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楼市干坤

股汇散楼价有机弹

 

何熊辉

2016年6月25日

  英国脱欧,英磅随即急挫一成,本港股市亦一度大泻千点,股汇市场突然深插,属美汇资产的本港地产,势必成为资金的避难所,这次投资市场上出现的黑天鹅,出人意表的改变投资大局,令所有投资专家眼镜尽碎。

 

  楼市方面,自去年第四季起,备受各方猛力狂插数月后,仍能於四月起开始回稳,这次深插不成反而在不知不觉中开始回稳的格局,令看淡者又一再失望。今次英国脱欧震散了股汇市场,这促使波动性较低的香港房产,很易成为各方入市的对象。

 

  事实上,近期如嘉湖山庄及沙田第一城等屋苑,成交尺价已从低位回升5%以上,淡友则认为此乃死猫弹,弹完又再插。这种以股市价格走势的特性去分析楼市,错判机会高,事关楼市的便货沽完就会停,自然增长的购买力,在供求未平衡下,又会拉高楼价。

 

  去年中国股票市场暴跌,已使不少股市投资者转投楼市,弃股换楼成趋势,导致国内在经济下行下,楼价仍然急升。香港投资门径较多,不买楼,可转买其它金融产品或外币,但英国脱欧,将这些产品同时杀跌,香港资金无路可逃下,回归楼市,成自然趋势。

 

  最近接连有多宗超级豪宅成交,个别垫伏多年的买家,亦已低调入市,这些聪明钱的走势,与市场上理所当然的看淡分析,完全背道而驰,受惠金融市场动荡的今日,楼市的投资价值亦更受重视。

 
 
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1. 引刀一快 2016-06-25 10:01:50
全世界投资英国嘅资金,都会弃暗投明转嚟香港,楼市gogogogo,好快上火星!

LYC兄,幚你抢沙发咋!
2. LYC 2016-06-25 11:51:36
刀兄,你年年都唱跌,年年都系错,清醒下啦,年头系到吹CCL118,讲啲野傻下傻下,不过都有一班傻仔信你沽楼,不过,冇佢地我就冇得低位扫货呢,哈哈!
聪明钱一早已睇到港楼回报高,有赢冇输,资金将会源源不绝地涌港买楼。
3. CCL118 2016-06-25 12:11:08
请不要再提CCL118,笑死无命陪!
4. 历史长河 2016-06-25 13:55:06
现今香港过百万业主大都经历过金融市场的各种跌宕起伏,一波波的惊涛骇浪中,有人弃船逃生,从此再也无船,整日裸泳;有人则稳坐渔船,继续打渔,享受渔之乐。周而复始,汰弱留强。

曾经沧海难为水,除却巫山不是云。越来越多的业主认识到楼的真正价值,自然也就对各种狂插恐吓嗤之以鼻,造成二手成交每况愈下。金融市场越动荡,搂市的韧性越突出:

无意苦争春,一任群芳妒;
任凭风吹和雨打,依然香如故。
5. 萧峰 2016-06-25 14:09:33
哈哈.... 长河兄,好诗!

最少今次事件令原本想去英国买楼既人士都要停一停、谂一谂,政治不明朗的风险系最唔可控的风险!

6. 引刀一快 2016-06-25 15:35:11
7. very funny 2016-06-26 02:18:57
一班傻友,股巿好,英国留欧,会话系利好楼巿,脱欧又会话利好,因为要买楼避险.....讲晒
8. 自我陶醉 2016-06-26 10:11:14
我之前话欧洲会爆大镬,立刻有个傻好话唔关佢事,今次英国脱欧已经正式揭开欧盟解体的序幕,竟然还在妙想天开,以为全世界都会嚟香港买楼,真可笑!  
9. 无奈 2016-06-26 16:17:06
低息环境持续,脱欧后多国要加码QE稳定经济,而
美国经济受挫后减息机会大增,优势仍在业主一方。

