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李峻銘
代理盲目擴張 只求量不求質
 
李峻銘
世紀21奇豐物業顧問行行政總裁
2016年7月22日

2016年上半年香港物業成交量慘淡,整體物業註冊量只有26,571宗,按年下跌近4成,2003年沙士全年也有超過8萬宗成交,單從成交量看,當然慘過沙士,但若從金額角度看,情況就有些不同,2016年上半年整體物業成交金額為1,895億元,相比2003年全年的成交金額是1,894億元,差不多一樣,即2016年半年金額已經等於2003年全年,這全拜樓價上升所賜。

對於地產代理來說,成交宗數及金額固然重要,但佣金比率也是關鍵因素,一向以來,二手買賣的佣金比率大致穩定,筆者粗略估計都在1.5-1.7%之間,但是一手佣金比率的變化就很大,當市道暢旺時,發展商只會願意支付1.5-2%左右,但踏入2016年第一季,物業交投陷入嚴重低潮,為了鼓勵代理推介樓盤,佣金比率又會提升至3%起。

所以,雖然成交金額比去年同期下跌了近4成,但一手佣金上升又彌補了收益,再加上一手住宅的銷售數量不斷提升,在辣招推出之前,一手住宅只佔整體住宅大約10%,相對於2016年上半年的5,633宗,佔整體住宅19,921宗的28%,而一手成交金額為673億元,佔整體住宅共1,527億元的44%。故整體而言,代理佣金的收益雖然下滑,但幅度並不如沙士般慘烈,尤其是大型代理,在一手市場擁有較高的市場份額。

筆者想強調,2016上半年佣金收益主要集中在第二季,大家應該不會忘記在2016年3月份,市場上連大型代理也在強調減鋪瘦身,當時代理界八大商會更罕有地聯同中原、美聯向政府施壓要求減辣,代理的經營惡劣情況實可見一斑。但只是經過第二季的成交反彈,部份代理仍在蝕本經營當中,然而代理擴展之聲卻又再響起,行內挖角風潮也越演越烈。面對經營困局,代理只求以擴充人手、擴大規模作為手段,去搶奪對手的市場份額,這樣再繼續加人加鋪,經營成本更高踞不下,將來市況一旦逆轉,代理又會再陷入嚴重蝕本的病態中。相反,通過利用改善質素,提升專業服務水平,從長遠目光作戰略考慮的代理,卻少之又少。誠然,香港地產代理質素長期難以提升,源於管理人員缺乏長遠目光,這實是責無旁貸。

 
 
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