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文亮语

会不会出现一万个银主盘

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2015年12月17日

  在年初,当我发表「细价楼爆煲论」时,财务公司借贷是非常关键,当楼价下跌,财务公司就算唔要欠债人立刻还款,都唔会再加按或者接受转按,欠债人再不能以贷冚债,财务公司便会没收那些人的物业,变成俗称「银主盘」,我更大胆预言,在「爆煲论」之后三年内,便会出现过一万个银主盘,但并不是三年之后,市场上有一万个银主盘,因为,银主盘是会不断被吸纳,即使如此,我仍然给人笑到面黄,但我认为他们没有认真参考我的「爆煲论」,我是说,因为楼价处於上升轨迹,第一年是不会有太多银主盘,第二年就会大幅增加,到第三年,甚至去到一发不可收拾的阶段,没想到,银主盘的出现,比我预测的还要来得早,有向财务公司借钱的人就要小心。

  有朋友话我讲得咁白,因住财务公司的人对我不利,我讲大家都唔信,今年内,我曾经与不少经营财务公司的人晚饭,他们不但没有动怒,反而多谢我,因为我已经对那些向财务公司借钱的人提出了警告,他们仍然要向财务公司借钱,他日被没收物业就不能够对别人说不知道财务公司有此权利,严格来说,是帮了他们,因为市场要向财务公司借钱的人多不胜数,政府又收紧发牌,生意多到做唔晒,财务公司首选就是那些有物业的人,尤其是那些用居屋,公屋的业主,他们当年是以极优惠楼价向政府买入他们居住的单位,现在那些人以资产升值向财务公司借钱消费,终有一日,他们的单位就会变成银主盘,而这些事现正在进行中,未计私人物业单位,三年内出现一万个银主盘已经极有可能,如果大家有留意,已经很久没有人质疑我三年内一万个银主盘说法,因为真相正在浮现,所以,我认为没有人质疑,就是他们认同我的说法。

 
 
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1. 真系咁准 2015-12-17 09:22:04
系就大获了
2. 笑啖渴饮 2015-12-17 09:29:06
其实又真系唔驶日日走出黎质疑你既博士, 人地要质你既point 一早就讲哂, 你冇再反驳, 就当完架啦, 仲边驶成日拎番出黎讲.

不过既然开始加息, 博士你发威都岩既, 话哂忍左咁耐
3. 真真薯片 2015-12-17 10:02:29
睇报纸见到有13按单位, 之前曾经卖左但系因为卖楼既钱唔够还钱最后成交唔到

在下有两个问题
1/ 点解会有13按? 财仔借钱唔check的吗?

2/ 卖楼既钱唔够还, 财仔唔比卖所以成交唔到, 咁2仔想点? 唔卖咪更加还唔到? 

希望博士或者高手赐教
4. 笑啖渴饮 2015-12-17 10:18:35
真真兄:
千几万既楼, 每次加按可能都只系借一百几十万, check到都唔觉得业主还唔起啦~风险相对低其实按几多次都冇所谓

第2条唔识答, 其实理论上应该执番几多得几多, 可能2仔睇左某盲好言论认为楼价长升长有, 又点会平卖比人!
5. 引刀一快 2015-12-17 10:20:02
唔知三年一万嘅负资産,几时会出埋嚟呢?
6. yyfan 2015-12-17 10:42:12
我最近攞咗个物业用来作抵押品以取得trade line,因为条line会俾四间公司共用,咁就变成四按,如果层物业未供完有一按就变成五按添,所以话有几多按其实唔系坊间所讲咁可怕
7. 又话豪宅业主有实力既? 2015-12-17 11:02:26

息魔杀埋身,二手楼市录得连环蚀让。豪宅沦陷,昨单日两宗大额蚀让,共蚀近2,000万元。银主斩缆要钱不要楼,佐敦德成轩「楼王」最终悲剧收场,落入银主手中惨蚀逾640万元易手,九龙塘更有豪宅蚀近1,300万元。


豪宅冧价成灾,过去半月连录最少四宗大额蚀让,损手金额近7,000万元。
原由资深投资者许金祥持有的德成轩高层A室银主盘,实用1,153方尺,今年6月曾拍卖,开价2,280万元,但无人问津。昨翻拍,开价调低26%至1,680万元,终以1,730万元易手,尺价1.5万元。许金祥於2013年3月向恒地(012)以2,277.2万元购入,成交价及尺价创楼盘最高。但单位之后多次抵押予财务公司,最终落入银主手中蚀卖,连使费惨蚀逾640万元。

