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文亮语

楼市的小阳春(8)脱欧

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2016年8月21日

  英国人唔知玩什么政治把戏,无端端搞一个脱欧公投,更加奇怪竟然脱欧成功,脱欧之后,英镑急跌,英国楼价急跌,打算买英国楼的香港立刻打退堂鼓,我相信回流香港的购买力不会很多,但解决了大家都非常担心的一个问题,就是加息,耶伦话,加息要等英国脱欧手续办妥之后才会考虑,而英国最快要在明年初才动脱欧程序,最快要两年才完成,加息这个阴影消除,楼市就出现曙光。
  格佬见到大家沈醉於现时低息状态,立刻就提醒大家,美国各项数据已经转好,加息是可以随时出现,不过,现在大家都怀著炽热的心迎接小阳春,对手格佬的说话当然听不入耳,其实,格佬是为求自保,当日是他提出量及低息政策,由他叫各位小心加息就最恰当,如果有任何人问我加息意见,我的答案与格佬一样,小心加息。

 
 
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1. 向引刀・土著说不 2016-08-21 12:21:50
世界无乐土,唯有香港好!wallstreetcn.com/node/258798?from=114

“排外税”立竿见影:温哥华楼市走到“崩溃”边缘 房价1个月跌20% (进入熊市区域)

文 / 刘晓翠 2016年08月19日 12:23:55  69

7月底加拿大BC省决定对海外买家征收15%的额外房产税,此消息一出,温哥华楼市从天堂跌到了地狱。

8月新规生效后,温哥华楼市骤冷,房地产公司和经纪商表示,成交量急剧下滑,海外投资者选择放弃购房,而不是缴纳税款,更糟糕的是,不受新政影响的当地居民因为预期房价走低也选择观望,甚至撤回购房合同。

加拿大本地媒体Global News的一篇报道提及,房地产经纪人以及全国地产求售网(MLS)数据显示,温哥华楼市正在经历一场主要的调整,房价和销售量齐齐下挫。

尽管8月是楼市淡季,但相较去年同期来说,楼市销量可以用“雪崩”来形容。房地产经纪商Brent Eilers通过MLS数据统计,从8月1日到14日,西温哥华地区只有3套房屋出售,去年同期是52套,同比跌幅高达94%。

除了西温哥华,列治文地区销售暴跌96%,北本拿比地区跌幅为95%,西区、高贵林市均遭到打击。平均来看,8月前两周大温哥华地区楼市销量跌了85%。下图来自Global News:

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彭博曾援引加拿大住宅房地产经纪公司Re/Max Holdings Inc的一位高管Elton Ash称,新税导致市场骤然冷却,“基本上没有生意可做了”。Ash并指出,失败的交易可能产生“多米诺骨牌效应”,可能危及之后最多六宗交易。

目前来看新政对楼市的冲击立竿见影,但根据Eilers,温哥华楼市销量在新政实施前就已经出现下滑迹象了。6月西温哥华仅出售44套房子,2015年同期是80套,7月出售74套,而前一年同期是102套。

在房价方面,不断创新高的房屋价格也开始松动。加拿大房地产经纪商Zolo表示,温哥华市目前的房屋均价是110万美元,在过去28天下跌了20.7%,过去三个月跌幅为24.5%。列治文最近28天房价跌幅为17.6%,过去三个月跌了20.7%。

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此前加拿大国民银行数据显示,7月温哥华房价涨了2.3%,为连续第18个月上扬,且每月都刷新历史最高记录,已较去年7月大涨24.3%。不过,7月的销量同比下滑了19%。

温哥华楼市曾有多火爆?北京青年报提到,据统计,温哥华市区家庭年均收入7万多美元,按照目前的独栋住宅均价,一个当地家庭不吃不喝20年才能买一套房。

据大温哥华地产局日前发布的统计数据,过去一年温哥华地区独栋住宅平均价格上涨30%,4月份每套均价达140万美元。加拿大国家银行金融分析师彼得・劳特利奇在一份报告中称,中国买家去年共花费127亿加元(约合96亿美元)在温哥华购置房产,占当地房产销售总额的33%。

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有分析提到,温哥华房地产新政虽然将海外投资者挡在了温哥华门外,但其他地区可能迅速崛起,成为海外资本的目的地。毕竟一个泡沫破灭了,其他泡沫还会站起来。(Come on baby).

