「百亿楼王」黎永滔的常胜秘笈

《明报》财经的「汤文亮会客室」今期请来有「百亿楼王」之称黎永滔做嘉宾，黎永滔与汤文亮分享彼此投资物业心得(睇片:link.mingpao.com/32866.htm)，指出香港住宅和商铺租售价升了10多年，出现调整也属正常，并指一般投资者可以等待楼价回落才入市，切忌「为买而买」。而黎永滔将会出席本周六《明报》举办的「股楼攻守大作战」作演讲嘉宾，与有「中环巴菲特」之称的星级基金经理谭新强，一起分析香港的楼市和股市最新形势及投资部署（报名可登入：link.mingpao.com/31687.htm）。

黎永滔表示，铺位价格反映香港整体经济，铺位劈价潮不是从今年才开始，早在去年年尾已经开始，「铺位在近十多年间升值幅度惊人，有些地区由2003年到现在已经升了三、四倍。由於前两年大陆开始打贪，而股市往往领先经济，接着就是零售业，类似钟表、珠宝等高消费行业的生意已大不如前，去年年尾就出现减租的空间，之后更加严重。部分旺区铺位租金已下调30%至40%，但鉴於这几年铺价已经升了三、四倍，这个下降比例不夸张，凡事都是物极必反。」

铺租是否较自住物业更快反映经济？黎认为股市最快反映经济，以他多年投资经验，香港的铺位业主也好，上市的公司也好，这么多年来积聚大量财富，财政很健全，铺价和大公司的股价应只会小幅下调，但大跌机会有限。

铺位业主身家厚铺价大跌机会有限

黎又称，其实买铺位有时不只看回报率，还要关注铺位仍未发挥的潜质，这就是投资铺位考功夫的地方，「近年有不少商场变成『劏场』，会否代表铺位见顶指标？现时香港铺价太贵，动辄要几千万元，甚至几亿元，为吸引小投资者，故不少商场变劏场。小投资者投资有关劏铺时，应该深入了解周边的环境是否适合细铺零售商经营，并要小心提供的所谓两年内有5厘至6厘保证回报率，但当两年后，实际收租的回报率有多少就难以预料。很多劏场无法成功营运，因为劏场之后业主由一个变为多个，大家意见不同，管理变为混乱。」

或减持英铺位 回港趁低吸纳

黎续称，「我投资物业的秘诀，首先是不要『为买而买』，第二是Location（物业位置），能做到两样变可做常胜将军。我最近买了一间铜锣湾的铺位，虽然铺市仍在调整，但该铺叫价合理，更重要是还有发挥空间，所以我觉得值得投资。但正常来讲，现在的市况，无论是住宅也好，商业也好，都经过了2012、13年的上升，很少有这么长期的升幅。铺市也可能已封顶，这个时候胡乱入市，就尤如赌博了。」

黎永滔回忆首次入市，乃因我做金铺起家，对零售店铺走势别有触角，行街很自然观察人流，所以培养出对店铺投资兴趣，於是1991年用500万元首次买了轩尼诗道两间铺，从那时开始投资铺位。

他又回想，「2009年金融海啸那时，香港铺位回报率很低，只有2厘至3厘，那时我的子女去了英国读书，我在当地看到牛津街比香港的广东道还热闹，所以就想有没有投资空间？用了一年去了解英国的当地税制，银行条例，如何卖出买入等做足了功课，发现英国有些地方商铺的回报率高於香港，能达到6厘，於是决定分散投资，迄今已在当地买了20亿至30亿元的物业。我在英国第一次投资的铺位，现已升了2至3倍，到现在适逢香港铺价下跌，我不排除会将之前在英国投资赚到钱的铺位减持，趁现香港市场回落，将部分资金转回香港候低吸纳。」