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楼市辣招应否检讨？
蔡志忠
亚洲地产创办人
香港专业地产顾问商会会长
香港东区工商业联会首席会长
自从政府推出楼市辣招以来，近年的二手楼市交投不断萎缩，一方面是楼盘受额外印花税捆绑，引致放盘量越来越少，另一方面也受气氛影响，在一片预期下跌声音中，买家自然多持观望态度，令二手交投呈现停顿局面。
连向来立於不败之地的新楼市场，也罕有地出现滞销情况。据报导，一些新盘首日只能售出三成至五成左右，跟以往即日售罄或售出八九成有很大差别，如果新楼销情持续淡静，意味著楼市正式进入熊市。难怪有代理形容，目前楼市处於史上最长的「冰河时期」。
不知道这是否政府乐於见到的结果，当局摆出来的姿态，让人感觉是希望楼价下跌，使更多人可以上车置业。然而楼市冰封，并不代表楼价会大幅下调，相反楼市不振，成交停顿，证明成功买楼的人更少。
就交投稀疏的情况而言，肯定不利於整体经济发展，香港从事地产相关行业的从业员大约有10万人，今天的楼宇成交量返回十几年前的「沙士」时期，怎么说也说不通。大家别总是将矛头指向地产代理，成交萎缩并不单单影响地产经纪，真正更受害的可能是一众准买家和小业主。
加辣措施 影响准买家和小业主
以下是真实的例子，年轻人A君属於高薪一族，三年前就计划买楼结婚，碰上了政府推出双倍印花税措施，高官们又屡次警告楼市存在泡沫风险，A君认为楼价应该下调两成，於是搁置买楼推迟结婚。今天的楼价比2013年初上升了两三成，再问A君置业之事，答案仍是维持初衷，楼市要重回当年的预期才入市，也就是说等到今天的楼价下跌四成时才买。
另一位年轻人B君，去年买了一个一房单位用来结婚，今年妻子突然有了小孩，能力所及当然想换一个两房或大一点的单位，然而却受到额外印花税的捆绑，加徵重税措施使他们三年内都换不成楼，狭窄的空间不能请佣人照顾小孩，这使B君两夫妻非常烦恼。
还有C君移民来港四、五年，工作和生活完全融入香港社会，经济条件许可想买楼自住，然而又受到买家印花税的歧视，居住未满七年的香港人，买楼要加徵百分之十五楼价的印花税，这样C君又被迫要继续捱贵租，他觉得政府的政策对他们这群香港人不公平。
自从2010年实施额外印花税措施以来，政府先后加推了买家印花税和双倍印花税等等，当然也推出不少收紧楼宇按揭的措施。几年过去，楼市已有所变化，号称适度有为的梁振英政府，是否应该对以上措施作出适当的检讨？
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1. 懒惰人 2015-10-28 11:58:04
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还有C君移民来港四、五年，工作和生活完全融入香港社会，经济条件许可想买楼自住，然而又受到买家印花税的歧视，居住未满七年的香港人，买楼要加徵百分之十五楼价的印花税，这样C君又被迫要继续捱贵租，他觉得政府的政策对他们这群香港人不公平。........??? 政府本末倒置, 鼓励懒惰人们攞综援...
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2. Danny 2015-10-28 12:04:35
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蔡生不愧系专家,以真实个案同大家分享,冇得反驳吧! "以下是真实的例子，年轻人A君属於高薪一族，三年前就计划买楼结婚，碰上了政府推出双倍印花税措施，高官们又屡次警告楼市存在泡沫风险，A君认为楼价应该下调两成，於是搁置买楼推迟结婚。今天的楼价比2013年初上升了两三成，再问A君置业之事，答案仍是维持初衷，楼市要重回当年的预期才入市，也就是说等到今天的楼价下跌四成时才买。"
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3. Danny 2015-10-28 12:05:44
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的确系唔公平! "还有C君移民来港四、五年，工作和生活完全融入香港社会，经济条件许可想买楼自住，然而又受到买家印花税的歧视，居住未满七年的香港人，买楼要加徵百分之十五楼价的印花税，这样C君又被迫要继续捱贵租，他觉得政府的政策对他们这群香港人不公平。"
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4. Johnny 2015-10-28 12:07:18
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而家楼市跌果丁屎甘多蔡生就急住叫政府减辣，系咪有急左d?
