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现时楼市有没有泡沫？(1)

(原文发表於2010年4月24日)

现时楼市有无泡沫，十分有争议性，弄清楚对错，意义重大，这个课题值得探讨。政府有关高官及不少银行家，发展商、地产代理及楼市评论员矢言楼市不存在泡沫，归纳起来，他们的主要论据有四：

1.         豪宅市场没有泡沫，年来香港楼价屡创世界纪录，买家多来自内地，并且是多以现金一次过付款，毋需做按揭。所谓泡沫，是高杠杆操作的结果，既然现金买卖，没有杠杆，自不可能出现泡沫；

2.         中下价楼没有泡沫，屡创天价的豪宅，是富豪的玩意，豪宅市场是一个独特市场，不会影响中下价楼市场；

3.         普罗大众会购买的楼宇，楼价与97年高峰期仍有相当距离，普遍为20%左右；

4.         市民现时供楼的负担能力较97年为高，根据统计，市民供楼负担比率不足四成。

第一点说法不大成立，大部份买家不是来自内地，他们一般都需要做按揭，内地买家亦有部份要借助按揭，以部份内地买家不用做按揭来得出整体豪宅市场没有杠杆操作因而没有泡沫的结论，不是以偏概全吗？更何况，内地买家没有在香港做按揭，不等於他们没有在内地做按揭。人大常委会前副委员长、著名管理学家成思危透露，国内在去年第一季贷出的4.58万亿元人民币，有2.1万亿元流入房地产和股市，在香港购买豪宅的内地资金，很可能就是来自那样的国内贷款。

第二点的潜台辞，是说豪宅市场和中下价楼市场是两个绝不通电的绝缘体，这种说法绝非事实。某个住宅单位(特别是著名大厦)的成交价自有指标作用(天滙顶层事件闹大，原因在此)，它会影响同一座大厦其他单位的叫价及成交价，某座大厦的成交价又会影响同区其他大厦的叫价及成交价，之后是不同地区，最后波及整体楼价。总而言之，不同单位，不同大厦及不同区域，一手与二手楼，豪宅与中下价楼，既有独立性，又有互动性，豪宅市场的泡沫最终一定导致中下价楼市场的泡沫。第二点看法片面强调独立性而忽略互动性，不是存心误导，就是缺乏常识。

97年的楼价，是空前的资产大泡沫下的产物，大泡沬楼价的80%(亦即目前普罗大众会购买的住宅平均楼价)，不等於这个价格没有泡沫。与现时比较，97年香港的整体经济更好，不说别的，过去13年港人的实质平均工资不进反退(目前只为97年的94%)，更值得注意的，当比较97年与现时相同物业的楼价，我们得将物业折旧的因素考虑在内。经过13年的风吹雨打，现时的物业较97年相同的老了这么多年，价格大抵总有20%折旧吧。果如此，中下价楼目下的价格已与97年相同物业的并驾齐驱，甚至有过之而无不及。以表二资料为例，太古城、康怡花园、香港仔中心及美孚新邨，它们的尺价其实已超过97年的，太古城尤其如此。经济大不如前、工资倒退及折旧三个因素加起来，现时中下价楼的价格，其实已明显超越97年的大泡沫价，我们还能说现时的楼市没有泡沫？！

市民目前的供楼负担比率不足四成，这种说法有很大的误导成份！为甚么说它误导？因为这个比率是建基於空前超低的按揭利率上的。人无近忧，必有远虑，供楼是一个20至30年的作战计划。目前超低的按揭利率(2.1%或以下)是一个数十年难得一见的特例，绝非常态，现时供得绰绰有余，说不定三、四年后，因为利率上升而捉襟见肘。如果我们以过去25年的平均按揭利率5.5%去计算月供，一个截然不同的处境将告出现。以家庭月收入中位数($17,500)去验定市民的供楼能力，无泡沫派可能不服，我们且看看中产阶层届时的供楼能力会怎样。根据民间团体「中产动力」定义，在港家庭月入$25,000至$50,000为中产阶层。从表一资料看到，在5.5%按揭利率及月供不可超过收入50%的条件下，月入$37,500的家庭(中产收入中位数)仅可购买500尺的康怡花园、杏花邨、骏景园及其他尺价在$6,357以下的屋苑单位，700尺的德福花园、美孚新邨、沙田第一城及其他尺价在$4,427以下的屋苑单位，和1,000尺的丽城花园。月入$50,000(中产收入的高位数)的家庭仅可购买500尺的嘉亨湾、太古城及其他尺价在$7,812以下的屋苑单位，700尺的康怡花园、杏花邨、骏景园和其他尺价在$6,357以下的屋苑单位，1,000尺的德福花园、美孚新邨、沙田第一城和其他尺价在$4,389以下的屋苑单位，以及1,300尺的银禧花园和丽城花园。

楼市有没有泡沫，取决於楼价有无泡沫，而楼价有无泡沫及泡沫大小，取决於楼价与购买力的脱节有多严重，这是最过硬的检验标准，其他的检验标准(例如物业市场有没有杠杆操作)都是其次。处於中产阶层收入高位数的家庭($50,000月收入)竟然连500尺的雍景台(尺价$10,568)【遑论质素更好的擎天半岛(尺价$11,874)、凯旋门(尺价$16,080)及君临天下(尺价$19,815)】及700尺的太古城单位(尺价$7,812)也买不起，人们若要住进较好的700尺勉强豪宅(所谓勉强，皆因真正豪宅动辄要每尺三、五万，甚至六、七万元)，雍景台需要家庭月入$71,266，擎天半岛$80,028，凯旋门$108,438，君临天下$133,574。至於1,000尺单位(仍只是中型！)，太古城需要$75,214，雍景台$101,794，擎天半岛$114,314，凯旋门$154,858，君临天下$190,874。别忘了，家庭月收入为$50,000或以上的，仅占总家庭数目的11.9%，月收入为$100,000或以上，仅占2.8%。从上述资料去看，特别是月收入$100,000的家庭(已是全港收入最高的2.8%分子之一)，竟然连1,000尺不那么豪的雍景台也供不起，你认为现时的楼价与购买力脱节严重吗？如果你答案是YES，现时楼市有没有泡沫，答案不是已经写在墙上？！

人们此刻之所以不大警觉楼价已泡沫得十分严重，皆因超低利率作祟。超低利率不光麻醉人们看不清自己真正的供款负担能力，还麻醉人们看不到楼价早已泡沫化。这个泡沫正日趋膨胀，日后在重大利淡因素(例如按揭利率大幅飙升)冲击下，轰然爆破，楼价会随即大幅下调。高官们奢言市民供楼负担能力良好及整体楼价合理时，可曾警觉上述两个麻醉？如果未曾，那实在太不负责任及缺乏高瞻远瞩了！

- 待续 -