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李峻銘
二手難敵一手 樓價指數急回落
 
李峻銘
世紀21奇豐物業顧問行行政總裁
2015年10月29日

香港住宅樓市二手成交極之淡靜,經過連續兩周零成交後,過去一星期二手交投量稍作反彈,十大屋苑周六、日共有4宗成交,主因不是樓市轉好,反而是看淡後市的業主增多了,願意減價的增加了,在新界的上車盤,400萬元以下的選擇增加了,以沙田第一城為例,10月份七宗成交中,5宗都是400萬元以下,跟本年高峰期比較,明顯下跌超過10% 。

雖然如此,二手樓成交量仍然難以回升,一方面因為二手業主肯減價超過10%的仍然佔極少數,另一方面,買家在一手市場的選擇很多,差不多每個星期都有新盤推出,10月份單在元朗區已經有三個上車盤準備出擊,數目超過3,000伙供應,估計今年內可供出售的樓花還會超過8,000個。

發展商為了促銷,在價錢上的調整比二手業主快,由以往有20-30%溢價,轉為平價,展望可見將來,更會出現低水,即樓花平過二手現樓,這也說不定。除了價錢之外,發展商會提供各式各樣的稅務回贈,令買家買得安心、開心。

發展商還有一招殺手癎,就是靈活多變的付款辦法,當今二手樓買家向銀行借款非常困難,600萬元以上已要付最少四成首期,1,000萬元以上最少要五成首期,還要通過壓力測試,買家往往借得更少。發展商有見及此,已經開始為買家直接提供按揭,令買家只需15-20%首期便可置業,大大減輕買家在首期的負擔,其中近期最成功的例子,便是重推的凱譽,樓盤於5個月前曾首次推出,但由於單位樓價全部超過千萬元,故反應冷淡。今次重推,發展商提供8成按揭,便出現了搶購熱潮,在過去兩星期,售出超過100個單位,發展商更可以加價加推。

部份發展商更厲害,例如紅磡上車盤環海東岸,只需要5%首期便可,另外約10%首期在建築期內每月支付0.35%;入伙時,約85%樓價尾數更由發展商提供按揭。由此可見,二手業主是處於非常被動的角色,如果有迫切性賣樓,唯有減價這一途。隨著越來越多業主了解明白真相,二手樓價錢會再進一步回落,反映二手樓價的指數,就會加速回落,反映真實市況。

 
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1. 市民 2015-10-31 15:54:15
中肯,講出事實,難得係出自地代口中,讚!