遏抑楼价，乱世要用重典
(原文发表於2010年8月28日)
政府在今年2月和4月先后两次推出遏抑楼市措施，但楼市冷却一段短时间后就药力尽失。6、7月楼市再告炽热，楼市泡沫急速地膨胀，「摩货」大增，「摩上摩」的炒卖亦大增，楼市炒卖狂潮的局面日趋严重。有见及此，8月13日政府突然抢先在8月17日卖地之前第三次推出遏抑楼市措施，压抑卖地价及狂飙楼价的用意至为明显。可惜事与愿违，两幅土地均以大超市场预期的价格售出，政府冷却楼市的意图顿时落空了许多（我不同意某些地产评论员所言的「全盘落空」，第三次遏抑措施还是有一定效果的，最低限度有部份人立时怯於继续入市，市场上的买卖成交在8月因而大减。8月至23日为止，太古城、康怡花园、杏花邨、美孚新邨及沙田第一城分别成交了33宗、28宗、27宗、69宗及84宗，分别较7月同期的104宗、61宗、42宗、111宗及157宗下跌了68.3%、54.1%、35.7%、37.8%及46.5%。这五个屋苑的情况，大抵是整个市场的缩影）。
发展商胆敢高价抢地，大小炒家勇於炒卖，不外窥准土地供应严重不足及政府不敢踩冧楼市。
楼市过热失控，正在酿成严重泡沫，而泡沫一旦形成，它自身会产生极大的动力，愈严重则愈难抑制。泡沫爆破，将招致大量负资产的恶果。为日趋严重的泡沫泄气，刻不容缓。能否遏抑楼市，关键在措施是否对症下药，及药力是否足够！
在遏抑过热楼市方面，政府过去总是畏首畏尾，既怕泡沫爆破，又怕推冧楼市，往往是落后於形势地、被动地见招拆招，在一些枝节上动脑筋，遏抑攻势分多次及每次逐渐轻微增加力度，始终不敢推出一些高瞻远瞩、气魄宏大及对症下药的措施。那些见招拆招、枝枝节节及为暂时平息民怨的措施，在超低息、热钱充斥及土地严重供应不足的情况下，每每仅足以使楼市冷却一段短时间，待市场和炒家消化了新措施后，楼价很快又再飙升。
楼市现时的疯狂和潜在危险，形同乱世，与其长痛，不如短痛！与其最终要费大气力扑灭燎原大火，不如以小力淋熄星星之火於起初！与其推出多次力度不足的小遏抑，不如实施一次性力度足够的大遏抑！所谓乱世用重典，个人主张政府用重药，一步到位！
有甚么到位的遏抑措施？个人建议：
1. 废除勾地政策，恢复定期卖地及提供充足土地
楼价过往数年不断飙升，政府的勾地政策「居功至伟」。从1980至1989年十年，私人一手住宅年均供应量为29,500多个，而从1990至1999年十年，年均供应量也达到26,900余个。但在勾地政策的影响下，最近三年（07年至09年）年均供应量仅是8,801个。土地拍卖也彰显了勾地政策的利害：由2006年4月至2010年3月四个年度，推出市场的年均土地供应仅得5.95公顷。当年中英在香港过渡期设下每年卖地不得超过50公顷的限制，土地供应已是极其不足，最终导致97前后的地产狂潮，上述的5.95公顷仅仅超过该限制的十分之一，不足的离谱可以想见。在土地这么令人难以置信的有限供应下，楼价怎能不持续飙升！？
勾地政策，本质上是将土地供应的主导权拱手让与发展商。这样的政策，不可能扭转目前物业供求失衡的局面。只有恢复定期卖地，并且提供足够的土地和从中规范供应适当比例的中小型住宅，才可理顺楼市。
2. 进一步收紧按揭
－ 银行须为贷款申请人进行压力测试，在假设按揭利率回升至4.5%下，申请人的供款与入息比率不可超越50%；
－ 1,200万元或以上的住宅物业，将实施五成按揭上限；
－ 所有非自住物业将实施五成按揭上限。
以上措施，是在放贷上堵截炒楼财源或防止用家不自量力的借贷。
3. 压抑买家需求
－ 外来大量热钱流入物业市场，推高了本港楼价。澳洲政府最近有鉴於类似情况，对非澳洲人购房施加限制；国内打遏措施之一：「未能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，不做楼贷」，意义亦在防止外来人加入购房行列，推高本地楼价。我们应参照这些案例，制定具体措施，限制非香港市民买楼；
－ 修改现有投资移民政策，规定650万元的投资必须投放到经营房地产以外的生意方为有效（港人的热门移民国家之一加拿大，便不将投资房地产列为投资移民的项目）；
－ 国内为打遏炒楼，规定家庭购买的第二个住宅单位，按揭利率为基准利率的1.1倍。香港政府可效法其精神，规定非自住单位按揭利率要在基准利率上多加一厘；
－ 徵收物业增值税：不论新楼还是二手楼，税率按持有物业时间的短长累退，一年或以下，徵收50%；一年以上至二年，40%；二年以上至三年，30%，如此类推。这个措施可逼使中、短线炒家离场，让真正用家成为市场上压倒性主流。
以上各措施有助抑制各种名目的炒卖和投机性买楼。
4. 在适当时机下与联系汇率脱鈎
联系汇率制度规范香港利率必须跟贴美国，香港自己不能主宰利率，自然不能利用利率作为调节经济的工具。当联系利率与香港经济背驰，任何楼市调控都只能收效於一时。要日后避免超低利率为虐及防止或减轻热钱过份充斥，香港必须寻找适当机会与联系汇率脱鈎。
小结
我敢断言，如果政府愿意及敢於实施前述第1至第3点所列的大部份措施，不羁的楼价将会有序及可承受地缓缓下调，直至泡沫完全消失。
但政府愿吗？敢吗？我不敢乐观，港府非不能也，是不为也！看来楼市泡沫最终会像一部失控的高速跑车，非车毁人亡不会自动停下。
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