未来两年英国分裂、动荡,对香港来说未必是坏事。
10. 刀兄确实后悔当初的卖楼决定时会不断告诉别人来减轻自己的痛苦 2016-06-26 17:58:21

解开香港楼市「不败」之谜

2016-06-25 型格理财

遍港人也认同香港只有买楼才能致富,创业及投资股票皆成功率低,当中原来有许多行为经济学的相关解释,明白了便懂如何部署。

人不喜欢转变,首先改变是需要去努力,其次改变后的结果也是一个问号,两者拼合起来便令人倾向重复现状,术语叫「现状偏误」或「维持现状偏误」。


这就是楼价大升的主因,买楼的周期很长,比买股票长得多,你需要去了解各区特性、睇楼、格价、装修、观察市场走势、放租、最后放卖时又要了解市场价、帮层楼化妆、安排买家睇楼、格价、承受当中的市场波动等等;


除了摸货外,整个过程都以月做单位,相比1分钟内已可买卖的股票来说难度高上数千倍。股票止蚀只须要按一个掣就办好,也有很多没去执行止蚀,更何况你放一层楼是需要那么多步骤?大部分人不是出现大事,是不会去减价放售,更希望楼价维持现状只升不跌。


决策瘫痪

投资股票要应对金融大鳄,加上1800只股票各有特性,有些人3选1也选不了,更何况过千只中选出来?而其他理财产品如当年的迷债,以及近年表现差强人意的新兴市场基金,均令人对金融投资摸不着头脑。


这么多选择确实是会有许多赚钱的机会,可是人有太多选择是会决定不了的,这叫做「决策瘫痪」,瘫痪的结果是逃离这些投资,所以近数年的股票交易也每况愈下。

另一边厢,物业有中国人爱买砖头的「人和」影响,「地利」上香港楼宇落成量不高,加上「天时」的金砖四国推起中国购买力,以及量化宽松捧高实物资产价格,楼价走得顺自然易想买。


而楼是实物投资,可以看得到、感受到,并好像可以理解得到,加上所有父母、亲人及朋友也会叫你买楼,几乎是人人都要有层楼,两口子最少也要一层自住一层收租,700万港人理应是需要超过700万层港楼,心理需求相当大,所以比起股票来得容易下决定。


后悔规避

「我最惊系放咗层楼之后买唔番」!这句话是笔者最常听到的卖楼困惑。很多人也试过做错决定后悔一生,令到下次再做同一个决定时犹豫不决,大部分人也不希望后悔,会非理性地避开后悔的可能,特别是一个人以前试过太早卖出一层楼,过数年后楼价大升买不回,更会令人不敢再胡乱卖楼。


就算你没有试过,也会有身边人灌输这个观念给你,他们后悔当初的决定时会不断告诉别人来减轻自己的痛苦。我们明白了这点便能保持平常心去面对每个新决策。

以上三点是支持楼市「不败上升」的心理因素,能解决以上三大心理现象将能令你改变投资命运,更能从市场出发来作未来的买楼决定法。

11. 引刀一快 2016-06-27 04:13:18
无名人贴无名文,哈哈哈哈哈哈
12. 引刀一快 2016-06-27 04:25:45
自我陶醉兄

好嘢!63个字,激发人家写几千字,真系四两拨千吨,劲过孖展买窝轮,果然三个十倍喎!
13. 自我陶醉 2016-06-27 07:30:15
引刀兄,我个人比较珍惜自己同别人嘅时间,几个字讲完嘅嘢,要我嘥时间写一大堆无谓嘢,真系咪搞,有时间用嚟搵真钱好过,哈哈!
14. 打工仔 Andy 2016-06-27 08:37:40
自醉兄早晨

你应该大有收获, 期待分享!
15. 回11 2016-06-27 08:39:01
引刀一快是名人?哈哈哈哈哈哈
16. 回12 2016-06-27 08:45:24
引刀经常用“废文”、“废话”去回应他人文章,咁引刀劲D噃,但汤博日日又鸿文几千字去表达,唔通引刀另有所指。
17. 香港土著 2016-06-27 09:25:56
其实, 大多数匿名回应都系9UP当秘笈, 日本名KF系少数例外.
18. 引刀一快 2016-06-27 11:16:56
香港土著兄

