有时会听到有人说，就算买了之后价格不升也无所谓，当作储蓄又好保本也了罢，只要不跌便可。
有这样的投资心理准备甚至本钱（并非人人都可以无所谓，例如借了七八成一按二按贷款的就未必可如此潇洒），固然可喜可贺，然而纯从投资项目角度看，博得过就是博得过，博唔过就博唔过，个人钱多蚀得起不会令项目回报和风险改变。
以香港现时住宅楼市为例，倘若价格十年如一日真 的不上升，且租金也不变动，即是两者同时也不下调，就算继续低息低通涨，套用一些婆妈数字，会发觉整体十年前后的IRR年回报3%亦未必有，而NPV折现 值更少得可怜。一般而言，这样的leveraged借了贷但仍只回报渺渺之项目，通常都pass，不做也罢。
相比下，简单选择不如买些房地产信托基金（房托），一来风险也来自楼市，二来有5%左右股息胜收租，三来股息不需报税，四来不需为出租维修等费神。
话说回来，现今入市买楼尤其为投资的，心中大多认为楼价仍向上，就是短线回落长远也是升，兼且预期租金亦多少有得加，虽然着眼点会在价格升幅上。
再套用一些数字计算一下，假设要於未来十年期间买楼出租而又要有起码15%的IRR (15%不是甚么定律，但算是普及的要求），又假设现今的按揭利率水平不变，那么便须借贷一半左右买价，期望租金每两年升20%，且楼价十年后比现价增加100%。
骤听起来，又感觉不难达到，价格方面，参考中原 指数，近十年约由50升至近150，多了不只100%而是200%。然而，若追索至二十年多前，撇开今年表现不计，由1994至2014，拉条直线上，期 间指数只是从60升到120左右，不是十年和200%，而是二十年和100%。此外，若是从1994计至2004，指数更下降，由60变40。中间十年， 即1999到2009，指数亦只是由55左右升至近60，没有多少进帐。
至於租金，若参阅差饷及物业估价署的报告，整体近十年约由87增加至166，即多了近100%，或约每年平均增长7%，又或每两年近15%。即是说，每两年加租20%并非“必然”。
综合上述，倘若楼市未来十年继续过往十年的表现，15%IRR一点也不困难达到。问题是刚过的十年是楼市价格表现较旺的十年，且持续拥有多十年（即前后二十年）并没有保证可赚得更好更多，更何况香港楼市几十年来显现的写照是「不旨在天长地久，只要曾经拥有」*。
注*: 笔者旧文章:
1) 香港住宅1985-2010：炒得准可年赚24% http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej575.htm
2) 港楼长情无好报 http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej618.htm
...完...
作者／联络：钟维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮stephenchung@real-estate-tech.com。
App下载
