19日,香港楼市泡沫爆破,嗰期CCL報 102.93,回想一年前即96年10月14~20日,那一期CCL只是69.39。一年間升近5成,係咪透支咗預期升幅呢?

其實在97回歸前果期(6月23~29日),CCL曾經上過 102.51,與97年頂部只差0.42啫,要是同樣用96年10月14~20日的69.39作比較,即3O幾個星期CCL升足48.28%,肯定係井噴!

講真其實97年董建華乜都唔做,楼市泡沫都會爆破,因為嗰陣私楼的衡平比,已升到離地,達致2+水平!!

董生及其幕僚喺呢一刻推8万5落井下石,做就楼市調整變楼災,想軟著陸變硬著陸。

但因為世界普遍政府,都採用開印鈔機來解決財政難題呢個方針無法逆轉,因此中長線例如10~20年睇,楼價会反覆上升的機會極大。


以下重貼本人回應。


1 在90年代買楼的人,应該係那班50~60後,他們的父母,生親幾件上,就算有能力都幫你唔倒,莫講首期,講句衰D一個浪來到無錢還楼按,小業主九成要靠自己。反觀現在仲入市呢班,因為兄弟姊妹少,若果上一輩肯助拳,首期同每月供款呢兩度,問題不大。



2 喺90年代,你睇好楼市後向,基本上你會想辦法去首置;如極度睇好呢,咁就買多一到兩間囉。還記得果陣買多間楼,銀行根本係零障礙,一張稅单向不同銀行借幾单根本極普遍,但搏得盡的後果係風險大咗,又係衰D講句,一個浪來就屎淋尿濑;反觀現在你極度睇好都無用,因為有咗正面信貸資料庫及金管局指引後,你想搏都借唔倒弹药。



3 在拾多弍拾年前買楼,你要是向銀行證明你每月只用一半收入來供楼,理論上呢单按揭申請成功的機會都好大;但現在有壓測喎,单单呢個壓力測試,就已經限制咗大部分小業主的供款,只佔入息4成幾。



4 置業人士的心態,我不能不提,回想喺90年代,你買入一個住宅单位,自住長短棍根本任你舞,乜嘢深思熟慮唔該靠邊站,唔覺意買多咗、買大咗或買錯咗點算?立刻揾楼下地代就同你埋尾啦;但現在準業主喺簽臨约之前,如果你唔揾定銀行問清問楚,同時做定功課而茂茂然走去買楼,你隨時裙拉褲甩,因此喺最近呢一年買楼的人,你一係有實際居住需要;一或你會最少揸幾年收租,不可能存短炒念頭。



在入埸人仕都係最有實力,可通過嚴格測試,有長線稳守準備的情況下,請問楼價点跌幾成?

7. Peter Paker 2015-04-08 13:46:48

To: 6/F


煩請你同湯博士講聲   :P   :P

8. 占士 2015-04-08 13:48:04

PP兄,謝謝您每次都如此用心的編寫那麼有參考價值的文章!

當今香港市民及政府的底子厚是肯定的,但能否抵禦走資對經濟的衝擊就要看是為何走,如何走,哪裡走,何時走,走多少了。

9. 亮劍 2015-04-08 14:06:02
在97年10月13~19日,香港楼市泡沫爆破,嗰期CCL報 102.93,回想一年前即96年10月14~20日,那一期CCL只是69.39。一年間升咗 48.34%
現在 CCL 做 139.70,如果計升咗 48.XX%,咁即係由94.XX起步,揾翻中原数據,呢個数要追索到 2012 年 2月13日~19 日,果期 CCL 報 94.38,即同係升 48 点幾%,97 果陣用一年,呢家要升足 3 年多。
10. 收租王Tony 2015-04-08 14:08:29

真心覺得PP兄既文章最有Heart寫,

唔係一味用直覺/純經驗/靠嚇/唯我獨尊既心態去寫,

感謝感謝!^_^

11. 讚! 2015-04-08 16:10:11
分析得很好!又上了一課..(比上博士堂好多了)
12. CD ROM 2015-04-08 17:35:09
袋左錢走先~~~
13. 請教一下 2015-04-08 18:17:52
如果美國加息, HIBOR 會升呢個對我來說的不必討論的物理定律是否成立呢?
14. 美國加息, HIBOR 會升係物理? 2015-04-08 18:43:42
唔係下話?97時,美國唔加息,hibor都可以去到300厘。
咁負利率係唔係推翻所有物理定律?但現實又發生左喎!
市場同指標有關係,但唔係相等。 
15. 央行面對的新常態 2015-04-08 18:52:24
「新常態」不單是中國要面對的,美儲局也陷入個「新常態」的苦惱中:知道要加息,但加唔到。事實上,這種無力感,正是全球央行的新常態,而導致這個央行集體無力新常態,就是由QE帶來。
西方貨幣學一直以貨幣量的供應,或調校利率來刺激、遏抑經濟增長,簡單言是:
⑴經濟不景,便多印鈔,使利息降,吸引投資者貸款去建廠、建屋,帶動就業,這便增加政府稅收和民間消費,經濟就可能好。
⑵經濟過熱,通脹升,便提升利息,投資者會因資金成本上升而不再貸款。建廠、建屋放緩,多了人失業,民間消費減少,過熱的經濟就可望受到遏抑。


