理大讲词（8）香港物业市场之昨日，今日，明日

　　C)  供应不足逆转成为供过於求

　　一向以来，供应不足都是楼价上升的主要因素，现任政府亦知道这个事实。在取消勾地，改为招标之后，供应不足这个问题慢慢得到解决，但由於开发土地至建楼是需要一段时间，所以在过去两年楼价继续上升，到今年，不同政府官员在不同场合表示在未来三至四年有八万三个单位供应。但不少人对政府这个数字表示质疑，政府没有作出辩护，反而加强供应，由八万三至八万六，表示政府对所说的供应量表示信心。这招之后，反驳的声音减少至零。现在，他们担心供应太多，新楼销情已经放缓，要提供更多优惠，更高二按成数才可以促销，如果供应源源不绝，的确是楼价下跌主因，但是他们知道，现在的供应量是落入不同的地产商手中，他们在招标中夺得土地，便会以最高速度建房，推出市场，楼花期甚至长达36个月，所以，我认为供应太多将会是明年楼市下跌主因。
 
　　D)  经济环境转弱

　　无可否认，在未来影响楼市最重要的因素就是经济环境转弱，在2003年之后，国内开放自由行，香港成为最大受惠者，现在，自由行热潮减退，一线街铺租金下跌，大家非常恐慌，认为香港经济环境转弱，失业率增加，楼价会急跌，我觉得这是其中一个理由，一线街铺租金急跌，其实是以前急升，现在作出调整，不合理的事不会长久维持，而铺位租金急跌，反影香港零售业转弱，但甲级写字楼租金维持，以及空置率甚低，代表香港金融，保险，股票，基金投资等行业依然强劲，所以，甲级写字楼，豪宅等租售价格，均没有受到影响，但要维持这种优势，就必定要吸纳最优秀人才到香港，而零售业转弱，对基层市民影响比较大，对细价楼影响比较大。
       
　　综合以上4点，今年细价楼下跌的机会及幅度会比较大。