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地产博客 > 文亮语 返回
浏览人次：38227    回应：29
文亮语

投资最怕大方向正确，小方向失误

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2016年8月8日

　　友人在六、七年前睇中低息可以维持一段长时间，楼价一定上升，於是打算买几个新楼单位，贪其有接近两年楼花期，新楼又有保养，又唔需要装修，虽然比同区二手楼贵三、四成，他认为值得，不过，依然问我意见，我直话直说，如果打算买楼投资，何不买几层有租客二手楼，可以睇到实际面积，唔似得当时新楼盘，只有建筑面积，收楼时才发觉与想像中有出入，在物业代理怂恿之下，他始终买了几层新楼。

　　六、七年之后，他卖走其中一个物业，卖出价竟然比当年买入价还要低些少，他心心不忿，亦百思不得其解，明明楼价飙升，政府要出招压楼市，点解要蚀钱，於是又问我，今次的答案很简单，他投资的大方向正确，小方向失误，当时贪方便买新楼，才出现这个失误，不过，现在就时移世易，新旧楼差不多同价，以高价买二手楼的人，他日有可能一样是大方向正确，小方向失误。

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1. 引刀一快 2016-08-08 10:19:00
“卖出价竟然比当年买入价还要低些少，”

咁嘅情况，如果有杠杆仲蚀底。
2. 红魔鬼 2016-08-08 17:40:40
好ㄧ句“在物业代理怂恿下”
3. Tony lam 2016-08-08 18:59:31
细size假豪宅真系玩唔过、梁锦松都教老婆玩细价二手楼啦、新楼化靓个、话名尺数又多泡、跟手管理费差饷都溶过人、租又唔见收得番。

地产商又低价补到货、D九流专家九噏乱估价、形容话系高价抢地、油塘7千零、沙田5千零、屯门4千零、加豪宅建筑费、利息灯油火纳4千有找、咁嘅成本、有乜生意咁易计数  ?  D大孖沙成日噏大D建筑费、识嘅唔出声、唔识嘅就hearsay。

真系睇好后市买  新记/长记  实利好多、赚钱头、买实货砖头缚手缚脚、赚钱尾 ! 仲要3年内一有乜风吹草动、冇事都标身冷汗、各位童鞋呢个零月有落注  新/长  已经胜利啦！饮杯胜嘅 !
4. HW1 2016-08-08 18:59:48
如果博士朋友是自住，7年来省了84月个租金，也好过那些以为租楼日日赚的租奴。
5. 引刀一快 2016-08-08 21:35:38
咁俾咗84个月利息呢？
6. Goal Keeper 2016-08-08 23:24:43
H+0.7% 利息，有几多？
攞黎拗。


7. HW1 2016-08-08 23:38:42
2008年开始已经有Hibor Plan, 0.7％，到依家我啲按揭利率只是加到0.9％。其中三个单位2010及2011年转按银行又俾1％现金回赠，只须俾少少律师费。转按时顺便加埋按然后还埋两层上海物业的人仔LOAN，悭好多息，因为大陆息囗贵香港好多。香港楼提供一个最佳借钱平台炒海外及大陆物业。我爱QE。
8. 香港土著 2016-08-09 00:09:57
利息+差饷+地租+管理费+维修保养+首期机会成本有几多?系咪揾嚟拗呢…… 自high者跟本唔会去计。
9. 向饭民说不 2016-08-09 00:37:34
6楼，唔好怪引刀，引刀比左84个月息，不到香港利息，是人民币利息，应该超过5厘，都几金
10. 机会成本 2016-08-09 00:54:00
过去7年香港楼价狂升，升到淡友发晒矛，博士只不过提出一个极之不幸的例外。8楼如果非要计数，也要计埋银行贷款利息回䁬1％，发展商回佣1至2％，业主每年享有的利息扣税（租金冇得扣），政府每年的差饷减免。有关首期机会成本，哈哈，笔钱攞去炒股炒外汇，又有几多个有好下场。过去7年超级彽息期都唔供楼，这个机会成本真是有排计。
11. 机会成本 2016-08-09 01:11:13
香港贫富悬殊加剧源自楼市，2008年的金融海啸，令在往后几年勇於借钱入市的炒家及投资者，得以用很低成本（超低息）沽空港元（借钱）。全球印钞香港年年通胀，命港币购买力一路下降，直接命炒家借啲债大幅眨值（购买力计）而资产在租金推动下又一路升值，卒之搞到天怒人怨！
12. Goal Keeper 2016-08-09 01:35:08
拗咩姐，用刀兄84个月计，即09年

利息  H+0.6~0.8%，政府当时还有七年按揭利息支出税务扣减，现在加到十年
差饷  每年至少一期减免的，冇就当坚支出
地租  港岛旧楼8成 999年的
管理费 个几*尺，当支出
维修保养 7年要点维修呀，就算有，每年几百的家居保全包，垫底费都系八百元内
首期机会成本有几多  咪输哂系息差同通胀罗，还多讲？(09年头半年已知有QE)

还有，供了七年的楼，息本比率已大降.
咁点同84个月租金纯支出比？

我买来自住姐，又不是伤天害理，点解要讲到咁负面

用个excel 自己amortised 后计一下啦，真心想分享，何苦呢,你们为拗而拗.... 