推積極幣策成保經濟良方

這個模式可簡稱之為:凱恩斯貨幣論,基本上自戰後以來,已成為環球央行用之以調校經濟增長/放緩的良方,按理今時美國經濟已轉入「好景」,美儲局再開創加息清涼湯來,不是困難,但為甚麼自2003年6月,前任美儲局主席伯南克宣布不再QE,並於同年定出加息的門檻,但當門檻之一,失業率(要低見6.5%便加息)達標後,美儲局卻一次又一次地搬龍門,「婉拒」加息?這是因為以前的利率是在10厘3厘間浮走,但今時環球利率就低至幾近零,帶來龐大的環球貨幣供應,亦帶來了前常未見的態勢,也就是這個態勢,帶來了美儲局的新常態,你不了解這個央行的新常態,投資、投機都易失利。
對美儲局這個無力感的新常態一個比喻是跳彈床,以前央行彈跳好,是因為有彈床(利息水平高),但今時眾央行行長把利息一跳跳到落地,便難彈了。
今年1月,美儲局議息會議紀錄表明,美儲局關心三件事:⑴就業情況;⑵工薪增長;⑶房屋銷售。這三件事明顯跟通脹關係不大,因為美儲局擔心經濟增長不前,多過擔心通脹趨前何故?


美元續強 美國出口勢受阻

美國的企業,因環球擴張關係,使到不少企業有三、四成利潤是來自海外,當美元自年初至今已升9%時,這些企業貨品的海外售價,一就是要加價,以抵銷外地貨幣因美元升值而出現的貶值,這會使銷售額減少,二就是公司的海外盈利匯回美國時,有匯價損失,這對企業管理層都是個警號,一個明顯的反應是為應付可見的海外市場營銷的萎縮,不能不先收緊招聘人手,ADP(一間研究私人公司招聘的機構)對3月的私人公司就業招聘顯示,這些公司於3月只創造了5,000個與製造業相關的職位,跟以往平均月創的30,000個職位低很多,尤其使人擔心的是,大機構只招聘了19,000人,跟以往的招50,000個職位,低很多,大機構管理層營銷資料足,決定速,當然是,市場一萎縮,請人就要縮,再進一步就是裁員減薪,你教美儲局怎能不關心就業情況?
不過關心也沒有用,只要美元續強,其他貨幣弱,美國公司的海外市場營銷,就會受到打壓,而加息只會讓美元更強。
這個關心變成上周五就業數據上的擔心,不少經濟學者原估三月非農業職位增長可逾25萬,事實上就只得12.5萬左右,於是在周一時,紐約美儲分局局長就講:美儲局加息或要押後,加息幅度會相當少。紐約美儲分局是一眾美儲分局中,最重要的一間,因為它管轄華爾街的金融。
當公司凍結請人時,工薪增長也就免問,事實上,這次美國經濟復甦是較以往的復甦弱,原因之一是今次的復甦時的工薪增長異常低,當工人有汗出,冇乜糧出時,消費自然少。美國的經濟增長有近八成,是來自個人消費,當工薪減少,消費自然少,所以美國一些經濟研究機構已開始將今年第一季的經濟增長率由原估的3.5%-2.5%,改減至1.5%以至只得0.7%,在這種情況下,你估美儲局敢大幅加息嗎?
16. 人人 2015-04-08 18:56:15
疑點:
1 hk is free capital flow city . Deposit can go in and out . How can u so sure those are all HK ppl deposit ? 

2  there is no meaning talking about interest rate again and again coz it really nothing in this new economy 

3 the main focus is the hk real economy affected by strong US dollar. It is obvious that the hk property market depends on hk purchasing power .  Ppl who hv international mind is rushing to Australia Europe and some South East countries for buying properties .


17. 人人 2015-04-08 19:00:39
Strong U.S. dollars hurt the labor intensive industries --- hurt small property price . 

Labor intensive industries ---- retails / beverage / travelling / logistics . 
 

Focus on those data is no use if u don't know what the  combination of data ,


we can see the hardwork in ur piece but it cannot convenice me to believe the data usage to prove ur points

18. 請教一下 2015-04-08 19:04:58
之前HISTORY, 美國加息, HIBOR 一定係升既
19. 再請教一下 2015-04-08 19:15:15
有冇試過美國減息而hibor唔減? 
20. 醒覺者 2015-04-08 19:29:49
經濟同股市/資產格價可以完全脫勾。
其實海嘯前都已經係,公司一炒人,股價就升,海嘯後就更加係,重多左樣,就係經濟數據差,大市都升,因為知道政府要令貨幣貶值。

上次美國加息,香港走資係因為其他貨幣冇QE,但呢次中歐日都QE,錢其實唔係咁多出路, 而hibor升唔係因為資金流向,基金利率只係N個因素中既其中一個,正如政府唔減息,債息都可以大插,因為其他因素郁左。


21. 山高雲低 2015-04-08 20:22:19
睇完PP兄這篇圖文並茂的文章,除了佩服和感謝外,更大的感覺是:
現在揸住已揸了多年的磚頭,更覺安心和放心。
22. 肥婆四 2015-04-09 00:10:36
PP兄,好多謝你咁詳盡的分享。老實講,如果講加息,我真係未驚過,原因是加息反而是經濟真的好了,我驚的是香港的官,佢地最喜掉轉黎。明眼人睇到央行玩緊的是缸瓦換爛布遊戲,都唔知玩到幾時先滿意,只因有對手,無之前咁易玩喇,大家都要耐性。
23. 肥婆四 2015-04-09 00:19:35