另外也有业内人士称,现在判断温哥华楼市是否崩盘还为时尚早。Global News报道称,“现在真的很难说楼市是否冷却下来了,你可能至少需要三个月的完整数据才能下判断。”

2. 打工仔 Andy 2016-08-21 12:35:42
小心加息与小心不加息同样重要! 唉 真难估, 哈哈! 
3. 小心继续印钞 2016-08-21 13:08:08
不要低估欧洲美国日本及中国加大印钞力度决心。
4. Desmond 2016-08-21 13:32:36
耶伦有说过加息要等英国脱欧手续办妥之后才会考虑吗?我好像未听过,怎么时候说的?
5. 浪子心声 2016-08-21 13:48:54
我还是觉得英国最终不一定脱欧,因为脱欧对英国没有好处只有坏处;脱欧公投只不过是政治show,没有法律规定一定要跟从公投结果实行脱欧,英国政客将会找到办法无需脱欧。

至於加息,我觉得加息周期应会在明年美国新总统上任后正式开始,由於过去推迟加息,一开始加息真喺有机如格佬所说「加息速度快到你唔信」,无论楼市或股市投资,加息周期开始前应有所准备。

6. 打工仔 Andy 2016-08-21 14:09:27
浪子心声兄

真系好难讲, 公投后再找籍口不脱欧, 德,意,法会推英国快脱! 

美国加快加息的确有可能, 所以博士讲得啱, 大家要小心! 
7. 又来了 2016-08-21 14:39:39
hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20160818/bkn-20160818172907318-0818_00842_001.html
铺位3年唔见600万
8. 向引刀・土著说不 2016-08-21 14:52:10
还是要讲一些傻B港灿不懂的憾事;港楼低水时,又话会再跌多啲,口嗡当秘笈认屎认屁。当发现时世界已远离你了,唯有借助林子祥的一句歌词『无止境的等 不禁心动摇
一分一刻也感到寂寥』。https://wallstreetcn.com/node/257503

楼市“高烧不退” 北上深住宅楼面价超过香港

文 / 张美 2016年08月10日 20:54:46  1

一些热点城市房地产市场持续“高烧不退”,地王频出,北上深三地的楼面价甚至已超香港。

据房地产咨询公司世联行土地简报,截止至上周(32周),住宅用地楼面价前10城市均保持正增长,其中深圳上周并无住宅用地供应,楼面价与上周相同仍居首位,厦门第二、上海第三。

苏州楼面价基本持平,比上周下降104元/㎡、1-32周累计同比增速175.4%;苏州今年楼面价前10门槛达1.8万/㎡,去年同期约0.7万/㎡,全市在地王带领下开始普涨,发生同样情况的还有南京。

深圳一骑绝尘,苏州南京现普涨:

楼面价

世联行称,8月8日,香港公布新界屯门地块成交楼面价约3万(按大陆口径调整)、新界沙田楼面价约4万,而北京6月2日成交的延庆区地块实际楼面价已达3.01万、上海7月14日成交的虹口区地块楼面价7.6万、深圳6月2日成交的龙华民治地块楼面价5.6万,北上深三地的楼面价已超香港。

因房地产市场过热,各地楼市频频出台降温政策。

据澎湃新闻8月9日报道,苏州房地产市场调控新政或将在近期出台,苏州也很可能成为第一个重启限购的二线城市。

在网上流传一份《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》的文件中,其中最引人注目的当属针对非户籍居民购房。文件明确提出:非户籍居民申请第二套住房,需提供2年内累计1年纳税记录或社保证明,首次购房首付20%,已有1套及以上,停止贷款。

除此之外,给房企降杠杆成为各地房地产降温政策的重要手段。

新华社昨日发文称,兴业银行、工商银行等部分银行已将房企的开发贷周期由2年期的中期贷款改为一年内,甚至半年期的短期贷款。

针对备受关注的“证监会收紧房地产上市公司再融资政策”一事,新华社称,企业再融资募集资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款、需详细披露募集资金的实际投向等政策,自2010年以来就一直实施,并非新政,但近期确实再次对证券公司高管进行了强调。

