我本来想用精确代替有效，但我始终认为数据比较精确，但并不代表有效，在2012年1月，EAA邀请我在理工大学演讲，有千多名听众，大多数从事地产行业，当时，是我第一次在香港作出如此大型演讲，所以我不敢怠慢，作出最准确分析，当年，物业巿场相当淡静，但仍然比今日为佳，差不多所有分析员，物业代理都说楼价将会下跌，说跌三成的已经是比较乐观，而EAA请我演讲的目的，是为物业代理打气，希望风雨过后会有晴天，在演讲之前，EAA问我是否需要一些数据，他们可以提供，而且会比外间的准确，这点我相信，不过我话唔需要，因为我做分析唔需要数据，EAA方面，当然觉得很奇怪，但当我说了两个字，他们便释疑，任由我发挥，今年十一月，我又会在理工大学演讲，不过，今次是由理工大学邀请，时间大约两小时，我已经开始做资料搜集，但要到最后一刻才可以完成整份讲稿，希望今次比上次好。
我话唔需要数据又不能够说是真的，2012年在理工大学演讲之前，我先问公司负责营业同事，讲及租务情况，当时，公司拥有的物业，无论是铺位，甲级商厦，豪宅，工厦，甚至车位，全部租出，没有空置，基於这个结果，我肯定当年楼价会上升，结果是上升了22%，为了鼓励年轻人买楼，我创做了物业巿场的「厄尔尼诺」现象，以及搞笑版的呃两嚟落，当年成交量偏低其实与今日同一道理，就是物业代理不肯顺应形势，当年楼市形势不俗，代理就猛叫业主卖楼，今日形势转坏，代理又猛叫市民买楼，并且经常做出一些创新高价来诱导市民，结果是成交量低至业界不能接受，我其实是觉得他们或者他们的老板咎由自取，楼价指数继续创新高，成交量会继续偏低，不过，已经骑上虎背，又能够做什么，转軚更万万不能，其实，如果认清形势，成交量就不会如此低迷，我今年叫人唔好买细价二手楼，早已比人闹到失晕，话我错的人今日以行动说我对，不但汪老板，施老板卖楼，连林一鸣都卖楼，那些今年内买了二手细价楼的人要有心理准备，但千祈唔好怪责任何人，因为，买楼决定是他们自己做。忘记说什么比数据更加有效，是形势。
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