按揭辣招亂出 金融風險反增

撰文:鄭宏泰 香港中文大學香港亞太研究所社會及政治發展研究中心聯席主任、陸觀豪 退休銀行家/香港中文大學香港亞太研究所名譽研究員
欄名:房策透視

今年是人民幣滙率改制10周年,與香港房地產連年大漲小回,內地資金湧港可謂不無關係,而2008年的金融海嘯,又加劇游資氾濫,干擾香港金融及經濟秩序,銀行信貸監管由是加強,實無可厚非。

藉詞監控按揭 管理置業需求

惟若借監控按揭風險為名,「管理」置業需求為實,並非對症下藥,更非「逆周期措施」,過猶不及。

近年,房地產市場供求錯配失衡,背景成因錯綜複雜,並無靈丹妙藥即服可解。97回歸後,3任特首舉棋不定,物業供求政策反覆是癥結。故此,政府多番推出稅務措施,藉行政手段「管理」需求,也未能扭轉樓市大勢,而且利率偏低,資金成本似有若無,業主抗跌力強;而憧憬港元與人民幣並軌升值,更吸引境外資金入市。所以,金融管理局也推出所謂「逆周期措施」,一再收緊置業按揭,但收效不大,反令市民大眾置業更難,也與政府着力增加供應,平抑市場失衡之大方向背道而馳。

金融管理局之顧慮,應該是香港97回歸以後,先有亞洲金融風暴,後有「沙士」疫症,房地產市場一落千丈,負資產個案大增。雖然最終有驚無險,財金官員卻久未釋懷。及後美國爆發次級按揭拖欠危機,推出「量化寬鬆」救市,便惶恐波及香港。在翌年推出按揭「辣招」應對游資湧入,卻忽略早前人民幣滙率改制,令美中港三地貨幣之三角關係起變化,產生系統性影響,並非該等措施可以拆解。可惜官員似乎偏信調控,不停「加辣」。表一是歷年「逆周期措施」撮要,現今官方按揭指引巨細無遺,銀行審批幾乎無彈性。

只針對按貸 發展融資風險巨

銀行對房地產放貸,不限於按揭,還有發展融資。若房地產市場風高浪急,單獨針對置業按揭,沒法穩定銀行體系信貸風險,因為發展融資的風險更高。根據國際(巴塞爾)標準,按揭風險參數(50%)是發展融資風險參數(100%)之一半。因此,按揭「辣招」即使奏效,也力有不逮。況且,置業按揭風險只是拖欠,銀行可查封變買抵押品,即使資不抵債,撇帳損手也有限。

發展融資風險不同,若項目超支停建,善後不果,查封變買抵押品套現止蝕不易,可能全軍盡墨。表二是近年置業按揭與發展融資統計,兩者合計所佔銀行總貸放比重,由2008年底約40%,輾轉下跌至去年底約28%,而且各佔一半。查銀行對房地產授信連年下降,風險理應是遞減。況且,若然利率掉頭上升,不單影響按揭,其他貸放也難獨善其身,那何解只針對按揭貸款?

置業按揭屬分期付款,未盡付按揭前不獲業權。不過,物業是大眾市民最貴重的資產,在還款期內,非不得已不言棄。因此,信貸風險並非樓價波動,因為自住物業估值賺蝕,只是帳面會計虛數;也非利率起跌,因為利息增減,向來是調節期數應付,以維持每期「供款」不變。調節期數風險極低,因為換樓普遍,屆時未償本金將整筆清還了結。故此,實際信貸風險是借款人職業與收入穩定性,及其信用紀錄。所以職業欠保障或收入不穩定者(如自僱者),按揭條件較嚴苛;而信用紀錄欠佳者,則不易取得按揭。

金管局越俎代庖 代銀行決策

香港置業按揭市場競爭激烈,銀行爭先提高效率,靈活應變。故此,審批權需要下放至前綫,依據既定政策與條件進行。信貸風險管理着力點應是整體按揭質素,而非每筆批核,多年來置業按揭拖欠比率與重組比率一直下跌,現已低至0.01%水平,則足證銀行風險管理有道,監管機構實不應越俎代庖,以指令替代銀行決策。

傳統逆周期措施,是通過宏觀調控銀行營運資金,消弭市場變動之影響,穩定金融體系。值得留意者,是國際(巴塞爾)資本標準,與時俱進,將引入「逆周期備用資本」要求,減輕市場突變之震盪。

財金官員近年針對置業按揭借貸條件之措施,其實是信貸「配給」手段,直接干預供求,只能收一時之效,否則不用多番出招,愈收愈緊。此外,按揭年期設限與還款壓力測試,其實是「篩選措施」,效果等同限制銀行調節期數應付利率波動,間接提高置業借貸門檻。因此,按揭「辣招」已有政策工具之嫌,變相「管理」置業需求,因為準業主若積蓄不多,實難通過測試。傳統逆周期措施,應該是測試銀行承受「斷供」之壓力,未達標者需購買借貸人按揭保險,甚至提高資產風險參數,增加資本要求。

「財仔」如雨後春筍 不受監管

早前,財金官員答覆立法會議員質詢,指出銀行佔按揭市場幾乎99%,財務公司(坊間稱為「財仔」)佔份微不足道,並能有效防止銀行取巧。言下之意,是按揭「辣招」應奏效。實情是領「借貸人牌照」經營之其他財務公司,有如雨後春筍,承接銀行按揭漏網之魚,但不受財金當局監管。因為「財仔」其實是「領牌放債人」,其牌照向警務處申領,並不包括在金融統計之內,而「財仔」所標榜的審批簡便快捷、免手續費、免律師費等「優惠」,銀行正式按揭是辦不到的。