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5. 中产代言人 2015-10-28 12:10:30
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2015年11月22日区议会投票日, 欢迎中产小业主积极勇跃参与投票, 选出新一批中产代言人, 改写未来议政风范/风貌/ 风格, 为中产出一口气, 为2016年立法会大换血打下基石...
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6. 胡涂县官 2015-10-28 12:24:41
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还有C君移民来港四、五年，工作和生活完全融入香港社会，经济条件许可想买楼自住，然而又受到买家印花税的歧视，居住未满七年的香港人，买楼要加徵百分之十五楼价的印花税，这样C君又被迫要继续捱贵租，他觉得政府的政策对他们这群香港人不公平。...... 居住未满七年的香港人，买楼要加徵百分之十五楼价的印花税，...此是胡里胡涂的古代县官老爷才会想出来的屎桥, 希望未来有代言人游说梁先生扫走这一条屎桥, 糟人话柄...
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7. 二手不再停顿 2015-10-28 14:14:14
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现在二手业主已经淸醒了，知道你之前所说的是死鸡撑饭盖，现在价格下跌了，市面亦已大量减价劈价盘，成交就会增加了；如果再如你所说，政府再减辣，到时候就会更多劈价盘出现，真是唔明蔡生你每次所讲的话都是时空错乱，请求你以后不要再乱放话了！
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8. 2011年开始 2015-10-28 14:23:41
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之前有租客是C君,来港工作几年结婚要买楼,不甘心付15%BSD,我叫他考虑公司盘,他已年半前成功上车,买公司要FP,楼价接近8m,政府为民粹不惜拒绝这些带$来港的人才,香港仲点样发展?
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9. 2011年开始 2015-10-28 14:35:24
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10. 萧峰 2015-10-28 14:53:19
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同意7楼
现在二手业主已经淸醒了，知道你之前所说的是死鸡撑饭盖，现在价格下跌了，市面亦已大量减价劈价盘，成交就会增加了；如果再如你所说，政府再减辣，到时候就会更多劈价盘出现，真是唔明蔡生你每次所讲的话都是时空错乱，请求你以后不要再乱放话了！
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11. 东方竹 2015-10-28 15:10:32
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我觉得换楼绑3年都系麻烦,有实际需要嘅人换唔到楼,呢啲政策唔系好恰当! 所以我同意蔡生文章所讲! [另一位年轻人B君，去年买了一个一房单位用来结婚，今年妻子突然有了小孩，能力所及当然想换一个两房或大一点的单位，然而却受到额外印花税的捆绑，加徵重税措施使他们三年内都换不成楼，狭窄的空间不能请佣人照顾小孩，这使B君两夫妻非常烦恼。]
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12. 路人 2015-10-28 16:13:18
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"另一位年轻人B君，去年买了一个一房单位用来结婚，今年妻子突然有了小孩，能力所及当然想换一个两房或大一点的单位，然而却受到额外印花税的捆绑，加徵重税措施使他们三年内都换不成楼，狭窄的空间不能请佣人照顾小孩，这使B君两夫妻非常烦恼。"
换楼是可以退回双印税的呀! 而且仲可以单名买楼, 有什么难度?
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13. AH-HO 2015-10-28 17:20:26
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13, SSD啊。换楼都要比，而且比DSD贵好多。
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14. Question 2015-10-28 19:28:55
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B君的case 好难令人信服, 因为现今人人斱识避孕, 点解会咁"突然"呢? 多数系自己的决定, 只怪自已无 planning. "另一位年轻人B君，去年买了一个一房单位用来结婚，今年妻子突然有了小孩..... "
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15. 打工仔 Andy 2015-10-28 20:14:37
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16. 东方竹 2015-10-29 00:15:30
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辣招影响用家同小业主,正常嘅换楼行动都冇咗,系时候检讨下. 本人认为打击炒家无可厚非,但系唔好影响业主换楼或改善生活环境. 至於未居住满7 年唔俾买楼,根本就系滋扰,佢哋都系香港人,买楼点解要俾多15%楼价?政府法例好无聊!
