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蔡志忠
2016年2月3日
樓市交投疏落 銀行凍薪受落
 
蔡志忠
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  日前與匯豐銀行按揭部幾個朋友午膳,剛好那天其銀行對外宣布,全球26萬名員工全年凍薪,同時也不再招聘人手,當然也包括本港2萬名僱員。問朋友如何看待此事,他們表示是屬於按揭部職員,凍薪已在預料之中,大家均持平常心,看起來對凍薪之事甚為受落。

  也難怪,樓宇交投萎縮,影響的不只是地產界,銀行按揭業務也受到衝擊。從去年下半年開始,按揭貸款生意開始轉差,目前的交投量比03年沙士時期還少。踏入2016年,情況仍然沒有改善,當有聲音要求政府對地產辣招放寛,以刺激樓市交投時,特首梁振英立即迫不及待地回應:「政府絕對不會減辣!」語調堅定,不易動搖。

  看來短期內要讓政府改變政策並非易事,即使農曆年後樓市交投增加,可能也是曇花一現,維持不會太久。銀行對今年全年的貸款業務不樂觀,對員工不減薪只是凍薪,員工們自然也樂於接受,看不出他們幾個人當中,有人持相反意見。

  談到樓市前景,銀行界認為香港土地供應短缺,房屋存在極大需求,政府以行政管理措施遏抑樓市,正好反映剛性需求未被釋放。加上香港資金充裕,沒有跟隨美國加息,供樓負擔沒有增加,即使被凍薪,也是大勢所趨。

95宗負資產   小巫見大

  正如金管局總裁陳德霖所說,本港外滙儲備資產,比97年高出數以倍計,大鱷炒家想沽空港元推高利率,需要動用數千億港元才行,加上港股市盈率只是8倍,比97年的19倍低很多,炒家想利用外匯市場、期指或股市造淡獲利的空間有限。他指每逢市場出現波動,就會有人製造恐慌情緒,重申金管局維持聯繫匯率制度的決心不會改變,呼籲大家别對前景太擔心,毋需自亂陣腳。

  雖然香港經濟放緩,樓價從高位下跌了10%至15%,各大報章頭條也大肆報導,負資產於去年底錄得了95宗,驟眼看情況好像很嚴峻,不過大家認真想想,跟97年的十幾萬負資產相比,真的是小巫見大巫。其實負資產沒關係,如果貸款者供樓正常,銀行是不會無端端要收樓拍賣的。根據資料顯示,銀行自2011年第一季起,並無錄得任何拖欠3個月以上的負資產按揭貸款紀錄。

  要讓樓價大跌,必須出現如97年至03年時的經濟大衰退,當時供樓利率達10厘,很多人不是失業就是減薪,負資產個案超過10萬個,當年銀主盤拍賣到處可見。如今樓市前景雖然被外界看淡,但恐慌性沽樓的個案不多,住宅市場每月僅錄2千至3千宗成交,一方面是代表買家不肯入市買樓,另一方面也説明業主不肯賤價賣樓。

 
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1. 同意 2016-02-03 12:06:28

"要讓樓價大跌,必須出現如97年至03年時的經濟大衰退,當時供樓利率達10厘,很多人不是失業就是減薪,負資產個案超過10萬個,當年銀主盤拍賣到處可見。如今樓市前景雖然被外界看淡,但恐慌性沽樓的個案不多,住宅市場每月僅錄2千至3千宗成交,一方面是代表買家不肯入市買樓,另一方面也説明業主不肯賤價賣樓。"

完全同意此論點,大跌唔容易!