未對症下藥 樓價反覆飈升

所謂「二按」、「三按」之類的「加按」,乃無抵押信用貸款,只是承諾賣樓時還債之借貸合約,並非正式按揭,而且利息高。進一步說,「財仔」是對物授信,並非對人,而且倚賴頭按銀行把關,審查借款人之信用。此外,「財仔」並不吸收大眾存款,不受金融管理局監管,也不倚賴銀行拆借營運資金,其貸放業務無從正式統計。因此,正式按揭愈收緊,「財仔」加按之需求反愈大,整體借貸風險未必增高,但市場重新分配,受銀行法例監管之部分愈低。到底按揭「辣招」是否對症下藥,可否穩定銀行體系,消弭金融風險,不言而喻。

置業按揭,向來風險分散,信貸質素高。本港銀行累積半世紀經驗,經歷物業市場多番盛衰起伏,能充分掌握按揭信貸風險,即使在亞洲金融風暴,科網泡沫爆破,沙士疫症等連番打擊下,也應付裕餘。況且,銀行總貸放之中,「在香港使用貸放」之佔份,連年下跌;其中置業按揭佔份,與地產發展相若,而且走勢同步。此消彼長,「在香港以外使用貸放」之佔份,則連年上升(表二)。

若論風險高低,影響金融穩定,置業按揭理應遠低於地產發展與海外貸款。近年,政府稅務與按揭「辣招」齊出,物業市場卻反覆飈升,而市民則望樓興歎,應反思得失,調整策略,始可對症下藥。

 
24. 80s 2015-04-09 01:03:21
Thanks PP for the great research. 

關於按息反而有一點要留意,就是金管局要求銀行明年中前將按揭組合的風險加權比率下限升至15%水平,這會使到銀行資金成本上升,理應有機會使到按息會上調。到底是現有貸款及新造貸款按息一齊加,或者只加新造貸款按息,這個我就不太確定。不過,若只加新造貸款按息,對舊業主冇壓力,只會使到現有業主更不願賣樓,尤其時間仍是業主的朋友。

Below is the answer.

The 15% risk-weight floor was only applicable to new residential mortgage loans, not the entire residential mortgage portfolios as required under the new arrangement. In the interim, banks need to achieve a 10% risk-weight floor to their entire residential mortgage portfolios by the end of June 2015.

(Source: http://www.hkma.gov.hk/media/eng/publication-and-research/quarterly-bulletin/qb201503/E_Half-yearly_Mar2015.pdf   p.52 footnote 35

25. 80s 2015-04-09 01:05:28

The reasons for drop in property price in the past amid strengthening in USD

1. Strong USD relative to other currency à as HKD is linked to USD --> HK export less competitive à companies in HK earn less à salary decrease / unemployment increase à property price drop

2. Strong USD is coming from rate hike in US à HK interest rate increase à interest burden increase à property price drop

2 is less likely and only 1 may lead to property price drop in HK. 

26. 80s 2015-04-09 01:13:57
You mentioned “今天香港整體經濟及銀行體系在借貸上並無出現「借大左」的情況” because deposit is much greater than loan in HK. 

This looks healthy but we need to know where did the deposit come from because deposit includes both retail deposit (i.e. deposit made by you and me and other hongkongers which are very sticky in nature, i.e. they dont withdraw the money from the bank easily) and deposit from overseas companies (which may include US hedge funds who borrow cheap money from US and use it to invest in HK) which may repatriate back to US if Fed withdraw the liquidity from US banking system (reversal of QE). 

The impact on the banking system will be significant if the deposits are mainly from US institutional investors (e.g. a US hedge fund bought $100 bonds issued by a HK company and then HK company deposit the $100 into the bank --> bank deposit increase and aggregate balance increase --> because of the $100 increase in deposit, bank lent $80 to me / you to buy a property--> if that US hedge fund sells the bond --> aggregate balance in HK will decrease by $100 but the bank just can’t call back the mortgage loan --> liquidity in the banking system will tighten )

The next question is how will this tightened liquidity affect the property market in HK. 

Regarding your point below

199712月,認可機構存款只有$26,660億,而認可機構貸款卻有$41,210

As mentioned above, the deposits include both household deposit and company deposit (e.g. deposit made by Cheung Kong into HSBC). So we can’t use this number to determine the net debt of household relative to GDP.  

And for the impact mortgage provided by money lender, we may refer to the below link. Although I don’t know how reliable is the data in the above link, it says that there may be more than >10000 cases of second / third mortgage in HK. This link is provided by PN. 

http://www.cpm.com.hk/secondmor.php?d=ALL&t=R&p=207&o=&e=&b=

(The organisation of my comments is a bit messy and i will write it again later for easy reading if i have time, sorry for any inconvenience caused) 

Thanks PP for your research again and looking forward to seeing your comment later. Thanks!

27. Peter Paker 2015-04-09 09:50:21

To 80s


Thanks for your words and comments.  It seems that you have a couple questions raised here and I try to respond one-by-one


<1>

You said that I (or we) don't know how much is deposits / funds to HK from USA institutional bodies.  If their fund were gone, it would have adverse impacts to HK.  That's your 1st question.

