政府卖地计划静咗一个月，嚟紧今个礼拜将再次起动，上水粉锦公路住宅地会喺星期五截标，呢幅地皮可作低密度洋房发展，但衰在位置始终较输蚀，发展风险较其他地区高，刘Sir有测量师老友都唔敢过分睇好地价，预计每方尺楼面地价约莫4,300元，计番估值约1.42亿元，系市场下限价。
呢幅上水粉锦公路住宅地，占地大约68,988方尺，发展密度早前获得城规会许可放宽两成，总楼面约莫33,111方尺，刘Sir睇过城规会文件，项目可建5幢3层高住宅，平均每伙面积大约753方尺，加埋提供约莫43个单位。由於地皮无限量条款规管，所以发展商亦可以起面积较大嘅低密度洋房。
不过，地皮位置始终唔系咁方便，有测量师老友对项目地价持审慎取态，高纬环球张翘楚话，对於呢幅上水住宅地嘅地价会睇得比较低，因地皮位置较远，发展商所承担嘅风险自然会大啲。
每尺楼面价四千三
佢仲用屯门扫管笏同大埔白石角等低密度住宅地做比较，佢话呢两区地皮每方尺楼面地价都系约莫3,000多元。
今次截标的上水住宅地规模比较细，估计每方尺楼面地价大约4,300元左右都差唔多，计返估值大约1.42亿元，系市场下限价。
须拆旧建筑添成本
刘Sir知道，市场一般估计呢幅上水住宅地嘅每方尺楼面地价介乎约6,000去到7,000元。另一位老友、天俊测量师行张楚然就话，地契上规定地盘要保留指定嘅树木，同埋要自行拆除地皮上现有嘅建筑物，咁会略为增建筑成本，但佢认为市场消化强，相信都会有唔错反应，该行估值大约2.26亿元。
其实上水都好耐无地皮推出过，对上一幅批出嘅同区土地要追溯到一三年十一月，当时上水青山公路毗邻香港哥尔夫球会住宅地，以逾28亿元由恒地（00012）投得，每方尺楼面地价大约5,200元，比起当时嘅估值上限仲要高约三成。
刘Sir
App下载
