政府开年不顺 增供应再受阻
香港文汇报讯 (记者 颜伦乐) 楼市再现「冧市讯号」！地政总署昨日公布，上周截标的元朗凹头低密度住宅地皮，虽然收到10份标书，但最终竟然流标收场，令不少测量师都大跌眼镜。翻查资料，今次流标除是2016年卖地市场「第一滴血」外，更为史上首次一个财政年度内两度官地流标，而且距离上一幅青衣住宅地流标只隔2个多月，为楼市寒冬雪上加霜。此两次流标，已令本财年政府失去1,290个单位供应。
地政总署公布，元朗凹头的用地因为地价未达到政府底价，政府决定不接纳上周五截标时所接获的10份标书，地皮会在适当时候重推。
据了解，元朗凹头位於新地楼盘尔峦旁边，地皮占地约30.63万方尺，地积比率1.2倍，可建楼面约36.76万方尺，建筑物高限不可超过13层，料提供550伙。市场之前估值由9.9亿元至18.4亿元，楼面地价由2,700元至5,000元。
地皮限制多多阻碍出价
高力国际亚洲估值与谘询执行董事张翘楚表示，今次入标财团多达10间，但仍然流标，感到好愕然，估计与地皮较难剪裁有关，加上地皮位置隔涉，位於两个地铁站(元朗站及锦上路站)的中间，均影响发展商出价。再者，最近楼价不断下滑，加上政府未来仍会有多幅官地推出，发展商权衡投资风险下出价自然更低。
他分析，这类流标於转角市特别容易出现：「政府睇紧过去的价钱去定底价，发展商就睇未来个价，两者出现落差。」
他认为，今次流标再加上2个月前的青衣细山路地流标，虽然两幅地皮都属於剪裁较差及位置较逊的地皮，惟亦属於一个跌市讯号，相信未来政府会因应市况调整地价，但一些新界偏远地区由於会较少人问津，可能再出现流标。
政府料以市中心地估价
理想城市集团企业估值部主管张圣典表示，之前个人预计地皮每尺楼面地价约2,700元，但得悉市场上竟有测量师预测约5,000元，当时已有预感，这会否是政府与发展商於定价上有分歧的「缩影」？他估计，政府是用元朗市中心一带的价值去估价，但其实地皮位置偏僻， 又有多项附加条件要完成，发展有风险，导致政府与发展商於定价上有严重落差。
大埔山塘路地恐随其后
虽然之前政府曾指，年度供应2.03万伙会超标，但两次流标已令政府损失1,290伙供应，势必打击政府的供地部署。张圣典说，下周五截标的大埔荔枝山山塘路地皮会首当其冲，因地皮涉及司法覆核风险，又位於较偏僻位置及有斜坡的地方，投资额更动辄过百亿元，对发展商吸引力不大，一旦流标，意味政府年度供应会再失去1,785个供应，届时影响会更直接。
资料显示，元朗凹头地皮其实有点「先天不足」。首先，卖地条款将项目数部分划作不可构设建筑物地段，地皮被分割为数个部分，发展及建筑物布局自由度上将受到不少限制。
另外，中标发展商需更须自行兴建项目与青山公路潭尾段的连接车路，并为项目进行渠务、排污和噪音的环境评估，以及煤气输送管道和加油站的风险评估，同时需确保工程不会对项目邻近的西铁架空铁路、元朗公路及架空和地底电缆造成影响，可谓限制重重。
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