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地產新聞
新辣招令樓市乾升 二手淡靜新盤反旺
(太陽) 2015年4月8日
政府二月底推出新辣招收緊細價樓按揭,至今超過一個月,二手市場成交明顯萎縮,但樓價並未出現預期般下跌,個別屋苑繼續錄得新高成交,二手市場淡靜,同樣無阻一手市場銷售升溫,樓市表面看來仍是易升難跌,但置業人士應保持清醒頭腦,明白在供應增加及加息期來臨的雙重夾擊下,再加上購買力逐步消化,新盤價格升勢將難以維持,二手樓價亦面對沉重壓力,樓市出現重大調整,恐怕為期不遠。

新辣招令樓市交投量下降,大型屋苑甚至出現租多過買,整體樓市現時屬於乾升,在目前樓市缺乏炒家情況下,長線投資者亦未有積極入市,目前連一般市民亦受制於新辣招,由於未能應付大筆首期費用,難以成功上車,但二手業主亦未有明顯減價賣樓的意願,令二手持續萎縮,但個別優質屋苑單位依然受買家追捧,港島區大型指標屋苑兩房單位以接近千萬元成交,令人質疑政府近年持續推出多項打壓樓市措施的實效。

政府加辣後,令來不及上車的買家大失預算,惟有轉買為租,令近期租金水平進一步上揚,其次則是一手新盤市場持續升溫,近日將軍澳兩個大型新盤推售,銷情熱烈,完全未有受到辣招推出的負面因素影響,反而因為辣招令買家無可選擇下轉投一手市場。

美國將進入新的加息周期,本港樓市前景其實並不明朗,亦存在不少隱憂,發展商的賣樓策略都是希望盡快清貨,因此都會積極在上半年推售旗下新盤,而上車買家由於受制於七百萬以下物業按揭成數被調低,惟有轉投能提供二按的新盤市場,為火熱的新盤銷情推波助瀾。估計未來半年,一手與二手市場的兩極化表現將持續發酵,更可能進一步惡化,新盤主導本港樓市去向是大趨勢所在。

新盤市場當然不能代表整體樓市實況,二手市場持續淡靜,始終不是樓市正常合理現象,兩者更會彼此影響,達致一個平衡點上,例如二手樓價上升,令一手樓價開價更為進取,買家接受新盤價格後,亦會刺激二手業主開價更進取,樓市的升勢是如滾雪球般,推至一個又一個高峰,直至樓市出現逆轉的訊號,發展商減價去貨亦絕不會手軟。

本港現時樓市奇特現象,一手升溫進一步消化樓市購買力,發展商為爭奪客源,不會大幅加價,相反二手樓業主叫價企硬的耐力不可能維持多久,所謂新高成交,始終是零星及個別的成交個案,大部分業主在市場缺乏承接力下,最終都要接受減價賣樓的現實。

樓價短期大跌可能性不大,但量縮價不跌的不合理現象,不可能長期維持下去,強大的剛性需求不可能令樓市永遠只升不跌,當市場供應轉趨穩定,香港跟隨美國加息,樓市由升轉跌是正常現象。