楼市的形势虽没大变，但有小变吗？
有！
英国脱欧后，欧洲政经异常动荡，金融界流行著一种说法，认为亚洲股滙债市及楼市有望成为新的资金避风港。观乎近期的股市和楼市，的确发觉资金持续流入，恒指升了不少，楼市明显较年初活跃，价量均有小幅反弹，倒和金融界的说法吻合。
英国脱欧，6月25日一日间就令全球股市蒸发了16万亿港元。它的影响深远，英欧之间收拾残局的谈判短则两三年，长则八、九年，为全球经济带来长期的不确定因素，纵使不确定因素包含好淡，但淡的居多；港元与美元挂鈎，美元走强，港元自然亦步亦趋，不免大大打击了本港的出入口贸易和外国甚至国内旅客访港消费的意欲，与此同时，强港元会激发港人外游消费，此消彼长，香港的零售业以至股市楼市将备受打击，整体经济势将进一步放缓，甚至走向衰退。
国内经济放缓、自由行减少及港元升值的结果，到七月为止，本港零售市道连跌16个月。6月份零售额337亿元，按年大跌8.9%，市场原预期跌幅收窄至8.1%，结果却扩大0.8个百分点，期内销售量亦下跌9.6%。今年上半年，零售额更按年劲挫10.5%，是自1999年以来17年最大的半年跌幅（1999年上半年零售额下挫10.9%）。单是6月份，与内地旅客消费相关的珠宝首饰、钟表及名贵礼物，零售额下跌20.4%，销售量亦比去年同期减少20.7%。
《信报》在6月30日的社评说：
『亚洲虽非英国脱欧引发连串震荡的「第一灾区」，但间接冲击十分明显。这非但由於欧盟是包括中日韩在内的亚洲诸国极其重要的出口市场，拜英国脱欧引发的经贸和金融乱象所赐，中国本就困难重重的金融改革经济转型、日本一波三折的对抗通缩振兴经济努力，今后面对的阻力势必有增无减。亚洲两大经济体各有难念的经，区内另一大国南韩在降低增长预测之余，宣布推出规模20万亿韩圜（逾1,300亿港元）的财政刺激计划救市，经济底气如何，不问可知。』
这是客观的评论。
目前香港超过123万个私人住宅属於自置物业，其中六成已供满，仍有按揭的少於四成，而且按额成数普遍不高，这些业主持货能力一般都高。在环球市况异常波动、双辣招措施依然生效及投资非物业类别的资产动辄得咎下，他们大幅减价求售的意欲不大，造成二手楼单位供应稀少，少少刚需就可推升楼价，这是近期楼价小幅反弹的原因之一。与二手小业主处境和对未来楼市看法大大不同的是地产发展商（尤其是大的）。随著一手楼盘供应（包括中长期潜在的）愈来愈多，预期未来环球经济（特别是国内和香港）愈趋衰弱（小业主有这样的预期仍不普遍），发展商尽快推盘，以便快人一步地吸纳市场上愈来愈罕有的购买力的意欲也会愈来愈大。促销物业，还有甚么比减价更有效、实惠？发展商看来不会像二手小业主那样企硬惜售，一旦大规模劈价开售，就会建立新的楼市价格指标，二手楼的楼价一定会遭受冲击。劈破一手楼价格，最终一定会同样劈破二手楼价格，二手楼不可能独善其身。
综合而言，市场小变化虽包含对楼市利好的因素，但更多是利淡因素，大家千万别因为近期资金的流入、本港失业率仍低、消费力大抵保持，以及楼价小幅反弹（这是局部、个别和短暂现象），就错觉认为楼市依然处於上升轨，不顾一切地入市或奇货可居地惜售。
- 完 -
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