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蔡志忠
2016年1月20日
買樓改變人生觀
 
蔡志忠
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  特首梁振英在新一屆施政報告裡,避開或極少提及一些敏感議題,如全民退休保障計劃、強積金對沖機制及最低工時何時實施等等,焦點仍然放在重中之重的房屋問題上。每當講述政府的地產辣招時,螢光幕上的特首格外精神奕奕,語調總是鏗鏘有力、振振有詞。

  「政府不會減辣!」 、 「政府增加房屋供應的決心不會改變!」 、 「政府無責任保證樓價只升不跌!」這些語熟能詳的語言,相信港人聽了很多次。為何特首總喜歡重覆提及遏制樓市措施?當然是因為打壓樓價,坊間反對聲音最少,無論反對派或建制派,都極少提出指責;反觀講到其他民生議題,特首皆讓人罵得體無完膚,難怪他總是避重就輕。

  香港股市最不濟,美國跌、內地跌,香港跟著跌,可是人家漲,香港未必漲,還有可能往下跌。去年這股淡風開始吹襲香港樓市,樓市缺乏成交動力,引致樓價從去年8月高位下調了10%,今年多數評論均認為還會下跌10%至15%。港人都對樓市前景悲觀,皆因政府短期內不減辣,未來房屋大量增加,以及美國步入加息周期等因素使然。

「去年不買房  白幹20年」

  看看和香港一水之隔的深圳又如何?深圳樓市剛剛相反,當地最流行的一句話是:「去年不買房,白幹20年!」,可想像去年樓價飇升的情況。以2015年為例,深圳樓價整體上漲了40%,個別在福田區的新樓呎價已經超越人民幣一萬元,即港元每平方呎約一萬二千。此消彼長,按照這樣的走勢,假如今年香港樓價再跌15%,而深圳再升40%,那麼深港兩地之間的樓價已經很接近。

  香港樓價長期位於世界前列,高樓價成為香港標誌,港人對它是又愛又恨。如果有一天,深圳樓價超越了香港,筆者認為會是一件非常好的事,這某程度上代表深圳經濟突飛猛進,人民的購房能力大幅提升。另一角度看,也可說是香港樓價合理,價格在港人負擔能力範圍內。這樣的話,未買樓的人埋怨或許會少一些,政府也有可能放寬買家印花稅,原因是人家的房價已經比我們高,還怕他們來炒貴我們的樓嗎?

樓宇既可居住 也是投資工

  在香港,有一樣事情一直沒有改變,就是樓宇本身不僅是居住用途,還是一種投資工具。當人們上車買樓後,感覺就不一樣,會覺得自己是有承擔的人,也是有身家的人,將來無論在生活上還是在工作上,都一定要努力勤奮,人生態度也會比較積極正面。這就是為何筆者常常鼓勵年輕人置業的原因,的確,買樓會改變一個人的人生觀。

 
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1. 并 2016-01-20 11:53:07
大陸大力開發房地產,全國建造的居住樓房卻有大量空置的困境。大陸官方透露,至少有相當於新加坡國家面積的空置樓房。如何處置疑有困難。
 
*報導指,大陸許多城市空屋率過高,數據顯示,截至5月底,沒有售出的商品房占地面積達657平方公里,接近新加坡國土面積。
 
大陸房地產市場近年趨冷,北京環球時報周二引述路透社報導,面對數百萬戶待售房屋,多個地方政府正以優惠的打折價買下數千戶空置住房,再轉賣給貧困家庭。
 
雖然如此,受益於這項政策,針對低收入家庭的保障性住房供給量增多,建商也得以消化房屋庫存,大陸逐漸冷卻的經濟也因此獲得提振。只是在解決問題的同時,又產生新的問題,地方政府以平均10%到52%的價格回購商品房,導致公共債務雪上加霜,而且此舉無助於阻擋房市泡沫。
2. 東方勢竹 2016-01-20 12:01:20

完全同意蔡生講法:

"在香港,有一樣事情一直沒有改變,就是樓宇本身不僅是居住用途,還是一種投資工具。當人們上車買樓後,感覺就不一樣,會覺得自己是有承擔的人,也是有身家的人,將來無論在生活上還是在工作上,都一定要努力勤奮,人生態度也會比較積極正面。這就是為何筆者常常鼓勵年輕人置業的原因,的確,買樓會改變一個人的人生觀。"

3. 正確 2016-01-20 12:07:17

買咗樓同未買樓係兩個人生觀,啱晒,我朋友就係咁.

