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輝筆論樓
輝筆論樓 - 鄺志輝
世紀21物業將軍澳董事總經理,香港專業地產顧問商會會長,從事地產業務逾廿載,紮根將軍澳15年,以其豐富經驗與各位談樓市、論政策。
杜絕「發水票」增市場透明度

受外圍因素拖累,股市連番波動,或多或少影響買家對後市的信心,入市步伐放緩,令二手市場吹淡風,交投放緩,但情況卻未有影響一手銷情。相反,近日多個新盤推售,售樓處外不時現排隊人潮,部分新盤亦錄得不俗的銷情。

事實上,近日推售的新盤大多以貼市價推出,加上發展商附送不同優惠,又為買家提供「二按」,平均十餘萬入場,相對二手物業,入場門檻低,樓價又有所折讓,自然吸引準買家轉戰新盤市場。

再者,發展商有見新盤銷情理想,不斷添食,又以「加推不加價」吸引,為市場派定心丸,相對二手業主叫價企硬,亦未見有業主因新盤已大幅減價、割價情況。在種種因素下,二手物業的吸引力自然大為減弱,二手市場成交萎縮,準買家紛紛轉自新盤市場,令新盤銷情理想,發展商亦要因應銷情加推應市。

除此之外,未來市場多個新盤蓄勢待發,蘊釀登場,當中以中小型單位為主,其中焦點將集中於元朗區,包括長實旗下項目世宙,合共提供1,129伙,項目主打2房及3房單位,2房佔逾5成,面積由420呎起,3房面積由605呎起。區內另一項目為新世界的柏橋,項目提供6座約141伙,2房單位為主。另外,會德豐位於筲箕灣的Island Residence,提供170伙,主打開放式及2房單位。

近日新盤銷情理想,但行內清楚知道有部分樓盤出現「發水票」,企圖營造「爭崩頭」的情況。因部分樓盤容許家庭分別以個人及組合名義入票,從而令中籤機會大大提高,每組準買家亦會「有樣學樣」,最終在「嚴重發水」的情況下,不僅未能反映實際的購買力,亦會造成樓盤超額認購的假象,誤導市場。

市場預期未來新盤不斷推出,發展商或會參考近日的推售策略,提供各種優惠吸客,如貼市價、二按等。筆者相信,未來數月物業市場仍會以一手主導,在此希望社會正視問題,行內亦要跟足監管指引,杜絕「發水票」情況,增加市場的透明度,令一手買賣納入正軌。

 
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1. 發水上限一成 2015-09-21 19:35:16
政府出招 發水上限一成 因此,政府決定出招打擊,明年四月一日起,所有新建宇「發水率」以一成為上限,同時收緊窗台設計規限及預製外牆寬免厚度、取消豪華大堂寬免等,另要求新要符合完成綠色建築評級、提供能源效益數據及多項可 ...
2. Marie 2015-09-24 00:35:18
看看近月市況,經濟逆轉,人人自危,很多人已慢慢醒覺地產霸權及自由行的劇毒種子已開始在香港開花結果了,香港人一是選擇繼續被吸乾,一是選擇忍受陣痛開刀切除。但己見香港人已中毒太深,大多都會寧願選擇繼續活於comfort zone當中,反正現在大家都只是活在當下,說到底只是下一代埋單受苦而已。那些發展商、大商家等等有關既得利益者這幾年已賺夠可以走資移民外國嘆世界,那會理下一代港人死活。

在香港,地產霸權及自由行多年來不斷悄悄然禍害港人自立能力及生活質素。君不見現在滿街金行藥房海味店及所謂"電子免稅店",而且泰半都是"服務"內地人的奸商騙子,香港真的需要這麼多遊客店嗎? 政府又沒有主動把關執法,導致現在香港旅遊業聲名狼藉。

