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柯興捷
硬實力Vs巧實力, 發展商的搏奕
柯興捷
世紀21富山地產行政總裁
香港專業地產顧問商會副會長
地產代理監管局牌照及執業委員會委員
2016年9月13日

中國經常對美國說要建構新型大國關係,而美國最初並不在意, 仍然堅持要做唯一超霸強權,直到近期中國使出經濟及軍事的硬實力,終於把美國領導人常掛在口邊的【巧實力】逐步化解,此刻相信美國領導人終於明白大國搏奕,最終還是要比較硬實力。其實在香港的地產市場,也出現了類似的實力搏奕。

過去香港人常抱怨本港地產市場被幾個巨無霸壟斷主宰,他們只要有默契的競投地皮及勾地,便足以左右住宅供應量,從而成功做到要樓價升便升, 要跌便跌。發展商如果不約而同的杯葛入標買地皮,或者在公開賣地時,不爭相抬高出價,中標或公開賣地的地價便會比市場預期為差,之後若其他發展商再發表一些不看好後市的評論,然後傳媒再大肆多角度報導負面樓評,跟著各大發展商暫停勾地及有些人透過傳媒持續發表吹灰言論,嚇窒原本正在市場積極物色住宅的買家,整個樓市便迅即陷入水盡鵝飛局面,此時, 若二手業主趕著賣樓套現,就祇有被迫劈價吸引買家接貨,當新低價成交廣泛報導,再透過一些有心人大力吹灰,樓價便會拾級而下,這時候,地產巨無霸便可趁機勾出一些優質靚地,其他實力較弱的中小對手由於財力薄弱,也擔心後市不妙,故不敢貿然加入競投,於是巨無霸便成功以滿意價獨吞靚地,然後慢慢發展,相機在利好的時段賣樓賺取驚人的利潤。以上的操作方法,在筆者眼中就是四兩撥千斤的巧實力。

然而,自幾年前開始,政府賣地放棄公開拍賣改為招標方式,再加上將大型地皮切割成多幅較細地皮,令到實力較次的中小發展商也有條件加入投標行列,同一時間,內地一些有實力的發展商也陸續來香港找尋發展商機,由於內地實力發展商的加入,的確使香港過去一直由本地大鱷壟斷的格局改變,因為內地發展商的實力不單止和本地巨無霸半斤八兩,而且起樓經驗比香港的發展商更加豐富,香港更是他們踏出國門,向外發展的踏腳石。如果在香港發展成功,名揚天下,對過江龍在內地的樓盤聲勢及叫座力均有莫大幫助,令樓價高一些也不愁銷路,對於內地過江龍而言,對香港地皮出價積極一點沒有所謂,最緊要能夠成功發展一些大型項目,名揚天下之餘,更可以令企業身價百倍,故面對寥寥可數的本地巨無霸的競投,過江龍自問實力卓卓有餘。於是敢於運用本身的硬實力破解本地發展商的巧實力,成功買入一幅又一幅的地皮發展,直到今天,香港的發展商已不能再奢望以巧實力翻雲覆雨影響樓市大局了。