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蔡志忠
2015年11月4日
代理要求減辣 難獲社會支持
 
蔡志忠
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  向來被外界視為「暴利」的地產代理業,出現8人搶一張單局面。根據土地註冊處資料顯示,上月份全港共錄得4480宗樓宇買賣登記,以目前香港持牌地產代理人數達37272人計算,的確是僧多粥少,代理搵食非常艱難。

  樓宇成交量重回歷史低位,跟經濟發展步調不一致,是值得大家探討的一件事。當年香港樓市不景,原因是出現金融風暴,供樓利率高達10釐,樓房乏人問津乃為勢所迫。然而今天香港經濟未到達嚴重衰退局面,業主們的供樓負擔也並不嚴重,樓市交投慘淡,是屬於反常現象。

中小代理嚴峻 預料百家倒閉

  各位先別對地產界帶有色眼鏡看待,就以整體經濟為大前提,樓市也屬於經濟發展的重要一環,交投量萎縮,除了影響代理生計外,也影響買家與業主們的置業決定和財務安排,大家別總是將成交量和樓價升跌劃成等號,以為交投增多樓價就必定上升,於是為了讓樓價下跌或阻止其上升,政府就應出招將成交量打沉。

  在一個宴會上踫見地產代理界老行專K君,談起目前樓市的慘淡境況,K君身為某中小型地產代理商會會長,對行業前景感到悲觀,假如以目前走勢來看,他預期在半年內,至少有一百家中小型代理公司會倒閉。

  本人提議:「K君,不如大家一齊呼籲政府檢討辣招,鬆一下綁或許可刺激二手市場交投。」然而K君卻持有不同看法,他說:「蔡生,梁振英政府是不會減辣的,因為當局認為一減辣,樓價就會立即上升,難以向未上車者交代。」

失業率升高 政府減辣之時

  K君公職甚多,常與政府討論房策,相信他的見解自有一番理據。作為地產中人,筆者文章常提及,地產辣招實施了好幾年,該是到檢討的時候,然而人微言輕,不但得不到共鳴和支持,還常常讓人抨擊言論自私。外界似乎有一個看法,放寬辣招令樓市交投增加,得益的只是地產代理。

  在72行眾多的職業中,據報導最不受歡迎及尊重的行業,首推保險業,次選為地產代理。以地產經紀搵食艱難為由向政府爭取減辣,很難得到社會支持,政府當然也不會加以重視。因此業界面對政府不斷出招加辣,也罕有出來爭取權益,向來只是逆來順受,唯命是從。

  不過,總有一天政府會減辣,就是當成交量繼續萎縮下去,影響到相關行業發展的時候。例如裝修、傢俬、建築和律師行等等行業受牽連,尤其是銀行樓宇按揭業務被波及,引發金融機構裁員,當失業率升高時,便是政府減辣之時。

 
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1. DANNY 2015-11-04 11:59:13

代理形象雖然有所提升,礙於行業長期不受歡迎,他們聲音比較細係正常嘅!

 "在72行眾多的職業中,據報導最不受歡迎及尊重的行業,首推保險業,次選為地產代理。以地產經紀搵食艱難為由向政府爭取減辣,很難得到社會支持,政府當然也不會加以重視。因此業界面對政府不斷出招加辣,也罕有出來爭取權益,向來只是逆來順受,唯命是從。"

2. DANNY 2015-11-04 12:03:40
保險業更加不受尊重,冇辦法,你成日出來CALL人買保險,難免地位較低!
3. 不尋常 2015-11-04 12:06:01

蔡生言之有理:

"樓宇成交量重回歷史低位,跟經濟發展步調不一致,是值得大家探討的一件事。當年香港樓市不景,原因是出現金融風暴,供樓利率高達10釐,樓房乏人問津乃為勢所迫。然而今天香港經濟未到達嚴重衰退局面,業主們的供樓負擔也並不嚴重,樓市交投慘淡,是屬於反常現象。[中小代理嚴峻 預料百家倒閉]

4. 小業主 2015-11-04 12:13:41

"各位先別對地產界帶有色眼鏡看待,就以整體經濟為大前提,樓市也屬於經濟發展的重要一環,交投量萎縮,除了影響代理生計外,也影響買家與業主們的置業決定和財務安排,大家別總是將成交量和樓價升跌劃成等號,以為交投增多樓價就必定上升,於是為了讓樓價下跌或阻止其上升,政府就應出招將成交量打沉。"

我都同意蔡生文章所講,宜家環境更加影響買賣雙方!