未買樓時就講樓價太貴應該跌,買咗就話樓市會升,仲好勤奮咁工作,思想正面咗好多!

4. M3HH 2016-01-20 12:08:04
引用原文:"香港樓價長期位於世界前列,高樓價成為香港標誌,港人對它是又愛又恨。如果有一天,深圳樓價超越了香港,筆者認為會是一件非常好的事,這某程度上代表深圳經濟突飛猛進,人民的購房能力大幅提升。另一角度看,也可說是香港樓價合理,價格在港人負擔能力範圍內。這樣的話,未買樓的人埋怨或許會少一些,政府也有可能放寬買家印花稅,原因是人家的房價已經比我們高,還怕他們來炒貴我們的樓嗎?"

不明白上文的邏輯何在,希望作者解釋思路:

(一)「深圳樓價超越了香港」與「也可說是香港樓價合理」有何因果關係?作者是否假設深港兩地經濟實力、規章制度、國際地位等有差距,深圳樓價應該低於香港,所以深圳貴了,拉近了差距,那香港也不算貴吧?如果是,香港樓價應該會更加被推高。

(二)「價格在港人負擔能力範圍」更談不上。香港樓價何時以「港人負擔能力」為轉移?

(三)「人家的房價已經比我們高,還怕他們來炒貴我們的樓嗎」。同(一),如果深圳樓價也高,香港相對低水,那當然來香港炒吧!


5. 市民 2016-01-20 12:08:48
買樓而有能力的,都要等時機去買,而唔係現在去買,亦唔係叫人借89成去買,更加唔係左借右借連父母D退休金都拎埋出來去買,請講淸楚D!
6. 東方竹 2016-01-20 12:10:06
深圳樓價去年升這麼多,快追到香港新界的價錢,所以講世事無絕對,唔好睇小人呀!
7. Danny 2016-01-20 12:13:06
香港市場是自由市場,應該開放給各方面來投資,太多干預對經濟冇好處!
8. 同意 2016-01-20 12:14:49

特首是有擔當的人嗎?我同意以下講法:

「政府不會減辣!」 、 「政府增加房屋供應的決心不會改變!」 、 「政府無責任保證樓價只升不跌!」這些語熟能詳的語言,相信港人聽了很多次。為何特首總喜歡重覆提及遏制樓市措施?當然是因為打壓樓價,坊間反對聲音最少,無論反對派或建制派,都極少提出指責;反觀講到其他民生議題,特首皆讓人罵得體無完膚,難怪他總是避重就輕。

9. 市民 2016-01-20 12:16:07
冇咗 1,2 樓的回應!!???
我上次都是這樣的。
莫非遇到一D不利自己的回應,就……
我上次都冇人身攻擊,好斯文啊!
10. CD ROM 2016-01-20 12:43:47
近排同深圳公司既同事分享最近嘉湖水成交, 他們都非常驚訝, 怎麼比深圳還便宜呢???
11. 哈哈 2016-01-20 12:47:03
經濟發展永遠唔可以越過民生必需,如果生活必需品已因經濟發展而嚴重影響民生,政府有必要甚至另經濟通縮去解決民生問題!
12. 哈哈 2016-01-20 13:00:34
真係為自己塊餅講乜都得..

根本物業就丁多都唔應該同投資拉上任何関係.人根本就唔應該為住負出太多既資源,大家根本所需足夠先有機會發展所長!做新事!就係呢班資本家用屎忽諗野,跟風食水尾,甘就一定係外向型經濟啦!外面一吹陣風自己都已經話死得!甘既經濟結構就真係玩撚猿!

