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  内房近年抢逾半港地 渐趋主导

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  内房近年抢逾半港地 渐趋主导

2015-10-23 09:33:23 来源：新浪财经

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近日，有媒体报道深圳房价已经见顶下跌。深圳业内人士包括部分开发商和中介人士、投资客均判断，年底前深圳房价将有5%-15%的下跌。作为本轮全国房价上涨的带头大哥，深圳楼市的一举一动，都牵动人心。带头大哥真的自砍大旗了吗？又将对其他城市有何示范效应？

  首先，看下这篇新闻稿中的数据与观点：进入10月，深圳几乎所有楼盘都推出了各式各样的优惠政策。龙岗中心城一楼盘举行“一口价房源”活动，每套总价便宜5-6万元。佳华领汇广场推出“2万抵5万”、国庆成交可享两个九九折、送2万元购物卡，联美新天地则有“3万抵8万”，恒大帝景开盘当日推出额外92折。布吉和龙岗片区的两个楼盘推出了罕见的“一成首付”促销手段，这种手段，只会发生在楼市下跌期。中原统计显示，深圳新房市场成交价格已经连续三周走低，最近一周新房成交均价近3.15万/平方米，较上周下降了6.4%。

  二手房也已降温。8月和9月的二手住宅市场周均成交面积仍然达到了21.1万平米左右，虽然较6月份30万平米的周均成交面积大幅下滑，但仍显著高于10月至今仅仅12万平米的周均成交面积。9月份，在中原监控取样的38个区域中，已经出现了降价。民治板块以降幅2.5%领跌，大小梅沙下跌2.3%。深圳多家中介统计数据显示，小户型成交降温，投资客持续离场。

  接下来，通过注易居研究院体系化的数据，复盘一下这轮深圳楼步步惊心的暴涨历程。

  其一，从住宅成交面积分析。成交量是所有房地产指标中的先行指标，其重要性其实强于房价。

  去年的9.30政策，是本轮全国主要城市，尤其是一线城市住宅成交量起飞的首要驱动力，去年10月、11月、12月成交量大增。其后，经历了今年一季度受春节因素制约的低迷，但自4月开始重新大增，并持续至今。

  细察近期情况。9月份，易居研究院监测的30个典型城市新建商品住宅成交面环比增长2.9%，同比增长29.0%。总体看，基本上保持高位盘整，市场仍保持强势。但一线城市分化，北上广深4个城市环比增幅分别为-10.8%、24.3%、5.0%和-28.1%，同比增幅分别为20.8%、67.1%、59.7%和39.4%。

  比较可知，9月份深圳环比跌幅最大，同比增幅也仅略好于北京。如果进一步比较四市过去一年月度住宅成交面积走势，可以发现过去一年这轮楼市回暖，深圳成交量呈爆炸式增长，明显强于其他三市， 这也正是深圳房价远强于其他城市的一个原因。楼市铁律之一：量在价前，量有多强，价有多高。

  问题的关键是，在今年6月深圳新房成交量创历史天量之后，连续3个月显著下滑，预计10月仍弱。而其也三市则保持基本平稳。而9､10月深圳的新盘供应量并不算少。因此，可以理解为：烟花般绚烂之后，房价透支了，深圳楼市需求跟不上了。

  4个一线城市新建商品住宅月度成交面积

  新房成交面积，有时会受到推盘量的制约，而二手房则无此因素。所以，可以用二手房成交量来佐证一手房数据，甚至可以主导市场走势。四个一线城市的二手房成交量，月度历史最高值，出现在2013年3月，“新国五条”所导致的“末班车行情”。2014年前三季度成交量比较低迷，10月成交量反弹，但力度弱于新房。今年4月以来，四市二手房量成交量大增，多数月份成交量仅次于2013年3月。

  比较可知，今年8､9月，深圳二手房成交量显著下滑，跌幅度明显超过北京和广州，而上涨则仍保持高位。深圳二手房显著降温，这一命题基本成立！

  4个一线城市存量商品住宅成交面积

  （数据来源：易居研究院、各地官网）

  其二，关于房价走势与判断。房价是所有房地产数据中的焦点，而深圳房价更是全国楼市的焦点。

  从新建商品住宅成交均价来看，2015年9月份，北上广深4个城市新建商品住宅成交均价分别为29220、29817、14817和36710元/平方米。环比增幅分别为7.2%、-0.9%、-5.6%%和-3.5%，同比增幅分别为8.2%、7.9%、-3.5%和60.2%。

  过去四五年，上海房价多数月份都是全国最高，而广州一直保持最低，而北京和深圳纠结交错，不分仲伯。而今年7月，深圳房价明显超过上海，说明其强势程度已达历史疯狂程度。从同比来看，深圳房价一年暴涨六成，而京沪不足一成，广州仍略跌。虽然均价当中包含了成交结构的因素，但总体上能够反映实际情况。

  9月，深圳成交均价半年来首次环比下跌，可能确实说明房价已经步入顶部区间，如果严重点说见顶，也存在五成概率。

  一线城市新建商品住宅月度成交均价

 （数据来源：易居研究院、CRIC）

  最后，强调一下逻辑、走势与影响。

  逻辑之一，房地产短周期。过去十年，我国房地产市场出现了三个短周期，当前正在经历第四个。平均三年一个轮回。本轮上行期，始于去年10月，预计将持续一年半至两年后见顶，也即明年二三季度，是个一转向的重要时间窗口。其中一线城市领涨全国，深圳又领涨一线城市，如果就此判断深圳楼市成交量已于今年6见顶、三季度房价高位盘整，也算符合短周期规律。

  逻辑之二，三巨头轮流当庄。一线城市的楼市，总是领涨全国。四市中广州偏弱，所以经常出现京沪深（偶有别的城市如杭州）。比如，2004年至2005年上半年，上海房价领涨全国，2005下半年至2006年领跌全国。2007年深圳房价领涨全国，2008年领跌全国。2013年北京房价领涨全国，2014年跌幅大于沪深广。按此规律，今年深圳房价暴涨，明后年降温幅度将至少超过京沪广，甚至也可能超过多数二三线城市。

  如果长期跟踪笔者的观点，就知道我早在今年6月底，就曾在新浪财经专栏中专门撰文，开始提示：深圳房价已处高位，下半年尚不会急跌，但已不宜追涨，反而应更多的考虑防范风险，投资投机者尤应慎之、避之。当前，我仍坚持这一观点。

  一方面，当前，深圳房价已显疲态，不会继续大涨了。但何时下跌，还会受到全国市场大势的影响。当前及未来一年，货币政策和房地产政策仍将保持宽松态势，所以全国楼市仍将处于上行通道，可能会延缓本轮房地产短周期见顶的时点。在全国总体降温之前，深圳房价不会大跌。

  另一方面，由于深圳房地产政策已经收紧，市场也发出了调整信号，所以深圳楼市将领先于全国楼市降温，房价也会率先下跌，只是跌幅会受到全国大势的拉扯。在今年四季度或明年上半年，深圳房价开始前期阶段的振荡式小跌之后，会形成一个示范或者说明暗示效应，尤其是对京沪广及其他房价强势的二线城市。但这一效应的强度，届时还有待观察，不宜过度悲观，因为当前我国楼市的区域分化严重。