2. Danny 2016-02-03 12:21:33
銀行涷薪只係暫時,相信出年加多啲,補番今年嘅加幅,都係一樣啫!
3. Danny 2016-02-03 12:27:59

有力証明:

[正如金管局總裁陳德霖所說,本港外滙儲備資產,比97年高出數以倍計,大鱷炒家想沽空港元推高利率,需要動用數千億港元才行,加上港股市盈率只是8倍,比97年的19倍低很多,炒家想利用外匯市場、期指或股市造淡獲利的空間有限。他指每逢市場出現波動,就會有人製造恐慌情緒,重申金管局維持聯繫匯率制度的決心不會改變,呼籲大家别對前景太擔心,毋需自亂陣腳。]

4. 真係? 2016-02-03 14:11:13
凍薪即跑輸通脹,而且以年計,預期年內始終會加息,亦不能期望下年經濟比今年好,消費力已收緊,大機構凍薪何時都係最壞指標,唔明蔡生可以解釋到係無事!
5. ? 2016-02-03 16:47:57
奇怪?
6. 引刀一快 2016-02-03 17:25:10
談到樓市前景,銀行界認為香港土地供應短缺,房屋存在極大需求,政府以行政管理措施遏抑樓市,正好反映剛性需求未被釋放。加上香港資金充裕,沒有跟隨美國加息,供樓負擔沒有增加,即使被凍薪,也是大勢所趨。
7. 地產人 2016-02-03 18:26:03

[雖然香港經濟放緩,樓價從高位下跌了10%至15%,各大報章頭條也大肆報導,負資產於去年底錄得了95宗,驟眼看情況好像很嚴峻,不過大家認真想想,跟97年的十幾萬負資產相比,真的是小巫見大巫。其實負資產沒關係,如果貸款者供樓正常,銀行是不會無端端要收樓拍賣的。根據資料顯示,銀行自2011年第一季起,並無錄得任何拖欠3個月以上的負資產按揭貸款紀錄。]

小巫見大巫!有道理!

8. 蓄芳待來年 2016-02-03 18:26:48
今年凍薪,就會有下年減薪嘅預期。今年裁員係事實,但規模大小就未知。
9. 東方竹 2016-02-03 18:29:52
匯豐高層已講明,明年有機會一次過加多啲,佢地係講加,唔係減!
10. 奇怪? 2016-02-03 18:59:33
任何情況都係向好?
11. 樓價跌d人做賊 2016-02-03 19:18:06
樓價跌商家做賊,永利威搵團購推臭蟹。
12. 冷眼旁觀 2016-02-03 22:55:47

惡鱷出言恐嚇,

細樓主誠惶誠恐,

精神處於分裂狀態...袛有勇士才會冷眼旁觀...

13. Lady 2016-02-04 12:31:35
衷心佩服, 經濟咁負面, 都是說小巫見大巫. 學到嘢
14. 蘿蔔頭 2016-02-04 15:08:12
呢幾年政府打擊樓市政策咁多,差唔多將八成以上買咗樓嘅打造到刀槍不入,直情好似有十三太保橫練,加虎嘯金鐘罩無罩門,再加龍吟鐵布衫無弱點,啲唱淡嘅傳媒都係慳番啖氣吧啦,今時唔同往日啦。

今日啲業主唔少都有樓收租嘅同時又有雄厚現金係手,想唱淡執佢哋死雞真係好好好L難。


15. LYC 2016-02-04 15:26:08
正是,收了十年八年租,啲樓都供了一大部分,又唔等錢洗,沽唔沽都冇所謂,不如揸到尾等租客供埋去,沽咗揸錢又冇着數,隨時買埋晒啲垃圾股票或投資產品。
16. 地產中人 2016-02-04 15:28:44

我支持真正嘅數據,真理擺在大家眼前.

跌唔落啦,樓價跌咗15%之後,企定咗,事實就係咁樣.

17. Relative 2016-02-04 15:32:24
很多香港人都怕經濟轉差,往往忽略咗一樣嘢,就係其實如果香港經濟真係轉差,但只要全世界經濟比香港更加差嘅話,咁樣香港其實係變好咗嘅,依家就正正係發生緊咁樣嘅現象。
18. 地產中人 2016-02-04 15:35:55
以前10幾萬負資產嘅年代,後生仔沒見過,難怪95個負資產出現佢地都咁驚!
19. 并 2016-02-04 17:42:36
[img]http://static.apple.nextmedia.com/images/e-paper/20160203/large/1454471829_285b.jpg[/img] 
http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/news/20160203/54719034 