13. Goal Keeper 2016-08-09 01:42:14
我打紧之际，已有三位师兄回了 :>

其实看了多年博士，师兄/姐们无私分享，获益良多，真理越辩越明，今晚看完奥运沉不住气回了，失敬
14. 红魔鬼 2016-08-09 01:49:27
往后7年又会点呢，莫非仲谂住利息可以去到免息供款?到时䬶行已经全部倒闭啦。
15. 引刀一快 2016-08-09 02:37:17
多余喇，我一系fullpay，其他货都系银行利率七折，你慢咗唔恨得咁多。

冇香港咁低息，但系涨幅远在港楼之上。
16. 引刀一快 2016-08-09 04:01:09
12楼 Goal Keeper兄

条数好浅白，七年前嘅楼，用今日嘅楼价嚟买，租值同利息基本拉平，何谓“ 省了84月个租金 ”？两年楼花期冇得住，都未计你装修费同装修期，再加埋香港土著兄所列举“差饷+地租+管理费+维修保养+首期机会成本有几多? ”

其实机会成本要加多一项，就系呢七年都冇机会卖，除非蚀让，呢点唔应该掩埋。

另外：

1，“管理费 个几*尺，当支出”“差饷  每年至少一期减免的，冇就当坚支出”，唔驶当亦冇得当，本来就系持有物业支出。

2，话之全港都999年期，2047年必然取消改契，冇得倾，点可能俾呢D英国嘢留条千年尾巴。

3，“供了七年的楼，息本比率已大降.”前几年利息比例下降得好慢嘅。

唔系淡友搵嚟詏。而系好友一遇到反驳就觉得冒犯佢地天威啫！冇计，呢度好友恶惯咗，我亦睇惯咗。
17. 香港土著 2016-08-09 07:55:53
7楼，

我都有借香港钱出去买野，过去几年效果确系唔错。

但哩度好友主流意见系全世界热钱流入香港买楼，我地借港钱走出去算唔算爬逆水呢？
18. 香港土著 2016-08-09 08:00:46
向饭兄，

恳求你高见…… 今日苹果财经大肆报道小伏买楼，再大篇幅唱好楼世，你认为系咪有阴谋呢？
19. 奥运 2016-08-09 08:12:31
博士只不过讲咗一个想像出来的故仔，引起两只淡淡兴奋莫名，整夜唔瞓计人家输几多.土著应该真系miss 咗呢几年大升浪，所以相信故事中买咗七年竟会蚀钱收场. 唔会计唔紧要，谦虚D喇，同业主Goal keeper 多学习学习.
文中人物一口气入咗几个单位，睇到冇？有能力有胆识，实发过猪头、
20. To Goal Keeper 2016-08-09 08:41:19
唔好玩喇，你讲 amortisation, 你以为呢位广州朋友会明？
21. 引刀一快 2016-08-09 09:30:16
匿名扮大侠，搞笑。
22. 奥运站大业主 2016-08-09 09:51:56
引刀可能冇炒通港楼，所以唔知香港7，8年前只须5％首期（HKMC 只Plan)就可以买楼，杠杆远超上海。我东涌蓝天海岸1房2008年用咗20万（我选了10％首期加按揭保费）入，楼价160万。2015年以450万出货。用20万赚取咗290万。回报接近15倍。如果当年选5％首期，回报会接近30倍。香港好多炒家都是用HKMC只Plan炒楼。
23. 广州傻b 2016-08-09 10:31:10
别人都是匿名，请问你是用身份证真名？


24. 向饭民说不 2016-08-09 11:01:59
土著，甘当然要炒中港矛盾啦。需知道付明霞都系强国人。

讲真香港有咩咩白手套，又咩咩炒家，点解唔报他们，付明霞的投资根本就非常平常。点解毒果要放系财经头版到呢？当然你会觉得报道都非常平常，但是毒果抹黑手段就是慢慢煲。

还有今日毒果A1头版，日军次地无垠300两。
25. 向饭民说不 2016-08-09 11:05:22
土著，理论上借香港人钱，买外国资产，其实就是真正的卖港贼。不过香港是自由港，这种行为是合法的。
26. To 23f 2016-08-09 11:12:54
广州港灿老豆姓引刀一，佢叫阿快，一块个块。
27. 2011年开始 2016-08-09 11:16:44
6/7年前买发展商超高溢价地点又差的新楼的确又好多都要蚀钱,不做功课只听AA讲自能怪自己
28. 二少 2016-08-09 12:39:16
投资连大方向都错,几识计数都无用,左计右计都系死数.
29. 历史长河 2016-08-09 18:46:07
大方向 系 primary, 小方向 系 secondary，唔好去精取粗，舍近求远。

楼市大方向是什么？还用问吗？哈哈