唔好成日話咩廢青祗係識嘈,做就冇料到,而家方法係有不過資本家要過番平民生活!你地又肯唔肯?
13. Timing 2016-01-20 13:30:15
當在不適合買樓或投資時,還不斷地強化個人意願,真是不知有何用意還是食古不化,令人生厭!
14. 旁觀者 2016-01-20 14:44:10

 [特首梁振英在新一屆施政報告裡,避開或極少提及一些敏感議題,如全民退休保障計劃、強積金對沖機制及最低工時何時實施等等,焦點仍然放在重中之重的房屋問題上。每當講述政府的地產辣招時,螢光幕上的特首格外精神奕奕,語調總是鏗鏘有力、振振有詞。]

又講中,的確特首係咁樣嘴臉!

15. TO:13樓 2016-01-20 14:47:39

TO:TIMING哥哥

唔通日日同你呢班淡友講跌跌跌,由朝到晚處處報導都係跌,你仲令人討厭啦.

16. Agree with M3HH 2016-01-20 15:04:38

Good points. Would like to see Mr. Tsoi's response to these questions.

And I'm surprised that Mr. Tsoi is still quoting about Shen Zhen's property market is on the upside trend.  While is it already known to the public that China is experiencing enconomy downside and excess capacity. 

17. 市民 2016-01-20 16:31:06
去年買了房,白幹20年
18. 引刀一快 2016-01-20 16:54:55
呢個時侯,真金白銀入市,或者實際出貨,呢兩種人最有話語權。
19. TO: 12樓 哈哈 2016-01-20 17:40:06
根本物業就丁多都唔應該同投資拉上任何関係.人根本就唔應該為住負出太多既資源,大家根本所需足夠先有機會發展所長!做新事!』:

你認為邊度有哩啲地方,同時又搵到食嘅,咁咪去移民囉,記得順便同網友分享一下移民的經歷啵‧‧‧‧‧‧ 以我所知,撒哈拉國應該不需要付地租地稅嘅。

共哈哈之!
20. 引刀一快 2016-01-20 18:18:48
To 17樓 市民兄

去年買了房,二十年白幹

今年還買房,寢食恐難安
21. 不知進退 2016-01-20 18:35:24
不是一本通書睇到老,任何時段都説買樓怎好、怎樣需要,完全失去討論作用,作風就如梁振英,的確令人失望!
22. 不正確 2016-01-20 19:01:43
賣咗樓同未賣樓才係兩個人生觀,錯哂,我朋友就是未賣樓時就講樓價合理,建築成本高、人工貴,無得跌(口吻有如發展商一樣),賣咗就對樓市睇清睇楚,睇得通透好多!
23. Danny 2016-01-20 19:59:07

屯門區細碼成交量回升,大家唔好睇得過淡.

24. 上樓族 2016-01-20 21:09:06
買樓改變人生觀
有能力買樓者才好買樓,沒有能力者做公屋快樂哈哈上樓族.
25. 物業借貸蓋冚蓋終爆煲 2016-01-20 21:18:02
http://hdfin.stheadline.com/property_market_analysis_content.php
26. Danny 2016-01-20 21:29:23

蔡生嘅意思係講,佢以往鼓勵年輕人買樓,係令人生積極啲,宜家只係鼓勵作用.

作者文章並沒有叫人宜家買樓,淡友太敏感.

27. 我不是淡友 2016-01-21 08:07:24
To Danny 
唔係個個人都能像你只看到蔡生叫人積極,而不是叫人買樓!
更只是看到他每次都說買樓點好,完全忽略了現在情勢,作為一個作者只是看著好的一面,其他重點卻不理會,叫人怎樣認同他的論點呀。

30. 我不是淡友 2016-01-21 08:07:46
To Danny 
唔係個個人都能像你只看到蔡生叫人積極,而不是叫人買樓!
更只是看到他每次都說買樓點好,完全忽略了現在情勢,作為一個作者只是看著好的一面,其他重點卻不理會,叫人怎樣認同他的論點呀。

31. 玩完 2016-01-21 12:48:41

紀惠集團行政總裁湯文亮於FB撰文,指房協好心做壞事,去年將陳年居屋推出市場,間接令市民接火棒。

全文如下:

去年,有很多人根本沒有打算買樓,但房協將那些陳年居屋推出市場,更加推出一些只限香港人買的樓宇,令到有部份香港人覺得唔買就笨,今日,那些人就被房協迫落火坑,我實在替那些人不值。

在房協推出那些單位時,我曾經出文叫大家唔好買,認為房協售價,只要稍等一兩年,便可以買到質素更佳,地點更好的私人樓宇,當時,我被人鬧到反肚,其實,每一次都是一樣,當政府推出什麼計劃拯救冇樓市民,名義上是做了好事,是實際上每一次都是推他們落火坑。

現在,那些人好彩還有一個選擇,就是是否撻訂,其他我唔敢擔保,但我夠膽擔保政府唔會追究,如果在董特首年代,甚至可以取回訂金,用其他市民的錢買人情,這是最著數的事,唔通唔識做,CY當然唔會,佢講到明市民買樓是唔會包賺,就算買政府樓都是一樣,唔追究已經是最大讓步。

由於樓市跌勢來得太急,房協在未來將會面對無數撻訂個案,房協諸執委有排頭痕,而很多買了房協單位的人亦非常頭痕,或者他們已經變成負資產者,因為在逆週期措施下,只有銀行職員以及買了房協單位的人可以做到九成按揭。

當日,房協以為幫了他們,其實是害了他們,甚至迫那些人跳入火坑,其實,房協所做的事,只不過是重演歷史一次,大家唔注重過去,唔睇歷史,跳入火坑就與人無尤。
32. to 19/f 2016-01-21 14:04:51
香港就即將成為呢類地方,想做資本狗?去美國啦,大陸都越來越資本狗城

我何需移民?香港係我屋企唔係你屋企咋嘛
33. TO: 32樓 2016-01-21 17:14:59
係呀,香港係一個年年被選為世界上最自由的自由資本主義經濟體系地區之首,如果閣下認定這裡不適合人類生存居住的地方,可以頭也不回並遠走高飛,我哋係唔送喇‧‧‧‧‧‧!
34. 實力不足者 2016-01-22 00:00:11

 

杞人憂天, 香港有70%---80%的業主不會加入恐懼拋售房產的行動, 拋售樓房者大多數公屋/居屋小業戶為多...實力不足者...

 

 

36. 暖在心頭 2016-01-22 22:40:42

 

天寒地凍有家居,暖在心頭無人知,沽空房屋慌失失,凍宿街頭自作賤.

 

 

37. 東方竹 2016-01-23 03:01:34

哈哈哥冇樓一身輕,其實成世住公屋都唔錯,起碼無咩供樓壓力.

香港地最好了,有能力者就買私樓,不過要辛苦啲儲錢,冇能力者就住公屋,輕鬆過日子,其實無需要比較,自己做人開心就OK啦!


38. 引刀一快 2016-01-23 05:05:01
樓上,賣咗樓就要瞓街?唔係卦?

依家賣得樓出嘅人,買返賺唔少喇!
39. 蓄芳待來年 2016-01-23 08:22:48
剛「再」買,有話語權,哈哈!
同意買樓後人生觀的確有改變,但是否如蔡生所言一定積極了,有保留。蔡生經常被攻擊,就是因為只說好不說壞,讓人感覺流於片面。
能安寢與否,因人而異,都係嗰句:冇咁大個頭吾好戴咁大頂帽。機會,只是留給有準備又有實力的人。如果要用「搏」嘅心態,無謂買,不如將d錢攞去同家人旅行。
買樓吾係乜野成就,令家人開心先係。買樓就代表有身家?吾想批評/笑,但忍吾住。哈哈!
40. 過路人 2016-01-24 02:31:34

樓上39樓 待來年兄:

本人睇咗蔡生文章一段時間,認為佢評論樓市算係幾到位,有咁多回應見得到佢受注視,每個人都有自己立場,係人都知佢係好友啦.但佢時有報導樓市下跌,算係中肯.閣下間中睇人一兩篇文,就斷章取義話人成日唱好,都幾武斷.

本人反而欣賞其笑罵由人嘅態度,唔同意見嘅批評好平常,如果成日要接受人讚美,容納唔到批評,反而會顯得胸襟狹窄.

