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文亮言
理大講詞(7)香港物業市場之昨日,今日,明日
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年11月29日

       今日,講形勢,知進退方為致勝之道!

      11)  影響樓市升跌的幾個主要因素

       A)   能設不能撤的辣招

      有很多人認為,當樓市下跌,只要政府撤招,樓價便會止跌回升,我並不是說他們錯,而是太樂觀,政府現在上至聯系滙率,下至限奶令都唔會撤,辣招應該在兩者之間,所以是不會撤。

      話雖如此,辣招對樓市影響已經淡化,撤招反而令樓市加添不明朗因素,如果撤SSD,供應量大増,便會加劇下跌中樓市,反而不妙。撤BSD,可能導致國內資金大量湧入,有機會令下跌中樓市急劇回升,唔通政府又要出招壓市,至於DSD,影響不大,打算買第二個物業的香港人已經接受,所以,辣招不會撤。

      B)  加息對樓市負面影響是催化,不是淡化

      低息是在過去幾年令到樓價一直上升主要原因之一,不過,亦令到投資物業的人對利息失去警覺性,認為現時低息環境是必然及會持續,可以接受低回報投資,當利息回升,過度投資物業的人一定會措手不及,雖然金管局已經為買物業的人做了壓力測試及推出7次逆週期措施來壓止過度借貸,但亦有其反效果,令到那些有意購買豪宅的人可以不用借貸情況下轉買細價樓,做成細價樓急升,那些人當然沒有問題,但令到那些要借貸買細價樓的人借貸比率急升,如果利息上升,樓價下跌,他們就首當其衝。

      現在,利息已經跌無可跌,加息又事在必行,以往說不會加息的人已經改口說,就算加息,幅度都不會很大,但沒有人能夠肯定,利息不會加多過3%,我不敢妄下判語,我只能夠說,如果利息加3%,樓價就會在短期內下跌兩成,現在,利息對樓市正面因素已經消失,就算耶倫話唔加息,都只能夠說一個未發生的壞消息,絕對不是一個好消息,而且,是否加息,主動權並不在我們手中,美國加息只會因為美國經濟環境好,失業率低,絕對不會理會其他國家,更何況是香港,大家應作好加息準備。有人話,利息對樓市影響力好似辣招一樣,早已淡化,我覺得很奇怪,辣招已出,所以可以用淡化來形容,利息未加,怎可以用淡化,如果現在加息,只會是樓市下跌的催化劑,是催化,不是淡化。

 
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1. Desmond 2015-11-29 13:26:18
看來加息速度不會太急,但會循步漸進,一段時間後就會改變人們對長期低息的預期,從歷史來看,長期接近零息是不可能的。

2. 神算 2015-11-29 14:47:07
唔止加息係催化劑,發展商高成數按揭,亦係送你一程。
3. 中產求生隊長 2015-11-29 15:15:42
同意投資者亦怕見到加息,但是另一角度看,亦不必太盲目信美國會狂加息的説法,因為美國其實並冇加息的能力,所以既然美國這頭都不能怎樣加息,而歐洲及日本接著會不停QE,這樣的貨幣戰爭下又好難叫人唔投資在物業上。只因這樣的環境下除了磚頭冇野安全。
4. 中產求生隊長 2015-11-29 15:15:48
同意投資者亦怕見到加息,但是另一角度看,亦不必太盲目信美國會狂加息的説法,因為美國其實並冇加息的能力,所以既然美國這頭都不能怎樣加息,而歐洲及日本接著會不停QE,這樣的貨幣戰爭下又好難叫人唔投資在物業上。只因這樣的環境下除了磚頭冇野安全。
5. 引刀一快 2015-11-29 16:07:34
大陸個經濟浪冚過嚟,無孔不入,大陸經濟好的話,加到5厘都唔怕。
6. 老餅 2015-11-29 16:07:43
絕對同意博士的說話,好似1982年,利率升到20幾厘,吊頸都冇錢買繩,當然現在應該沒有這麼高的利率了除非世界大戰,但加3幾厘利的息口是絕對有可能的,到時那些僅夠一成首期上車的業主,供樓上加重負擔,一個唔好彩,樓价下跌1成以上銀行可能call你補錢,到時經濟唔好裁埋員,唔要間樓都唔掂,所以現在勉強上車的準業主真的請三思.
7. 知人 2015-11-29 17:21:23
現在發展商要借埋錢比你買樓, 目的只為鎖定今日樓價, 其實係發展商和買家對賭行為, 就如金融海潚前銀行狂印Accumulator, 為手上股票做對沖!
當收樓/股票接貨個日, 買家就知道邊個係老襯;邊個係嬴家.
8. 歷史長河 2015-11-29 17:54:26
同意老餅兄所講,任何時候都不應免強上車。
10. 朗晴 2015-11-29 21:49:12
在全世界狂印銀紙的大時代下,利息急升簡直是天荒夜譚.
假設未來4年美國利息續步提升共3%,期內會做成香港樓價跌兩成,但按正常通漲,樓價應可每年升5%左右,剛好4年升幅也是兩成,結論就係4年後樓價不可能低於今天的價格.
11. 歷史長河 2015-11-29 22:15:48
人類歷史就是一部成長、進步的歷史;人類經濟史就是一部通漲史。

做任何投資決定時,忽略上述 fundamental 恐怕會輸多贏少。等災難者有如食腐動物,只能看天吃飯,命運掌握在別人手中;順應潮流則會常有'輕舟已過萬重山'之感。

假舟楫者,非能水也,而絕江湖!
12. 打工仔 Andy 2015-11-29 23:01:11
朗晴兄

師兄所言甚是!

天方夜談版本如下: 
全球QE 繼續( 美國除外, 仲會狂加)! 至於過去六年多印的萬憶美元已靜靜地收回!
所以美息必升以是不可被免! 港樓供應不絶, 樓市十分健康, 人人有屋住, 個個有車揸, 完全不用努力工作,求求其就可以, 哈哈哈!
13. 打工仔 Andy 2015-11-29 23:10:11
長河兄

你唔明了! 
小弟今早同個街坊吹水, 倾下投資心得時, 我問佢過去幾年有無買入物業作投資? 佢話不會買樓投資, 只相信投資股票喎!
我又問佢有無計劃搬屋? 佢話無錢買樓, 奇怪嗎? 
哈哈哈!
14. 引刀一快 2015-11-30 09:42:35
叫人依傢買樓?係咪真架?
15. 自我陶醉 2015-11-30 12:47:42
11樓 長河兄所言甚是! 閣下加按了5層樓的子彈,還在等腐肉嗎? 每天都在付息,成本很高啊!