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李峻銘
下半年樓按反彈 用家可考慮入市(上)
 
李峻銘
世紀21奇豐物業顧問行行政總裁
2016年6月30日

2016年轉眼間又過了一半,在本年1、2月時,樓價不斷下調,成交持續萎縮,3月開始情況好轉,並持續改善,至6月十大屋苑的成交量已經由2015年下半年的732宗,上升至2016年上半年的990宗,樓價也從谷底回升,沙田第一城的細單位,在2月份創出300萬元的最低價,6月份已有成交價突破400萬元,雖然單位質素有所不同,也可見反彈力非常強勁,無可否認,樓價經過一輪調整之後,已經找到了短期底價,問題自然是下半年的走勢會如何?

市場上大部份的分析仍以睇淡居多,因為市場的未來供應仍然繼續上升,香港的經濟又似乎無甚起色,失業率有惡化跡象,通通看來都不利樓價,樓價向下似乎是十分合理的推論。

不過,筆者卻持相反看法,雖然市場存有不少負面因素,但香港人的底子非常厚,在銀行體系內的存款遠高於負債,美國的利息走勢影響全球資產市場價格,今年的加息估計只有一次,美國加息的幅度看來有限,甚至有評論認為美國在年底加息一次後,便無力再加息了。坐擁巨資的香港人,又會為資金尋出路而頭痛,所以豪宅的價錢肯定看高一線。

在辣招底下,中產階級所受到的影響最大,即使有換樓需求,也因稅費大增及借貸困難而卻步,樓價也因此受到更大的影響,以沙田第一城為例,當中七成以上為細單位,在辣招實行之前,第一城中大型三房單位數目因遠少於細單位,中大型單位呎價一般比細單位呎價高10%左右,但自從辣招之後,當今情況剛好逆轉,細單位呎價反而比三房高10%,可見換樓一族的處境,相當困難。家庭裡的小朋友日漸長大,換樓改善居住環境乃人之常情,但卻受制於辣招,一動不如一靜,唯有保持現況,這種購買力不斷累積,將會成為重要的購買力,中型單位的價格被低估,風險最低。

 
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