現屆政府過往均將不少議題歸咎於「土地問題」,特首梁振英在上月發表施政報告時,亦指樓價及租金問題,扭曲一代青年人價值觀。《am730》兼中原集團創辦人施永青在其報章的專欄指,近日「碰見多個與梁振英政府關係比較密切的人士」,有關人士仍認為只要房屋問題得到解決,政治問題亦不難解決。施永青直言此想法並無適合現在的香港,即使青年有樓,政府亦需面對政治問題。 

施永青指,殖民時期政府成功令港人放棄政治上的追求,改以搵錢享受作為人生目標,但回歸後,一國兩制與基本法為港人提供了政治上的改善空間,而現時港人生活不愁溫飽,理想主義代替現實主義,加上社會主義與民粹主義,令他們放棄個人奮鬥,轉而以社會改革為眾人謀幸福。 

他指青年「講民主、講人權,就是不講現實」,不再接受精英管治,處處挑戰建制,要求當家作主,有人以公民抗命逼使政府改革,「我也年輕過,明白政治理想一旦形成對年輕人的影響有多大我不相信已投入社會運動的年輕人會輕易因為有條件可以買樓,而放棄已經形成的價值觀與政治使命」。 

他認為建制派不可以像鴕鳥一樣,把頭埋入沙堆,然後做夢把香港拉回七十年代,要年輕人重投「四仔運動」,即買車仔、識女仔、買屋仔、生個BB仔。他強調不反對政府著力去解決民生問題,包括房屋問題,但即使民生問題解決後,政治問題依然會繼續存在,「政治問題仍得透過政治上的正面交鋒去具體解決」。
20. 江河 2016-02-04 19:58:10

總之樓價唔大跌3-5成就係唔合理,香港年輕人點買樓,你呢班好友唔顧人感受,大家唯有針鋒相對啦!

21. 蓄芳待來年 2016-02-04 22:25:42
樓上:
蔡生點講(即使吾合理/吾全面)都叫做有啲論據,你一句「唔合理」就搞掂曬,佩服!
你交咗稅未?將你嘅最低工資減到20蚊可以嗎?
香港年青人點買樓?你貼錢比佢哋買咪得囉!未付出就想要收穫?你戒奶未?
點解一定要係年青人?你吾講吓長者?幾多長者年老無依露宿街頭?假假哋佢哋都為香港社會貢獻過,你口中嘅年青人為社會貢獻過啲乜嘢?憑乜嘢要社會俾佢扶持?憑乜嘢要社會俾佢幫助?你係咪香港人?知唔知乜嘢叫做努力工作?勤力積蓄?
22. 樓上 2016-02-04 23:24:14
講得好!

23. 蓄芳待來年 2016-02-04 23:48:07
自2010起至2015年,中指升了差不多一個double,有樓人士身家暴增,引起其他冇樓者眼紅,包括中產同專業人士都走出來嘈唔公平。
特別係針對一d早年買咗公屋同居屋嘅市民,佢哋本來就係接受緊社會資助嘅一群,受惠樓價暴升,無端端發達,所賺之金錢係其他人可能努力儲一世都未必儲到嘅錢。
於是仇富情緖出現,嚴重撕裂社會和諧。呢個係老董時代展開福利社會政策收買人心所種下嘅禍根,到依家已經冇得返轉頭。

奬勵懶惰,懲罰勤力,就係當今社會嘅寫照。香港東方之珠嘅美譽,就係咁樣被毁滅咗。香港未死,但好快將會死!
香港之死,絕對唔係死在「大陸經濟爆煲」或「索羅斯」、「美國佬」手上。

現在領取綜援嘅數字年年上升,日趨年輕化,真的開始「共產」了!

唔做嘢但有福利,包食包住包醫療包教育,包埋尿片電腦加旅行,咁樣就叫做公平?領取綜援而有手有腳者,大不乏人,但就係吾可以為香港社會出一分力?一個星期獻出幾個小時,幫沙灘幫條街執吓垃圾,幫孤苦無依嘅老人家執吓屋,咁都做吾到?請問公平二字該從何說起?

最近有句金句:「爸爸吾係錯在窮,而係錯在吾夠窮」。所以唔好再呻乜嘢公平唔公平了,邊個叫你生活喺呢個逐歩滅亡嘅畸型社會!

