楼价预期是一把双刃剑。
尽管楼价已极其偏高，严重地与实际经济面背离，但当买家（炒家、投资者和用家）迷信楼价只升不跌的神话，不断高价追货，而卖家则惜售反价，楼价可以高处未算高，一升再升，屡创新高 ; 相反地，当利淡因素改变人们对楼价走势的看法，令他们相信未来楼价只跌不升，那卖家就不断削价沽货，而买家则裹足不前，加剧楼价的跌势，最终的结果，无可避免是楼价会跌得过份。
楼价的预期，无论是看升还是看跌，相对於实际的经济环境，都会令楼价升得过份，跌得过份。
近期楼价跌了5至10%，就是因为部份卖家开始懂得恐惧，一改以前认为楼价只升不跌的预期，变成认同日后楼价将长期只跌不升。这种楼价预期的改变，是仍然迷信楼价只升不跌及对楼价只升不跌半信半疑的买家卖家必须注意的。
近日在一个社交场合上碰到一位观众朋友A君，他在去年一月出席了一个地产市道研讨会，我是主要嘉宾讲者之一。他告诉我，很后悔当时没采纳我的建议，尽速趁高价卖掉手中的投资物业。这些投资物业中，包括了三个沙田第一城的单位，而在过去半年中，沙田第一城楼价跌得特别厉害，差不多有两成。
只晓得提供过份简单数据、理由就预测未来一年楼价升多少跌多少而回避预测更长期的楼价走势的地产评论家，我是不大看得起的，太过缺乏前瞻能力了，这样的预测，价值不大。后知后觉地市好唱好、市淡唱淡的「市评家」，我更看不起。同样道理，自己没有前瞻力，但又不懂欣赏具备这种能力的地产评论员的投资者、炒家甚至自用买家，他们最终遭逢巨大损失，我是不大同情的，那是咎由自取。
良好的前瞻力教人及早趋吉避凶，及早部署对自己最有利的行动，实现利益最大化。没这种能力，大可借助有这种能力的人。
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