市建局突然提早推出启德新区的焕然壹居，但销情冷淡，跑输给其他区域的上车楼盘。
市建局向来只着眼旧区重建和翻新保育，焕然壹居是第一个获政府批地并自行发展的住宅项目，与过去收购旧楼业权并交由发展商重建的营运方式有很大出入。
市建局项目中的旧楼住宅单位，均一律以七年楼龄的新楼价格进行收购，另加特惠津贴，整体收购价甚丰厚，旧楼业主往往可换购同区楼龄较新和面积较大的单位，改善居住环境，故过去市建局项目的住宅部分收购较非住宅部分顺利得多，鲜有强烈反对声音。
多年前，有政客仍认为市建局赔偿方案不够完美，要求给予受项目影响的业主楼换楼的选择。市建局从善如流，向政府拿了启德地皮，原本打算发展成没有买卖限制的住宅楼宇，供受市区重建影响的业主楼换楼，但绝大多数受影响小业主选择收取现金赔偿，以便立即换购其他单位。若选择楼换楼，须暂时租住物业，待启德项目落成后再搬迁入住，故并没有诱因吸引业主选择楼换楼，政客的热情变成自作多情。
提前拣楼 做法合理
楼换楼需求不多，启德项目惟有提供部分单位作为资助房屋，以折让价出售，有意购买者有入息上限，日后出售单位亦须补地价，安排上与居屋类似。
焕然壹居已截止认购申请及公布抽签结果，原定下月安排拣楼及正式认购，但市建局突提早於本月初拣楼，笔者相信是市建局眼看楼价下调已成新趋势，冀早日出售项目，一方面避免楼市再转弱影响销情的风险，另方面避免楼价下调而影响卖楼收益，笔者认为做法合理。若看着楼价拾级而下，仍坚持按原定计划下月开盘，管理层反而是极不负责任。
市民买楼一般是看楼价是否合理，但居屋楼价是由单位市价和折扣二者组合而成。焕然壹居销情欠佳，出现在楼价下滑时不调整楼价而只调整补地价差额比例，单位的「折实价」因此不会随楼市下调而下滑，市民的购房支出不会减少。
楼价再跌 折扣化灰
最新一批的焕然壹居单位折扣率为去年十二月市价八折，但据三月份最新估值，实际折扣率已降为百份之十四，相比过去的居屋折扣率可达三或四成，吸引力减少。若楼价未来再下滑多一成多，岂非完全没有折扣？
房协项目跌市仍吸引
另方面，房协的沙田绿怡雅苑七月可供拣楼，据房协公告，售价仍是以去年十二月楼价七折计，未来市道变化只在补地价差额的比例反映，但房协项目折扣率较高，即使市道下滑，亦可望七月推盘时，实际折扣不低於二成，仍有一定吸引力。
市建局现时情况尴尬，不改变定价方法，可能令销情呆滞，若改变定价策略，又可能被早前的买家指控不公平和被误导，进退两难。
陈超国
第一太平戴维斯估值及专业顾问有限公司董事总经理，拥有二十多年资深专业地产服务策划经验，为行内公认经验丰富的专家。陈氏亦为英国皇家特许测量师学会资深会员、英国仲裁学会会员及香港政府注册产业测量师。
App下载
