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柯興捷
內房加入買地,穩供應矯正樓市生態
柯興捷
世紀21富山地產行政總裁
香港專業地產顧問商會副會長
地產代理監管局牌照及執業委員會委員
2015年10月20日

樓市冰封,大小地產代理爭相報導二手樓劈價成交,但不少人卻認為代理私利所在,誇大樓價暴跌,目的是希望吸引觀望待變的買家,加快入市腳步,事實是否如此?不少人就深信不疑,筆者也是地產代理,同樣生意正大受淡風打擊,也知道很多行家正處掙扎求存邊緣,卻不認為地產經紀可以任意影響樓價翻雲覆雨,滿足自己收入需要!

這次樓市,特別是二手樓成交急凍,遠因和現屆政府推行的管控住宅措施是分不開的。自新政府執政以來,經過三年多的努力,基本上將短炒圖利的炒家成功驅離住宅樓市,而在同一時間,政府更積極爭取開闢更多備用土儲,廣為人知的是,在一遍爭議聲中成功推動的新界東北新市鎮開發。然而,大多數市民卻忽略了政府引進內地發展商參與競投土地的作用,甚至有人批評內地發展商屢出高價成功投得土地,以致樓價高踞,未能藉著近期經濟不景作出相應調整。

筆者對此抱有不同的意見。還記得前朝遇上樓市氣氛低迷的時候,本地發展商便不約而同的不勾地,當然,偶然也會以低價勾出一些優質地皮,不過拍賣場上所見發展商卻寥寥無幾,而且都是幾個熟口熟面的常客,由於公眾明白市道低迷,因此發展商縱然出價低,許多人也覺得合情理,而一些大型地皮,更淪為極少數有實力的發展商的禁臠,中小型發展商無力染指。所以當時許多發展商都成功以賤價買得優質地皮,質素較次或細少的地皮,祇能夠停留在勾地表上塵封。

經過一段日子後,市民終於警覺未來新樓的供應量有斷層出現,精明的投機者及投資便群起入市,趕在樓價大升前趁低入市,此時發展商原先賤價買入的地皮,碰上現在置業需求急劇的增加,剛好以調升的價格出售,發展商趁勢賺得極可觀的利潤。如是者樓市周期一直以同樣的方式循環不息,發展商不斷取得豐厚的成果和坐大,當中不少成為跨國巨企,且被人耶諭是「地產霸權」。

另一方面,一般小市民置業卻深受羊群心理的驅動,在樓價回落時不敢入市,當樓市氣氛好轉時卻又比精明的投資者反應慢一步,結果往往見頂時才接貨,樓價不覺連升十多年。

最近兩年多,政府賣地改為招標方式,內地實力發展商也加入戰團,一些人埋怨內房地產商搶高地價,卻忽略了他們有效削弱本地發展商對住宅供應的制約能力!

近期經濟盛極而衰,加上住宅細單位的供應則正進入豐收期,故不論打算置業或租樓的市民也暫停觀望,待等市況明朗!相信香港房策不變,住宅落成量將不虞短缺,樓價終必回歸理性, 調整在乎朝夕!