不过,该报道援引多位房企高管表示,目前出台的政策影响力对于中小房企杀伤力较大,而对于资金充足、信用良好的龙头房企来说,市场上融资拿地的手段却越来越多。如果地王继续频繁出现,对于房地产市场来说仍会推高房价。

9. 萧峰 2016-08-21 14:57:50
公投代表民意,即使想反悔,但结果已出,好难有藉口。
想唔出有咩理由再来次大反转,除非再有黑天鹅事件。
10. 向引刀・土著说不 2016-08-21 16:23:31

格老发炮放鹰 贝老撰文护鸽  2016-08-20


然联储局官员轮流发表讲话,近期又以鹰派官员的讲话最为抢镜,吸引报章将之作为新闻头条,但从美滙指数来看,加息步伐却不太似会加快。


美滙指数自7月底的97.5跌至近日最低94【图1】,是一个不小的跌幅,反映加息预期正在消退。美元转弱对商品市场有利,油价近日就录得巨大涨幅,反而令人看不懂的是,日圆再强势下去有什么后果。



经过日前联储局公布会议纪录之后,当局看起来更加不可能与正在加码货币刺激的日本和欧洲背道而驰,在这样的情况下,美滙指数有望出现4月份以来的首次连续两周下跌。

预言欧罗区最终瓦解

不过,周五美滙指数稍为反弹,因联储局前主席格林斯平突然发功,称美国很快会加息,而且速度会快得令市场惊讶。格老接受彭博专访时说,不能接受美国长期维持现有利率水平,当局须开始加息,而且速度将快得令市场惊讶。他指出,美国劳工成本上升,加上货币供应增长开始加速,均给予联储局条件加息。


格老又提到欧罗区的情况,认为目前已有种种迹象显示,欧罗区最终会瓦解。他称,对待通胀态度不同,以及不同文化的国家难以合作,最终或会由部分通胀数据相若的国家,如德国及奥地利等自组货币联盟,但他坦言目前仍未搞清楚自组联盟的好处。

另外,三藩市联储银行总裁威廉斯亦放鹰,称目前美国经济已够强劲,有理由很快加息,等待太久会有风险。

根据彭博综合利率期货数据,市场目前估计联储局今年内加息的机率只有48%,而且较大机会是在12月加息。


究竟格老所言有多大参考性呢?或者以格老在任时期的政策思维来说,加息步伐应该会比较快;但以格老的政策思维,根本不可能出现贝南奇式的极度放水宽松、促成了至少3次的QE政策。

认清耶伦政策思维

一如上任贝南奇最近撰文称联储局在作出加息决定前宜多作考虑及观望,前任联储局舵手所说的话,很视乎其本身政策思维,现任主席耶伦与贝南奇同属鸽派,与鹰派所得出结论就大不相同。

其实,贝老最近在网志提及的一个论点颇值得思考,就是当局对经济前景的预测究竟有多准?


贝南奇相信,现在环球经济展望与联储局数年前预测的大不同,官员未有忘记教训,加上如今经济和政策演变的不确定性异常高,各国央行口风亦普遍变得模糊,市场逐字逐句解读联储局声明已意义不大,倒不如集中剖析经济数据。

先是纽约联储银行总裁杜德利称市场低估美国加息风险,然后是格老开腔称美国利率太低,隐隐然有一股鹰派势力正为美国加息开路造势;然而,不要忘记,去年12月加息后,今年1月就迎来全球股市大跌市,然后是全球经济数据走样;各国央行即开动放水机器。贝老的说话也相当有道理,官员们未有忘记教训,仍对自己的经济预测能力信心十足。

11. 西瓜波 2016-08-21 16:43:48
汤生都系自保,当汤生都带头盔既时候,大家好走货啦,仲走去买楼就找屎啦。
12. 浪子心声 2016-08-21 17:04:03
唔知大家有无发觉,近期马化腾放了唔少腾讯股票,马云又话在未来几个月会放5%阿里巴巴股票,这些行为唔知喺唔喺为咗未来加息作好准备?
13. CD ROM 2016-08-22 17:57:51
加息除左要供多d钱, 仲有乜野要小心呢??? 认真问.
14. CH Chan 2016-08-22 22:35:09

No one would imagine EACH farmer in the village could get a share 1.6M RMB bonus just because he/she is one of villagers in that village name list , yes I mean everyone.

