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樓按風雲
牛池灣, 梅窩居屋2017
 
葉高昭
科一物業按揭總經理
2017年6月24日

房委會於本週四(22/6)進行2017 年度新一期居屋攪珠儀式及公佈結果, 今期房委會主要推出的三個屋苑,分別為牛池灣彩興苑,梅窩銀河苑及銀蔚苑共2,057個單位,今期房委會共接獲約104,600份申請表 (白表約92,100份,綠表約12,500份),其中中籤比率為(白表1.1% 及綠表8.2%), 對於符合白表資格人士而言, 其申請若能中籤有如中頭奬一樣。

要比較近三年居屋申請的踴躍程度並不容易,因回顧每年居屋政策也有所不同,舉例說 : 2015 年綠/白表抽籤比例懸殊,2016年政府除新居屋外首推綠置居計劃。 雖然今年居屋申請者眾多,然而,中籤者需要考慮的因素相信亦比往年多,例如 : 購買未補地價的居屋多為市場上較基層的置業人士,以現時香港最新失業率3.2%的低水平及勞工市場近乎處於全民就業的情況下,供款壓力可以應付, 但是,倘若經濟逆轉,失業率回升, 該等人士或會是受影響較大的一群。加上,美國聯署局由2015年起已加息3次,及已聲明會繼續上調,相信香港銀行加息時間也不遠,他們也必需審慎考慮加息帶來的供樓壓力。

近年,市場上出現了一個現象,不論新居屋或綠置居計劃都存在著一定比例的中籤者最終決定放棄揀樓。根據2015及2016 年居屋揀樓結果顯示,首輪中籤者但最終決定放棄揀樓的申請人高達4成,此舉相信與當時當時樓價走勢或居屋選址有著密切關係。

估計今年居屋中籤者放棄揀樓會更趨嚴重,首先,由於現時樓價比上年已再進一步擧升,根據差餉物業估價署數字顯示,1/2016至4/2017中小型單位售價指數上升達17.5%,於2016年可購置3房居屋單位的價錢,現時或只足以購置2房居屋單位,可見,市民今年承受樓價回調風險比往年更大,其次,今期居屋屋苑主要位於觀塘及離島區,而離島區單位佔今次推售居屋總數的33%,雖然其呎價較市區居屋為低,但卻要知道現時購置居屋的申請人絕大多數家庭成員都是在職及在學,對日後需要往來市區上班或上學來說明顯有實際上的不便,相信很多欲購置居屋者考慮到這一點也因而卻步。

另外,政府推出的居屋計劃,在按揭上亦有一定的限制。現時市場主流的銀行同業拆息利率(HIBOR RATE) 在此計劃未必適用。居屋按揭,銀行多採用最優惠利率計劃 (PRIME RATE) ,最長供款年期為25年,但按揭成數比市場上的私人住宅較有靈活性,白表買家最高按揭成數可承造90%,綠表買家甚至可高達95%,而且由於有房委會作為背後擔保,即使高成數按揭也無須參與按揭保險計劃,對於買家按揭批核方面也較一般物業按揭靈活。

最後,要注意的是,受房委會規例約束,除非有特殊理由,否則未補地價的居屋買家,在正常情況下一旦按揭上會是不能再融資(套現)的。固此,許多居屋按揭申請人即使有條件可以提供更多首期也會借盡按揭成數,留給自己多點彈性。