书院道8号劲蚀1,300万

许金祥近期频频「出血」卖楼,上月沽出大围名家汇已惨输逾800万元。据知,许金祥经营杂货铺生意,过去十多年买卖物业最少24项,已先后沽出其中16伙,拉上补下仍赚逾400万元,现仍手持最少7项物业,包括大埔比华利山别墅、尖沙嘴名铸及黄大仙现崇山等。
另一边厢,兴胜创建(896)的九龙塘书院道8号单幢豪宅,再录二手劲蚀。据悉,中层单位,实用1,757方尺,刚以4,500万元沽出。原业主2012年8月以5,500万元买入,现账面劲蚀千万元,连使费蚀近1,300万元,打入近期蚀让金额最劲第三位。

8. 13按银主盘出现! 2015-12-17 11:17:08
楼市下滑,豪宅银主盘再度涌现,尖沙嘴九龙站率先沦陷。消息指,擎天半岛传连环有两个单位濒临银主盘,其中一个市值约2,000万元更惊见多达「13按」,料打破同区君临天下的「九按盘」纪录,成为九龙站历来最多按银主盘。

代理表示,擎天半岛2座实用面积1,052方尺低层户,市传已按爆煲被银主收楼,料最快两星期内放盘,正式沦为银主盘,单位市值约2,000万元。单位业主由两人联名持有,2009年8月以1,160万元购入,由富邦银行承造一按,之后再由渣打银行承按。此单位中银估值1967万元,恒生则估值2000万元。

业主疑因财务问题,2014年11月至2015年1月期间,以债冚旧债方式,短短两个月向「财仔」及私人借贷共11次,先后狂按13次,破尽九龙站豪宅按揭纪录。当中涉及九间不同财仔,其中一笔借贷涉及400万元。

单位今年5月原以1,900万元卖出,并已签定正式买卖合约,但据知业主已资不抵债,卖楼收回的资金也未能还清债务,令有关交易最终成交不到。业主不但借爆厂,自己更惹上官非,卖楼不成反被买家入禀追讨损失。

另擎天半岛3座高层F室亦传被银主收楼,短期内沦为银主盘现时九龙站只有君临天下1伙银主盘,为1座高层B室,开价4,480万元连车位放售。
9. 新抱仔 2015-12-17 11:26:11
其实博士的好意提醒,真的帮到想上车的人,停一停,念一念。否则,实力不够的勉强上车,结果可能影响很大。
10. 真真薯片 2015-12-17 12:10:36
笑啖兄,

多谢答覆, 在下睇依家二手成交咁细, 银主盘如果真系出现, 应该会非常显眼, 依家睇返银主盘的确系有, 不过数量好少, 一来电视既财仔广告仲未收敛, 二来业主假如知道自己还唔到钱, 咁不如实行借尽d, 破产1000万实行破够一亿, 借到借冇可借月供到顶唔到先变银主, 一借就过百万, 一个月供几万闲闲地顶到一两年, 所以一万个银主盘可能冇咁快发生, 当然, 财仔call loan就另计
11. 望东楼 2015-12-17 12:51:01
真真:
以前呢度有人讲过,如果你攞间屋去财仔加按,财仔可能会插两三支旗,令到个客以后再做加按都要搵返佢。
如果我系做最后一按果个财仔,而家卖咗间楼我乜钱都份唔到:total loss,咁我无down side,我梗系反对成交同上家(财仔)讲数分得几多得几多。对於上家嚟讲制唔制可能系基於对后市睇法。如果佢哋对后巿睇得好淡,分啲畀下家可能仲著数。不过如果真系好多个creditors就无得玩,因为好难讲点数。

纯粹靠估。
12. 望东楼 2015-12-17 12:55:37
另一点我跌眼镜就系以为系同胞嘅立场,出咗国嘅钱先至系真钱,系佢哋最后一滴血。无谂到佢哋将啲开外物业玩到咁。
13. 引刀一快 2015-12-17 13:25:08
PN兄

大陆特色就系一窝蜂。慢慢睇。
14. 望东楼 2015-12-17 14:55:48
执输行头。。。。
15. 傻瓜 2015-12-17 15:22:56
没有人公开质疑并不等於认同所谓银主盘在楼市畅旺或淡市时也是会出现的只是数字问题
16. 神祈小子 2015-12-17 16:46:13
系咪说这三年香港物业市场属於风高浪急情况,没有投资的机会?即买新楼做投资都唔驶谂住?如买外国楼(如加拿大、澳洲...)会否是时机(美元强)?
17. CD ROM 2015-12-17 18:03:07
刀兄, 负资产1万个????? 吓死人咩...............
18. 真真薯片 2015-12-17 19:19:04
PN兄,

多谢意见, 呢个讲法合理

不过如果有13按, 成交价要13个财仔肯先卖得, 咁即系唔洗卖
19. 小东 2015-12-17 23:28:18
博士提醒资金不足的人,勿乱借贷,在香港是少有仲讲良知讲良知报评人。过去媒体吹嘘愈迟买愈贵,不量力上车,把资产泡沫吹大些,将来破产烧炭阁下事。