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文亮語
何謂市價?
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年9月24日

  我相信如果我向一個對地產行業比較陌生,或者資歷比較淺的人問,答案一定會是成交價,不能夠說這個答案是錯,但並不一定是對的,大家或者會很奇怪,我這樣說會不會很矛盾,我自己都覺得係,但事實上成交價並不是市價。

  如果我說香港樓價是非常貴,並且早已脫離了巿民負擔能力,我相信大家都不會反對,其實,樓價脫離了負擔能力已經不是市價,現在樓價高企除了供應不足以外,主要因為是業主持貨力強,由於利息低企,持貨成本不高,他們可以將物業空置待善價而沽,做成成交量大跌,在這個情況下出現的超高成交價並不是市價,我相信大部份人會質疑我這個說法,但負責做估價報告的測量師就會明白,成交價只能用作參考,否則,就不會叫估價報告,而是叫成交價報告。

  測量師做估價報告的時候,是有一個守則,就是假定被估價的物業的業主是願意賣,市場上亦有買家願意買,可以在一段不長的時間,如果以一個物業來說,大約是三個月,就可以完成交易,這才是市價,現在,業主持貨力強,非創新高不賣,偶有成交,不能夠說這是市價,我相信不會很多人知道市價真正的意思。

  唔需要等太耐,成交價就會出現變化,劈價將會替代創新高價為主導,如果成交價就是市價,樓價就會急速下跌,不過,大家亦不用擔心,那些劈價成交亦不是市價,否則,銀行就會以此要求客戶補差額。如果我們要估計未來三個月樓價,銀行的估價是值得參考,最近,有人質疑銀行的估價點解會低於成交價大約一成,其實,銀行是估計在未來一段時間,大約是三個月,樓價是會下跌一成,銀行估價是絕對符合估價報告守則。

 
 
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