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17. 小业主 2015-10-29 01:24:19
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同意作者所讲,3年内唔俾卖楼系滋扰,有好多唔同嘅需要而去卖楼,冇理由咁都干预! "另一位年轻人B君，去年买了一个一房单位用来结婚，今年妻子突然有了小孩，能力所及当然想换一个两房或大一点的单位，然而却受到额外印花税的捆绑，加徵重税措施使他们三年内都换不成楼，狭窄的空间不能请佣人照顾小孩，这使B君两夫妻非常烦恼。"
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18. 需要者 2015-10-29 08:59:31
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19. 屋村师爷陈 2015-10-29 09:11:27
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问题是宏量的税收收益去咗边？ 莫讲基建超支先..... 高官加薪百分之五以上！ 低薪加薪百分之三左右！ 前线今年无得加(医界)！ 自古至今，官民双方都系咁，睇开啲无得怨。 惟自求多福。
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20. 见怪莫怪 2015-10-29 09:14:54
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不管风吹浪打，胜似闲庭信步!!! 对大多数小业主来说, 不可能同时产生一位买家,把你手上的楼房买去, 人生最重要是做好自己的风险管理, 现在卖楼者都是处於持货重,处於恐惧的心态而发出, 见怪莫怪...
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21. 苦前业主 2015-10-29 09:26:28
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正所谓，信官一成双目失明，3D庞大税收，本应羊毛出在羊身上，起多啲公屋之真，另推行正常嘅移民政策，废除怪策大陆来港一年家庭团聚上楼政策「而家成个啓德好 似进入咗罗湖村咁，我无歧视，但口音唔正嘅多，你一走去超级巿场就知，好无奈」，近期成日讲申请房屋排期最少三年多，简直系官媒「数据讽刺」，我有个儿侄单人申请至今12年仍未有机，我本以为佢讲笑，再睇唔到嘅forum，原来破佢纪录嘅人，大有人在，我惟有笑叹叫佢比心机啲储钱。
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22. 绝处出生天 2015-10-29 09:50:06
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有个儿侄单人申请至今12年仍未有机，我本以为佢讲笑，再睇唔到嘅forum，原来破佢纪录嘅人，大有人在，我惟有笑叹叫佢比心机啲储钱。....... 在1975年时,好多朋友结婚上楼,单身人士无福收授, 我的人生必须做出一个决定,想法子买楼供楼,绝处出生天... 【塞翁失马焉知非福】“塞翁失马焉知非福，塞翁得马焉知非祸”
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23. 水调歌头 2015-10-29 09:55:53
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才饮长沙水，
又食武昌鱼。
万里长江横渡，
极目楚天舒。
不管风吹浪打，
胜似闲庭信步，
今日得宽余。
子在川上曰：
逝者如斯夫！
风樯动，
龟蛇静，
起宏图。
一桥飞架南北，
天堑变通途。
更立西江石壁，
截断巫山云雨，
高峡出平湖。
神女应无恙，
当惊世界殊。
这首词最早发表在《诗刊》一九五七年一月号。
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24. 东方竹 2015-10-29 10:33:46
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必须正视,有一班香港人买楼受歧视! "还有C君移民来港四、五年，工作和生活完全融入香港社会，经济条件许可想买楼自住，然而又受到买家印花税的歧视，居住未满七年的香港人，买楼要加徵百分之十五楼价的印花税，这样C君又被迫要继续捱贵租，他觉得政府的政策对他们这群香港人不公平。"
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25. 港汇持续偏强势 2015-10-29 10:34:10
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港汇持续偏强势，并触及强方兑换保证。金管局再度向市场注入39.91亿港元，令本周五银行体系户口结余增加至4243.97亿港元。
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26. 普遍二孩 2015-10-30 12:54:51
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民间热传了多时的“普遍二孩”重大利好消息终於在五中全会上尘埃落定。全面放开二孩政策对楼市会有多大影响？对此，合富辉煌(中国)首席分析师黎文江表示：家庭“普遍二孩”后，楼市最大的变化就是四房变成刚需品。生了二胎，三房单位显然是不够住的。孩子小时候尚且可以用上下床过渡。但如果孩子长大，还是需要一定的个人空间。因此，想要三代同堂，就必须父母一间，孩子一人一间，老人一间，所以四房才是刚需産品。
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27. 不会出售楼房 2015-10-30 13:13:56
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人口的增长,永远是房价上升的动力, 买楼房的感慨就是,你想买到一个价格便宜的房屋是一件很困难的事, 而你想把贵价买进来的豪华住宅卖出去的时候,又找不到合适的买家人选... 目前香港的大部份小业主都是不会出售楼房的人群...