My resposnse:

To be sure, I do NOT have exact figures to your questions.  I think only HKMA may have some data. 

But I quoted the examples of emerging markets in early 2014.  In early 2014, the coming USA QE withdrawal already impacted interest rates and liquidity of those emerging markets (per Diagram 4).  However, HK was not get hurted according to Diagrams 2 - 3.  I think it may be a reasonable ground to justify that HK is healthy.  If HK were not healthy, she would likely be get hurted in the beginning 2014, just like emerging markets.

So I think my deduction is not enough to provide ABSOLUTE conclusions as to the health of HK economy and HK banking systems.  But I think it can provide some reasonable hints about HK status.


<2>

Your 2nd question is that the deposits quoted by me may ix with household and corporate deposits.  So I should not use this to determine the safety of HK economy and banking systems.

My responses:

I think acceptable to compare.  This is becasue deposit figures in 1998 and 2014 mix with both of household and corporate deposits.  So the deposit figures over different period of time are under the same measurement criteria.  Why I cannot compare deposit figures in 1998 and 2014?

I think CK made deposits to HK banks from 1997 to 2014.  Why I cannot compare? I don't understand


<3>

Your 3nd question is that there are > 10000 cases of 2nd and 3rd mortgages in HK per the links of property.hk.

My resposnes:

Preliminarily speaking, 10,000 cases is shocking and surprising.  However, HK has 1.13 million units of prrivate residential and 0.4m units of sold govt-subsidied flats.

10,000 cases of 2nd and 3rd mortgage in comparison with > 1.5 million units of sold properties.  Is it excessive???

Also, Centaline provides some systematic and well-organized statistics about the 2nd and 3rd mortgage.  Better for you to take a look.

財務公司承辦私人住宅樓按合約登記統計

2014年三按或以上合約有975宗

http://hk.centanet.com/home/ArticleTemplate4.aspx?id=60359&hc_location=ufi

28. Peter Paker 2015-04-09 10:04:45

To 13/F - 14/F

Why did HIBOR in 1997 rise to 300% while USA did not adjust the Fed rate?

My response

Due to excessive borrowing and slumps in HK stock and property markets, substantial amounts of funds left HK.  This led to serious drops in HKD exch rate.  If the authority did not do something to alleviate the capital outflows, HKD would drop beyond the fixed exch rate.  If the fixed exch rate were not maitained, then the Link Exch System would be broken.

The only way to keep the liquidity in the HK banking systems was to raise interest rates crazily, although USA did not adjust the Fed rates.   I think 1997 HK was as the same as emerging markets in beginning 2014 (per diagram 4)

29. 80s 2015-04-09 23:55:51
Thanks PP for the reply! Below are my comments

1. Reason why the impact on HK interest rate / liquidity in HK banking system was limited when US stopped the asset purchases 

I think this is partially due to the fact that HKD is linked to USD so US investors would prefer to withdraw the liquidity from Asian countries first as termination of asset purchases would result in stronger USD relative to other asian country currencies 
(when QE started a few years ago, USD got weaker and US interest rate was low  so US investors prefer to borrow in USD and invest in asian countries to take advantage of the potential investment and exchange gain. However, when USD becomes stronger after the end of QE, investors would just reverse what they have done before)

I think the impact on HK banking liquidity can only be seen when US reverse the QE (i.e. US govt sell back the bonds to banks) or HK economy starts to deteriorate (so HK is less attractive relative to US investor and US money will go back to US)

2. Difference in deposit mix between now and 1997

Maybe it is useful for us to see where did the deposit come from in 1997 and 2014

In 1997, I think the deposits mainly come from exports to US. e.g. exporters in HK got the USD from US importer --> deposit the USD into bank and convert into HKD 

However, in 2014 (or after the start of QE), besides the deposit originated from exports, US investors also played a role in enlarging the deposit base in HK. E.g. US investor borrow cheap money in US and use it to buy property in HK --> property seller in HK got the $ and then deposit the money into the banking system. I think this is the hot money in the banking system and its departure from HK will tighten the liquidity in HK banking system. 

In order to assess the impact, we "may" (dont know whether it is a correct way and pls correct me if i am wrong) use the following formula to determine the amount of hot money

Hot money = Change in aggregate balance between 2008-2014 minus net exports to US during 2008-2014 (so we can know how much USD have we earned and deposited into the system)

Although the departure of hot money may create volatility in HK banking system, they wont leave unless i) liquidity tightens in US ii) they think return on investment in HK is not attractive anymore. 

Pls let me know your thoughts! thanks PP! 
30. 馬飛 2015-04-10 10:41:45
熱錢流出香港的問題當然值得探討,但我覺得不需要在PP這次的分析中過份放大其影響。
從圖5我們可以看到一些端倪。圖上第一個column顯示,從97年至03年香港整體存款並未隨著金融風暴、香港經濟轉差而大幅波動。其中一個我認為的重要原因是港元與美元掛鉤,對來自美國的熱錢而言,完全沒有匯兌風險。此外,如大家所說,港美之間利息升降應該大致同步,換而言之,兩地不應該存在息差大幅擴寬或收窄的情況。對來自美國的熱錢而言,其實是否撤回本土並不會只看美國加息,而更重要是有利可圖。
如果97金融風暴的經驗告訴我們,即使在當時這種環境也沒有出現存款大幅撤離的話,我看不到在可見的將來,來自美國QE的熱錢會出現。
相反,我們更加需要關注的是來自歐洲、日本和大陸QE的熱錢流入。來自歐洲和日本的熱錢理論上是近一年至幾個月、自日本和歐洲相繼推出QE後有機會湧入香港。昨天金管局注資可能是一個警號。
31. 不負少年頭 2015-04-10 14:27:04

PP兄最令人欣賞的地方是真的有做過研究而將成果無私分享俾大家, 呢種行為值得敬偑, 試想想要自己處理咁大量的資料, 我都不知從何入手.

