本港楼市可说两面受敌，一方面是经济阴霾笼罩，国际大鳄伺机冲击联汇，息口随时被挟高伤及经济；另一方面是楼宇供应增加，市场上的购买力能否支撑，是未知之数。理论上，当楼价回落，购买力会慢慢涌现，对楼价起到支撑作用，问题是一旦准买家预期楼价仍会下挫，继而选择观望，恐会形成恶性循环。
昨天有一项地产市场前景调查，显示近九成受访者认为现时楼价过高，较去年下半年的调查只少四个百分点，可理解为他们认为楼价未跌够，难怪有近八成受访者预期今年上半年楼价会持续回落。
另外，只有近一成受访者表示，当楼价下调百分之六至十会考虑入市；有逾三成表示，楼价要下调百分之十一至二十才会入市。表面上，潜在购买意欲仍可观，但当楼价跌至这水平，市场气氛会更差，届时或会变得犹豫，未必形成新购买力。
意欲与行动毕竟是两回事。以新婚买楼为例，人人总是渴望拥有自己的小天地，早年楼价飙升时，不少新人要父母资助才能上车。可是，当失业率飙升及经济不景，新人便会推迟婚期又或分开居住，反映置业需求具有弹性，未必即时付诸行动。
事实上，就算市场确实积存可观购买力，但正所谓宁买当头起、莫买当头跌，向来是人之常情，就算楼价跌至可负担水平，之前因为楼价高企而却步的向隅客，亦未必会勇於入市。如果楼价势头向下，加上经济转差及失业威胁，相信很多准买家会倾向保留现金，即使物业到价亦会观望。
当楼市供应不足，又遇上经济向好，楼价自然易升难跌；反过来当供应大增，又撞正经济转坏，便会出现另一种失衡，楼价易跌难升。市场人士警告，今年的楼宇供应或会超过预期，除了估计新供应达二万伙之外，还有早年被额外印花税捆绑的物业陆续到期解禁；而且银主盘数目亦不容忽视，悲观估计或高达一万伙。
自去年底开始，二手楼要动辄劈价一成才有承接。有见及此，地产商的取态变得慎之又慎。日前元朗凹头一幅住宅用地，虽然接获十份标书，可是全部出价均未及政府底价，结果以流标收场，是不足三个月内第二宗流标。姑勿论是政府底价「离地」，抑或发展商旨在试价或执死鸡，都反映市场再响起警号。
政府已多次表态无意撤销辣招，金管局收紧按揭的逆周期措施亦未见松动，让楼市承接力大打折扣。其实楼价下挫对准买家来说，既是好消息，亦是坏消息，会否抓紧机会上车，还得看经济而定。可以肯定，当业主的帐面身家缩水，消费会减少；市况不明朗，地产投资亦会受拖累，令经济雪上加霜。当前的楼市，已变成经济预期的心理反映。
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元变得理所当然，外滙市场上的大鳄炒家，随时随地可以狙击港元。刚加息初期，港元明显出现波动，拆息被扯高不少，香港加息似乎事在必行。然而於上星期，银行公会却宣布拆息已逐渐回落，港元经过短期的波动后已回穏，资金没有大量流走迹象。