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28. 运输工人 2015-10-30 18:35:01
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29. 引刀一快 2015-10-31 00:09:11
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30. middle middle class 2015-10-31 01:15:11
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#28 运输工人兄，生儿育女这等大事，并不是你鼓励佢哋就会生㗎。 当城镇化愈成熟，国民教育水平愈高，后生仔女面对很大的生活压力，可能一个止咋。
象徵意义啫，实际成效我唔系禁睇好。
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31. 引刀一快 2015-10-31 01:41:07
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middle middle class兄
可以生两个，的确会未来经济有多少效果，但系等效果嘅时间系漫长嘅，我觉得其中一个最利好嘅效果，系以后独孩比例降低，下一代人冇咁骄纵，会比较懂得同人相处，亦相对吃得苦。 对于楼市嘅影响，真的可能没有想象中的大，依家楼价已经超过一般大陆人负荷，有钱买楼嘅人，多数早就生到够，计划生育最揸得死嘅系公务员，依家大陆物价咁离谱，生仔同买楼同时兼顾系好难，除非走去偏远地方住，但系收入同前途又未必有核心区域好。
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32. 明镜 2015-10-31 02:41:03
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地产减辣机会简直是不可能,地代冇生意政府点会可怜你? 有关地产界嘅声音,CY系唔会听. 唯有银行冇生意,员工团结一齐嘈到政府果度,政府至会检讨. 所以蔡生死咗条心啦.应该向政府讲嘅,系放宽按揭,唔系减辣.
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33. 地产中人 2015-10-31 20:13:31
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等跌4 成至买楼,恐怕A君会买唔成楼,一路租楼好肉赤,唔抵! [以下是真实的例子，年轻人A君属於高薪一族，三年前就计划买楼结婚，碰上了政府推出双倍印花税措施，高官们又屡次警告楼市存在泡沫风险，A君认为楼价应该下调两成，於是搁置买楼推迟结婚。今天的楼价比2013年初上升了两三成，再问A君置业之事，答案仍是维持初衷，楼市要重回当年的预期才入市，也就是说等到今天的楼价下跌四成时才买。]
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34. 真真薯片 2015-11-01 14:58:16
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业主同发展商防守力强劲, 当然唔肯减价
反而准买家如果肯借财仔, 问晒亲戚朋友同事借首期再借九成, 要600万去追300尺两房上车盘依然可以
地代最紧要系开单, 梗系叫政府撤招, 买家追价上车, 楼价再升两成, 再引黎投资者扫货, 就最符合地代利益, 用家两万蚊尺追上车盘危唔危险关佢叉事
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35. 历史长河 2015-11-01 15:22:49
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回31楼刀大师：
「可以生两个，的确会未来经济有多少效果，但系等效果嘅时间系漫长嘅」，此言差矣！
不如转一个刚看到的笑话，或许你能明白我点解说你错： 「中国公布可以生二胎以后，澳洲，德国，新西兰，荷兰的奶牛们都觉得胸前一紧.......」
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36. 引刀一快 2015-11-01 17:44:11
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长河san
你讲嘅系对人地经济有刺激，大陆系用呢个消息刺激楼市、稳住楼市，人口红利能否再现要过几年至知。
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37. 历史长河 2015-11-01 17:56:18
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刀大师，你再悟悟？
每年多出一个香港人囗，佢哋要吃喝拉撒医疗保险教育.........，对经济冇刺激？要等22年佢大学毕业？
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38. 引刀一快 2015-11-01 18:52:43
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长河san
我一路都讲紧，中国嘅资源负担唔起社会规模，要调整，BB要占用资源而衍生嘅资源少。
至於每年因放二胎而额外出生数字，政策都未放行，请问数值何来？700万左右嘅人口增加系基於每年出生及死亡数字，劳动人口依然逐年以百万计递减。
或者你又悟悟罗。
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39. 历史长河 2015-11-01 23:23:41
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刀大师，你估国家出台政策之前冇做预测咩？要等数字出来才知？
每年相当於一个香港的新增人口当然唔喺乱噏，自己做功课了，不然点对得起中国通个称号？吸收D正能量了，或许可帮你走出幻想，讲真！
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40. 靓地域 2015-11-03 00:07:32
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41. 及时回购 2015-11-03 09:08:05
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卖出物业的小朋友, 要记得及时回购买回好东西呵!!! 沽空房产的老家伙, 有多余钱买返靓地呵!!!