睇PP兄的文章就像睇而家美國其中一本最流行的經濟學書: 二十一世紀資本論, 由法國學者所寫, 裏面有大量的資料研究, 雖然成本聖經咁厚, 但睇完一定令各位知識增長不少, 就像看PP兄的文章一樣

PP兄, 繼續努力, 忠於自己

32. John 曾 2015-04-10 15:11:14
財政司長卻連年對香港經濟預測悲觀,說要審慎理財,政府亦由此而不察覺港人收入上升,自然對房屋需求強烈,未能積極增加土地供應,當需求急升而供應受約束,樓價和租金便也自然會爆上
33. Sammy 2015-04-10 22:35:30
Thank You. PP 
34. Ng 2015-04-11 11:51:38
多謝PP兄,領我可從多方面思考,比起近幾個月重覆又重覆既網主,新添趣味
35. HW 2015-04-11 12:20:15
36. 亮劍 2015-04-11 13:00:05
小弟發覺政府真的好驚十下十下,每次出招壓楼市,都係 CCL嗰陣的指數,比對一年内的平均價,升咗一成果陣。


例如 CCL 喺 09 年 7 月 27 日到 8月 2 日嗰期,已經開始升穿一年平均價一成呢條死線。


直到同年 10月12日~18日果期,政府見呢個指數比一年 CCL 平均升咗 15.11%,真係是可忍孰不可忍,所以果斷在 10月24日出「減 20 M以上豪宅的按揭成数到6成」,打嚮打房第一槍!


開第一槍之後,楼市並無回落,所以政府再喺 10年2月25日,再「加 20 M嘅豪宅 SD」。


CCL 喺連吃兩招悶棍後,升幅回咗「只係少少」,最新報的 CCL,大多比 1 年平均價升一成,因此政府继續在 10 年 4月 28 日出 「9 招 12 式」及「一手楼銷售規管」,呢嘢勁囉,因為呢鑊打到發展商咩一聲!


CCL 自此真的回應政府訴求, 當堂好似打了懵仔針咁,真的升得慢了好多,政府乘勝追擊,再喺同年 8 月 14 日出埋「 3招 14式」加「禁楼花摸售」!


我最記得果陣,阿堅叔上電視電台鬼揸,曾蔭權就滿面春風,成為強烈對比。


点知 10 年 11月 1日到 7 日果期 CCL,又升破 1年平均 10 %,呢次權哥發爛渣了!


佢立即叫伙記做嘢,呢次喺 10 年 11 月 20日出 「SSD」!


正當曾蔭權躊躇滿志之時,坊間有識之士就話:呢個 SSD 的後果,會做成鎖盤效應,因為業主賣完楼若是要再買翻,咁就要鎖你兩年,那阿水賣楼套現?


之後劇情的發展,係2手成交急降,但個價就係咁升,政府继續睬你都優,「增地皮供應」、「復建居屋」。


到 CY「意外地」做咗特首,又拍心口會增加供應,同一段時間,CCL畀人為撳實,只是慢慢上升。


直到 12年 10月15日~21日嗰期,呢個 CCL又再次比一年平均升超過一成。


呢次梁班子效率真的好快,立即喺同月 27 日公告天下,「SSD 加夠 3年」,再私人醒你 「BSD」!


但因為呢個市底真係厚,大把剛需客繼續入市,楼市拒絕回落,因此CY再喺 13年 2月23出埋「DSD」!


呢次CY真的「打蛇打七寸」,呢下自殘攪到無論乜差嘢磚頭,那些買家立即一哄而散, 成交大幅回落,地代唯有齊齊返公司食蕉!!


直到 2013 年 11月 25日到12 月 1 日果期開始,呢個 CCL已經開始比 CCL 52 週平均低,即對上一年入市者,平均來說扮晒蟹!


呢個情況一直維持到 2014 年 5月中,政府見「楼價已經受控」,加上發展商因為市況淡到九彩唔開盤,就在 5月 12 日「微調 DSD」,等人「易少少」去楼換楼。


呢個政府咁好關照,+x 哥立即成機推鯇魚同藍衫助慶,而 CCL 在 5 月19 日到5 月 25 日開始一升绝麈。


升到 2015 年 2月,呢個 CCL已經開始比 CCL 52 週平均高 8.62%,但因為好多人在財爺預算案後喺度鬼揸,所以襯地淋出半招,全面楼按六成,只得真真正正青頭首置细碼例外!


但因為呢下只是半招,止唔倒咳,CCL 繼續升。


現在 (2015 年 4月 11日)呢個 CCL已經開始比 CCL 52 週平均高 一成以上,超越政府十下十下警界線,小弟預測佢哋經已密切留意呢個訊息!!!

