遏抑楼市新措施的不足
(原文发表於2010年12月28日)
对政府於11月19日所推出的遏抑楼市辣招，我曾撰写了《终於下重药，泡沫危机暂减》一文。文章的标题其实反映我对辣招的长期有效性不无疑问，这重意思从标题的「暂」字中可以一览无遗。我说「新措施是有力及切中要害」，仅指它们对遏抑楼市炒风而言，而非指它们对遏抑楼价飙升同样「有力及切中要害」。
为甚么我对遏抑楼市新措施的长期效力心存疑问？一言以蔽之，因为它们治标不治本！炒风炽热是楼价飙升的结果，而不是它的原因。对结果而不是对原因(症)下药，效果自是不言而喻。
楼价暴升的根本原因是：
1. 土地供应不足
从1980至1989年十年，私人一手住宅年均供应量为29,500多个，而从1990至1999年十年，年均供应量也达到26,900余个。但在勾地政策的影响下，最近三年（07年至09年）年均供应量仅是8,801个。土地拍卖也彰显了勾地政策的利害：由2006年4月至2010年3月四个年度，推出市场的年均土地供应仅得5.95公顷。当年中英在香港过渡期设下每年卖地不得超过50公顷的限制，土地供应已是极其不足，最终导致97前后的地产狂潮，上述的5.95公顷仅仅超过该限制的十分之一，不足的离谱可以想见。在土地这么令人难以置信的有限供应下，楼价怎能不持续飙升!?曾特首在10月发表的《施政报告》中认为「在未来十年内，平均每年需提供可兴建约20,000个私人住宅单位的土地」，但20,000个单位的土地远远称不上充足土地，我们认为最少要提供35,000个单位的土地才算合格；
2. 美国一而再的量化宽松货币政策制造了天文数字的热钱。这些热钱到处流窜，对亚洲新兴市场及香港尤其情有独钟。热钱洪流所至，资产价格无不大升特升；
3. 联系汇率制造了几个问题：近几年美元走弱，港元因此不断贬值；香港利率跟美国，几近於零，通胀则跟中国，通胀率眼见就要超过5%，形成负利率；银行存款利率近乎零，而借贷利率空前超低。这几个因素逼使有余资的本港市民及吸引外来投资者或投机者(特别是国内客)纷纷将资金投入香港的房地产市场。
遏抑楼市新措施没有解决上述令楼价暴升的三大根本原因，自然不能一劳永逸地解决楼价泡沫化。在这情况下，我害怕楼价顶多只会雌伏半年至一年，此后便会因利好楼市因素发酵而再飙升。
要解决上述三大根本原因，联系汇率比较复杂，现时立刻脱鈎利少弊多，还是不动为妙。但要增加土地供应，政府完全有能力做到。要阻遏外来热钱，只要政府不囿於传统的自由市场观念，而在必要时，果断地采取行政措施，未必无能为力。为了阻击美国推出的次轮量化宽松政策下的大量热钱，数个新兴经济国家(包括巴西和马来西亚)已即时实施阻隔热钱的外汇管制，香港效之有何不可?!
额外印花税在具体执行上有两个不善之处：
1. 炒家可以以公司名义持有物业。想出售时则以股东出售股权方式转售，自可避开额外印花税。要堵塞这个漏洞，政府可规定以房地产资产为主的公司，其股权变动所需缴交的税率，与房地产转售税率相同。根据运输及房屋局局长郑汝桦透露，以公司名义持有物业的比率为11%，其中涉及炒卖的仅有2%。客观地说，在2%水平政府暂时实无需要现时就作上述规定，但我希望政府密切注意以公司名义买入物业的情况，如炒卖明显严重化，它应该毫不犹疑地采取必要的规范行动。
2. 额外印花税由谁支付？新措施没有明确规定。郑汝桦指出，根据法例，会由买卖双方共同承担。
由买卖双方共同负担不妥之处不少：有此税，皆因卖方於购入物业后24个月内出售，故他们是始作俑者，要新买家分担一半，实为不公；从立法原意去看，额外印花税旨在惩戒炒卖，如果任由卖方逃避其应有的全盘付税的责任，而仅负担一半，这就违背立法原意；退一步说，如果将支付的责任交给买卖双方自行商讨，亦会使达成物业交易的问题复杂化，惹来本无必要的争端。政府对这个争端，有不可推卸的责任。
平心而论，还是明确规定额外印花税由卖方负责较为稳妥。
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