你真系中肯,其实呢D人以前有正身架,不过睇住经济同楼价个势唔好,就扮忍者打游击,唔同人正面冲突,但系又唔放过你,一味隐身放飞剣,期望等到楼价好咗,佢地又可以堂而皇之走番出嚟。

呢种人,不光明不磊落,写D嘢又系阴阴湿湿,几时发现佢地唔见咗,就叫做“暗沟里翻船”,哈哈哈哈
19. 引刀一快 2016-06-27 11:26:56
自我陶醉兄

人家千言万语,内里暗藏无限恩怨情仇,本来我好少睇长文,偶尔一望,原来一篇文打几个人,有D开名有D就暗示,不过,都系一样啫,理论歪曲,无论是否对名,一样可以驳。
20. kts 2016-06-27 11:29:08
黑天鹅已出,睇下骨排效应几时开始开始🐦🐦🐦
21. 引刀一快 2016-06-27 11:34:17
kts兄

呢铺应该未算黑天鹅,脱欧暂时未落实啓动,一切尚在英国民衆情绪波动阶段,外在环境观望,亦未见大规模相应行动,可能德国会系做嘢最多嘅国家。
22. kts 2016-06-27 11:47:10
引刀兄
更正,黑天鹅已出一半,突左个鹅头出黎😂😂😂
其实如果德国脱欧先最大镬系,虽然英国仲有2年扰让,但其莲倚已经够玩了🙈🙈🙈
23. 引刀一快 2016-06-27 12:11:01
kts兄

香港楼市嘅黑天鹅,恐怕大多数系神州飞来,讲唔定系金天鹅喎。
24. kts 2016-06-27 12:32:41
引刀兄
Hk 呢个市场重来只受其他鹅影响,重来未真真正正诞生一只属於本土嘅鹅(可能俾人拎晒去烧同卤水😂)
有机会我都想见识一下呢只金天鹅🐤🐤🐤
25. 不买楼后悔当初的决定时,会不断告诉别人来减轻自己租楼的痛苦 2016-06-27 12:59:09

施永青预期港楼价止跌

信报财经新闻 – 8时前  相关内容

美国今年加息机会近乎零,本港在低息环境下,会否刺激本港楼市止跌回升,市场意见出现分歧。中原集团主席施永青认为,英国脱欧令全球形势起变化,吸引内地资金南下,不排除楼价会止跌。前瑞银亚洲房地产主管、Bricks and Mortar主席兼总裁王震宇则称,美元将持续强势,减低全球放水的影响力,认为下半年楼价继续偏软机会居多。

施永青指英镑下滑,美国亦缺乏再加息条件,加上市场憧憬环球主要央行会续实行量宽,刺激资产价格上升,对楼市有利。本港除了获外资流入,内地资金亦南下置业避险,对楼市产生支持作用。


在一般人印象中,港民较英民更务实,卖楼买楼租楼,却视乎作决定的租屋者是这些年来像「游牧民族」般愈迁愈窄的小商户,还是把他们「赶尽杀绝」的业主?


死悭死抵却永远追不上楼价的受薪一族的无产阶级,抑或身家随楼价水涨船高的有楼人士资产阶级?


长期忍受鸡肋不如的利息、日后可能还要为银行存款「付费」的储蓄户,还是在超低利率环境中大蒙其利的资产拥有人稳坐钓鱼台……?自己谂吧,冇你咁多忧郁冤气!

26. 全球央行酝酿新QE抗衰 2016-06-27 13:35:18

相关内容 

信报财经新闻 – 9时前




英国脱欧加深全球经济衰退的忧虑,各国央行亦纷纷部署「放水」救市。日本传媒昨天报道,日本政府考虑把经济刺激计划规模倍增至逾10万亿日圆(约7590亿港元),日本央行亦有可能调整货币政策,应对脱欧风险。

日拟10万亿日圆放水

从近日全球多名政府及央行领袖的言论可见,各国已为应付英国脱欧做好经济政策准备,相信减息和量化宽松(QE)都在选项之中,意味着环球经济或将迎来新一轮QE风潮。经济学者指出,全球央行新一轮的量宽,势助长资产泡沫形成。