5. 亮劍 2015-11-04 12:52:55
藍籌屋苑租賃比例衝破九成

http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20151103/bkn-20151103221707546-1103_00842_001.html

如果全部十大屋苑計埋,租置比率係 8:2 先真。
但要是計埋不經代理既續租,咁租置比率真係 9比1。
呢下真係百年不遇!
這幾年投資市場次次出現2/8比率,個市都反其道而行,邪到你唔信!
大家睇跌佢就升,大家睇升佢就跌,如果加埋应跌唔跌;应升唔升,就更加準。

業主明知大市要調整,為何唔劈炮?
此乃基於打房政策令重置成本過高;又要鎖盤3年;又要重新過壓力測試!

形成買賣兩閒呢個現象,係因為绝大部分業主,供楼的壓力好细,甚至係零,因此他們情願平D放租,都唔肯「低價」放售。
6. 亮劍 2015-11-04 13:21:06
想要樓市大調整,其實話咁易!
你 CY 會同行政會議及各問責官員,如果今明兩個月作出宣布,你哋將名下香港物業,全面劈價三成全沽,小弟可寫包單,樓市唔崩潰有鬼!
其實呢個做法都好合理,因為想樓價大跌者,係你地呀……
7. 不賣不買 2015-11-04 16:37:16
剛剛上回才叫人不要買賣物業,何解現在還説難獲支持,請你以後深思熟慮後才發表言論,才能獲得支持!
8. 地產人 2015-11-04 17:17:57

蔡生希望代理多啲生意,所以苦口婆心,想政府檢討一下政策.

[不過,總有一天政府會減辣,就是當成交量繼續萎縮下去,影響到相關行業發展的時候。例如裝修、傢俬、建築和律師行等等行業受牽連,尤其是銀行樓宇按揭業務被波及,引發金融機構裁員,當失業率升高時,便是政府減辣之時。]

9. 朗晴 2015-11-04 17:49:44
點解CY茂波年年話樓價會趺,但政府官員個個有樓唔賣,你有時去鬧埋佢地啦,哈哈.
10. 我同意 2015-11-04 17:54:10

講得好準確!

在72行眾多的職業中,據報導最不受歡迎及尊重的行業,首推保險業,次選為地產代理。以地產經紀搵食艱難為由向政府爭取減辣,很難得到社會支持,政府當然也不會加以重視。因此業界面對政府不斷出招加辣,也罕有出來爭取權益,向來只是逆來順受,唯命是從。

11. 看不到 2015-11-04 18:39:58

長實地產(01113)執行董事趙國雄表示,看不到本港樓市轉勢,近期二手市場交投轉淡,主要由於二手樓競爭力未如新盤,加上一手市場交投暢旺,料年底前市場注意力均聚焦一手市場,至於最近有樓盤減價出售僅屬個別業主決定。  

 

 

12. 創新高 2015-11-04 20:22:01
早前或者這些年,政府不斷出招,你就不斷唱反調;壞消息都唱成好消息,不斷唱創新高,到了現在就想政府減辣,你係咪當cy儍架!
13. 運輸工人 2015-11-04 20:55:30
現在賣舖好過六個之後賣
14. 真真薯片 2015-11-04 21:24:13
地代想有生意, 與其寄望撤辣, 不如寄望政府增加一手供應, 賣一手樓, 佣金高又唔會反價, 又唔洗約時間睇樓, 何樂而不為
15. 乞兒兜拿飯食 2015-11-04 22:11:59
地代
16. 東方竹 2015-11-04 22:46:23

宜家唔係代理要減辣,而係銀行冇生意.

陳德霖都要睇住盤數,如果金融體系出問題,政府管治無力,咁就CY連任無望.

唔能夠只顧未買樓者利益,香港業主對社會更加有貢獻!

17. 人生路向 2015-11-04 23:41:08

樓市起跌,命中自有定數, 自住自用的靚樓送出去給別人, 當你想搶奪回來時,郤不是一件容易的事, 大商家與小業主的人生路向是有不同的走法,

 

 

18. 東方竹 2015-11-05 01:01:52

政府冇得減辣係唔顧地代嘅生計,地產死香港經濟都會死,交投多啲樓價唔會升.