37. Peter Paker 2015-04-11 23:46:46
撰文:王美鳳 中原按揭經紀董事總經理 
欄名:樓市講場

  金管局於2月底推出第7輪樓按措施後,市場上有部分人士擔心新措施只會進一步推動更多財務公司提供突破按揭上限的貸款計劃,吸引物業買家轉投財務公司,變相降低措施的效用性。

  筆者並不認同此說法,雖然近年財務公司數量增多,但市場上有着形形式式的財務公司,無論在規模、貸款產品種類及目標客戶方面不盡相同,而當中只有一部分的財務公司有提供物業貸款。根據金管局統計,截至去年底,共有59間財務公司獲銀行提供融資,涉及經營物業貸款的只有29間,當中已包括大部分市場上較活躍的財務公司,他們提供的物業貸款額僅佔市場1%,可見財務公司的貸款量未足以對樓市構成影響。

批核彈性高 解燃眉之急居多

  若針對有提供物業貸款的財務公司而論,其中一類財務公司(例如是銀行集團附屬財務機構)所提供之按揭成數實則上完全跟隨金管局指引,故不會因應新措施出台而提供突破按揭成數上限之貸款予客戶。他們的競爭優勢在於提供批核方面的彈性,主要客戶對象是銀行較難批出按揭的借款人,包括自僱人士、非固定收入人士、信貸紀錄較遜或未能提供足夠入息證明人士等,又或可接受銀行難批之抵押品如唐樓、凶宅等。這類財務公司收取之息率雖高於銀行但仍未至於高昂水平,年息一般介乎3至6厘不等,較優質客戶之年息更可低至3厘以下水平。

  另一類是以放債人牌照經營貸款業務的財務公司,經公司註冊處及警務處申請,雖然具有較高度的批核彈性,但即使部分財務公司提供物業貸款,他們一向以物業價值或現契提供套現金額予借款人作個人或生意資金周轉為主,又或提供非主流物業貸款,在物業買賣過程之角色以解決奇難雜症或燃眉之急居多。目標客戶大多是銀行拒批、欠缺稅單、糧單之人士,或因預算出錯急需資金成交以免撻訂、新舊居交易銜接出現問題,急需貸款作短期過渡等。當中多屬彈性批核之短期貸款,以月息計算較多,並收取手續費,實際年息一般可達10厘至20厘,故貸款計劃的罰息期以彈性為主,可短至半年,甚至兩個月;更有利息按日計算,提早還款可免罰息,方便客人於周轉後或資金較充裕時清還貸款或轉按予銀行節省利息。

利息高昂 不合上車客需要

  綜合上述可見,財務公司之批核彈性較大,變相需承擔高於銀行之信貸風險,所以收取之利息亦較高;上車之普羅大眾或置業自用之長綫用家基本上不是他們的主要客戶對象。上車人士在預算入市成本時,根本不會考慮長綫使用一個年息達10厘之樓按計劃,因為單計利息支出已大幅超逾租金,那倒不如轉買為租。而且,購買自用物業之上車人士若需要較高成數按揭,若樓價不超於$600萬,現時仍可透過按保計劃申請高達八成按揭。

  不過,金管局為免樓按措施效力被削弱,實質上已於3月向銀行發出指引,若財務公司提供不符合金管局要求的按揭貸款,銀行不可向該財務公司提供融資。由於不少財務公司的資金來源來自銀行融資,故金管局的新要求定會降低財務公司承造樓按業務的積極性,而財務公司愈開愈有的情況亦將告逆轉。事實上,近日已接連有財務公司宣布停止提供二按、縮減按揭產品種類、甚至退出樓按市場;所以,收緊樓按促使按揭需求流向財務公司的說法更加不能成立。

  ivywong@centamail.com

38. 引刀一快 2015-04-12 11:13:34
利之所在啫,樓市冧,做按揭搵食嘅冇啖好食,
39. 流浪漢 2015-04-15 12:12:35
慎言的回應:

PP文章言之無理,脫離現實,理據不足,不知所謂。
40. 八十後 2015-04-15 15:17:01
Peter Parker, 加油! 
41. ATW 2015-04-17 17:34:14
Thanks Peter Paker for your article. :)

42. To Pp 2015-04-22 16:53:03
最近有咩同我地分享thanks
43. 八十後 2015-04-24 15:40:43

2015年4月24日 10:32

欄名: 研究報告

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出, 2016年落成的私人住宅已經售出近三成單位,銷售進度理想。預計今年年底前售出比例,可以達到五成的水平。

預計於2016年落成的私人住宅有17703個。其中未推售單位有11647個,貨尾單位1107個。合共待售單位12754個,佔全年落成量的72.0%。售出比例28.0%。登記售罄的項目:鉑峯、Ava 128。幾近登記售罄的項目:東環一期、天晉IIIA、天晉IIIB、The Parkside、南里壹號。

預計於2015年落成的私人住宅有11139個。其中未推售單位有4101個,貨尾單位1362個。合共待售單位5463個,佔全年落成量的49.0%。售出比例51.0%。已經登記售罄的項目:喜韻、喜盈、薈悅、南里8號及DIVA。