41. 好 2016-01-24 08:20:30
現在得3度,大家保重。
42. 蓄芳待來年 2016-01-24 11:31:39
To 過路人兄:
余為硬好,信奉真理越辯越明:我吾同意你嘅觀點,但誓死捍衛你嘅發言權。
哈哈!

人兄言「閣下間中睇人一兩篇文,就斷章取義話人成日唱好,都幾武斷。」人兄識我?如果吾係,冇理由知道小弟只係間中睇蔡生一兩篇文,而吾係10年fans。

人兄反應快捷,卻過份敏感矣。
蔡生何人?胸𦡞豈是小軰可量?能站在社會高地者,必有過人之處,肯發文分享觀點意見,實為爾等二打六之福氣。蔡生文中提及置業後改變人生觀,及有樓者代表有身家,都對,但演釋吾夠完善。余發文回應,正正怕智力不足者,只看一邊,而未夠全面,最後無理取鬧投訴蔡生誤導。

作為香港人,絕對希望港人港地,香港房屋落在港人之手,亦身體力行,入市撑市,吾似其他投機者,市升冇錢買,市跌又吾敢/肯買,最後滿腹牢騷,怨社會不公,怨命運不好。香港作為國際大都會,汰弱留強鐵律不改。要福利?先問問自己為香港社會付出過d乜嘢,如果吾係學乜人講公平?

觀人兄之文字,實有欠成熟,有待磨練。只有小孩/假道學者才講對錯,社會,追求和而不同。共勉之!
43. 山高雲低 2016-01-25 16:21:17

42: 蓄兄:

從閣下的網名看來,小弟覺的閣下是名長線投資者,因為四個字「來日方長」。

的而且確,投資市埸變幻莫測,波譎雲詭,非高手者扮高手者眾。三腳貓功力、略懂一二而淪為英雄塚者,何其多也 !


44. 蓄芳待來年 2016-01-25 23:11:59
To 43樓山高兄:
從不敢以投資者自居,「投資者」高沽低買,同時用長倉短倉護航,管理風險,級別專業,自問不配。
至於長線與否,也很難定義,這樣說比較適合:余觀長線走勢,(因應市況)作短線操作。股樓皆如是,不會一成不變。

觀樓方面之長遠走勢,有d嘢如果你信,咁方向就可以好清晰,例如:
1) 祖國會不會讓香港的經濟落入外人之手?
2) 香港地少人多(需求大於供應)?
3) 高地價政策不會改變?

第一二點爭抝空間太多,暫不討論,可集中討論一下第三點,政府會放棄高地價政策嗎?
擴闊稅基講左20年,有成功做過嗎?放棄地價收入,港府食風?回歸後派糖成風,有得返轉頭?最低工資可以減返轉頭?個人愚見,不能。
既如此,人工貴,地皮貴,你做發展商會白做、用成本價賣樓嗎?(短期因應市況之策略性措施或者會,什至蝕本賣都做得出,但長遠一定吾會。) 你叫發展商做善事益市民?佢點同股東交代?就呢點而言,你應該可以對香港樓價得出一個結論。

長線持貨與否,視乎利潤和操作成本。每種投資都有週期,每個經濟體系都有興衰,到頂都吾賣,算係乜投資?故2015年頭開始,賣仔絕不手軟,賣到年中剛好沽清,所以依家又慕名而來地產網跟各位高手學嘢,拓展視野。

余視自住樓為生活必需品,故不列入投資討論範圍。
在香港,話買自住樓吾係必需品嘅人,只有二種,一,冇能力買嘅人,二,已經邁入財務自由之境嘅人。

何謂到頂?就是大家都瘋追嘅時候;幾時去撈?就是大家都認為有排跌嘅時候。世界冇大家想像般美好,但現實亦冇大家想像中恐怖。

網名「蓄芳待來年」,意思淺白,無用猜度。
近日嚴寒,盼大家多保重,錢財身外物,健康、親情、友情先係人生最重要資產。
余之愚見,盼各位師兄師姐多多指正。
45. 引刀一快 2016-01-26 09:42:38
蓄芳兄

觀樓方面之長遠走勢,有d嘢如果你信,咁方向就可以好清晰,例如:
1) 祖國會不會讓香港的經濟落入外人之手?
2) 香港地少人多(需求大於供應)?
3) 高地價政策不會改變?