日本《读卖新闻》昨天引述消息报道,如果全球股市大跌及日圆持续升值,日本政府将考虑把经济刺激计划规模从现时的逾5万亿日圆,扩大至逾10万亿日圆。报道亦指出,日本央行正考虑召开紧急政策会议,以及研究进一步放宽货币政策的可能。类似的言论曾出自英伦银行行长卡尼(Mark Carney)之口。他上月警告,英国脱欧极有可能触发衰退,并指英伦银行随时有可能开会,为其货币政策委员会在下次政策会议(7月14日)之前召开紧急会议铺路。

高盛发表报告,预期英伦银行将於8月把基准利率从现时的0.5厘历史低位,再降至0.25厘;有分析甚至认为,不排除英国实施零息政策的可能。Capital Economics等机构的分析员亦认同,该行或要重启买债计划。

Capital Economics亦估计,即使英国不脱欧,欧洲央行也有必要加大力度,刺激毫无起色的欧罗区经济。英国脱欧令其雪上加霜,预料欧央行将把买债规模从现时的每月800亿欧罗(约6903亿港元)增至900亿或1000亿欧罗,而量宽的实施时间估计亦将延长,不会在原定的2017年3月终结。

美下月掉头减息机会增

远在大西洋彼岸的美国同样不敢怠慢。联储局主席耶伦上月表示,不完全排除在非常不利的情况下使用负利率,局方正试图汲取别国在这方面的经验。不久前,市场还在猜测局方何时加息。利率期货合约显示,目前市场预期联储局在7月、9月和11月议息会议宣布加息的机会为零,最快要到12月才有机会加息;反之,於7月掉头减息的机会为10%,9月和11月更高达15.4%。

不过,在全球央行为应付脱欧风波而紧绷神经之际,号称「央行的央行」的国际结算银行(BIS)首席经济师在上周公投前表明,各央行应放眼於结构性问题,包括改革银行业和纾缓坏账问题等,不应对脱欧反应过激,导致货币政策偏离正常轨道愈来愈远。BIS上周五发声明表示,企业的资本水平和流动性远胜过往,加上各国央行合作无间,相信风险可以受控。

学者:恐形成资产泡沫

中大经济系副教授庄太量指出,英国脱欧后引发的连锁反应蔓延全球,环球主要央行被迫放水来防止经济衰退,日本的负利率政策在先前的QE下经济未见起色,现在日圆又跟随美元强势,反而成为避险资产,日本只能维持负利率并加大量宽;至於中国亦有可能要下调存款准备金率,因此或会掀起新一轮的全球量宽,形成资产泡沫。

不过,庄太量补充,中国的资产泡沫相信只会集中出现在大城市,而脱欧引发的问题,在各国央行调控下料可循序渐进过渡,而欧洲及英国的经济,难免在未来一至两个季度内呈衰退。美国今年最多不加息而不可能减息。

至於香港,他指受欧美的影响仅属短期,金融风暴的情况不会出现,预料会受中国经济保持6.5%增长的支持,香港可维持约2%的本地生产总值(GDP)增长,而不明朗因素是失业率会否上升。

27. 香港楼市会有小小正面影响,首先你要有“$”! 2016-06-27 14:24:01
http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20160626/55280186

【脱欧风波】施永青:港楼回落告终
汤文亮:资金流入香港

97,022
最后更新: 0626 19:52 / 建立时间 (HKT): 0626 17:45

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英国脱欧之后,市场关注资金走向,三位业界人士坦言,脱欧对港楼有正面作用,中原集团主席兼总裁施永青更指,全球资金流向将大执位,现金流入实物资产,香港楼价回落势头应会暂告一段落。

施永青指出,以供求、经济及息口角度来看,楼市上升周期原本已告一段落,楼价应该要向下调整。如今欧洲遇到的问题「都几大,会将QE(量化宽松)加码,世界资金不断增长,钱越来越多,资产会升值」。

以他所见,自英国脱欧后,黄金已即时升值,「相信资金会流入黄金、砖头(即楼)此类实物资产,股票、债券都会受大影响」。现时世界不少国家和地区楼价都是上升中,如澳洲、美国等,相信全球经济洗牌,不少资金离开欧洲,会令资金流向重新配置,包括流入香港。

