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柯興捷
蝴蝶效應,,樓市轉勢的關鍵
柯興捷
世紀21富山地產行政總裁
香港專業地產顧問商會副會長
地產代理監管局牌照及執業委員會委員
2015年10月27日

二手樓交投呆滯,已是眾所周知的事實,全港50指標屋苑每周走勢顯示,今次成交跌浪由2月份開始,而且跌勢非常急勁,由每周205宗直插至本月中的41宗,跌幅高達75%,現在整個二手樓市場一片死寂,部份經紀轉移陣地往地盤撈客,幸運的也找到一些成交,但若說一手樓生意可以令經紀活命,我看還是不靠譜,除非大行立即大幅收鋪裁員,否則10月業績夠交租和雜費開支已是萬幸!

住宅樓成交急凍,許多人相信樓價會相應回落,理由是高按揭成數的小業主當中,必有一些人會因經濟回落或股市失利,需要動用手上現金周轉,而從事零售或相關行業的售貨員甚至小老闆,因為收入大減致供樓壓力遽增,這些人開始評估未來樓價大跌機會,趁現在不景氣氛尚在初期,率先減價讓買家接貨套現,賺價也可作資金周轉!最極端的一批想法是,供款早前已出問題,現在若不趕快沽樓,稍後或有機會成為銀主盤,損失將會更大,如不幸變成負資產,更會苦不堪言,近日錄得一些超低價成交個案,猜是這類小業主劈價脫手釀成居多。

樓市急凍之下,另一些業主卻一派漠不關心,一來物業是自住的,沽樓之後反正要租樓,而他們賣樓的目的多數是為了以樓換樓,改善居住的空間和環境,因此這類業主放盤不願減價,原因是若賺價太少,換大單位時須另外費心籌措按揭差額。也有一些已經供畢樓款的業主,覺得現時其他投資工具風險更高,存款銀行利息也太低,如賣樓套利再加大物業投資,由於辣稅增加了持貨成本,故一動不如一靜,繼續持樓收租,反正政府仍然未能解決土地荒,長遠住宅求過於供難以解決,故他們相信樓價長遠還是會升的,這正是造成目前二手樓缺放售樓盤的主因!

在同一經濟氣氛之下,竟然並存著兩股頗為對立的觀點,在本人看來,最大的分別是兩者有著強弱懸殊的持貨能力,弱勢的一方,由於擔心經濟續差會引致樓市進一步下調,甚至墮入負資產行列,因此傾向套現避險,故若本港經濟環境進一步下滑,不能排除樓市會出現明顯的二手樓劈價潮,爭奪市場上僅存的小量買家!

是的,香港現時大部份住宅物業已經沒有按揭,多數業主都不須因為供款困難而割價售樓,然而,我們絕對不能忽視近年才加入置業行列,並正在供樓中的小數業主,他們的動向隨時發揮蝴蝶效應,對樓市走勢起關鍵作用!