呢三個問題,有明顯引導性,影響香港樓嘅投資價值,關鍵遠不止此三。
46. 香港價值 2016-01-26 14:32:58

市場研究機構Demographia25日發佈的國際房價負擔能力調查顯示,澳大利亞悉尼僅次於中國香港,在全球房價負擔最重城市中排名第二。

這項調查覆蓋了澳大利亞、加拿大、日本、新西蘭、新加坡、英國、美國、冰島和中國香港9個國家和地區的367個城市。

調查顯示,悉尼房價中值是家庭年收入中值的12.2倍。這也使悉尼超越加拿大溫哥華。香港房價中值爲家庭年收入中值的19倍,位列房價負擔最重城市第一。

溫哥華以10.8排名第三,澳大利亞墨爾本、新西蘭奧克蘭和美國聖荷塞以9.7並列第四,隨後是美國舊金山(9.4)和英國倫敦(8.5)。

國際房價負擔能力調查報告設定房價與家庭年收入比高於5.1是“極度無法負擔”,4.1至5.0之間是“嚴重無法負擔”,低於3屬於“可以負擔”
47. 蓄芳待來年 2016-01-26 14:56:54
To 引刀兄:
多謝師兄指正,影響樓宇投資價值,因素千千萬,只怪小弟文筆不佳,詞不達意,用了「例如」仍引起誤會。在3) 之下加個「......」符號會否好一些?Admin可否幫忙?
另外,引刀師兄可否將關鍵因素詳列一下,供師弟們討論討論,以增見識?先謝過師兄!😊
48. Ju 2016-01-26 22:18:11

[環海‧東岸業主的十年]

2015年9月,朋友同你講環海‧東岸主打劏房戶,啲單位細到咁點住,仲要三年樓花期,呢啲盤狗都唔屌,扲嚟做一樓一鳳都厭細。你唔聽,你話,你返朝九晚八,買咁大間屋把撚咩,200呎單位執一執佢,即刻有SOHO Feel。雖然$17,000呎,三百幾萬真係貴咗D,但經紀同你講,自住唔怕趺,二十萬首期都唔洗,呢啲筍盤邊度搵?所以你勉強做咗九成半按買到個單位,唔算人生贏家,但都叫上咗車了咗心願。

2016-2017年樓市步入熊市,市區半新樓$10,000呎已成常態,朋友笑你層樓每呎已經跌咗五六千蚊,你話趺咁少好minor,只係技術性調整,個市實會升返,你發誓個盤升到三萬蚊呎個陣,你一定會日日問佢地買咗樓未,再日日同佢計,租人樓幫人賺咗幾多錢,日日同佢地班淡友廢青鞭屍。

2018年了,三年嚟你一直都承受緊熊市週期,你已經無理,因為你好開心,終於可以收樓自住,同你剛拍拖o既女朋友好雀躍咁陪你驗樓,但當佢入到屋發現單位只有二百呎四幅牆o既時候,你見到佢唔出聲眼濕濕,你知道唔多對路,你唯有笑笑口話單位細有細好,管理費段呎計,平都平好多,佢笑唔出,仲流咗一兩滴馬尿,佢最後只係口震震咁問咗句,點解間屋無房但有露台,你唔識答。

2019年初,女朋友終於諗到個藉口同你分手,可惜天意弄人,二百呎單位,唔扑嘢根本無嘢好做,所以住咗唔夠兩個月,佢已經比你搞大咗個肚,只能夠同你繼續生活落去。

2025年,你個仔六歲,有一日佢喊住咁放學,你問佢點解,佢喊住話同學小明間公屋又大又靚,點解你咁窮要住環海‧東岸,你爭啲一時衝動掟咗你呢個不孝子落街,但一諗到個單位變凶宅又即跌兩三成o既時候,你停咗手,然後跪低攬住個仔,你喊住話,你錯在唔係窮,而係唔夠窮。