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42. 祝你好运 2015-11-03 14:26:32
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香港福地,是人人响往的好地方, 淡鳄的心态, 就是搞风搞雨, 从中获利, 未来800万人口的拥挤不堪, 8.3万个住宅补充是不足够的, 过往人生的经验, 当你把优质物业出售后, 好难再次回购...祝你好运...
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43. CD ROM 2015-11-03 18:43:39
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刀兄所描述关於超生既情况, 同小弟认知系相近.
公务员外, 之前想超生的, 好大部分已经生左啦. - 去香港, 甚至外国生;
- 返乡下生再卖下人情, 象徵式罚你一万几千
唔好太憧憬呢个所谓既利好消息. 上有政策, 下有对策系大陆既强项.
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44. 引刀一快 2015-11-03 18:59:52
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长河san
你有严重理解偏差，700万系每年新增人口，系出生数字减死亡数字，唔系单纯出生数字，更唔系两胎出台嘅额外人口增加，乜你睇数据咁屎架，咁简单都理解错。
每年新增人口700万嘅情况下，劳动人口依然逐年递减两百几万至三百几万，一旦放开两胎，劳动人口会进一步减少，未来几年点会尝到甜头？
“刀大师，你估国家出台政策之前冇做预测咩？要等数字出来才知？” 预测就系架喇？神之国度呀？国家预测咗D咩嘢，你又知？有公报过预测咩？
呢类讲法，白痴都知道你白痴喇，还是你当论坛嘅看官白痴？
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45. 运输工人 2015-11-03 19:00:43
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已经有两孩的会因政策改变而生三孩、四孩估计不少。反正无罚款之忧,又有配额.
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46. 打工仔 Andy 2015-11-03 20:43:44
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CD兄
中国十几忆人要有小康生活,真系唔简单! 生多一个半个都要有屋住先得, 内房及内销需求相信会有正面影响.
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47. 被震晕 2015-11-03 23:20:52
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48. 引刀一快 2015-11-04 06:28:23
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49. 引刀一快 2015-11-07 02:31:06
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长河san
乜又侧侧膊闪嗱？
我话呀：
你有严重理解偏差，700万系每年新增人口，系出生数字减死亡数字，唔系单纯出生数字，更唔系两胎出台嘅额外人口增加，乜你睇数据咁屎架，咁简单都理解错。
每年新增人口700万嘅情况下，劳动人口依然逐年递减两百几万至三百几万，一旦放开两胎，劳动人口会进一步减少，未来几年点会尝到甜头？
“刀大师，你估国家出台政策之前冇做预测咩？要等数字出来才知？” 预测就系架喇？神之国度呀？国家预测咗D咩嘢，你又知？有公报过预测咩？
呢类讲法，白痴都知道你白痴喇，还是你当论坛嘅看官白痴？
等紧你回应呀！
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50. 历史长河 2015-11-07 23:31:48
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引刀大师，
人囗学是一门专业性很强的大学问，以小弟用手机手写体回应冇可能同你讲清楚。不瞒您讲，小弟当初入职面试第一个问题就喺问我xxxxxx地方个30-40年龄段之人囗数目及推断方法。面试官竟然是公司 C Suite 高层。您讲您做过life table 之后，我亦冇兴趣再回应。
如果您认为中国政府在决定放开政策之前冇做足各种预测，更是naive。要知道其政策是非常有序地进行，知唔知什么时候开始的单独二胎正策？
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51. Sugar 2015-11-07 23:52:05
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52. 引刀一快 2015-11-08 00:32:36
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53. 引刀一快 2015-11-08 02:06:38
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睇错数据就搬一大堆嘢岀嚟想大人，咁嘅低级错误都犯上，你就揭咗你自己老底喇。
废。
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54. 历史长河 2015-11-08 09:49:33
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55. 引刀一快 2015-11-09 03:10:26
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