施永青表示,「原本睇本港楼市系进一步回落,但英国脱欧对全世界对有影响,要观察资金会流入黄金多啲定系流入楼度多啲,但之前投资海外包括英国嘅大陆资金,应该有机会流入香港」。

独立股评人曾渊沧认为,英国脱欧,震荡的只是短期的股票市场,对物业市场而言,可说是「无咩关系」。他指,英镑下跌,港未见得英国楼大平卖。况且,落实真正脱欧仍需待国会审批,料整个谈判讨论需时一至两年,脱欧可谓仍存在变数,即使英国真正脱欧,还要视乎英国与欧盟保持什么关系。至於楼市,本港楼价可谓已跌定,皆因自今年3月起,楼价已没有再下跌,是喘定了的迹象,从近期一手楼销情反映,市民逐渐入市,下半年楼市只系於息口,按目前美国情况,2016年难有机会加息,因而楼市趋向稳定。对於环球资金会否趁国际乱局转移亚洲,他认为未必出现,皆因投资的资金会流向有上升空间的地方,本港楼市充其量跌定,未必具上升空间,全球而言,美国继续成环球资金投资目标。

纪惠集团行政总裁汤文亮认为,英国在脱欧之后,对香港楼市的影响很轻微,「甚至会有小小正面(影响),因为资金及人才都会外流,会流入香港」。
28. 引刀一快 2016-06-27 14:28:53
kts兄 

一撤BSD,金天鹅即来,CCL保证180冇走鸡。


29. kts 2016-06-27 14:49:01
引刀兄
同意,但问题系几时撤?
30. 几时撒唔系问题, 2016-06-27 14:53:18
最紧要是你身上有"$",冇$讲公公咩…!
31. 自我陶醉 2016-06-27 15:08:15
回14楼 Andy兄,
咁耐冇留言,Andy兄就为小弟出个难题,讲中哂都被人写几篇千字文批评,一阵又叫我去买六合彩㗎喇,仲敢分享咩! 容咩易今日叫你沽,十年之后升咗,都要入埋我数。哈哈!

其实Andy兄如果能搵到啲100%啱或100%错嘅人做“明灯”,都同样能在任何投资都得心应手了。至於,信不信那些模棱两可,自己也不知是升是跌,只能铺铺买大的人,就要看自己运数了。

回19楼 引刀兄

其实文章风格可以简单投射个人性格,我能感受到的只有记仇、好胜、自卑, 文章不外乎是想跌落地拿番ja沙,他似乎忘记了其实每个读者自己心中都有一把尺,是否投资高手,不是在这里自吹自擂就可以。


32. 几时撒唔系问题之 2 2016-06-27 15:27:07
最紧要是你身上有"$",冇$讲公公天天落Club都冇得用…!
33. 引刀一快 2016-06-27 16:56:24
kts兄

你睇中问题重点,如果过咗大陆走资潮,经济又跌到咁上下,撤BSD就系用嚟救楼市,唔系金天鹅而系十字车。

就好似以前孙九招、组合拳咁。
34. 引刀一快 2016-06-27 16:58:16
自我陶醉兄

做好准备,下次可能会上万字。
35. 打工仔 Andy 2016-06-27 17:20:39
回自醉兄,

讲起明灯, 有次同同事过大海饮饮食食, 虽然小弟不识赌也兴趣不大, 但都入去发财屋行下见识下,
行行下,见到有个同事走过来同我讲, 走啦走啦我请食宵夜, 心谂禁好死请我食野,
我又知佢不好赌, 
原来佢埋赌枱见到有明灯出现, 见佢输足成晚, 於是跟佢买左几铺相反, 果然成功揾到宵夜钱喎! 哈哈哈!
36. 真LYC 2016-06-27 21:07:11
10,15,16,25,26,27,30, 32, d 回复手法 看起来像一个人, 水清朋友, 呢?
37. 二少 2016-06-27 23:17:50
希望ccl快d落返118啦!我好想上车啊!
38. 引刀一快 2016-06-28 02:46:22
To 36楼 真LYC兄

愿闻其详!