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樓市分析
強美元下的香港樓市
 
簡介
美匯指數與香港樓價的趨勢及變化
為何近年美匯與樓價出現成正比的奇怪現象?
美國加息,香港要跟嗎?
強美元下的香港基本因素
總結
Peter Paker
2015年4月8日

簡述

 

過去,一直有很多評論員講,近期美國好似經濟有少少復甦,美元轉強,資金會流走,利息會上升,香港樓市就要大跌云云。強美元下,香港出口及服務價格水平相對較其他地方為高,從而影響香港競爭力。尤其根據過往1997 - 2002年的經驗,當年在強美元周期下,樓價更大跌6 - 7成,何其恐怖!近期美匯指數轉強,由80升至近期曾升穿100,我會嘗試以多個不同角度去分析到底強美元會否對香港樓市構成重大壓力,以及香港目前的基本因素能否抵禦強美元的衝擊。

 

 

美匯指數與香港樓價的趨勢及變化

 

開始前,我將19981月至今CCL 與美匯指數的走勢於圖1畫出來,然後再睇睇兩者的關係。從圖1看:

 

A - B的位置

1998年年初至2002年年初,美匯升,港樓大跌。

 

B - C的位置

2002年初至2008年中,美匯跌,CCL2002 - 2003年低位升至2008年中的70幾多。

 

C - D的位置

2008年中至2011年中,美匯由100跌至80CCL則由約60點升至100左右,金融海嘯爆發期間則除外。

 

D - E的位置

至於,在2011年中至2014年中,美匯在80多附近牛皮、冇升跌,但CCL由低位的95升至120左右。

 

E - F的位置

2014年中至今,更出現美匯升、樓價升比較怪異的現象。其實從圖1看,由2011年中起,美匯指數與香港樓價的反向走勢並不如以前年度般明顯,甚至更出現兩者同步的反常現象。

 

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為何近年美匯與樓價出現成正比的奇怪現象?

 

一直以來,宣稱因美匯上升而樓價下跌的傳媒及評論員,他們一直堅持的論點是美元上升、資金外流、利率上升、樓價下跌。從圖2看,美匯由2014年中起上升,但是香港銀行的綜合利率及加權存款利率反而下跌,以及 1 - 3個月 HIBOR都保持穩定。再者,從2014年中起,銀行總結餘更由約 HK$1,600 – 1,700億升至2014年末的HK$2,400億。以上述利率走勢及銀行總結餘水平去看,反映香港市場資金情況十分充裕,並無明顯資金外流的跡象,即使美匯持續上升。

 

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從圖2 - 3去看,今次強美元之下根本並無出現傳媒口中的資金外流及利息上升的情況。我們不能好似報章評論員般「一本通書睇到老」,不能每次單憑過去的經驗,就夾硬話今次美元強、港息要升、樓價就要跌,歷史雖有參考價值,但仍要與現實情況及當時的基本因素作比對,這樣的預測才有價值。至於今次出現強美元的原因並非來自美國經濟過熱、有高通脹壓力、聯儲局須要從市場抽走資金以調控過熱經濟(2005 - 2007年的情況),而今次的強美元是來自其他國家減息及增加QE所致,所以市場資金仍是十分充裕。

 

講開利息,