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柯興捷
換樓上流受阻 細碼樓價飈解構
柯興捷
世紀21富山地產行政總裁
香港專業地產顧問商會副會長
地產代理監管局牌照及執業委員會委員
2016年10月11日

近期英國脫歐引致銀行水浸, 掀起本港樓價再度急升, 行家指細碼樓價升得更凶, 現在市區能找得樓價400萬元的樓盤, 一定是五勞七傷的殘樓。我們幾位業界老友更一致懷疑細碼樓價飆升, 是2015年初金管局改變了樓換樓按揭機制導致。

為方便讀者易於理解問題所在, 筆者試舉以下例子說明:

假設一名小業主在2006年買入一個200萬元樓價的兩房單位自住, 到了今天, 該名小業主打算換置一個三房單位, 以便家中兩位日漸長大的子女, 可以各自擁有屬於個人的房間, 這名小業主於是試算需要籌措多少資金, 以準備換置一個樓齡較新的三房單位為目標, 以改善家庭的居住空間; 市場資料顯示目前一個好一點的市區二手3房單位樓價約1000萬元左右。這名小業主持有的自住單位, 經過十年至今約升值2.4倍 (按中原城市領先指數推算), 即單位現在市值約480萬元, 若目前賣出可取回供樓本金70萬元, 另加當年支付2成首期即40萬元, 還有沽樓賺價280萬元, 故這名打算換樓的小業主應合共取得390萬元, 設若他購入一層樓價950萬元的二手住宅, 按照2015年實行規例, 銀行祇可以批出最高6成樓價的按揭貸款, 而這名換樓小業主除了支付購入單位首期380萬元外, 還要支付3.75%的厘印費及1%的經紀佣金, 再加上重新粉飾殘舊的裝修費用, 既然是換樓上流, 裝修費連同更換新傢俬及電器是少不了的, 因此, 這名換樓小業主必須額外籌集一筆150萬元的資金, 否則不可能成功換樓上流。

在我看來, 這名小業主過去十年已把主要收入用作供樓, 能夠成功再額外儲蓄150萬元, 相信祇有少數人可以成功做到!

朋友認為就算換樓小業主成功籌得所需資金, 他還要通過供樓負擔能力測試合格, 才可取得銀行樓貸570萬元, 故他的家庭每月入息最少要6.5萬元 (以供樓20年計) , 其實, 香港受薪階級若固定月薪達到這一水平, 必屬於管理級別或從事專業崗位的少數精英, 當他想到供畢樓款之時, 又要籌謀個人退休的挑戰, 再想想萬一自己經濟遭遇逆境, 被迫在3年內售樓解困, 還要額外承受最高20%的額外印花稅罰款, 相信他大慨已放棄換樓的壯志, 於是乎細碼樓就在沒有小業主輕言換樓上流的情況下, 掀起一浪接一浪的破頂潮 。