24. 土地照售出 供應壓力繼續 2016-02-05 00:14:01
地政總署昨宣布,早前招標的福榮街、營盤街與福華街交界地皮,由內房萬科置業(香港)以13.06億元、每方呎樓面地價4249元貼近市場估值下限投得,若以每方呎樓面地價計,低於嘉里(0683)2007年以4324元投得黃大仙親仁街地水平,為近10年市區官地呎價新低。

萬科置業(香港)業務部助理董事(地產發展)林力山表示,項目主力提供2房戶以迎合市場未來需要,項目總投資額約30億元,料2年後可以樓花形式推出。對於測量界早前估計地皮身價介乎11.5億至18.4億,每方呎樓面地價約3800至6000元,是次成交價貼近市場估值下限;不過林力山則認為,計及興建垃圾站及公眾停車場等因素,是次成交價屬合理水平。該地可建樓面約307,388方呎樓面,其中包括住宅樓面256,151方呎,中標者需興建一個面積約7986方呎的垃圾收集站,以及公眾停車場。

朋友間討論這宗地皮低價成交個案,其中有說現在多了內地發展商加入競投,早前的流標情況難以經常發生,但也同時令到不論市況如何淡,地皮不會因本地發展商欠缺投地意欲而閣置推出,即是說政府的土地供應不會因市淡而減少,未必有利藉供應減少而可支撐樓市。
25. 引刀一快 2016-02-05 01:59:45
To 23樓 蓄芳兄

香港之死,在于主流短視、自滿,唔知道亦唔懂得保持香港在中國嘅重要性。

不過,大陸爆煲,香港一定受影響。
26. 過路者 2016-02-05 02:47:00

其實香港真係冇死到,香港係俾人唱衰咗,失業率低,本地購買力強,利率又繼續偏低,供樓無問題,福利又唔差.

只係基層聲音比較大,成日受人唆擺,仇商仇富,成日同有錢人比,同有樓人比,心情梗係差啦,又唔諗吓人哋付出幾多,先至有一層私家樓,一味只識跟議員去埋怨.

自己有公屋住,又唔駛好似上一代咁辛苦,醫療教育又唔錯,比起新移民迫晒係劏房,算係幾好了,所謂比上不足,比下有餘!

27. 望東樓 2016-02-05 08:53:32
蓄芳君,歡迎嚟到民主嘅香港,呢啲嘢陸續有來。窮人永遠多過有錢人嗎。買票搵邊個?ni dung da。
28. DSY 2016-02-05 09:19:05

來年師兄

為你鼓掌!所謂“窮人”“年青人”不勞而獲,怨天尤人的心態已經處處可見,並理直氣壯。和你一樣,我支持安老,但卻不甘心扶班只懂上街示威的幼。而家小朋友仲細,再過8-10年我會選擇移民!我不想被共產!

29. Ca1on 2016-02-05 09:44:06
其實, 想當日, 梁特首都係以民粹口號得民心, 反雙非, 反水貨, 反地產, 根本上就係梁特首競選時嘅口號, 年青人當時被鼓動, 去到今日被激進泛民騎劫以其人之道還治其人之身, 仲令港獨思潮一發不可收拾, 真係情何以堪。
30. 小巫見大巫 2016-02-05 13:13:59
雖然香港經濟放緩,樓價從高位下跌了10%至15%,各大報章頭條也大肆報導,負資產於去年底錄得了95宗,驟眼看情況好像很嚴峻,不過大家認真想想,跟97年的十幾萬負資產相比,真的是小巫見大巫。其實負資產沒關係,如果貸款者供樓正常,銀行是不會無端端要收樓拍賣的。根據資料顯示,銀行自2011年第一季起,並無錄得任何拖欠3個月以上的負資產按揭貸款紀錄。

31. 休養生息 2016-02-05 13:19:48

投資市場見慣風浪,不應驚慌失措盲目聽信傳言,保守之投資者應秉持不衝動、不激進、不貪婪、不恐懼的中庸之道,既然寒冬來臨,不如休養生息,靜待時機。

 

 

32. 東方竹 2016-02-05 23:56:39

跌價已經喘定,睇唔到再大跌空間,當人們醒過來,發現供樓負擔冇增加,就唔會恐慌性拋售.