  Would this happen in HK ? You better dream and eat yourself !

 

15. 引刀一快 2016-08-23 00:11:08
13楼 CD ROM兄

系咪又要我贴刚需论呀?只要有人出货,就有问题喇,唔系点解引刀日日俾人围呢?
16. 向引刀・土著说不 2016-08-28 21:20:14

美联储加息平衡木被中国捏在手里?

2016-08-28 公民经济学家吴迪 

文:吴裕彬

一、美联储加息和非农数据的纸老虎

 

本周五,2016年美联储经济政策研讨会在美国怀俄明州举行。美联储主席说了一番话令市场不寒而栗:“鉴於劳动力市场持续表现稳固,加上我们对经济活动和通货膨胀的展望,我相信上调联邦基金利率的理由在最近几个月已经增强。”


她还表示,美国经济正在“接近”美联储充分就业和物价稳定的目标。虽然经济增速并不快,但足以在劳动力市场创造进一步的好转。


有“美联储通讯社”之称的华尔街日报记者Jon Hilsenrath表示,耶伦暗示有越来越强的可能性,美联储将在未来几周到几个月内加息。耶伦此番讲话让美联储9月加息大门打开,但如果接下来几周资料不佳,耶伦也给不加息留有后路。接下来最重要的是8月非农就业报告。

 

雷思海你怎么看?


昨天晚上,耶伦大妈的表现,差点不合格,多亏了二当家及时救场。


才让这出全球瞩目的美联储宫心大戏,如愿收场。耶伦大妈终於也算拿到了一件神器,让奥巴马同学轻松一点,可以带件神器来杭州了!


1、多亏了二当家救场


K线背后是人心,那么我们就看看昨天晚上,那条线所展示的人心变化。


昨晚北京时间22点,大妈准时发言。发言不过几分钟。


 大妈的话,和之前市场所预料的没有什么两样,大致意思有两点:

 

1,对加息保持开放态度。

 

2、进一步行动要看具体的资料,今年有可能加息。

 

这不等於差不多没有说么?於是市场立即开砸,20分钟,美元指数从94.9的位置,砸到了94.2的位置。相信那一刻,多少钱惊呼押错了方向了。


1是耶伦讲话时间,2是费舍尔解读时间


就在这个关口,美联储二当家的出场了。


副主席费舍尔,回答记者大家最关心的问题“是否应期待9月加息,年底前加息次数是否多於一次”时表示,“我认为主席今日所言与对你这两大问题回答‘yes’一致,但我们看到资料之前无法确切得知。”


他还说,有证据表明美国经济向好,最近的就业报告都非常强劲,下周五的就业报告将对美联储的决策起重要影响,美国已相当接近充分就业。


这差不读就等於说要加息了。

 

费希尔上述言论后,全球金融市场走势再次发生大逆转。美元指数逆转跌势,刷新日高至95.57,创8月17日以来新高;美元兑欧元触及逾一周高位,美元/日元刷新8月12日以来新高。


联邦基金利率期货市场显示联储9月加息的概率升至38%,12月加息的概率升至62.3%。


市场也总算听了美联储的一回指挥,华尔街用行动支持了美联储:美国经济复苏确实是不错的!

 

2、怕就怕还没有开始,就要结束

 

但是且慢。

 

耶伦大妈不是说要看资料么?

 

恰好昨天也有几个新资料出来,其中最重要的一个是消费者信心指数,8月份的资料是89.8,比上个月环比下降。这已经是连续四个月下降了。

 

上图是消费者信心指数的短期比较,没错,在走下坡路。


那么,这是不是说明这个资料不好?


不是,是太好了!


看一下消费者信心指数的长期图,就知道,现在的美国消费者信心指数,已经高於历史平均水准85.92,算是相当不错了吧。


为什么呢?因为股市涨得好啊,股市涨得好,帐面财富多,分分钟可以兑现去消费买东西。


而这才可怕!


