9. 亮剑 2015-04-27 11:23:34
我想讲呢几年政府这打房措施点解唔 work！
不如现在做一个角色扮演，首先系买家：
上车客……手上只有百零万，明知两房同叁房平均尺价比较平，但在首期不足下，焗买火柴盒。
家庭客……有个BB就要返幼稚园/小学，希望揾个有合理房间配置、座向好及楼层较高的楼盘。
投资客……希望揾D出租机会大，租金回报比率较高的楼盘。
投机者……找个楼花期长、又有水位的楼盘搏短线。
大陆客……揾件人无我有，可 彰显身份的靓嘢，为求心头好，可不借腰间钱。
其次到发展商：
为求利润最大化，发展商会因应客路，而开各种不同尺码既则，去就上述呢几类客。
上车客……起D一或两房的火柴盒，就他们的毕值。
家庭客……好座向及高楼层的两房或三房会卖俾佢哋。
投资客……低层而座向较差者，因为平均尺价较低，但回报率较高，最合他们的胃口。
投机者……整D楼花期较长、又俾少少水位的楼盘，俾佢哋搏短线。
大陆客……成个项目执倒几多、食粥食饭，就睇呢D特色单位、天池屋、独立洋房卖成点。
发展商呢种运作模式，可确保佢哋D发展项目，喺合理的时间内，清咁大部分货，赚最多既钱，咁当佢哋的资金回咗龙，咪又搅过第二件嘢，做到货如轮转的最高境界。
但喺09年10月尾，政府取消投资收租者无得做按揭保险，同时收紧2千万楼的按揭成数到六成，咁买入豪宅作长线收租者，开始大减。
10年2月尾，政府加你2千万楼的SD。
10年4月尾，政府出9招12式，又规管一手楼花销售，咁发展商变现开始面临压力。
10年8月中，政府出3招14式，楼花无得摸售，投机的炒家坐晒艇要焗揸。
10年11月20日，SSD开始出炉，短线客争相走避，但另一方面，弍手供求开始产生微妙的变化，当时已有人指出，SSD会做成有实力的业主惜售，反而令供应减少，但政府当然扮听唔倒啦。
12年10月底，CY见楼市唔死，再次出招，呢次除了在SSD禁赛多一年外，还加上BSD，如此这般，除咗首次上车者同家庭客外，边个去买一手楼先？ 发展商资金不能回笼，仲会同你搏命去起楼？还会去为旗下土地更改用途来起屋？那些过百亿的招标项目，仲唔步步为营？咁唔够面粉点变面包出来？
13年2月23日，政府仲要出埋DSD， 呢句「人蠢无药医，医翻成白痴」真的好贴切！你CY咁搅，请问那些换楼客点换楼？
发展商起落嘅楼，有大小不同嘅尺数，全无影响的上车者力有未逮，有能力者你政府又唔俾人去买，咁发展商仲同你大大注搏拉柴？？
现在剧情的发展，就是发展商排队食尽你政府及半官方 机构的土地储备，再同你慢慢讲古！
香港人口组合中以60后为主，因此在80年代尾，90年代初就系佢哋置产的高峰期，想当年我喺9O年代初首置果阵，我的同学、同事及同辈，有几多个人有咁好彩，可得家人强劲火力支援？
因此当时大多数新楼楼盘，都会开 A及B类型单位，贪佢细细粒容易食。
开发商都系挑通眼眉之辈，因此「冧深」房价要就当时买家的收入水平，系共识。
随著呢十多弍十年时光飞逝，我身边唔少同辈的人工早已三级甚至十级跳，层楼换了几转，或者一变二、二变四， 现在呢班60后，其实好多人都已经供完最少一层楼，甚至就来供完第二第三层楼，咁他们的子女的置业能力，就绝对唔系单睇那班8~90后的收入水平，而系睇埋佢哋嘅老豆老母，有无实力同肯唔肯跌！！
香港其实不缺细码楼，而持有呢D楼嘅业主，为数不少其实好想将名下那间几佰尺换作900上。
但政府就系咁将D地去限尺限量，加埋打房政策骨子里，系迫人上细码货，咁发展商为求去货，将狂起火柴盒，那么中小型楼就会於下一个周期，产生供过於求的态势。
点解政府唔反思将D土地，用来起800~1200尺单位，然后鼓励那些揸住400~600尺的60后小业主楼换楼？
咁一来可增加价格比较相宜的中小型2手供应。
二来可改善60后小业主的居住环境。
三来当换楼链启动咗，那开发商旗下的土地资源就会被释放。
在香港，一块生地要变成楼宇，随时系一个楼市周期，即拾几弍拾年，现在政府大错已成，下一波细价细码楼的伙数将会供过於求！
如今补救方法系开发商在起火柴盒果阵，请预留部份相连单位可於日后打通，以备之后将呢D单位作捆绑式销售。
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二线城市的楼价已出现井喷，但君不见大陆人买楼，卖完就丢空吗？大陆人丢空单位不单在本土出现，也在香港英美加澳出现，这不可能是大陆人有强大住屋需求的表现啊！他们其实都做同一个动作--囤积，为什么囤积呢？如果有看三毛流浪记、国共内战一类影片的，都知道在国民党失去大陆政权之前，最初是生意人，后来连平民都参与其中，都在囤积粮食或其他值钱的物品，理由大家都知，就是政府疯狂印钞，没有人再相信货币，是的，大家都恐慌性购入实物，唯恐手中钞票成为废纸，对实物的需求便会无限量增加，这就是物价井喷的最根本原因，奥国学派就称之为Crack-up boom，大家不妨Google一下，本派对其有非常详尽的解释。