周圍都印銀紙,日本歐洲至中國都量化寬鬆,美國頂得幾耐,一個唔覺意,至年底加唔到息之餘,可能變為減息.大家唔好忘記,印銀紙是美國起源.

唔知引刀及來年兩位仁兄有何睇法?

33. 蓄芳待來年 2016-02-06 15:14:08
To 東方兄:
樓價是否已經喘定,暫不敢言,第一波衝擊剛實現(人仔貶值),後遺症將陸續反映。第二波失業率,才是樓市最大的敵人。現在的滯後數字有什麼意思呢,預期才重要。

樓,目前肯定唔係投資者的最佳工具,除非你可預視3年後的景象。最近地產界老友拿了幾份投資方案給我看,投資期只需一年,是摸貨的變種。這種產品的出現,正正反出投資者對物業3年投資期的卻步。

但如果你是有實力(供樓)的用家,現在肯定是趁火打劫的良機。專家、投行話樓價跌三至五成,如果依家有業主肯折讓三四成俾你,你仲等乜?
咪以為講笑,呢兩個月內,連埋小弟,身邊已經有3單呢類交易,但我哋揀嘅都係三房四房單位。專鋤大單位,無他,空間大咗,即使輸咗都有個大d地方喘氣。又萬一個市真係唔掂,接埋細佬妺返來一家團圓,一家人整整齊齊,你話幾好呢,哈哈!

錢可以蝕,親情友情就打死都唔可以蝕!銀紙,印出來之物,越印得多越吾值錢。收水?強勢如秦始皇毛澤東都做吾到,呢個係小弟嘅唯一觀點。

34. 股災 2016-02-06 15:35:15
樓上,香港已被美國佬搞到斯裂,朋友unfriend; 兄弟反目,已經不再有獅子山精神了
35. 引刀一快 2016-02-06 18:22:11
東方竹兄

引刀一直冇點講加息減息問題,因爲我一直著眼於大陸呢個經濟巨潮。

依傢嘅樓價,就算全港業主搞個大聯盟,規定共同保持樓價至上不下,我相信只會中止市場交易。

兩年來,引刀遇上大量無視大陸經濟問題嘅好友,習慣了。
36. 神算 2016-02-06 21:40:52
你老闆話今年唔加,下年加番突比你,你唔係信吓嘩? 下年你個部門都可能消失咗啦!
37. 新春許願 2016-02-08 00:02:05

 

新春許願:

靈猴打千揪, 戲弄惡鱷王.

人幣再標升. 香港復繁榮.

 

 

39. KENT 2016-02-14 22:18:55
Total agree Mr Choi! Good point!
40. 跌市原因 2016-02-17 02:14:31

去年樓價1000萬買入,今年叫價1200萬,輾轉以900萬售出,報章就會說樓價跌咗3成.

因此解釋點解報紙成日報樓價跌兩三成,而城鄉樓價指數只錄跌1成多啲.

41. 引刀一快 2016-02-17 07:08:35
40樓 兄台

你計錯數喇,1200萬跌3成係840萬。

而且去年1000萬買入,今年賣俾辣招你未計。

而且,去年1000買入,今年點叫價1200萬呀?

42. 沽貨者 2016-02-17 12:10:14

人各有志:

有一眾小業主預知樓價有壓力,一早作好減輕負債的準備,

因為是長線投資收租目的,根本不需要推波助灡,示人以短,

人的德性由此可見.

 

[中原城市領先指數]

 最新2016/02/12公佈  

146.92 – 131.01  ==  15.91 

 

15.91 ÷146.92 == -- 0.1082 (--10.82%

 

沽貨者都是恐懼症一族,防守能力弱的一班子
43. SHUN 2016-02-17 15:04:17
獅子行都唔番hk/大陸啦!寧願係英國比老母打劫、為乜?經濟撑唔到幾耐、又比D泛民廢青搞亂擋、仲睇好、大媽都去哂日本買野、安倍就醒喇、立即負利率、吸取外匯!