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文亮言
理大講詞(7)香港物業市場之昨日,今日,明日
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年11月29日

       今日,講形勢,知進退方為致勝之道!

      11)  影響樓市升跌的幾個主要因素

       A)   能設不能撤的辣招

      有很多人認為,當樓市下跌,只要政府撤招,樓價便會止跌回升,我並不是說他們錯,而是太樂觀,政府現在上至聯系滙率,下至限奶令都唔會撤,辣招應該在兩者之間,所以是不會撤。

      話雖如此,辣招對樓市影響已經淡化,撤招反而令樓市加添不明朗因素,如果撤SSD,供應量大増,便會加劇下跌中樓市,反而不妙。撤BSD,可能導致國內資金大量湧入,有機會令下跌中樓市急劇回升,唔通政府又要出招壓市,至於DSD,影響不大,打算買第二個物業的香港人已經接受,所以,辣招不會撤。

      B)  加息對樓市負面影響是催化,不是淡化

      低息是在過去幾年令到樓價一直上升主要原因之一,不過,亦令到投資物業的人對利息失去警覺性,認為現時低息環境是必然及會持續,可以接受低回報投資,當利息回升,過度投資物業的人一定會措手不及,雖然金管局已經為買物業的人做了壓力測試及推出7次逆週期措施來壓止過度借貸,但亦有其反效果,令到那些有意購買豪宅的人可以不用借貸情況下轉買細價樓,做成細價樓急升,那些人當然沒有問題,但令到那些要借貸買細價樓的人借貸比率急升,如果利息上升,樓價下跌,他們就首當其衝。

      現在,利息已經跌無可跌,加息又事在必行,以往說不會加息的人已經改口說,就算加息,幅度都不會很大,但沒有人能夠肯定,利息不會加多過3%,我不敢妄下判語,我只能夠說,如果利息加3%,樓價就會在短期內下跌兩成,現在,利息對樓市正面因素已經消失,就算耶倫話唔加息,都只能夠說一個未發生的壞消息,絕對不是一個好消息,而且,是否加息,主動權並不在我們手中,美國加息只會因為美國經濟環境好,失業率低,絕對不會理會其他國家,更何況是香港,大家應作好加息準備。有人話,利息對樓市影響力好似辣招一樣,早已淡化,我覺得很奇怪,辣招已出,所以可以用淡化來形容,利息未加,怎可以用淡化,如果現在加息,只會是樓市下跌的催化劑,是催化,不是淡化。