事實上在香港消費真的是貼錢買難受,租金昂貴令餐廳商店地方異常擠迫,服務態度又日益惡劣,貨品價錢又因租金貴得離譜,滿街都是"服務"內地遊客的老千騙徒,市容每況愈下,計程車司機態度惡劣,拒載頻頻;去過日本旅游,回到香港完全感受到當中巨大差異。 大多商戶都要謀取"暴利"才足夠交租,但普羅大眾已用大部分工資供/租樓房,根本無力再去消費。 這些所有退步墜落跟民不聊生都是地產霸權跟自由行洐生出來的禍害。香港一年到晚只懂吹噓自己是購物天堂,目的只是想賺盡內地人金錢,完全將旅客體驗跟感受置之不理,連旅遊業都因此弄得一塌糊塗。在地產霸權同自由行這些"容易錢"之下,香港人真的已變得又笨又遲鈍,集我們競爭對手的缺點於一身: 語言差、零創意、高惰性、自欺欺人、大商家壟斷主要行業、貧富越趨懸殊,香港過去賺錢太過容易,引致各行各業不知不覺已落後於人,現在大圍環境逆轉無力轉身,根本完全自甘墮落。

沒有自由行之前香港是否貧窮地區?反而近幾年大家工資雖然上漲不少,但物價卻狂飆,實際上大家購買力反被榨乾,實際上窮了許多,政府只懂用賬面薪金來欺騙平民百姓,胡說回歸之后港人生活改善了多少。事實上,經濟結構同勞動力是會隨大圍環境自動調節,香港人強頂本來就是靈活變通,但現在正正因為自由行跟地產太過暴利,造成今日產業單一化跟勞動力流動性低的困局,做老板只要投資地產就坐定定年年超高回報,開金行藥房海味店保證賺大錢,為什麼要做實業慢慢來?人家星加坡產業均衡,互惠互利,他們一樣沒有資源,更加不像香港有中央支持什麼"通"及什麼貿易協定,但人家人均GDP早已超越我們香港;人家沒有地產霸權,也沒有一年誇張的幾千萬自由行撐住,看看星加坡,大家就知道根本整個劇本就是發展商、大商家這些既得利益者跟港府編出來的大話和催眠: ~~~ 香港一定"需要"高樓價和炒賣資產跟自由行去續命,根本沒有能力開拓其他產業云云~~~沒有地產霸權及自由行香港人就只能做漁夫農民~~~。不對…因為地產霸權及自由行,已令香港人失去本來的生存能力,現在港人可能連做漁夫農民資格也沒有了。

香港人不想吃老本,要持續開拓發展高增值行業,現在實在需要強忍痛楚,像戒毒一樣,初期必定很痛很辛苦,但總好過最後按捺不住不斷再吸毒致最後返魂無術。香港不趕快轉型繼續只願吃地產同自由行老本,只會讓星加坡韓國不斷拋離,千萬不要推卸責任到高營商成本,借詞工業已死,星加坡人工貴地也貴,不過人家沒有阿爺照顧,所以祇好多動腦筋用耐性做實業逐步前進,香港過去幾年亳不費力就有自由行下來派錢,所以不復過往靈活多變,刻苦耐勞的優良品質。美國同日本人工成本遠超香港,但近年返而不少工業同工種回流本國生產 (http://www.cw.com.tw/article/article.action?id=5046891)。真慨嘆香港人現在只是像一個將會破產的富家子一樣,不捨 easy money ,但又失去了自己生存能力,不知何去何從,但回頭已太難,覆水難收。
3. 熱愛中華文化 2015-09-27 22:31:56
華懋集團由王廷歆、王德輝兩父子聯手創立,當王德輝失縱下落不明後,連場遺產爭奪戰展開,王父與媳婦龔如心糾纏九年的爭產案,最終龔如心反敗為勝,在終審法院取得最後勝利,但龔如心「無福消受」,二○○四年因癌病逝世,終年六十九歲。她遺下的八百三十億元遺產卻引發另一場爭產官司。

  陳振聰及華懋慈善基金的爭奪戰於二○○八年展開,至本年初終審法院五位法官一致認為華懋慈善基金只是此筆巨額遺產的信託人,律政司有權介入監管。

  原本是風水師的陳在牽涉刑事案後,受洗變成基督徒,並將原本的英文名Tony改成Peter,以求洗底。

  另一位曾為陳振聰打偽造遺囑案初期提訊的資深大狀金力生,今年二月十三日因腦癌去世,享年六十一歲。金力生生前熱愛中華文化,以「愛港」情操聞名。