因为,在美国消费者信心指数这么好的时候,美国GDP增长上半年的GDP增长,只有1.1%。美国的整体通胀率才0.8%。


美国要想经济温和增长起来,恐怕这个指数要爆表才可以的。


但很显然,现在的这个指标,已经是月满则亏,在走下坡路了。


其实,不论消费者信心指数,还是通胀指标,都有可能表明,美国经济复苏,很有可能因为下一次加息,还没有怎么开始,就要结束。


3、明知山有虎,偏向虎山行


若这样的话,后面的画面简直难以想像。


美联储其实是知道这一点的,只是没有明著告诉大家。


为什么这么说呢,因为美联储最近几次的沙盘推演,也即是所谓的压力测试,是考虑了这种情形的:也即是加息引起经济衰退,最后美国股市要跌掉一半,美国失业率要飙升到12%以上,房价要跌掉30%。---雷思海

 

雷思海下面还说:“上个世纪90年代中期,克林顿总统时期,美联储连续加息时,美国当时的生产效率是日本与西欧的2倍,这就意味著美国的企业,可以承受相当於日本与西欧2倍的资金成本。加息得有家底,生产效率是最硬的家底。但如今,日美欧的生产效率,基本是在一条线上,美联储有何凭藉,敢认为,美国现在还可以进一步提升资金成本,而不让加息毁灭了美国国内经济呢?”

 

言多必失。事实是怎么一回事?让我们来看下面的资料图:


美国日本劳动生产率比值资料来源:彭博金融资料终端

 

如上图所示,日美的生产效率,现在确实是在一条线上。但,克林顿时期美联储是在1993年启动加息周期,那个时候美国的生产效率是日本的83%,而不是雷思海所说的200%。


那么美联储加息到底是怎么一回事?是8月份的非农数据吗?让我们来看下面的资料图:


美国新增非农就业人口(蓝色),美联储基准利率(绿色),时间范围:过去20年资料来源:彭博金融资料终端

 

在09年金融海啸之前,美联储基准利率和美国新增非农就业人口在趋势上高度一致。一般美联储会在新增非农就业人口开始高位盘整做顶的时候启动加息,而且加息速度会比较快,从过往历史资料上来看,美联储这一轮加息周期应该还有400个左右基点的息要加。


美国新增非农就业人口从2011年1月中开始高位盘整做顶至今,5年半过去了。而美联储上一次加息拖到了去年12月,第二次加息现在还没来。从历史资料形态上来看,和以往比起来,美联储在加息的时候真的可以说是把非农资料弃之不理了,或者是决策过程中非农资料的考量权重已经调到了几乎为零。所以不要等8月份的非农资料了,美联储9月份加不加息和这个资料纸老虎没有关系。

 

美联储真的很想加息,不信让我们看下面的资料表格和资料图:


美联储加息概率表格及资料图,资料来源:彭博金融资料终端

 

如上图所示,最近美联储加息的概率在飙涨,6月份联邦基金利率期货资料表明今年一次息也加不起来,现在看起来,越来越有可能加两次息,一次息几乎是加定了。


在接下来的日子里,联邦基金利率期货资料如果继续朝加息方向变化,比如在9月21号之前的一个星期,9月加息概率显著突破50%,那么9月加息就基本八九不离十了。


二、美联储加息周期预测术

 

美联储加不加息,真的没有雷思海讲得那么玄幻。只是不少人把这个问题整得像猜水晶球似的,其实从实证经济学的角度来看,这个问题是可以很严谨很精确的进行计算的,完全不用搞得像周易问卦一般玄妙。

 

首先,让我们来看看计算美联储启动加息周期的可能性的公式:


P(Hike)= [ FFER(end of month) – FFER (start of month ) ] / 25 basis points


亮瞎眼了吧,居然是如此简单的数学公式,专家故弄玄虚,真误国也。这个公式是用芝加哥商品交易所的美国联邦基金利率期货为基准来计算的。


FFER(start of month )是议息会议发生的月份的上一个月的利率期货所暗示的美国联邦基金平均利率,FFER(end of month)是议息会议发生的月份的美国联邦基金平均利率。25basis points就是25个基点(一基点就是0.01%)。P(Hike) 是美联储议息会议决定启动加息的可能性。

 

