美国总统特朗普反覆无常，中美贸易战重启战火，令市场无所适从。环球经济正值风雨飘摇之际，发展商采取「楼照卖、价照加」策略，无奈市民怕变楼蟹，可挞订的都挞，今年头5个月新盘挞订数字已超过160宗，已相当於去年全年229宗的近70%水平。忽冷忽热，市民期待有水晶球可预测楼市走势，香港文汇报综合楼市专家的意见，归纳出楼市未来5大关键因素，期在千头万绪中为读者找出一点曙光。 ■香港文汇报记者 黎梓田
中美贸易战经已成影响楼市最大因素，全球两大经济体「经济冷战」，战况左右全球贸易及经济增长，也牵动息口及资金流向，香港困在两个巨人之间走避，分分钟被踩死，经济及楼市受影响之巨，不言而喻。
冠域商业及经济研究中心主任关焯照指出，最恶劣情况下的贸易战影响还未出现，目前导致新盘出现挞订的主因还是心理因素及信心问题，买家害怕香港受到贸易战拖累而引起。
他认为，中美贸易问题依然「有得倾」，但暂时双方未有让步意愿，短期内料有数次震荡。惟因彼此高度依赖，相信不会「揽住一齐死」，预料要到两国经济出现问题，那时候达成协议的机会率较大。
股市「逐渐形成风暴」
故此，目前影响楼市第一大因素莫过於股市大冧，关焯照表示，其实现时情况算是受到控制，所以恒指跌幅不算大，否则就会急跌至22,000点。与2008年金融海啸比较，当时属「已经形成风暴」，现在则是「逐渐形成风暴」，两者情况有别。他强调，即使情况不变，中美「唔出声」也会导致情况恶化，届时可能出现更多挞订，在最坏情况下，每月或多达100宗个案。
第二因素是留意6月中的楼市成交数字。关焯照指，如今次贸易战真令楼市出现调整，那便是有较大的「黑天鹅」走出来，届时楼价跌幅必定多於10%，「一定无上年跌咁少」，呼吁市民最好不要作任何投资。如要观察楼市去向，市民应留意6月中的楼市成交数字，如有冰封情况，便可判断市场信心动摇。
G20无成果一定无运行
第三个重要观察点则是6月底的G20峰会，他预料，只要中美其中一方拒绝会面，又或全无成果，贸易战便会持续恶化，经济、楼市一定无运行。
汤文亮：勿用「呼吸plan」
至於第四、第五个影响楼市因素，则是3个月后美国是否真的制裁华为，以及明年美国总统选举。纪惠集团行政总裁及副主席汤文亮指，中美贸易谈判「拖拖拉拉」，料最快要待美国对华为制裁的决定揭盅时才达成协议，迟则要到一年后的美国总统选举。他认为，如贸易战恶化，则今年绝对不是买楼时机，并建议今年保守一点，例如不要用「呼吸plan」借到尽，全年「如果能够打和都唔错」。
汤文亮认为，贸易战升温，发展商仍然愈卖愈贵，有挞订货加价两、三成重售或将货尾加价，其做法是想稳住已买楼的人，希望他们不会挞订。至於发展商加快推售新盘，除害怕空置税外，也与贸易战增添变数有关。对於今年新盘挞订量增加，汤文亮认为，以前细价楼买家都是羊群心态，「唔买就笨」，但他们没料到特朗普反口，现在就是「唔挞就笨」。而今年首5个月超过160宗挞订实在太多，多少反映楼市有危险。
汤文亮认为，如贸易战时间拖得愈长，楼价跌幅愈大，负资产的数字会愈多，不过一时之间很难准确预测数字。他又认为，天水围嘉湖山庄将会出现较多负资产，因为不少业主是勉强上车，其次是油塘丽港城。如果太古城出现负资产，则楼市就「很大件事」。
他个人预测贸战恶化下，楼价会跌约一成半。当中，嘉湖山庄跌幅较多，可达两成，其次就是丽港城及太古城，料分别跌一成半及一成。
至於中文大学刘佐德全球经济及金融研究所常务所长庄太量认为，近月新盘挞订增加当然跟贸易战影响市场信心有关，而股市波动亦令资金被锁死，难免有个别投资者因而弃购新盘。不过从经济数据来看，目前经济仍然健康，贸易战对楼市仍未有太大影响。
留意零售旅客早作准备
然而，中美何时达成协议，庄太量直言「好难讲」，预计双方随时「开打」，需时刻为最坏情况作好准备。他认为，美国制裁中国都是为针对其科技发展以及赚取更多利润，或会令股市时好时坏，如情况保持的话，相信楼价亦不会下跌太多。另外，市民应留意中美元首会面日期，以及明年美国总统选举，短期来说亦应留意本港经济数据，如本季零售及旅客数字等，以作准备。
判断楼市走势五大关键
■本港本季经济增长表现
■6月中楼市成交是否冰封
■6月底G20峰会中美元首会面情况
■90日暂缓期后是否真正制裁华为
■明年美国总统选举
■整理：记者 黎梓田
预测最坏情况
■挞订将增至每月逾百宗
■贸易恶化时间愈长，楼价愈跌，负资产愈多
■大型屋苑楼价平均下跌15%
■整理：记者 黎梓田
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