宜家咁嘅成交量係冇可能,又唔係香港淪陷,點解成交量得4千幾宗?


19. 亮劍 2015-11-05 08:37:45
再有土地流標,呢家再貼舊文……

76. 亮劍 2015-03-20 17:17:48

香港的未來,一係更加成功,勝者全拿!

一係沉淪、不能自拔,淪落到成為中國一個毫不起眼的城市!

『在此之外並無第三條出路」!!

而香港要更上一層樓,唯一要做嘅係「做大個餅」。

而點做大個餅?突破土地樽頸係重中之重,而呢兩任特首實施的一連串打房措施,與此「背道而馳」,所以我亮劍一再出文反擊!

唔使有林奮強咁叻,只要有常識就知,你限制需求,在生產呢一方面來睇就會減少供應,因為商人做生意,只為逐利而並非做善事,大賺大做、小賺小做、冇錢賺甚至要虧老本不做!

道理非常明顯及簡單,如果有一間工廠生產一種民生必需品,但政府因民粹唔俾呢個廠佬賺錢,唔俾佢做批發,唔俾人賣啲貨俾拆家,唔俾人同大陸客做生意,總之呢樣唔得、嗰樣不能------咁呢個廠家如果仲走去擴充生產缐,整多啲產品出來「藕」的話,佢個腦一定係灌咗水!

其實大家唔使賴三賴四,想互相推卸責任,大丈夫出得來行,衰咗就要認、俾人打就企定!

一人做事一人當,邊個搅邊個拆!

代落港私樓度,我懷疑高官唔係幾識建築,如果揾發展同房屋兩個局長,走落地盤了解一兩個月,可能就知每個地盤起樓程序大約需時多久!

當地產商由政府嗰度收咗塊地返來起計,大約 4-7年先變成現樓交匙俾業主(視乎發展規模)。

而樓市一個循環大約十幾年,有樣與日用品唔同,啲樓通常平嗰陣,啲人唔會去買,係要等待到的樓貴到飛起,先走來盲搶,而唔夠人爭嗰啲「粉皮」,就喺度鬼揸、貓挖、小露寶⋯⋯要政府「做嘢」!

政府耳朵軟,緊喺相對高位狂增土地供應,上面講到起樓咪4-7年?

咁較好錶攪得來咪夠鐘爆鑊囉!

96-97 年為何樓市狂升?其中一個主要原因,係受制中英聯合聲明,香港每年土地供應上限50公頃,供不應求做就炒家有生存空間。

97-98年點解香港私樓一年可跌咗一半?原因除了樓市有泡、炒家急放逃生、發展商要班水找數及亞洲金融風暴之外,係土地及私樓供過於求!!

千禧年之後數年,那些土地漸漸變成樓宇,上面我咪話樓跌冇人要?你仲話每年私人樓落成量過 3萬?咁真是乜蛇都死啦!!

直到曾蔭權上場,剩係執呢幾萬個由董伯伯同 CY攪出來嘅蘇州屎,都幾年啦!到撹得供求大致平衡之時,點知美國爆次按,咁就算你邊個係特首,都唔夠膽走去賣地啦,而且咁驚嚇嘅場面,你政府攞啲地出來咪盞流標!

08到09冇乜土地供應,呢兩年啲樓供應點會多先?

樓市波動源於CY及董伯伯在97年,將香港土地庫來個大清倉,而權哥又被雙位數空置率嚇壞,再被繼後金融海嘯嚇傻,冇去做地!

曾某先俾人整蠱,繼而佢整蠱翻人,而呢個人就是都大家認識嘅「老母雞」
20. 亮劍 2015-11-05 15:33:18
今次青衣细山路地皮流標,可同佢計数。
附近美景花園做约10k。
细山路地皮地積比係7.1,唔近MTR,咁新楼做12k啦。
以成本迫近法計,因為要搞埋附近斜坡,建築費要加碼预每呎5K,地盤有山坡起5年咁執每呎2K唔过份,因此测量師估每呎地價4~6K係合理的。
但如果照政府話,大市係要作調整3成的話,那麼美景是否做得 AV 7K?
美景去到7K咁新楼計8K,畀多你啦!
發展商身水身畀人赚每呎1.5K,加上建築成本同其他開支,地價咪每呎回到 1.5K!!!
真他大型新界地亦係咁計!.
21. 打工仔 Andy 2015-11-05 16:50:29
亮劍兄