这个计算公式是芝加哥商品交易所制定的,用到的是极其简单的数学知识。是的,预测美联储是否启动加息周期并不是像砖家炫耀口技般的玄学,而是非常简单基本的数学。这个计算方法在芝加哥商品交易所的官网可以下载,其档案名为《FedFunds Futures Probability Tree Calculator》,一谷歌就搜到了。上面的美联储加息概率表格就是用这个公式算出来的。

 

让我们看看美联储过去三轮加息周期(分别於1994,1999,2004年启动),根据美联储基金期货市场的资料预测美联储启动加息周期到底准不准确,见下面三图:


资料来源:Morgan Stanley Research

 

根据美联储基金期货市场的资料预测美联储议息会议宣布启动加息周期的可能性大於50%以上,美联储启动加息周期的可能性就很高,而且每一个加息周期启动前一天可能性都至少是70%。


不少人说,根据美联储基金期货市场的资料没预测到1994年2月美联储议息会议宣布启动加息周期,但是美联储议息会议宣布启动加息周期前一天,根据美联储基金期货市场的资料预测的加息可能性从一周前的22%飙升至70%。

 

因此根据美联储基金期货市场的资料预测美联储是否启动加息周期是非常准确的,几无失手。

 

所以我这里就不谈美国的就业率,通胀率等资料了,因为通过那些资料来解读美联储是否加息的可能性几乎是每个砖家的必备口技,我就不凑这个热闹了。我也不谈货币战争的逻辑,像黄生那样讲中美两国金融斗法的故事。我只想说上面那个简单粗暴的数学公式就够了,大道至简呐。

 

三、兵来将挡水来土掩,他加他的息,我贬我的值

 

我想告诉大家的是,美联储启动加息周期对中国经济最大的一个影响就是会给人民币汇率以极大的下行压力,让我们来看下面一图:


资料来源:美联储

 

上图表明,美国联邦基金利率同比增速和人民币汇率(以1美元兑人民币为计)同比增速极度正相关,这个相关性在我们二次汇改之后的近六年时间里尤为凸显,体现的是中长期内市场的规律。这意味著,中长期内,美国进入加息周期,人民币汇率将伴随下行。

 

这就使得我们非常担心一个问题,那就是“人民币到底存不存在贬值基础”。实证经济学的资料表明,人民币的贬值基础是非常明显的,而这个贬值基础里就有美国将进入加息通道的事实。


四、中国可以这样控盘


如果美联储加息杀伤力太大,我们可以让人民币战略贬值,同时启动量化宽松,为人民币资产(房地产,A股等)价格提供中央银行看跌期权(类似于伯南克看跌期权),这样就能在人民币贬值的情况下,启动人民币资产(股市,债市)的大牛市。


世界上能成功启动量化宽松的国家寥寥无几。决定量化宽松能否成功的综合国力变数是:央行的世界影响力和相对水准,货币的世界地位,外交的世界地位和影响力,制定国际金融和贸易游戏规则的影响力,金融创新人才的升级和储备,金融监管的创新和突破等等。


看看这些变数,你会发现这些都是习近平政府倾尽全力突破的领域:中国人民银行成为美联储之后最为世界瞩目的央行,人民币加入国际货币基金组织的SDR,亚投行的大获成功,一带一路大战略等等,不胜枚举。

 

以前南美洲和东南亚都在美联储启动加息周期的过程中,都陷入了灭顶的金融危机,几无还手之力。今时今日的中国的实力和地位绝非彼时的南美洲和东南亚可比,我们的综合国力可以支撑我们启动一个改写世界金融史的量化宽松计画,我们将成为全世界第一个成功启动量化宽松的发展中国家。


美国用加息周期吸引资金,我们可以用中央银行看跌期权来吸引资金,这是两种引力的拔河比赛,浪花淘尽,谁是英雄,仍未可知,我们手握神器,又何苦坐以待毙?

 

美联储加息是纸老虎一个,不管他如何忽悠,如何吓唬人,我们只管打出人民币战略贬值+量化宽松这一记超级金融组合拳。

 

美联储加息,美股见顶,人民币战略贬值,中国量化宽松,人民币资产开启量化牛市,到底是中国的战略空间大。

 

美联储的加息平衡木就这样被中国捏在手里。吴裕彬 / 公民经济学家吴迪