2014年落成的私人住宅有15719個。其中未推售單位有2079個,貨尾單位525個。合共待售單位2604個,佔全年落成量的16.6%。售出比例83.4%。

2013年落成的私人住宅有8254個。其中未推售的有40個,貨尾396個。合共待售單位436個,佔全年落成量的5.3%。售出比例94.7%。

2012年落成的私人住宅有10149個。其中未推售的有208個,貨尾514個。合共待售單位722個,佔全年落成量7.1%。售出比例92.9%。

2011年及以前落成的私人住宅;未推售有107個,貨尾1535個。合共待售單位1642個,佔整體落成量0.7%。售出比例99.3%。

44. Peter Paker 2015-04-25 10:49:16
政府成日話未來3-4年有70,000幾伙潛在供應,等我同佢計計數,對比一下未來3-4年潛在供應目標之後3 - 4年的實際落成量,結果發現.......

3年後之實際落成量只及未來3-4年潛在供應之50%左右,而4年之實際落成量只及未來3-4年潛在供應之66%左右

因此,要學懂看清事實之真相......
45. Peter Paker 2015-04-25 10:53:33
這個潛在供應應改為未來6一7年的潛在供應
46. 八十後 2015-04-25 12:49:09
謝謝Peter Parker 兄
47. 經濟報導 2015-04-29 16:54:49

私樓供應增 7年9.2萬伙落成

元朗將軍澳九龍城佔46% 今明2年高峰

政府積極推地,未來7年將有9.2萬伙私樓陸續落成,集中元朗、將軍澳及九龍城3區,佔整體供應量46%,當中今明兩年供應將達高峰期。

私樓供應成為主導樓市走勢的主要因素之一,本報根據賣地條款及發展商提供的新樓落成日期作統計,發現直至2021年,7年間新樓供應共9.16萬伙,平均每年約1.3萬伙,較過去5年平均1.1萬伙多出15%,顯示整體供應呈增加趨勢。

各區之中以元朗、西貢(包括將軍澳)及九龍城供應最多,合共佔整體供應量的46%,涉4.17萬伙。

元朗逾15項目 共1.55萬戶

屬於供應量最多的元朗,擁有逾15個項目將落成,合共1.55萬伙,佔整體供應量17%,單是今明兩年已經有近6,800伙落成,屬於供應高峰期,預計今年將有不少樓花推出,而2021年區內落成量更將達5,610伙,有機會打破區內供應新高。

由新地(00016)控制區內7成單位供應,包括Grand YOHO Development(共2,508伙)、錦田沙埔峻巒(涉逾3,000伙)以及天水圍112、115區(共4,112伙)等,相信發展商將調節推盤步伐,以應對同區長實、華懋及嘉華(00173)等對手。

值得一提的是,政府近年在元朗區內開設不少新的發展區,例如元朗南及錦田南等,預計會在2021年後續陸推出,為區內供應「接力」。

至於另一供應庫的西貢區方面,佔整體供應量16.5%,未來幾年累積落成量達1.5萬伙,平均每年有逾2,000伙落成,當中明年屬於高峰期,接近5,000伙即將落成,創逾10年新高。

將軍澳南12盤 涉8100伙

區內供應最主要來將軍澳,當中將軍澳南12個項目將會在5年內落成,涉及逾8,100伙,由於分散在7間不同發展商手上,相信推盤競爭將會相當激烈,而日出康城4期等項目則將於2020年及2021年落成。

受惠於政府批出多幅啟德住宅地,令九龍城區未來落成量將增加至1.1萬伙,屬於未來供應最多的地區之一,亦是市區供應最多的地區。

不過,值得一提的是,未來新樓供應並不平均,當中2017至2020年,4年間落成量僅4.3萬伙,平均每年只有1.1萬伙,反而在2021年急增至1.5萬伙。

事實上,由於政府過去幾年推出多個大型鐵路項目,如新世界(00017)馬鐵大圍站(涉及2,900伙)、新地輕鐵天榮站(涉及1,500伙)等,發展年期長達7至8年,導致中長期供應並不平均。(系列二之一)

撰文:余敏欽 
系列名:私樓供應系列

 根據賣地條款及發展商提供的新樓落成日期統計,未來7年間私樓供應共9.16萬伙,平均每年約1.3萬伙。(資料圖片)

根據賣地條款及發展商提供的新樓落成日期統計,未來7年間私樓供應共9.16萬伙,平均每年約1.3萬伙。(資料圖片)


48. Eric Wong 2015-05-04 15:08:50
Welcome to Tuen Mun!
49. Stephen 2015-05-08 19:27:24
To Peter Paker

我睇中原城市領先指數,95-95年樓市係下跌緊,但96-97年突然升得很急,是受到什麼因素影響,可否找到些相關資料呢? Thanks
50. 引刀一快 2015-05-09 01:53:12
To 47樓 兄台

唔夠架,每年落成50萬伙都係唔夠架,多多都俾投資者買晒,多多都唔夠13億人口嘅需求,樓價永遠係急升嘅!

最緊要爆煲之前走得快!
51. Bruce Wayne 2015-05-11 16:30:37
Another great article by pp!! 
Let me read the whole passage and digest the comments first!
Keep up the good work!!
52. Robotan 2015-05-15 13:04:48
好文
53. 引刀一快 2015-05-15 13:38:45
乖,定時提場攞排位,呢D粗重嘢駛乜自己做吖,等引刀代勞喇。
54. 正文分享 2015-05-27 11:42:13
55. 例如非洲 2015-06-05 19:15:59
香港可以買下半個島,問題你住?
56. Niceman 2015-06-12 03:10:01
Peter Paker  新文章  ----  供應的疑惑

http://www.investfans.com/2015/06/11

57. 八十後 2015-06-12 10:41:39
謝謝niceman!!!

謝謝peter paker!!
58. Small Potatoes 2015-06-12 10:42:54
Thanks for the link!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
59. 新發現 2015-06-12 11:20:08
法子及亮劍都在  www.investfans.com