香港近年涌现「劏房新盘」，推售大量面积只得百几方尺的住宅单位，令人慨叹「土地问题」有多严重。毗邻的深圳也面对同样问题，亦开始出现「劏房化」趋势，甚至劏得比香港更癫。
深圳楼盘「侨城尚寓」上周六开售，平均面积仅6平方米，相当於64.5方尺，却有齐全的家具、厨房和厕所；每平方米索价15万元人民币，折合尺价约1.6万港元，贵过香港不少市区新盘，竟然在一个上午便售罄。
64尺「鸽子笼」 尺价1.6万
「侨城尚寓」位於深圳南山区沙河东路，距离福田CBD约22分钟车程，不算核心黄金地段，大致类似本港的葵芳或将军澳，开发商为央企华侨城。
该楼盘前身是2004年落成的雅商会馆酒店，华侨城因应深圳近日楼市炽热，把酒店房改装为住宅出售。当中最细的一批单位，面积介乎5.73至7.48平方米（61.7至80.5方尺），被戏谑为「鸽子笼」般细小。
这批「鸽子笼」虽比香港的「新盘劏房」还迷你超过一半，而且每平方米索价高达15万元人民币，但胜在「冧心」（lump sum）的骰，入场门槛低，平均售价约90万元人民币，可做七成按揭，意味只需27万元人民币便可「上车」。
现时在深圳买一个50平方米（约538方尺）的普通住宅单位，起码需要400万元人民币，令很多人望门兴叹。这批「鸽子笼」虽然又细又贵，却被视为「上车」捷径，首批9个单位於开售日上午便沽清，大批迟来的买楼客向隅。
据了解，该楼盘尚余近200伙，不过其余单位的面积较为「正常」，介乎35至58平方米。难怪开发商宣传这批「鸽子笼」时，形容为「中国空前，深圳绝版」。
的骰设计 针对单身客
根据实地照片，这批「鸽子笼」堪称麻雀虽小五脏俱全，开发商改装时显然明确定位为单身宿舍，精心设计内里装潢和家具，例如睡床采取垂直入墙式，平时藏於柜内节省空间，夜晚睡觉才拉下来躺平。睡床收藏入墙后，「床头」和「床边」位置亦不浪费，全辟作入墙柜以供储物。
令人惊讶的是，这批蚊型户还配备迷你厨房和厕所，而且比香港「新盘劏房」宽敞，起码成年人可以舒服地坐在马桶上。
凭目测看，这批单位实用面积不似只得6平方米，不过有别於香港，内地楼盘的特色是实用面积往往大过建筑面积，事关当地开发商会尽用建筑条例，向买家「送赠」额外面积作招徕。据深圳市地产经纪透露，这批「鸽子笼」的平均实用面积约有8平方米，约合86方尺。
人口密度高远超京沪
平情而论，小於10平方米的「鸽子笼」，客路摆明针对单身人士，加上精心设计的家具，一个人入住虽略嫌「屈质」，亦勉强可接受，有点大学宿舍feel。
话说回来，很多人觉得内地「地大物博」，何解「土地问题」却好像比香港更严重？事实上，内地楼市近日狂飙，很大程度确实由炒风带动，明显存在泡沫，然而深圳是个例外。
笔者曾经计算，深圳常住人口达2100万，是香港的3倍，但面积（1948平方公里）比香港（1103平方公里）多出不足一倍；若论人口密度，深圳每平方公里住了1.08万人，远远挤拥过香港（6500人）、上海（3800人）、广州（1740人）及北京（1310人）。
更甚者，深圳作为特区，城市面积受「二线关」限制，不如其他城市般可不断对外扩张；而深圳市区土地已用得八八九九，严重缺乏新供应。与此同时，以腾讯、华为、中兴、比亚迪和大疆等为首，深圳科网产业近年如日方中，全国大批年轻人涌入打工、创业、追梦，令居住面积更加供不应求。
就像今次开售的「鸽子笼」，固然不适宜让家庭蜗居，但若是外省赴深圳工作、又没工厂宿舍可住的IT年轻人，只能自己租屋或买楼，而普通单位「冧心」太大难以负担，几十万买个「鸽子笼」不失为一个选择，形成这种单位如此吃香。
笔者向来认为，不论香港或内地，「新盘劏房化」本身并非坏事，皆因愈来愈多年轻人追求独立生活或二人世界，「新盘劏房」正好切合需求，让他们可用最低成本觅得自己物业。
问题在於，香港很多「新盘劏房」明明只得百几方尺，却又扮做豪宅，甚至划出一房一厅，再加上大大个露台，以及并非度身订造的家具和电器，难免不伦不类。与之相比，深圳开宗明义的「鸽子笼」单身宿舍其实更加实际，或值得本港地产商参考。
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例，上半月已录得2300伙新楼成交，估计整个9月份交投量可超越4000宗，新盘表现的确很出色。然而，以往具有指标性的二手楼市，成交量却仍然稀疏，本月份极其量只有3千多到4千宗左右的成交。也就是说，今年最畅旺的9月份，整体交投量也不过8千伙左右而已。
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