如果再有流標就大件事了! 供應如何達標?  哈哈哈!
22. CD ROM 2015-11-05 17:51:46
青衣果個位, 唔方便得來又無戰略意議, 反正政府將會大力推地, 等下無妨~~~
23. 大寶二寶 2015-11-05 18:53:41
回22 CD ROM 兄

有樣學樣,有數得計, 有板你睇。如果來緊樓價會跌兩、三成,發展商出價咪照減兩、三成囉。正苦平賣又比人話賤賣土地,官商勾結。唔賣又冇收入,供應又唔達標。咁你估正苦會点做?答案你懂的。

共諗之,哈哈!
24. 亮劍 2015-11-05 19:20:34
如果來緊樓價會跌兩、三成,發展商出價咪照減兩、三成囉………………

大宝二宝兄,地價有如認股權證,正股跌三成,佢會跌6~7成,甚至变牆纸,小弟在20楼計青衣地,咪講到呢点……共計之。
25. 打工仔 Andy 2015-11-05 19:21:17
CD兄  孖宝兄

發展商有精算師計住條數, 邊有咁容易 hi 野呢! 點會隨便投一幅咁高成本既地, 在商言商係無錯既! 
27. 真真薯片 2015-11-06 00:07:02
梁特有種就將流標地用黎起晒港人港地資助樓, 但係在下買佢唔敢, 政府真心增加供應? 最多只可以信佢四成
28. 汪敦敬好文章 2015-11-06 14:16:20
 同樣地產市場也是一樣,不少人也認為是結構性下跌,我只認為是自然的調節,樓價下跌只是去除之前未鞏固的升幅,近年的量化貨幣引來滯脹,市場日益價升量跌,於是很少的成交便代表了整個市場,這是不合理的,一個新成交價是要經過同類型單位以相若價錢或相同趨勢繼續成交才可以初步鞏固到,未經鞏固的樓價升跌也是虛假的,而經濟調節難免會有人損手或者生意失敗不順利,這班不順利的人亦會製造了樓價的減幅,但是,市場的結構仍是有資產的人是愈來愈富有,市場最終會由更富者來接收,無資產者得到仍是最少。

 

  評估樓市除了要留意結構性之外,更加重要是看看樓市的基本邏輯:「樓價升跌決定於買家及業主的實力博奕」,現在仍是強業主年代!

 

  最近雖然劈價潮出現,但是結構性並沒有大改變。所謂樓價下跌,不是一個結構性下跌!現在樓市是不少劈價的,但其中也有不少是新高或次新高成交的,既然樓市過去一年的成交有大部份應仍未鞏固好,所以過高未鞏固的會下跌,鞏固好價格的可穩守,而成交落後的仍可繼續上升。

 

  因此,大家不宜對市道看到太淡!也不應以走下坡的心態去看中國經濟,更不應以復甦的心態去看苟延殘喘的美國經濟。

 

  樓市,大限未到,樓價調節和「爆煲」是兩回事,

29. 小人 2015-11-06 16:39:06

小人物又出場了...

 

 

30. middle middle class 2015-11-06 17:29:04
靑衣地皮再招標,找幾個相熟測量師估低個價位,再揾兩間內房入標,咪過關囉。
31. 大寶二寶 2015-11-06 18:06:32
落標投地不外乎下列三個其士:

1. 高地價投標,政府批出。估計樓價後市向上
2. 低地價投標,政府批出。發展商对後市審慎有保留,政府估計未來樓市向下
3. 低地價投標,政府收回。發展商对後市審慎有保留,政府估計未來樓價不會大跌

共估之,哈哈!
32. 江河 2015-11-10 16:53:37
[不過,總有一天政府會減辣,就是當成交量繼續萎縮下去,影響到相關行業發展的時候。例如裝修、傢俬、建築和律師行等等行業受牽連,尤其是銀行樓宇按揭業務被波及,引發金融機構裁員,當失業率升高時,便是政府減辣之時。]
33. 哈哈 2015-11-10 22:10:51
地產佬死緊6個當半打,根本冇人有興趣理!

物業本為民生必須品,如果相關行業因為有班pk攞物業黎投資所以請好多人,而家冇運行炒人執笠根本就合情合理!有何問題之有?

d物業投資訓醒未?重唔收手真係....