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李峻銘
劈價搶客屬虛招 壓價入貨真策略
 
李峻銘
世紀21奇豐物業顧問行行政總裁
2015年12月10日

近期元朗兩個新盤,短兵相接,表面上各出奇謀,為了爭奪客源,不但鬥價錢平,又鬥利息低,一時間,令買家眼花撩亂,不少評論也認為,連香港兩大發展商也看淡樓市,所以劈價促銷,有人更估計明年,即2016年樓價會大跌三成,這個道理表面是成立的!但以這兩大發展商的實力,真的需要這麼狠劈價去促銷嗎?積壓存貨嚴重嗎?需要資金周轉嗎?難道他們不知道這樣高調競爭,會引起買家恐慌,信心減弱,效果可能適得其反嗎?

筆者翻查一手樓貨尾的積壓情況,根據媒體報導,估計今年年底的現樓貨尾會由第三季的5,000伙升至6,000伙左右,相對於高峰年期有過萬伙貨尾,並不算太嚴重。另2015年的私樓估計有12,000伙左右落成,其中70%已售出,相比之前2012年底的售出80%,2013年是76%,2014年是81%,2015年約70%的數字實是不太理想。綜觀而言,第4季住宅樓市轉弱,令銷售上的壓力增大,但亦未達於嚴峻的階段。

談到資金壓力,兩大發展商資金實力雄厚,更是眾所周知,再者他們能夠為買家提供80%的一按服務,證明急需現金的說法並不成立。筆者聽聞一種說法,過往香港投地發展都壟斷在幾家大型發展商手中,但基於種種原因,近年不少中、小型發展商都能夠加入戰團,成功搶去不少地皮,令大發展商的佔有率不斷下降。

今次兩大發展商高調劈價搶客,主要目的是令其他中小型發展商在未來投地時,在推算物業落成出售時,價格難度增加,再加上高成數按揭的廣泛推行,令其他資金實力較弱的發展商,左右為難,若不效法提供按揭,出售速度就有困難,效法的話,資金回籠又慢,難以再投地競爭。如果這種說法成立,未來2016年的投地成績便會逆轉,大型發展商再度投得大部份地皮,是否如此,大家不妨適目以待!

 
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